Что нужно проверить

Что нужно знать перед покупкой авто? Как провести комплексную проверку подержанного автомобиля?. Что нужно знать при покупке дома с земельным участком: какие документы нужно проверить продавцу и покупателю, как правильно осмотреть дом, подводные камни

Шаг 1 – проверка правоустанавливающих документов на квартиру

Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник.

«Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».

Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

Выбор квартиры

Правильный выбор квартиры – залог успешной покупки. Вначале следует определиться с характеристикой жилья:

• сколько комнат в квартире
• какой этаж
• место нахождения дома, в котором расположено жилье (центр города, ближе к транспортным узлам, к парковой зоне и пр.)
• характеристика самого многоквартирного дома (этажность, из чего сделаны стены и пр.)
• наличие (отсутствие) ремонта, обстановка и т.п.

В дальнейшем необходимо исследовать рынок цен, дабы отмести подозрительные квартиры (если цены слишком низкие) и не позволить разжиться на себе неуступчивому продавцу (если цены чрезмерно завышены). Для того, что бы быть в курсе актуальных цен можно посмотреть местную газету с объявлениями или региональные сайты по продаже недвижимости.

После приценки следует рассматривать конкретные варианты. Желательно квартиру подбирать воочию. Обзвон по объявлениям не даст того нужного результата. Так же не следует слепо доверять риэлтору, который будет предлагать варианты. Лучшей случай – если Вы найдете нужную квартиру через знакомых. Это упразднит множество забот. При осмотре квартиры обращайте внимание на:

• того, кто Вам ее показывает (лучше, чтобы это был хозяин)
• какие соседи в подъезде
• в каком состоянии двор дома и подъезд

Если Ваш выбор решен, то следует перейти к проверке квартиры на юридическую чистоту.

Проверка на участие в дорожно-транспортных происшествиях

Более 75% автомобилей хотя бы раз побывали в ДТП, при этом продавцы часто пытаются скрыть этот факт.

О признаках битого авто и способах проверки на участие в ДТП мы рассказываем в отдельной статье.

Скрученный пробег

Один из самых распространенных способов продать машину подороже — скрутить ее реальный пробег. Ушлому продавцу сделать это не составляет труда. А ведь пробег — это ключевой показатель износа основных автомобильных систем и деталей. По нему можно судить о реальном состоянии авто. Вот почему следует проверять настоящий пробег. Узнать о скрученном пробеге можно, обратившись к техническим специалистам или по гос. номеру в приложении Автокод. Проверка покажет, сколько, на самом деле, пробегала интересующая вас «лошадка» и стоит ли она запрашиваемых за нее денег.

Проверка машины на наличие залога

Если автовладелец берет кредит под залог транспортного средства или автокредит, то машина является залоговой. Если при покупке не знать этой информации, то впоследствии банк или залогодержатель может обязать вас выплачивать кредит или взыскать с вас залоговое имущество.

Не стоит сразу отказываться от покупки, если машина находится в залоге у банка. Иногда сами кредитные организации выставляют на торги и продают по довольно низкой цене интересные модели.

Как проверить, считается ли автомобиль залоговым имуществом? Для этого можно воспользоваться следующими сайтами:

• реестр нотариальной палаты;
• сервис «Автокод».

Чтобы проверить машину через реестр нотариальной палаты, нужно знать информацию о залогодателе, регистрационный номер уведомления и ВИН транспортного средства. Для «Автокода» достаточно VIN или госномера.

Шаг 4 – проверка продавца

С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).

«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».

Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.

Проверка автомобиля на угон

Если вы приобретете б/у машину, которая числится в угоне, есть вероятность, что придется судиться с объявившимся владельцем. В 85% таких ситуаций судья обязывает нового владельца вернуть ТС его настоящему хозяину. При этом вы потеряете не только машину, но и потраченные на нее средства. Вернуть свои деньги у мошенника, который скрыл факт угона во время сделки, вряд ли получится.

Также читайте: Как продают краденые автомобили и как проверить авто на розыск

Для проверки вы можете воспользоваться следующими способами:

• проверить через официальный сайт ГИБДД;
• вместе с продавцом снять авто с учета (если автомобиль в угоне, продавец не сможет осуществить данное действие).

Также вы можете воспользоваться «Автокодом» и получить более подробный отчет об авто всего за 5 минут.

Что проверить продавцу?

