Что такое договор ипотеки

В статье мы разбираемся с нюансами договора по ипотеке, даем советы, как подписать договор и не наделать ошибок. Как не попасть в кабалу, заключая ипотечный договор. Договор ипотечного кредитования - составляется на определенных требованиях, в статье разберем его госрегулирование, виды, образцы его составления и..

Порядок подготовки и оформления ипотеки

Типичный порядок заключения договора ипотеки включает три шага:

1. Выбор объекта для ипотечного кредитования.
2. Выбор банка – кредитора
3. Подготовка пакета документов, заполнение стандартных форм и подписание договора.

Прежде всего, вам надо выбрать жильё, под покупку которого вы хотите взять кредит. Банки выдают кредиты под покупку объектов трёх видов. Это многоквартирные новостройки, объекты на вторичном рынке недвижимости, а также отдельно стоящие дома и таунхаусы. Проще и выгоднее всего получить кредит на новостройку. Связано это с высокой степенью стандартизации контрактной работы. Объекты стандартные, застройщики сертифицированные, договоры типовые.

Следующий шаг – выбор банка – партнёра. Напишите онлайн заявку в десяток разных банков. Получите, сколько удастся, одобрений и внимательно сравните присланные вам проекты соглашений. Посмотрите договор залога и договор последующей ипотеки. Не пропускайте мелочей, вы подписываетесь на срок в половину оставшейся жизни.

Для получения ипотеки заёмщик должен удовлетворять некоторым требованиям банка:

• Быть гражданином Российской федерации.
• Быть в возрасте от 18 до 75 лет.
• Иметь достаточный стабильный доход.

Важно, что достаточность оценивает банк, а стабильность – забота только клиента. Все риски на вашей стороне. Если вы неожиданно потеряете работу, банк не сильно расстроится. У него в залоге ваше жильё. Он продаст это жильё и тот факт, что другого у вас нет, банк не остановит.

Условия кредита зависят от используемой кредитной программы банка, срока кредитования, наличия или отсутствия государственной поддержки, большой белой зарплаты, подтверждённой по форме 2-НДФЛ. А ещё процентная ставка уменьшится, если вы готовы застраховать свою жизнь и здоровье, если вы можете заплатить значительный первоначальный взнос.

Договор ипотеки заключается письменно. Но, вопреки распространённому мнению, нотариат не является обязательным требованием. Если есть такое желание, то стороны, конечно, могут предусмотреть нотариальное удостоверение договора об ипотеке, но закон на этом не настаивает. Договор ипотеки между физическими лицами и банком должен быть надлежащим образом зарегистрирован местным органом власти. Регистрация договора ипотеки потребуют предоставления пакета документов, включающего:

• заявление заёмщика;
• заявление кредитора;
• договор залога ипотеки;
• кредитный договор ипотеки;
• квитанция об оплате госпошлины;

Процедура регистрации ипотеки занимает до 10 рабочих дней. Сделка регистрируется специальной записью в Едином государственно реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Если запись в ЕГРП не внесена, это означает недействительность договора.

Подлежит ли государственной регистрации договор ипотеки

До 2014 года государственная регистрация договора ипотеки в Росреестре была обязательным условием оформления сделки. 1 июля 2014 года в законодательство РФ были внесены поправки, которые изменили порядок регистрации залога и переход прав кредитора к другому лицу. Все ипотечные сделки, которые оформляются после 2014 года, не подлежат госрегистрации. Вместо этого, в органы Росреестра проводят соответствующую процедуру по отношению к недвижимости, которая передается в ипотеку.

Процедура регистрации прав на недвижимость в Росреестре — это юридический акт, который подтверждает факт обременения на имущество. Правовые основы регистрации зафиксированы в законе № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую ГК РФ и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) РФ.

Кроме отмены регистрации ипотечного договора, процедура претерпела следующие изменения:

дополнительные соглашения по сделке не подлежат регистрации;

госпошлина оплачивается по каждой регистрационной операции, а значит по каждому объекту недвижимости, который включен в сделку;

факт госрегистрации подтверждает соответствующая отметка в ипотечном договоре, а при проведении кредитной операции в силу закона — в документе, который подтверждает право собственности на недвижимость;

для оформления согласие супруга залогодателя не требуется.

