Когда считается заключенным договор купли продажи квартиры

Из статьи вы узнаете, с какого момента договор купли-продажи недвижимости считается заключенным, а также мы расскажем, какие существуют нюансы при передаче квартиры в собственность. Вы прочтете, нужна ли регистрация документа. Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента подписания или регистрации права владения. Обязательная регистрация договора.

Как быть, если квартира ненадлежащего качества?

Недвижимость согласно статье 557 ГК РФ ненадлежащего качества подразумевает под собой несоответствие действительного объекта условиям, указанным в договоре, касательно качества предмета. Это будет касаться не только несоответствующего метража или находящегося в квартире оборудования, но и любых других недостатках квартиры, о которых продавец не упомянул при покупателе.

Статья 557 ГК РФ. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Данная статья ссылается на статью 475, которая дает покупателю право на требование соразмерного уменьшения цены покупки, устранения недостатков продавцом в кратчайший срок, или же возмещения расходов за самостоятельное устранение недостатков. В случае, если таковые недостатки были крупными, то есть их невозможно устранить или же устранение потребует существенных денежных затрат, покупатель имеет право отказаться от совершения сделки или также потребовать возврат внесенных денежных средств за покупку.

Действие документа

Договор вступает в силу с момента его подписания и может считаться исполненным со дня поступления оплаты за недвижимый объект. Доказательством того, что денежные средства были переведены, могут служить квитанции или расписка, составленная между участниками сделки купли-продажи.

Договор на покупку квартиры считается заключенным, если:

• у гражданина есть доказательство того, что была осуществлена оплата за приобретенную квартиру;
• есть свидетели, которые могут подтвердить то, что сделка была проведена по закону и все условия соблюдены сторонами (ими не могут быть ближайшие по крови родственники, супруг).

На подписание договора купли-продажи не вправе повлиять третьи лица, не являющиеся сторонами по совершаемой сделке.

При оформлении договора купли-продажи между компаниями или организациями редко появляются проблемы с его вступлением в действие, так же, как и в остальных моментах. Это происходит потому, что в процедуре передачи недвижимости с участием юридических лиц всегда присутствуют юристы.

Все чаще физические лица обращаются за помощью в составлении подобных письменных соглашений к высококвалифицированным юристам. Это обосновывается тем, что мошенники на рынке недвижимости до сих пор распространены. При возможности обезопасить себя от обмана, лучше воспользоваться этим.

Нужна ли регистрация документа?

Статья 551 Гражданского Кодекса требует государственной регистрации любого перехода собственности на недвижимость. Поэтому как было упомянуто в начале статьи, государственная регистрация необходима для признания договора о купле-продаже недвижимости действительным.

Кроме того, данная необходимость подтверждается и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который определяет государственную регистрацию единственным легальным доказательством существования какого либо права на недвижимость, в том числе и собственности на квартиру.

Однако стоит заметить, что даже зарегистрированное право может быть оспорено при помощи суда.

Существенные условия Договора купли-продажи недвижимости

Существенные условия Договора купли-продажи недвижимости

«Существенными» признаются обязательные условия договора, при отсутствии хотя бы одного из которых, договор считается незаключенным.

К существенным условиям Договора купли-продажи квартиры относятся:

1. Наименование документа.Указывается заголовок – «Договор купли-продажи», а также дата и место (город/поселок) его заключения.
2. Стороны договора.Указываются ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя.
3. Предмет договора – квартира (ст. 554 ГК РФ).Указываются однозначные идентификационные данные недвижимого имущества: наименование (квартира/доля/комната/дом), назначение (жилое/нежилое), адрес, этаж, общая площадь (в соответствии с данными Титула).
4. Суть договора.Указывается, что происходит именно продажа квартиры (а не ее дарение, сдача в аренду, и т.п.)
5. Цена договора (ст. 555 ГК РФ).Указывается согласованная сторонами денежная сумма, уплачиваемая за квартиру.
6. Перечень лиц, проживающих в квартире, которые сохраняют право пользования квартирой после совершения сделки, с указанием прав этих лиц на пользование квартирой (п.1 ст.558 ГК РФ).Перечисляются члены семьи Продавца, которые на момент сделки остаются еще «прописанными» в квартире, и указывается обязательство и сроки их «выписки» после сделки (такое, обычно, происходит при альтернативных сделках).

