Что необходимо сделать для реконструкции здания

Из статьи вы узнаете самую необходимую информацию о реконструкции промышленных зданий: как производится оформление работ и кто имеет на это право, а также что делать после получения подтверждающего документа?. Разрешение на реконструкцию нежилого помещения попадает под действие ЖК РФ. Если здание переоборудуется, а необходимые документы не оформлены, действия  собственника признаются незаконными и попадают под действие административного кодекса.

Оформление разрешения на реконструкцию дома

Реновация дома – это очень важный процесс, который требует согласования и разрешения от органов местного самоуправления. Поскольку изменения параметров могут нарушить безопасность дома и затронуть интересы живущих в нем людей, а также соседей.

Ст.51 ГрК РФ дает определение разрешения на реконструкцию.

Для получения разрешения нужно обратиться в отдел архитектуры и градостроительства в администрации муниципального образования (согласно п. 4 ст. 51 ГрК РФ) и подать заявление с соответствующим пакетом документов.

Весь перечень, необходимых документов для получения разрешения на реконструкцию содержится в п. 7 ст. 51 ГрК РФ.

Этот перечень не окончательный. Требования к списку документов могут отличаться в каждом субъекте. Поэтому перед оформлением следует уточнить эту информацию у специалиста специализированного отдела.

После подачи документов заявление рассматривается в течение 7 рабочих дней, по истечении которых заявитель должен быть письменно уведомлен о принятой резолюции. Заявитель должен обратиться в пожарную службу и СЭС для дальнейшего согласования решения, результатом которого будет выдача разрешения либо отказ.

В случае положительного ответа можно приступать к реконструкции самостоятельно, если площадь пристройки/надстройки не будет превышать 10 кв. м. В противном случае выполнять реконструкцию должен специалист, имеющий лицензию на выполнение подобных работ.

Срок действия разрешения составляет не более 10 лет со дня получения разрешения (п. 19 ст. 51 ГрК РФ). Его можно продлить, обратившись в местные органы власти с соответствующим заявлением не позднее, чем за 60 дней до окончания срока. По истечении 10 лет, если реконструкция не была завершена хотя бы на 70%, нужно будет заново оформлять разрешение.

После завершения реновации необходимо получить заключение о соответствии, реконструированного дома требованиям технических регламентов, иных НПА и проектной документации, включая требования энергоэффективности и оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергоресурсов – выдается в течение 10 рабочих дней районной инспекцией государственного строительного надзора.

После получения такого заключения необходимо актуализировать данные технического паспорта, зарегистрировав дом в ЕГРН, поскольку изменились технические параметры жилья. Для этого нужно получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в том же органе самоуправления, снова собрав пакет документов с заявлением и разрешением на реконструкцию. Такое разрешение выдается в течение 10 рабочих дней.

Получение разрешения – обязательная процедура. Если реновация будет проведена без разрешения, будет наложен административный штраф (2 – 5 т. р.), согласно п. 1 ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях России.

В этом случае реконструированный дом будет признан самовольной постройкой, которую необходимо узаконить (читайте, как легализовать самовольную постройку). Для этого в БТИ нужно взять новый кадастровый паспорт и вместе со старым предоставить документы из перечня в администрацию и получить разрешение на реконструкцию. В дальнейшем можно будет зарегистрировать право собственности на реконструированное жилье. Также можно узаконить реконструкцию через суд.

Вы знали, что результат рассмотрения исковых заявлений зависит от того, насколько юридически грамотно оно составлено? Наши профессионалы готовы помочь Вам оформить иск абсолютно бесплатно. Просто напишите справа в чате.

Также можете позвонить по номерам телефонов:

8 (499) 703-35-33 доб. 849 — Москва и область;

8 (812) 309-06-71 доб. 501 — Санкт-Петербург и область;

8 (800) 777-08-62 доб. 481 — все регионы РФ.