На какие пункты договора необходимо обратить особое внимание

Заключение ипотечного договора является для заемщика серьезным шагом, обязательства по которому он вынужден будет исполнять в течение нескольких лет. Перед подписанием необходимо обратить внимание на следующие нюансы:

• итоговую сумму кредита — в большинстве случаев она отличается от заявленной информации в рекламе, так как увеличивается на расходы по платежам, страхованию, надбавкам и комиссиям;
• способ расчета графика выплат — наиболее часто применяется аннуитетный способ расчета, при котором платежи вносятся фиксированной суммой в течение всего срока кредитования, но может применяться метод дифференцированных платежей;
• на графике платежей должна присутствовать подпись и печать кредитной организации, в противном случае документ будет недействительным;
• права и обязанности сторон, исключения от стандартного их перечня;
• длительность кредитования и условия досрочного погашения;
• возможность проведения определенных действий с недвижимостью, например, если в договоре не указано на допустимость перепланировки или сдачи в аренду, то такие мероприятия будут восприняты банком как нарушение, для заемщика это чревато штрафом или расторжением договора;
• перечень оснований для прекращения договора.

Особое внимание при чтении договора рекомендуется обращать на текст с мелким шрифтом, так как именно такая информация часто кардинально меняет мнение заемщика о кредитной организации и выгодности программы ипотечного кредитования.

Требования к заемщику

Требования, предъявляемые большинством кредитных организаций к заемщику, сегодня стандартны. Для возможности получения ипотечного кредита необходимо соблюдение следующих условий:

• возраст, не менее 21 года и не более 75 лет;
• обладание статусом РФ, подтвержденного российским паспортом;
• достаточный уровень дохода для выплаты платежей по кредиту.

Для получения одобрительного решения по кредиту заемщик должен иметь определенный уровень дохода, размер которого влияет на возможную сумму получаемого займа. После выплаты платежей по кредиту человек должен иметь достаточную сумму для обеспечения нормального питания и условий проживания. Если такое требование не выполняется, то кредитная организация отказывает в возможности получения кредитных средств.

Дополнительно банк предъявляет ряд обязательных требований к стажу работы. В большинстве случаев банк тщательно изучает качество кредитной истории клиента, которая может стать основанием для отказа при выявленных фактах просрочек выплат по ранее выданным займам.

Нужно ли регистрировать договор ипотеки при покупке по ДДУ

При покупке квартиры на этапе строительства новостройки вы становитесь участником долевого строительства и подписываете договор долевого участия — ДДУ. В этом случае, в качестве залога выступают права требования к застройщику.

Регистрация этого документа и оплата государственной пошлины — обязательное условие при заключении договора долевого участия. Если договор ДДУ не зарегистрирован, сделка не имеет юридической силы и ваши права в качестве дольщика не защищены.

Участники ипотеки

В данном разделе указываются реквизиты заемщика и кредитора – уполномоченного представителя банка. Следует внимательно проверять указанные данные.

Реквизиты заемщика:

• ФИО
• Серия и номер паспорта
• Адрес регистрации
• Способ связи – мобильный телефон или электронная почта

Реквизиты банка:

• Название организации
• Юридический адрес компании
• Номер банковской лицензии, выданной Банком России
• Данные лица, уполномоченного подписывать документы от лица банка (обычно, кредитный менеджер или начальник кредитного отдела)

Какие документы необходимо предоставить для оформления договора

Требования банка к перечню предоставляемых документов сегодня четко регламентированы и определены законодательством и правилами кредитной организации. Необходимо предоставить несколько видов документов:

• подтверждающие право собственности;
• идентифицирующие недвижимость;
• подтверждающие правосубъектность заемщика.

Для подтверждения права собственности предоставляются следующие документы:

• документ, подтверждающий право владения;
• акты на земельный участок;
• свидетельство о праве собственности;
• документ-основание приобретения недвижимости — договор дарения или купли-продажи.