Если права на квартиру ограничены (обременены), то это также обязательно указывается в договоре, иначе может быть отказано в регистрации.

Что нужно знать о правоспособности и дееспособности участников сделки купли-продажи квартиры – смотри здесь.

При каких условиях является действительным?

Договор купли-продажи квартиры может быть составлен в простой письменной форме, а также нотариусом. Данный выбор зависит от предпочтения сторон.

В ряде случаев участие нотариуса необходимо:

• продажа доли в квартире постороннему лицу (ст. 42 ФЗ-218 от );
• продажа квартиры несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина (п. 2 ст. 54 ФЗ-218);
• продажа квартиры по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 и ст. 584 ГК РФ).

Статья 584 ГК РФ. Форма договора ренты

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Таким образом в большинстве случаев можно обойтись простой письменной формой договора купли-продажи. Однако при самостоятельном составлении договора по типовой форме следует обратить внимание на защиту интересов покупателя и проверить, не присутствуют ли обстоятельства, препятствующие покупателю вступить во владение квартирой. В противном случае велик риск конфликтов между сторонами после подписания договора. Поэтому как продавцу, так и покупателю стоит взвесить экономию на услугах нотариуса и риск конфликтного исхода сделки продажи квартиры.

Вне зависимости от того, как и когда был составлен договор, в случае купли-продажи квартиры, он не может считаться действительным без государственной регистрации. Даже если договор был составлен с помощью нотариуса, регистрация необходима согласно п. 1 ст. 131 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Документ о продаже жилой площади

Договор купли-продажи квартиры или любой другой недвижимости составляется лицами, участвующими в сделке. То есть, он заключается между хозяином жилья и покупателем. Такой документ состоит из нескольких пунктов. При возникновении необходимости к нему может быть приложен акт передачи.

Договор купли-продажи включает:

• фабулу – там указывается название сделки и сведения о сторонах, которые в ней участвуют;
• определяется и прописывается предмет сделки;
• устанавливается порядок передачи объекта недвижимости;
• денежную стоимость, которую покупатель должен перевести другой стороне;
• обоюдные обязательства, которые стороны будут иметь друг перед другом;
• гарантии;
• заключительные положения, дата составления договора и подписи сторон.

Когда к нему прилагается акт передачи, то в заключении нужно сослаться на этот факт. Также обязательно упоминание любого документа, который имеет отношение к сделке, подтверждая или обеспечивая ее.

Несоблюдение правил составления соглашения, регулирующего приобретение недвижимости, влечет за собой возможность признания его недействительным. Перед подачей бумаги на регистрацию нужно проверить:

• правильность написания данных об объекте;
• указана ли верная сумма, которую необходимо заплатить покупателю;
• произошло ли подписание бумаги владельцем недвижимого имущества и потенциальным новым хозяином.

Договор купли-продажи недвижимости между лицами считается заключенным с момента подписания и регистрации бумаги. Все зависит от обстоятельств определенной сделки.

Особенности передачи недвижимости

Статья 556 ГК РФ определяет правила передачи недвижимости между сторонами:

1. В первую очередь, для осуществления этой сделки необходим подписанный сторонами договор, о котором шла речь выше.
2. Заключенное соглашения обязывает стороны к соответствующим действиям:
   • продавца – передать недвижимость покупателю;
   • покупателя – предоставить обусловленную договором оплату.
3. Далее следует закрепить передачу невидимости актом приема-передачи, чаще называемым передаточным документом. Этот документ должен быть подписан обеими сторонами.

Следует заметить, что уклонение сторон от подписания документа о передаче на условиях, предусмотренных договором, будет расценено как уклонение сторон от выполнения их обязательств.