Что касается реконструкции домов в СНТ (садовые некоммерческие товарищества), то благодаря принятому ФЗ № 93 от «О дачной амнистии», разрешение не требуется. А для регистрации права собственности применяется упрощенный порядок – достаточно предоставить в Росреестр декларацию об объекте недвижимого имущества. При этом земельный участок в СНТ должен находиться в собственности.

Вас может заинтересовать: что такое дачная амнистия?

Стоимость получения разрешения на реконструкцию

При оформлении разрешения на проведение реновации потребуется понести некоторые расходы. На этапе сбора документов – это оплата услуг специалиста для составления проекта реконструкции – стоимость оговаривается индивидуально, т. к. цена складывается из площади дома и сложности проведенных работ. В расходы стоит включить оформление техпаспорта на дом в БТИ, сумму госпошлины, которая устанавливается в каждом субъекте РФ.

Порядок согласования

Чтобы согласовать работы по реконструкции нежилого здания, требуется:

• Пойти в БТИ и взять копии технического плана интересующего объекта. Эта информация лежит в свободном доступе и должна предоставляться по первому требованию владельца сооружения.
• Отнести собранные документы в отдел архитектуры своего города. Также у специалистов этого органа стоит заказать проектную документацию на работы по реконструкции интересующего объекта. Для этого в нежилое помещение или здание выезжает архитектор, который составляет проект с учетом действующих нормативных актов в пожарной, технической и санитарной сфере.
• Предать готовый проект на утверждение в городской отдел архитектуры или другую инстанцию, которая уполномочена на выполнение таких работ. В эту категорию органов входит пожарная инспекция, санэпидемстанция, а также коммунальные службы. Одобрение коммунальных служб обязательно в случае, если при выполнении работы затрагиваются системы водо- и теплоснабжения, подводка газа, проводка.
• Получить одобрение жилищной комиссии, которая по законодательству отвечает за акт выполненных работ. В случае успешного решения вопроса требуется завизировать разрешение у главы администрации, после чего собранные бумаги направить в орган самоуправления.
• Получить разрешение на строительство — документ, который дает право на проведение реконструкции нежилого объекта капстроительства. Он выдается органом местного самоуправления после предоставления заявления. Вместе с ним требуется предать бумаги, подтверждающие право на объект, согласие правообладателей, заключение госэкспертизы и другие. На рассмотрение выделяется до 10 суток, после чего уполномоченный орган должен выдать разрешение или отказать с объяснением причин.

Смотрите также: Как выглядит разрешение на строительство, и как его получить?

Что дальше?

Получать разрешение на реконструкцию нет нужды, если интересующий объект не относится к сооружению капитального строительства (навес, киоск и так далее). Кроме того, в получении разрешения нет необходимости, если в реконструируемые объектах капстроительства не затрагиваются конструктивные,  а также другие важные элементы, влияющие на безопасную эксплуатацию объекта. Это относится и к работам, которые не затрагивают существующие показатели разрешенного строительства, прописанные в градостроительном регламенте. Бывает так, что разрешение получено, но хозяин участка, на котором находится недвижимость, поменялся. В такой ситуации выданное разрешение остается в силе.

• Дальше требуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Бумага закрепляет факт выполненной реконструкции объекта с учетом предоставленного ранее разрешения на выполнение работ. Кроме того, документ свидетельствует о соответствии реконструированного сооружения градостроительному плану участка и проекту. Чтобы ввести объект в эксплуатацию, требуется обратиться в орган, который выдал разрешение на реконструкцию. Здесь потребуется оформить заявление и передать пакет бумаг, указанных в ГсК РФ (ст.55, ч.3).

Орган, выдавший разрешение, имеет 10 суток с момента получения заявления на ввод объекта, чтобы проверить наличие и корректность оформления переданных к рассмотрению бумаг, выехать на реконструируемый объект для проверки и принять решение — выдать разрешение на ввод или отказать. Если принято решение об отказе, обязательно указание причин.

Полученного разрешения на ввод достаточно, чтобы внести необходимые правки в документы госучета реконструируемого объекта капстроительства. После заверения этой процедуры требуется получить техпаспорт на сооружение и оформить право собственности в государственной регистрационной службе.