Для возможности идентификации объекта договора предоставляется:

• копия кадастрового, технического паспорта;
• актуальный акт БТИ;
• справка о прописанных на территории лицах;
• отчет об оценке закладываемого имущества;
• выписка из ЕГРП о праве на имущество и проведенных с ним сделках.

Заемщик обязан предоставить следующие документы:

• копия паспорта;
• копия о браке или его расторжении;
• свидетельство о рождении на каждого ребенка;
• если дети несовершеннолетние, то предоставляется разрешение органа опеки на совершение сделки.

В некоторых случаях кредитная организация может попросить предоставить справу о другом имуществе заемщика и проект договора ипотеки.

Детальный образец составления бумаги

Договор ипотечного кредита имеет несколько тонкостей формирования и особенностей. Ниже будет представлена инструкция по его созданию, чтобы он мог полноценно соответствовать всем требованиям и рекомендациям.

Название

Так и пишется, что соглашение относится к кредитованию, указывается его номер.

«Шапка»

Указываются материалы о кредиторе и клиенте. Говорится о том, что они заключили документ, связывающий их определенными правомочиями.

Предмет формируемых взаимоотношений

Банком выдается кредит, отмечается его сумма. Указываются позиции должника и его обязательства по соблюдению основных принципов функционирования заключенных отношений.

Срок действия

Указывается, когда тот или иной ипотечный договор становится действительным, и до каких пор продолжается его действие.

Порядок расчетных мероприятий

Со стороны банка сначала выдается ссуда на общих, оговоренных ранее условиях. За то, что клиент использует ссудные средства, он уплачивает в адрес банка определенный %.

В одностороннем порядке за кредитором закреплено право – изменять условия, но заемщик обязуется быть официально уведомлен об этом. Совершение платежей происходит через банковскую кассу, делается это ежемесячно по схеме (графику).

Если появится задолженность или трудности с погашением, банк может пойти навстречу и пересчитать суммы, сроки, ставки.

Кредитное обеспечение

Есть несколько типов элементов, посредством которых может быть обеспечена та или иная кредитная величина. Это залог приобретаемого имущества, поручительство.

Если платеж не внесен, его возврат, таким образом, обеспечивается за счет средств от продажи залогового предмета. Банковское учреждение может совершить его продажу самостоятельно или привлечь для осуществления процесса третьих лиц, которым выплачивается комиссионное вознаграждение.

Обязательства с правомочиями

Здесь фигурируют записи о том, какие права и обязательства имеет каждая сторона. Клиент должен применять ипотечный кредит строго в соответствии с целями и подтвердить это соглашением купли-продажи имущества.

Также немаловажную роль играет и тот факт, чтобы стороной были созданы соответствующие условия по имуществу, и чтобы от нее в адрес кредитора поступали сообщения, касательно изменения текущей ситуации.

Далее следует перечень должностных функций кредитора. Если права передаются по закладной, заимодавец обязан сообщить об этом клиенту на протяжении 10 календарных дней, стартуя с даты, когда права перешли к новому владельцу.

Если рассматривать правовые полномочия этой стороны, то она вправе потребовать досрочного погашения долга. Если клиент не будет исполнять обязательства, организация вправе сделать обращение в судебные органы для более детального разбирательства.

Также клиенту может быть назначен штраф, если происходит какое-то ухудшение положения, влекущее к несоблюдению условий.

Прочие условия

На протяжении 10-дневного периода клиент имеет необходимость к сообщению о любых изменениях, которые произошли в паспорте, на месте работы, по адресу фактического проживания.

Рассматриваемое отношение также подлежит изменениям и дополняющим факторам, об этом заинтересованная сторона извещает другую сторону в течение пятидневного периода. При необходимости перемен все составляют дополнительные соглашения.

Права и обязанности сторон

Заключение договора возможно только после достижения договоренностей и согласия обеих сторон сделки. При несогласии заемщика или кредитора хотя бы с одним пунктом договора, соглашение считается не заключенным. Подписание договора означает возникновение определенного перечня прав и обязанностей по отношению к другому участнику сделки.

Права и обязанности заемщика

При заключении ипотечного договора заемщик получает следующие права:

• иметь полную и достоверную информацию;
• досрочно погашать кредитные обязательства;
• заключать при желании договор титульного страхования;
• использовать заложенную недвижимость.