Продавцу нужно проверить действительность личности покупателя и его паспортных данных, чтобы исключить возможность заключения сделки с человеком, находящимся в розыске правоохранительными органами, или же действующего по подложным документам, иначе такую сделку суд может признать впоследствии незаконной, а в случае, если судебные органы заподозрят сговор между продавцом и покупателем, то все материальные ценности, указанные в договоре, могут быть конфискованы в пользу государства (к ним относятся и денежные средства, полученные продавцом).

Если покупатель оплачивает сумму сделки наличными деньгами, то важно убедиться в их подлинности. Такую услугу (проверку подлинности бумажных денег) оказывают коммерческие банки.

Что проверить покупателю?

Покупателю предстоит более кропотливая работа по проверке документов при покупке дома с участком.

Так как покупке подлежат надел земли с жилым домом (объекты сделки), то, согласно § 7 Гражданского кодекса РФ, необходимо наличие документов на каждый объект сделки. У продавца должны быть в наличии:

• Правоудостоверяющие документы;
• Правоустанавливающие документы;
• Кадастровые документы на каждый объект сделки;
• Технический паспорт и технический план (с 2014 г.);
• Выписка из ЕГРП об отсутствии каких-либо обременений на объекты договора;
• Доверенность, нотариально подтверждённая (если от имени продавца действуют представители).

Правоудостоверяющими документами является свидетельство о регистрации права собственности на каждый объект сделки: надел земли и дом (или дома) на данном наделе.

К правоустанавливающим относят документы, на основании которых продавец ранее получил продаваемый надел земли с домом в собственность. К таким документам относят:

• Договор дарения;
• Договор обмена;
• Договор купли-продажи;
• Справка о приватизации;
• Свидетельство о праве наследования.

В кадастровом документе на земельный надел должна быть указана категория и подкатегория покупаемой земли, перечислены ограничения для её использования, указаны площадь и план межевания, а также все постройки (жилые и нежилые), расположенные на данном наделе земли, а в кадастровом документе на жилой дом должен быть план каждого этажа дома.

Если представленному продавцом техническому плану более пяти лет, то такой план подлежит замене продавцом (до оформления сделки) в бюро технической инвентаризации по месту расположения продаваемых объектов недвижимости.

Выписка из ЕГРП необходима, чтобы не приобрести заложенную или находящуюся под арестом недвижимость, а также чтобы не приобрести вместе с домом и землёй налоговые и иные задолженности.

Защититься от рейдерского захвата квартиры можно, зная всего лишь несколько нехитрых правил.

Хотите приобрести участок у государства по кадастровой стоимости? Здесь описаны возможные варианты.

При покупке земли в рассрочку необходимо составить соответствующий договор. Как это сделать правильно, подробно описано в нашей статье.

Проверка ПТС

Если продавец не может предъявить бумажный ПТС, покупать машину категорически не стоит. И не только потому, что автомобиль может быть заложен в банке. ПТС — паспорт, в котором записывается вся жизнь авто. Этот паспорт чаще всего «теряют» намеренно, чтобы скрыть какие-то проблемы.

Нередко перекупщики меняют оригинальный ПТС с большим количеством владельцев на «чистый» дубликат. На первой странице такого дубликата обязательно стоит особая отметка ГИБДД и нет печати завода-изготовителя.

Кроме того, при изучении ПТС рекомендуется обратить внимание на номер двигателя. Он должен совпадать с номером под капотом автомобиля. Иначе машину попросту не поставят на учет.

Проверка пробега

Более 50% продавцов автомобилей скручивают пробег. Такая процедура стоит от 1 000 до 3 000 тысяч, при этом владелец увеличивает стоимость машины при продаже на более крупную сумму.

Также читайте: Как продавцы скручивают пробег

Проверить правдивость данных о пробеге можно несколькими способами:

• проверить документы;
• произвести грамотный осмотр транспортного средства;
• обратиться к специалистам.

Также читайте: Как проверить пробег автомобиля

Проверка автомобиля на штрафы

Всегда есть вероятность приобрести автомобиль с непогашенными штрафами. Зачастую продавцы и сами не знают о долгах перед ГИБДД, но иногда осознанно утаивают информацию, чтобы все задолженности легли на нового владельца.

Конечно, если вы купите такую машину, вас не смогут заставить выплачивать эти штрафы, это обязанность бывшего владельца. Однако бывают ситуации, когда из-за неуплаты штрафов на автомобиль накладываются регистрационные ограничения. В этом случае новый владелец не сможет поставить авто на учет.

Для выявления наличия штрафов можно воспользоваться следующими сервисами:

• официальный сайт ГИБДД;
• сервис «Автокод».