Что такое разрешение на реконструкцию нежилого здания?

В Градостроительном кодексе (статье 1, части 14) прописано, что реконструкция — это комплекс работ, направленных на внесение изменений в параметры капстроительства, а именно этажности, показателей объема, качества инженерного и технического обеспечения. Разрешение на реконструкцию — документ, позволяющий выполнить упомянутые работы, а впоследствии без проблем узаконить постройку.

Такие работы часто путают с перепланировкой. Это различные понятия, которые отличаются не только сущностью, но и подходами в оформлении разрешения. В случае с перепланировкой бюрократические процедуры проходят быстрее. В чем различия? Выделим главные моменты:

• Разрешение на перепланировку позволяет получателю производить изменения во внутренней части помещения. К этой категории работ относится удаление перегородок, установка новых стен и прочие мероприятия, которые не подразумевают выхода за существующие объемы недвижимости. Если площадь объекта и меняется, то незначительно.
• Разрешение на реконструкцию позволяет выполнять более серьезную работу, связанную с увеличением площади за счет новых этажей, тамбуров или возведения других пристроек. Возможны ситуации, когда площадь объекта остается неизменной, но меняется его назначение. Например, ранее помещение использовалось для склада, но после реконструкции в нем обустроен офис работников. В таком случае требуется получить разрешение не на перепланировку, а на реконструкцию.

Кто выдает разрешение на реконструкцию?

Чтобы «выбить» необходимо разрешение на реконструкцию нежилого объекта, требуется идти в исполнительный комитет горсовета. При этом заявитель должен пройти несколько этапов, начиная со сбора и передачи документов, необходимых для разработки объекта, заканчивая присвоением адреса готовому сооружению (если этот требуется) и регистрацией права собственности. В процессе прохождения процедур не обойтись без одобрения многих инстанций.

Какие полномочия оно дает?

Как отмечалось выше, выполнение работ по реконструкции нежилого помещения требует получения разрешения. После прохождения необходимых процедур открывается возможность для выполнения следующей работы:

• Изменения этажности здания в сторону увеличения или уменьшения.
• Обустройства антресольного этажа.
• Перестройки имеющегося чердака под мансардное помещение.
• Пристраивания к объекту дополнительного нежилого объекта.
• Усиления конструкций или установке новых коммуникаций, если речь идет о капитальном ремонте.

Смотрите также: Кто выдает разрешение на снос здания в Москве?

Кроме того, если речь идет о реконструкции помещений в жилом доме по отношению к объектам общего пользования, требуется разрешение всех владельцев квартир. Это обязательство прописано в ЖК РФ (ст. 3, ч.3).

Во всех упомянутых случаях согласование реконструкции является обязательным, ведь в ином случае выполненные работы будут признанные незаконными, а результатом станут штрафные санкции (о них ниже).

Необходимые документы

Чтобы реконструкция нежилого помещения проходила в строгом соответствии букве закона, нужно подготовить следующие документы:

• документ, подтверждающий личность заявителя (паспорт);
• заявления во все перечисленные выше инстанции;
• топографический план местности (геоподоснова) где находится объект недвижимости. При этом неважно, где находится реконструируемое помещение: в многоквартирном доме или отдельно стоящем здании;
• проект с планом реконструкции нежилого строения;
• документы, дающие право распоряжаться собственностью или договор аренды помещения;
• экспертное заключение о техническом состоянии здания;
• поэтажный план здания, включающий в себя чертежи всех нежилых помещений, подлежащих реконструкции;
• если нежилое помещение расположено в многоквартирном доме, необходимо письменное разрешение всех собственников жилья на проведение работ.