Согласно общепринятой практике, заемщик после заключения ипотечного кредита имеет право на владение и пользования имуществом. Он может проживать на жилой площади один или с членами своей семьи. Полностью распоряжаться заложенной недвижимостью без получения согласия банка он не имеет права. Заемщику нельзя самостоятельно без разрешения банка проводить перепланировку помещения, сдавать его в аренду. Главной обязанностью заемщика является своевременное внесение платежей по ипотеке в банк.

Права и обязанности кредитора

После подписания договора банк обязан предоставить полную сумму займа. Организация приема и учета вносимых клиентом сумм по выданному кредиту лежит в зоне ответственности кредитного учреждения.

В стандартном договоре ипотеки включены пункты, дающие банку право проверки заложенного имущества с целью контроля его использования и состояния. В случае нарушения правил содержания и эксплуатации объекта залога кредитная организация вправе потребовать досрочного погашения кредитных обязательств.

Досрочное требование погасить займ банк также может выдвинуть при несвоевременности погашения ежемесячных платежей по кредиту. Большинство банков выдвигают такое требование в случае, если заемщик не менее 3 раз в год допустил просрочку.

Если заемщик отказывается выполнять законные требования банка или не способен погасить кредит, то кредитная организация вправе инициировать процесс отчуждения и реализации недвижимости. Сегодня возможно два варианта развития таких событий:

• отчуждение через суд;
• достижение договоренностей между банком и заемщиком.

Полученные от продажи имущества средства идут на погашение кредитных обязательств и сумм начисленных процентов. Если после закрытия кредитной задолженности остаются денежные средства от продажи, то остаток перечисляется на расчетный счет заемщика.

Законодательное регулирование ипотеки

Упоминая ипотеку, юристы имеют в виду договор предоставления займа на определённом условии. Таким условием является залог недвижимости, то есть временная, длящаяся до полного возврата кредита и процентов, уступка заёмщиком прав собственности на недвижимость, предоставленную в залог. Подробнее читайте в посте «Что такое закладная при ипотеке«. Часто речь идёт о залоге той самой собственности, которая приобретается на занятые деньги. Дело не всегда обстоит именно так.

Средства на возведение отдельно стоящего дома в пригороде получить под залог городской квартиры (ипотека под залог имеющейся недвижимости). В состав залога включается не только объект как таковой, но и неразрывно связанные с ним имущественные права. Если залогом служит жилой дом, то права на участок включаются в состав заложенного имущества. Если заключается договор ипотеки жилого помещения в виде квартиры в многоэтажке, то обязательной частью залога становится соответствующая доля общедомовой территории.

Взаимоотношения банка и клиента регулирует договор об ипотеке, в котором эти и другие обстоятельства должны быть подробно прописаны. Образец можно найти на сайте банка. Сторона, предоставляющая недвижимость в качестве залога, называется залогодателем, а сторона, предоставляющая кредит под этот залог – залогодержателем. В качестве залогодержателя выступает обычно банк, а залогодателя – частное лицо. Положения заключаемого кредитного и залогового договора должны соответствовать требованиям следующих законов:

1. Гражданский кодекс.
2. Жилищный кодекс.
3. Федеральный закон (ФЗ) № 102 от г. «Об ипотеке».
4. ФЗ № 122 от г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».
5. ФЗ № 214 от г. «Об участии в долевом строительстве…».
6. ФЗ N 221 от г. «О государственном кадастре недвижимости…».
7. Соответствующие подзаконные акты.

Залогодатель на всё время, пока действует договор об ипотеке, добровольно отказывается от своего права распоряжаться предметом залога, то есть объектом недвижимости. Он может пользоваться этим объектом, а вот распоряжаться – только с согласия банка. Обременение залога на практике означает, что если вы отступили от графика погашения кредита, то банк может расторгнуть через суд договор ипотеки и претендовать на всю вашу квартиру. Разумеется, это маловероятная экзотика, но такое юридическое обстоятельство следует всегда иметь в виду.

Государственное регулирование ипотеки

Взаимные отношения между клиентом и финансовым учреждением регламентируются посредством договора об ипотеке. Именно в нем происходит описание сложившихся обстоятельств.