Для проверки ТС через официальный сайт ГИБДД необходимо знать как госномер машины, так и номер свидетельства о регистрации. Для проверки с помощью сервиса «Автокод» достаточно знать госномер автомобиля. При этом из отчета, кроме истории штрафов, вы узнаете данные о пробеге, техосмотрах, ОСАГО, ограничениях и много другой важной информации.

Факты ДТП

Первый риск, с которым сталкивается покупатель подержанного авто — факт участия интересующей машины в ДТП. Об этом предпочитают умалчивать, избавившись от следов аварии на скорую руку. А ведь по статистике проверок сервиса , каждая четвертая проверка выявляет факты ДТП, пусть даже и незначительные.

Конечно, авария аварии рознь. Одно дело, если автомобиль за всю свою историю получил царапину. Другое дело — факт лобового столкновения или целого ряда дорожных происшествий. Это означает, что владелец пользовался машиной неаккуратно, и лучше от такой тачки отказаться.

На что обратить внимание при покупке что нужно сделать?

В первую очередь покупателю необходимо тщательно обследовать приобретаемый дом на предмет возможных дефектов или нарушений, так как нередко продавец скрывает такие нарушения.

Если покупатель будет обращать внимание только на внутреннюю отделку и внешний дизайн, то он рискует столкнуться в будущем со многими неприятностями — от холодных труб отопления зимой до трещин на стенах.

Существует ряд важных деталей, на которые обязательно нужно обратить внимание при осмотре покупаемого дома:

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

• Состояние чердака и кровли;
• Состояние погреба (подвала);
• Работоспособность коммуникаций;
• Расположение водостоков;
• Параллельность стен и ровность пола;
• Надёжность системы канализации;
• Качество просушки деревянных элементов конструкции;
• Состояние электропроводки.

Следует помнить, что лучше всего осматривать дом в марте или апреле, во время весенних паводков, так как в этот период все недостатки влагоизоляции жилья хорошо видны. Если в подвале или погребе стоит вода или мокрые углы, значит, фундамент пропускает воду, что может привести в будущем к размыванию такого фундамента и раннему разрушению дома, особенно если в доме два или три этажа.

Если водостоки расположены неправильно, дождевая вода может размывать грунт вокруг фундамента, что также может приводить к преждевременному разрушению жилого строения. Для самостоятельной оценки расположения водостоков можно понаблюдать за их работой во время дождя, отмечая, уходит вода в сторону от дома или заполняет низины и ямки возле стен и углов дома. В последнем случае такие водостоки необходимо переделывать или заменять на другие.

Чтобы крыша не давала течь во время ливней, между элементами черепицы не должно быть щелей более 2-3 мм, а нахлест должен составлять не менее 0.5 см.

Если дом деревянный, то специальным влагометром можно оценить степень просушки дерева. Сырое дерево со временем ссыхается в ширину, и геометрия дома нарушается, появляются щели.

Затем нужно попросить продавца продемонстрировать работу всех имеющихся коммуникаций для проверки. К основным коммуникациям относятся:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

• Газоснабжение;
• Водопровод;
• Водоотведение и канализация;
• Электропроводка;
• Отопление.

Если дом снабжён собственной системой зимнего отопления, необходимо запустить его и через некоторое время проверить температуру батарей.

Вода из кранов не должна иметь неприятный запах или мутный цвет. Для проверки надёжности канализации необходимо слить большое количество воды в короткий промежуток времени, чтобы оценить скорость ухода воды.

При возникновении сомнений в тщательности проведённой проверки можно обратиться к инженерам-оценщикам, которые помогут профессионально оценить техническое состояние жилого дома.

Порядок действий

Первую проверку автомобиля мы советуем осуществить еще на этапе просмотра объявлений. Выберите понравившиеся варианты, выпишите госномера и проверьте машины с помощью сервиса «Автокод». Система выдаст отчет с подробной историей автомобиля. Если информация в объявлении противоречит данным отчета, лучше сразу отказаться от этого варианта и не тратить время на встречу с продавцом. Чаще всего продавцы скрывают реальный пробег, количество владельцев, работу в такси и участие в ДТП.

Встречу начните с проверки документов. Далее перейдите к визуальному осмотру автомобиля. После этого проведите тест-драйв. В заключении отправьтесь вместе с продавцом в СТО. Специалисты выявят все технические огрехи машины. Это позволит вам сторговаться или вовсе отказаться от покупки плохого транспортного средства.