Ответственность за незаконную реконструкцию

Сбор бумаг и прохождение процедуры получения разрешения — трудоемкий процесс. Чтобы избежать проблем, владельцы нежилых помещений часто идут в обход законодательства и выполняют работы без выполнения оговоренных выше бюрократических процедур. Но это большой риск, ведь действия нарушителей подпадают под статью 9.5:

• Часть 1. В ней указано, что реконструкция без получения разрешения влечет к наложению штрафа на нарушителя. Если в этой роли выступает обычный гражданин (физическое лицо), придется заплатить от двух до пяти тысяч рублей. Сложнее обстоит ситуация, если нарушителем является компания (юридическое лицо). Здесь штрафные санкции более суровые и составляют от 0,5 до 1 миллиона рублей. Кроме того, законодательно допускается приостанавливать работу такой компании на период до 90 дней. Закон относится к подрядным организациям и застройщикам, которые выполняли незаконную реконструкцию.
• Часть 5. При отсутствии соответствующего разрешения ввод реконструированного объекта является незаконным. Это, в свою очередь, влечет наложение взыскания в размере до 1000 рублей. Если речь идет о должном лице, взимается штраф до двух тысяч рублей. В случае, когда нарушителем является юридическое лицо, придется заплатить до 20 тысяч рублей.

В каком порядке проводится реконструкция здания

Прежде чем начать проводить работы по реконструкции, нужно получить градостроительный план земельного участка (далее — ГПЗУ), подготовить проектную документацию, при необходимости направить ее на экспертизу и получить разрешение на строительство. После этого провести необходимые работы и по их окончании получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию.

Для чего нужен ГПЗУ и как его получить

ГПЗУ вам потребуется для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство. В нем содержится информация о земельном участке, которая нужна для реконструкции здания. В частности, в плане приводятся сведения о границах участка, видах разрешенного использования, об ограничениях использования участка, о расположенных на нем объектах капстроительства и сетях инженерно-технического обеспечения, красных линиях. ГПЗУ вам потребуется для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство (ч. 1, 3, 10 ст. 57.3 ГрК РФ).

Для его получения нужно обратиться в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка или МФЦ и подать заявление. Сделать это должен правообладатель земельного участка, на котором находится здание, которое будет реконструироваться. Оплачивать получение ГПЗУ не нужно, так как он выдается бесплатно (ч. 5, 6 ст. 57.3 ГрК РФ).

 Как подготовить проектную документацию для реконструкции здания

Такая документация содержит материалы в виде текста и карт (схем) и определяет архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для реконструкции здания (ч. 2 ст. 48 ГрК РФ).

Поэтому, как правило, для ее подготовки вам нужно обратиться к организации или индивидуальному предпринимателю, которые занимаются подготовкой такой документации, и заключить договор подряда. Обратите внимание, что ИП или организация должны быть членами саморегулируемых организаций (СРО), осуществляющих подготовку проектной документации (ч. 4 ст. 48, пп. 2 ст. 55.3 ГрК РФ). Рекомендуем проверить это в реестре СРО на сайте Ростехнадзора (). В отдельных случаях организации могут и не состоять в СРО.

Для подготовки проектной документации нужны следующие документы (ч. 6 ст. 48 ГрК РФ):

• ГПЗУ;
• результаты инженерных изысканий. Если такие изыскания не проводились, то в договоре подряда должно быть предусмотрено их проведение;
• технические условия, если эксплуатация здания невозможна без подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения.

Состав разделов проектной документации и требования к их содержанию утверждены Постановлением Правительства РФ от N 87.

После подготовки проектной документации вы должны утвердить ее. Однако перед этим проектная документация должна пройти экспертизу и получить положительное заключение (ч. 15 ст. 48 ГрК РФ).

Как проводится экспертиза проектной документации при реконструкции здания

На необходимость проведения такой экспертизы указано в ч. 1 ст. 49 ГрК РФ. Учитывайте, что в установленных случаях ее проводить не нужно (однако в некоторых ситуациях по данным объектам экспертиза все равно обязательна).