В большинстве случаев недвижимость считается переданной или врученной, когда она перешла во владение покупателем или другим указанным им лицом. Практически, этим моментом является предоставление покупателю ключей или иного предусмотренного доступа в квартиру. Однако договором или законодательством могут быть предусмотрены и другие условия, в частности переход квартиры в собственность покупателя в момент подписания договора купли-продажи. Также, если в момент подписания передаточного документа недвижимость еще не находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры
• Скачать бланк передаточного акта
• Скачать образец передаточного акта

Форма Договора купли-продажи квартиры

Форма Договора купли-продажи квартиры

Закон допускает заключение Договора купли-продажи квартиры как в нотариальной, так и в простой письменной форме (ППФ). Выбор определяется желанием и интересами самих участников сделки. Но есть несколько исключений, когда нотариальное удостоверение договора требуется обязательно. Это относится к следующим случаям:

1. продажа доли в квартире постороннему лицу (п.1, ст.42, ФЗ-218 от );
2. продажа квартиры несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина (п.2, ст.54, ФЗ-218 от );
3. продажа квартиры по Договору пожизненного содержания с иждивением, (ст. 584 ГК РФ).

В остальных случаях участие Нотариуса не обязательно, можно обойтись и ППФ.

Договор, заключенный в простой письменной форме (ППФ) – самый простой и дешевый вариант заключения сделки купли-продажи квартиры. Юридические последствия такой формы договора во многом определяются тем, насколько грамотно он составлен (с точки зрения законодательства), и насколько полноценно отражены в нем условия сделки и обязательства сторон.

Если договор составлен упрощенно (типовой шаблонный текст), и часть интересов, например, Покупателя в нем не отражены, то при исполнении договора, могут возникнуть конфликты и сложности, мешающие Покупателю вступить в права владения квартирой. Это может касаться снятия Продавца и его семьи с регистрационного учета, или – условий и сроков фактической передачи квартиры, или – ответственности Продавца за сокрытие важных сведений о квартире и правах на нее (например, о наследниках), и т.п.

В частности, если вдруг сделка оказывается спорной, то решение суда будет во многом опираться именно на формулировки заключенного договора.

Участие Нотариуса в сделке позволяет избежать многих проблем, в т.ч. связанных с текстом Договора купли-продажи. Нотариус отвечает за безошибочность оформления ДКП, за соблюдения всех прав и обязанностей сторон договора, а также разъясняет нюансы его исполнения, и вносит, при необходимости, дополнительные пункты в условия договора.

Кроме того, Нотариус контролирует наличие и правильность оформления всего пакета документов, и удостоверяет дееспособность участников сделки, добровольность и адекватность их действий на момент заключения договора. Это существенно снижает риски признания сделки недействительной по целому ряду причин.

Преимущество нотариальной формы заключения Договора купли-продажи актуально, прежде всего, для Покупателя квартиры, т.к. именно он в результате сделки приобретает права, которые могут быть впоследствии нарушены, обременены, оспорены, или даже ничтожны. Нотариус же, вникнув в детали сделки, может существенно расширить условия договора и предупредить нежелательные последствия, фактически снижая риски сделки для Покупателя.

Стоит ли обращаться в агентство недвижимости? Объективный ответ – смотри по ссылке.

Дополнительное удобство в том, что Нотариус может взять на себя регистрацию перехода права в Росреестре, что не только облегчает процесс сделки для ее участников, но и заметно сокращает срок регистрации. У Нотариуса также можно безопасно провести денежные взаиморасчеты по сделке; для этого существует специальный инструмент – депозит нотариуса.

Правда, Нотариусу за подготовку и заверение ДКП квартиры необходимо уплатить госпошлину, размер которой зависит от цены квартиры, указанной в договоре.

♦ Стоимость услуг Нотариуса ♦

В практике рынка встречаются случаи (нежелательные для Покупателя), когда Продавец занижает цену квартиры в ДКП, чтобы избежать уплаты налога НДФЛ от продажи недвижимости. Но с 2019 года действует новый закон, согласно которому этот налог взимается с кадастровой стоимости квартиры (правда, там есть нюансы, подробнее – см. по ссылке).

Несмотря на то, что все Договоры купли-продажи квартир имеют ряд общих положений (в частности – существенные условия договора), каждый ДКП должен составляться индивидуально, с учетом конкретных условий сделки, и персональных пожеланий/требований участников договора. Поэтому разработку проекта договора для конкретной сделки лучше поручать Нотариусу или специализированному юристу, предварительно описав ему детали устных соглашений между Продавцом и Покупателем.

Какой Покупатель квартиры считается добросовестным? И что это значит в случае судебного спора? Смотри в Глоссарии по ссылке.