Проверка документации

Перед покупкой бу машины важно проверить документацию:

• ПТС;
• свидетельство о регистрации автотранспорта;
• паспорт продавца.

Убедитесь, что в ПТС отсутствуют особые вклейки и отметки. В чем здесь подвох? Отметки ставятся в тех случаях, когда номера кузова или мотора перебитые, нечитаемые или непросматриваемые.

Насторожитесь, если продавец предоставил вам дубликат ПТС. Дубликат ПТС выдается, если оригинал был утерян или испорчен, а также, если не осталось свободных строк для того, чтобы вписывать владельцев авто. Поэтому нужно уточнить у продавца, какое количество владельцев было у машины и по какой причине был сделан дубликат.

Также читайте: О чем расскажет ПТС: как обманывают покупателей б/у авто

Но не торопитесь отказываться от покупки машины только из-за дубликата. Проверьте авто с помощью сервиса «Автокод». Если данные проверки не противоречат словам продавца, то опасаться нечего. Если же сервис сообщает, что у ТС было двое или больше владельцев, а продавец утверждает, что он первый и последний собственник, то от сделки лучше отказаться.

Обязательно нужно сверьте данные из паспорта продавца с данными, указанными в ПТС. Даже небольшие различия в документах впоследствии могут привести к тому, что вы не сможете поставить автомобиль на учет.

Проверка авто на утилизацию

В наши дни появилась новая схема мошенничества среди недобросовестных автовладельцев. Они снимают ТС с учета, утилизируют и в кратчайшие сроки пытаются продать автомобиль по довольно низкой цене. Как правило, покупателей привлекает дешевизна. Но стоит ли говорить, что поставить такое ТС на учет вам не представится возможным. Деньги будут выкинуты на ветер.

Также читайте: Как проверить машину на утиль, чем грозит покупка утилизированного авто

Была машина утилизирована или нет, можно узнать из отчета «Автокода». Для этого достаточно ввести госномер авто.

Шаг 2 – проверка истории квартиры

Попросите у собственника выписку из Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

Техническая проверка

Техническая проверка не менее важна, чем юридическая. Во время нее вы сможете визуально выявить все недостатки и изъяны транспортного средства. Мы же расскажем вам, как правильно провести проверку.

При проверке авто необходимо обратить внимание на следующие аспекты:

• износ шин;
• наличие коррозии;
• лакокрасочное покрытие;
• замена деталей кузова;
• ремонт на стапеле;
• работа мотора.

Также читайте: Как проверить автомобиль с помощью толщиномера

Также читайте: Как проверить была ли машина в авариях

Чтобы доверить технический осмотр специалисту, воспользуйтесь услугой выездной проверки. Эксперт будет на месте в нужное время и проведет исследование машины с помощью специальных приборов.

Какие документы нужно проверить при покупке дома?

Когда проверка физического состояния дома завершена, необходимо приступить к проверке документов на покупаемый дом и земельный надел. Как покупателю, так и продавцу следует внимательно отнестись к заключению договора и проверке документов, чтобы обеспечить законность сделки и избежать юридических проблем в будущем.

Кредит или залог

Распространенная ситуация: человек некогда брал кредит, записав в залог автомобиль. Спустя время владелец решил продать машину, но не расплатился по долгам. В этом случае банк имеет полное право распоряжаться заложенным имуществом (машиной). А если у заемщика еще и огромные долги по кредиту, «отдуваться» придется горе-покупателю. Поэтому перед покупкой следует внимательно проверить историю машины на предмет залога.

Все описанные шаги можно сделать разом — заказав проверку на сайте Автокод. Для этого достаточно ввести госномер или ВИН-код интересующего автомобиля. В течение 5 минут вы получите полный отчет с историей машины.

Шаг 3 – проверка качества квартиры

Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

Проверка на работу в такси

«Автокод» предоставляет своим пользователям возможность проверить, числилось ли транспортное средство в официальных службах такси.

Если проверка по сервису дает вам такую информацию, то от покупки лучше отказаться. Такая машина, даже если она относительно молодая, скорее всего, практически исчерпала свой ресурс. То есть вас ожидают постоянные ремонты, требующие крупных финансовых вложений.