Чтобы провести экспертизу, вы можете по своему выбору направить проектную документацию (ч. 3.3 ст. 49 ГрК РФ):

• на государственную экспертизу. При этом отметим, что для отдельных объектов предусмотрено проведение именно такой экспертизы. Ее проводят:

— как правило, Минстрой России и подведомственные ему учреждения (ч. 4 ст. 49 ГрК РФ). Объекты, в отношении которых обязательную госэкспертизу должны проводить эти органы и организации, указаны в ч. 3.4, 4.8 ст. 49 ГрК РФ;

— органы власти субъектов РФ (подведомственные им организации) по месту нахождения земельного участка, на котором будет реконструироваться здание (ч. 4.2 ст. 49 ГрК РФ). Обязательную госэкспертизу такие органы проводят, если не предусмотрено ее проведение федеральными органами и организациями.

Порядок организации и проведения государственной экспертизы приведены в Положении, утвержденном Постановлением Правительства РФ от N 145;

• на негосударственную экспертизу. Ее проводят организации, которые аккредитованы на ее проведение (ч. 4.3 ст. 49, ч. 1 ст. 50 ГрК РФ). Рекомендуем перед обращением проверить сведения об аккредитации организации в реестре, размещенном на сайте Росаккредитации (). Порядок ее организации и проведения приведены в Положении, утвержденном Постановлением Правительства РФ от N 272.

Экспертиза проводится в течение 42 рабочих дней (этот срок может быть продлен не более чем на 20 рабочих дней). В результате проведения экспертизы вам выдадут положительное или отрицательное заключение (ч. 7, 9 ст. 49 ГрК РФ). Все заключения включаются в реестр ().

Как получить разрешение на строительство при реконструкции здания

Такое разрешение дает вам право провести реконструкцию здания (ч. 1 ст. 51 ГрК РФ). Учитывайте, что за проведение реконструкции без разрешения на строительство предусмотрена ответственность. Отметим, что в некоторых случаях получать его не нужно.

Для его выдачи, как правило, нужно обратиться (ч. 4, 6.1 ст. 51 ГрК РФ):

• в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, на котором расположено само здание;
• в МФЦ.

Чтобы получить разрешение, подайте заявление и приложите к нему комплект документов, перечень которых приведен в ч. 7 ст. 51 ГрК РФ. Вы можете направить заявление и документы в электронном виде (ч. 10 ст. 51 ГрК РФ).

Обратите внимание, что вы можете не представлять документы, которые находятся в других госорганах, органах местного самоуправления или подведомственных им организациях (например, правоустанавливающие документы на земельный участок, ГПЗУ, положительное заключение экспертизы проектной документации). Их указанный орган может получить самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия (ч. 7.1 ст. 51 ГрК РФ).

В течение 10 дней со дня получения разрешения на строительство вам нужно передать (направить в электронном виде) в выдавший его орган (ч. 18 ст. 51 ГрК РФ):

• сведения о площади, высоте и количестве этажей планируемого здания;
• сведения о сетях инженерно-технического обеспечения;
• копию результатов инженерных изысканий;
• копию некоторых разделов проектной документации.

Это необходимо сделать для размещения информации в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности. Если вы не передадите (не направите) указанные сведения и документы, то при обращении за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию вам откажут в его выдаче (ч. 7 ст. 55 ГрК РФ). Отметим, что с 1 января 2019 г. орган, который выдает разрешение на строительство, будет направлять необходимые сведения для размещения в информационных системах самостоятельно (пп. «у» п. 23 ст. 1 Федерального закона от N 342-ФЗ).

 Как провести работы при реконструкции здания

Чтобы начать работы по реконструкции здания вам нужно:

• заключить договор строительного подряда с ИП или организацией (ч. 2 ст. 52 ГрК РФ):

— которая является членом СРО в области строительства, реконструкции и капремонта;

— не является членом такой организации. В этом случае заключить договоры можно, если размер обязательств по каждому из них не превышает 3 млн руб. Учитывайте, что для некоторых организаций членство в СРО не требуется, поэтому и с ними можно заключить договор на любую сумму (ч. 2.1 ст. 52 ГрК РФ).

Самостоятельно провести работы по реконструкции вы можете только в том случае, если являетесь членом СРО (ч. 3.1 ст. 52 ГрК РФ);

• подготовить земельный участок и здание для проведения реконструкции, а также передать стороне договора материалы и результаты инженерных изысканий, проектную документацию и разрешение на строительство (ч. 4 ст. 52 ГрК РФ);
• направить в органы государственного строительного надзора извещение о начале работ по реконструкции здания и необходимые документы, если проводилась экспертиза проектной документации. Сделать это нужно заблаговременно, но не позднее чем за семь дней до начала реконструкции (ч. 5 ст. 52, п. 2 ч. 1 ст. 54 ГрК РФ).

При этом учитывайте, что копию разрешения на строительство и положительное заключение экспертизы проектной документации вы можете не направлять. В этом случае надзорный орган получит их самостоятельно (ч. 5.1 ст. 52 ГрК РФ).

За нарушение срока направления извещения вас могут оштрафовать;

• передать по окончании работ по реконструкции в орган, который выдал разрешение на строительство, копию схемы, отображающей расположение реконструированного здания, сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка. Это следует из ч. 9 ст. 55 ГрК РФ.

Как ввести здание в эксплуатацию после его реконструкции

Для этого нужно получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Этого не потребуется, если вы не получали разрешение на строительство (ч. 15 ст. 55 ГрК РФ).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает (ч. 1 ст. 55 ГрК РФ), что:

• реконструкция здания выполнена в полном объеме согласно разрешению на строительство и проектной документации;
• реконструированное здание соответствует требованиям к реконструкции, которые установлены ГПЗУ (на дату выдачи разрешения на строительство) и разрешенному использованию земельного участка.

Обратите внимание, что если вы будете эксплуатировать здание без разрешения, вас могут привлечь к ответственности.

К заявлению приложите необходимые документы. Вы можете направить заявление и документы в электронном виде (ч. 4.1 ст. 55 ГрК РФ).

Учитывайте, что те документы, которые находятся в распоряжении органов власти (подведомственных им организациях), вы можете не представлять. Указанный орган может получить их самостоятельно (ч. 3.2 — 3.4 ст. 55 ГрК РФ).

В течение семи рабочих дней со дня получения заявления орган, который выдает разрешение, должен проверить документы, осмотреть здание и выдать вам разрешение на его ввод в эксплуатацию или отказать в выдаче разрешения (ч. 5 ст. 55 ГрК РФ).

Этапы согласования

Для согласования проводимых работ, необходимо обзавестись копиями технического плана здания. Получить нужные бумаги можно в БТИ. Они находятся в свободном доступе и предоставляются по первому требованию собственника нежилого помещения.

Затем эти документы предоставляются в городской отдел архитектуры. Здесь можно заказать проект реконструкционных работ объекта недвижимости.

Для этого в нежилое помещение, находящееся в многоквартирном доме или коммерческом здании, оформляется выезд архитектора. Он составит требуемый проект в строгом соответствии с санитарными, техническими и пожарными нормативными актами.

Согласие последних необходимо в том случае, если при реконструкции затрагиваются инженерные коммуникации (система отопления и водоснабжения, электрическая проводка и подводка газа).

Затем нужно заручиться разрешением жилищной комиссии. В правовое поле этой организации попадает оформление акта выполненных работ. Полученное в указанной организации разрешение, необходимо завизировать у главы администрации города. Все собранные документы отправляются в органы местного самоуправления, которыми и будет подписано согласие на реконструкцию.

Что такое реконструкция здания

Реконструкция здания — это (п. 14 ст. 1 ГрК РФ):

• изменение параметров здания или его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение здания;
• замена и (или) восстановление его несущих строительных конструкций. Исключение составляет замена отдельных частей конструкций на аналогичные или на те элементы, которые улучшают их показатели, а также восстановление таких элементов.