Также читайте: Машина после такси: как распознать и стоит ли покупать

Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой

Это один из самых ответственных этапов. Вы должны затратить максимальные усердия на проверку, что бы в дальнейшем не было проблем и неприятностей. Перед покупкой квартиру обязательно проверяют на:

• подлинность и достоверность правоустанавливающих и правоподтверждающих документов
• правомочность продавца (продавцов) и его правовую репутацию
• наличие (отсутствие) прописанных лиц (особое внимание на временно выписанных)
• притязания посторонних лиц (в том числе возможные претенденты-наследники) и судебные споры
• обременения (аренда, рента, ипотека) и аресты
• долги по коммунальным платежам
• законность планировки

Какие документы проверять

У продавца должны быть на руках документы правового и технического характера, а именно:

• свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН (можно получить самую свежую самостоятельно, в росреестре или, например, на сайте )
• договор на квартиру (договор приватизации, купли-продажи, мены, дарения, акт приема-передачи от застройщика и пр.)
• свидетельство о наследстве (если досталась по наследству)
• кадастровый паспорт
• технический паспорт (если имеется у собственника)

Совет: В случае, если право собственности основано на решение суда, к покупке такой квартиры следует относиться с особой осторожностью. Ведь такое решение может быть обжаловано и квартира будет возвращена прежнему владельцу. А вот вернут ли Вам деньги?

Требуйте документы в подлинниках и попросите предоставить возможность сделать с них копии. При самостоятельном исследовании документов обращайте внимание:

• на наличие в договорах подписей в нужных графах, штампы рег.службы
• свидетельства должны быть на специальных гербовых бланках

Имейте в виду, что в таких документах не допускается подчисток, помарок, исправлений и пр. Если такие элементы присутствуют, насторожитесь, возможно, у Вас в руках подделка. Так как с 2015 года свидетельства на недвижимость не выдают, то для актуальности попросите продавца заказать выписку из госреестра недвижимости или запросите её сами.

Также можно попросить продавца, чтобы он через Росреестр заказал правоустанавливающие документы (с печатью Росреестра). Это необходимо для подтверждения достоверности отдельного документа, вызывающего сомнение.

О правомочиях продавца

Продавать квартиру имеет право сам собственник или представитель по нотариальной доверенности. Продавец может быть:

• единственное лицо
• множественность лиц (долевая собственность)
• супруги (совместная собственность), хотя в документах может фигурировать только один человек

Данные о продавце содержатся:

• в свидетельстве о собственности (выписка из госреестра)
• в документах на квартиру

Если имеете дело с представителем Вам все равно необходимо встретиться с хозяином (хозяевами) и обсудить вопрос о принципиальном согласии продавать квартиру, попросите предъявить паспорт, перепишите данные или сделайте его копию. Технические вопросы можно решать с доверенным лицом. Если Вам отказывают в такой встрече, то, возможно, эта сделка не сулит ничего хорошего. Следует проверить и действительность доверенности. Посетите нотариуса, выдавшего доверенность, и узнайте о ее достоверности. Поинтересуйтесь, не отзывалась ли она.

Будьте особо бдительными, когда собственником (одним из собственников) является ребенок:

• если ребенок в возрасте до 14 лет, то от его имени сделку заключает законный представитель (родители, усыновители, опекун). Полномочия родителей подтверждаются отметкой в паспорте и свидетельством о рождении. Опекун действует на основании решения об опеки. Усыновитель — по решению суда.
• в возрасте от 14 до 18 лет сделка заключается с письменного согласия законных представителей.
• законный представитель ребенка должен свое намерение в отношении квартиры подкрепить письменным согласием органа опеки на сделку.

Обращайте внимание на брак продавца. Попросите свидетельство о браке. Если квартира куплена во время брака. Необходима встреча с женой (мужем) продавца, так как от них в любом случае потребуется согласие на сделку.

После встречи с продавцом через знакомых в полиции, у судебных приставов приватно проверьте его репутацию. Попросите, что бы риэлтор (если Вы пользуетесь его услугами) поинтересовался у своих коллег не на слуху ли имя продавца. Таким образом, вы сможете избежать сделки с мошенником.

О прописанных лицах

Перед заключением сделки все лица должны быть выписаны из квартиры (иногда допускается указание в договоре к/п обязательство продавца о выселении зарегистрированных лиц в течение непродолжительного срока после сделки, но лучше таких сложностей себе не создавать), иначе они после продажи будут иметь право на проживание и их принудительное выселение станет Вашей головной болью.