Таким образом, при реконструкции проводятся работы, в результате которых изменяются характеристики уже существующего здания, меняются (восстанавливаются) несущие конструкции здания.

Чем реконструкция здания отличается от его капитального или текущего ремонта

Реконструкция отличается от капитального и текущего ремонта характером проводимых работ. Так, при реконструкции здание может перестраиваться, в нем могут возводиться надстройки и пристройки. Кроме того, могут проводиться работы по замене, восстановлению несущих конструкций. Это следует из п. 14 ст. 1 ГрК РФ.

При капитальном ремонте здания проводится замена и (или) восстановление (п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ):

• его строительных конструкций (кроме несущих) или их элементов;
• систем и сетей инженерно-технического обеспечения или их элементов;
• отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные элементы, которые улучшают их показатели, а также восстановление таких элементов.

Цель текущего ремонта здания — обеспечение его надлежащего технического состояния, то есть поддержание параметров его устойчивости и надежности, исправности его строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения и их элементов в соответствии с требованиями техрегламентов и проектной документации (ч. 8 ст. ГрК РФ).

Так, в процессе текущего ремонта производственного здания проводятся работы, которые предохраняют части здания, а также инженерное оборудование от преждевременного износа. Для этого проводятся профилактические мероприятия и устраняются мелкие повреждения и неисправности (п. 3.4 Положения, утвержденного Постановлением Госстроя СССР от N 279). Перечень таких работ приведен в Приложении 3 к названному Постановлению. Например, к ним относятся:

• постановка на растворе отдельных ослабевших или выпавших кирпичей;
• ремонт выходов на крышу;
• окраска фасадов здания.

От проводимых работ зависит и процедура их проведения. Так:

• и для реконструкции здания, и для его капремонта нужно подготовить проектную документацию (ч. 2 ст. 48 ГрК РФ);
• для реконструкции необходимо получить разрешение на строительство, а после проведения работ — разрешение на его ввод в эксплуатацию (ч. 1 ст. 51, ч. 1 ст. 55 ГрК РФ). Для капремонта такие разрешения получать не нужно.

Для проведения текущего ремонта такие документы не требуются.

Инструкция по оформлению

Оформление реконструктивных работ производится согласно ГРК РФ. Для этого собираются технические условия, оформляется архитектурно-проектная документация на основе инженерных изысканий. Подробнее обо всех этапах.

Кто имеет право?

Согласно Градостроительному Кодексу Российской Федерации осуществлять реконструктивные работы в праве лицо, имеющее свидетельство о допуске к соответствующим работам, которое выдается саморегулируемой организацией (заказчиком). Такими лицами могут быть застройщик или технический заказчик, а так же юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые привлекаются к работам застройщиком, либо техническим заказчиком.

Организации и лица, привлекаемые к реконструкции согласно договору и имеющие соответствующий допуск, обязаны проводить строительные работы согласно договору и в соответствии с архитектурно-проектной документацией объекта реконструкции.

Проведение инженерных изысканий

Данный этап подготовительных работ проводится в соответствии со статьей 47 Градостроительного Кодекса РФ. Проведение инженерных изысканий необходимо для того, чтобы на их основе составлять архитектурно-проектную документацию и разрабатывать сам проект реконструкции.

В процессе проведения инженерных изысканий получаются сведения о природных условиях по месту нахождения объекта реконструкции, о необходимых расчетах и обоснованиях компоновки промышленных зданий и строений на территории. Этот этап проводится исключительно юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями на основе допуска, выдаваемого застройщиком или техническим заказчиком.

Сбор технических условий

Техническими условиями называются данные, которые предоставляют информацию о максимальных нагрузках, о сроках подключения и о плате подключения к сетям инженерно-технического обеспечения. Также технические условия предусматривают указание срока их действия. Бесплатно в течение 14 дней эти данные предоставляются организациями, которые осуществляют подключение сетей, по запросу уполномоченного органа.