Попросите у продавца свежую справку из паспортного об отсутствии прописанных лиц. Но имейте в виду, в такой справке не будет информации о временно выписанных людях. Речь идет о:

• осужденных за преступление
• призывниках на военную службу
• престарелых, содержащихся в социальных учреждениях
• детях, помещенных в воспитательно-исправительные учреждения
• недееспособных в психиатрических лечебницах
• проходящих длительное лечение в медицинских заведениях

О выписанных лицах можно узнать из расширенной (архивной) выписки из домовой книги. Получите ее вместе с хозяином квартиры и не постесняйтесь спросить у работника паспортной службы о таких лицах. Если подобные граждане окажутся, они смогут заявить о своем праве на проживание в квартире даже после ее перехода к другому собственнику. Выписать таких людей трудно даже через суд.

О притязаниях и судебных спорах

Все судебные споры о квартире могут рассматриваться в территориальном гражданском суде по адресу квартиры. Сведения о судебных процессах в отношении владельца квартиры можно получить:

• официально обратившись в канцелярию суда с соответствующей просьбой (хотя в таких просьбах чаще отказывают), поэтому эффективнее на сайте территориального районного/городского суда выяснить наличие судопроизводств по продавцу
• в службе судебных приставов по исполнительным производствам или через сайт приставов
• в выписке из государственного реестра (там имеется отдельная графа об этом)
• неофициально при беседе с соседями, работниками ТСЖ, ЖЭУ

В случае, если квартира попала к продавцу по наследству, не лишним будет обратиться к нотариусу по месту открытия наследства. Нанесите визит в нотариат вместе с собственником и узнайте там об отсутствии иных претендентов на наследство.

Об обременениях и арестах

Статьи по теме:

• Налог на имущество (квартиру) от кадастровой стоимости с 2019 года
• Как получить кадастровый паспорт на квартиру
• Как узнать кадастровую стоимость недвижимости
• Налог при продаже квартиры
• Налог на дарение недвижимости
• Какие документы нужны для продажи квартиры
• Расторжение договора купли-продажи квартиры
• Покупка квартиры в ипотеку: инструкция
• Как правильно покупать квартиру
• Как делится квартира в ипотеке при разводе
• Возврат подоходного налога при покупке квартиры

Когда квартира сдана в арену, заключен договор ренты, имеется ипотека или аресты, то при смене собственника такие обременения и арест остаются в силе (хотя при аресте вообще невозможно провести сделку/регистрацию). Это ограничивает права покупателя полноценно владеть жильем. Более того, существует риск вообще лишиться недвижимости. Поэтому при покупке квартиры таких обстоятельств не должно быть.

В регистрационном управлении можно получить выписку из госрееста (или в Интернете на, так называемой, "Публичной карте"). Там в отдельном разделе указываются все сведения об обременениях. Если какие-нибудь записи об этом будут, то не следует слушать отговорки продавца. От такой квартиры рекомендуем отказаться.

Однако, если продавец согласиться разрешить проблему (например, погасить ипотеку), то:

• требуйте от обременителя (арендатор, залогодержатель и пр.) официальный письменный документ об отсутствии притязаний
• заставьте продавца исключить такую запись из госреестра
• закажите свежую выписку, в которой таких данных больше не будет

Проверить долги по коммунальным платежам

При покупке квартиры может оказаться, что она с долгами. Конечно, такие долги должны оплачивать прежние хозяева. Однако судебные иски будут приходить на имя нового собственника. Может оказаться, что текущая оплата будет зачтена в счет долгов и тогда должником окажется покупатель. Возможно, что коммунальщики отключат свет, газ, воду и т.п. Касаемо долгов по взносам на капитальный ремонт, так эти долги имеют преемственную силу (то есть передаются к новому собственнику). Таких последствий можно избежать, разобравшись с наличием такого «приданного».

Для этого требуется:

• спросить у продавца справки из ЖЭУ, ЕРИЦ об отсутствии задолженности
• посмотреть платежные квитки за последний год
• поинтересоваться у работников ЖЭУ, ТСЖ о наличие задолженности за квартиру
• предусмотреть в договоре купли-продажи пункт, в котором будет сказано, что продавец оплатил все коммунальные платежи и в случае задолженности несет личную ответственность

Проверяем законность перепланировки

Квартира может перепланироваться или переоборудоваться (установка дополнительных крупных электро-, газо-, гидроагрегатов или перемещение инженерных и коммуникационных сетей). Не всегда такие изменения узакониваются. Поэтому при осмотре квартиры сверьте технический план с фактической обстановкой. Лучше вызовете работника БТИ и сделайте это совместно с ним.

Имейте в виду, если квартира будет приобретена без узаконенной перепланировки, то Вас могут заставить через суд восстановить прежней вид квартиры, а это может оказаться большими затратами.