Разработка проектной документации и ее экспертиза

Согласно Градостроительному Кодексу Российской Федерации ст.48 «Архитектурно-строительное проектирование», проектная документация должна содержать текстовую, чертежную (карты, схемы) информацию, которая определяет архитектурные, технические и инженерные решения для реконструкции объекта капитального строительства (в данном случае – объекта промышленной недвижимости).

Согласно этой же статье, работы, предусмотренные проектной документацией, могут осуществляться лицами (юридическими, ИП), которые имеют на то свидетельство о допуске. Утверждается проектная документация застройщиком или техническим заказчиком. При этом, статьей 49 ГРК РФ предусмотрены условия, при которых до утверждения документация должна пройти экспертизу.

Экспертиза согласно этой статье не требуется, если реконструируемый объект не имеет более двух этажей, а его площадь не превышает 1500 квадратных метров. В остальных случаях экспертиза проводится государственная, либо негосударственная.

Согласование проекта

Чтобы согласовать проект реконструкции с властями, на этапе подготовки Исходно-разрешительной документации производится ознакомление с «Правилами землепользования и застройки» для города/населенного пункта, к которому принадлежит территория под объектом реконструкции.

Если замечены какие-либо отклонения, их необходимо согласовать с местной администрацией, так как даже самые незначительные отклонения от принятых параметров могут понести за собой большие штрафы и станут серьезными нарушениями. После согласования всех вопросов с органами местной власти необходимо поставить в известность население о подготовке проектной документации и начать готовиться к общественным слушаниям. Что такое общественные слушания?

Общественное слушание

Реконструкция промышленного объекта (объекта капитального строительства), согласно статьям ФЗ №131, является вопросом местного значения. Решение вопросов местного значения производится путем проведения публичных слушаний. Проводятся слушания следующим образом.

В первую очередь Комиссия по подготовке проекта правил землепользования и застройки информирует потенциальных участников (например лиц, которые имеют границы с территориями, на которых производится реконструкция) о проведении слушаний.

Слушания должны провестись в срок не позже 4 месяцев со дня опубликования проекта. После слушания в протокол вносятся предложения, поступившие в процессе слушания. Далее в течение 10 дней ведется работа над проектом, затем он выносится на одобрение/отклонение органу местной администрации с приложением протокола слушания. В результате правила устанавливаются (или нет – в случае отказа).

Получение разрешения

Для получения разрешения необходимо составить ходатайство по установленной форме, приложить к нему пакет из необходимых документов и направить это в орган местного самоуправления/исполнительной власти, либо в МФЦ. В заявлении должна быть указана следующая информация:

1. Наименование организации, адрес, телефон (юр. лицо).
2. Вид планируемых работ (реконструкция).
3. Адрес и наименование объекта недвижимости, по отношению к которому будут проводиться работы.
4. Вид правообладания (арендатор, собственник и так далее).
5. Документ, который подтверждает обязательство об осуществлении работ согласно указанным срокам и о предоставлении свободного доступа к объекту для должностных лиц для проверки исполнения проекта.
6. Дата, подпись.

• Скачать бланк заявления на разрешение реконструкции промышленного объекта
• Скачать образец заявления на разрешение реконструкции промышленного объекта

К заявлению приложить следующие документы:

• Правоустанавливающие документы на объект.
• Проектная документация, согласованная с окружным органом архитектуры и градостроительства, с санэпиднадзором, пожарным надзором, с городским органом надзора (например, МОСГОРНАДЗОР) и с органами, отвечающими за сохранение культурного наследия.
• Договор со специализированной организацией на вывоз и обезвреживание отходов.

Что касается сроков, то нужно учесть все этапы подготовки документов. Так как составление проектной документации, получение всех согласований и проведение общественных слушаний занимает немалое время. В некоторых моментах от застройщика не зависит временные затраты – например, проведением публичных слушаний занимаются государственные и муниципальные органы.

Затраты тоже сложно рассчитать, так как само разрешение выдается бесплатно, но подготовка документации, проведение экспертиз и привлечение сторонних организаций – это траты, индивидуальные для каждого проекта.