Оба субъекта должны действовать на базе законодательных позиций, которые сложились в этой сфере за долгие годы и регулируются следующими нормативными актами:

1. Гражданский кодекс РФ.
2. Жилищный кодекс РФ.
3. ФЗ «Об ипотечном кредитовании».
4. ФЗ «О государственной регистрации».
5. ФЗ «О принятии участия в ДС».
6. ФЗ «О кадастре».
7. Акты подзаконного характера.

Залогодатель, в роли которого выступает клиент, на протяжении всего времени действия соглашения создает отказ от владения и распоряжения залоговым предметом.

То есть он может жить в такой квартире, делать в ней ремонт, но лишается права на совершение сделок по купле-продаже, дарение.

Правила заполнения контракта на примере Сбербанка

Договор на ипотечное кредитование заполняется последовательно, чтобы весь процесс происходил по разделам. В бумаге от Сбербанка, например, присутствует 7 основополагающих разделов, которые отображены в рамках рассматриваемой таблицы.

Важно знать!

В рамках разделов должна четко прослеживаться цель составления этого соглашения, а также ключевые условия и порядки действий при возникновении форс-мажорных обстоятельств. Важную роль играет и информация, связанная с семейным положением продавца, покупателя, особенно – в случае развода.

Получается, что взять такую ссуду и заключить договор ипотеки несложно, рекомендуется следовать некоторым нюансам. Особого внимания заслуживают не столько условия, по которым осуществляется кредитование, сколько штрафные санкции за невозможность их исполнения.

Также обратите внимание на порядки, которые подразумевает досрочное исполнение обязательства, ведь некоторые кредиторы налагают за этот процесс определенные комиссии и даже штрафы. Нередко финансовыми организациями предусматриваются штрафы за то, что перестрахование имущественных позиций было осуществлено не вовремя.

В связи с этим отношение ипотеки на приобретение жилого помещения выступает в качестве ключевого документа, который предполагает необходимость учета каждой мелочи.

При его оформлении необходимо отследить каждый нюанс и проверить его несколько раз. Помните, что стремление сэкономить на профессиональном юридическом сервисе может вылиться для вас в колоссальные финансовые потери. В связи с этим важно предусмотреть вероятные ситуации и негативные последствия.

Регистрация договора ипотеки

Ипотечный договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре по месту нахождения объекта недвижимости и вступает в силу со дня регистрации, о чем на документе ставится отметка федерального органа. Для государственной регистрации потребуются следующий комплект документов:

• Заявление от обеих сторон договора
• Оригинал договор ипотеки и его копии
• Все приложения и иные акты, на которые есть ссылки в основном документе
• Квитанция или чек об оплате госпошлины за регистрацию

После того, как заемщик исполнит все обязательства по ипотечному кредиту, стороны подают в регистрирующий орган заявление о снятии с объекта недвижимости обременения ипотекой – запись о регистрации ипотеки погашается.

Договор купли-продажи и ипотеки регистрируются отдельно. Ипотечный договор необходим для регистрации залога и оформления закладной.

Документы необходимые для регистрации договора ипотеки

Оригинал подписанного ипотечного договора и его копия;

договор купли-продажи недвижимости;

акт приема-передачи имущества;

документы, которые подтверждают право собственности на объект;

заявления установленного образца от заемщика и кредитора;

квитанция об уплате госпошлины;

при наличии, документы-приложения к основному тексту договора.

Важно! Без квитанции об уплате госпошлины, органы Росреестра не примут заявление и пакет документов на регистрацию.

После регистрации прав на недвижимость при оформлении ипотечного займа, органы Росреестра передают копию договора в свой архив. Если в процессе сделки была выдана закладная, в архив направляют и копию оригинала закладной.

Какие бывают: виды ипотечных договоров

Сегодня существует множество ипотечных программ, каждая из которых обладает рядом преимуществ для заемщика. Государственные программы в большинстве случаев предусматривают особые льготные условия кредитования для особых категорий граждан. Ипотечные программы банков в среднем насчитывают около 10 программ, отличающихся целью и условиями кредитования.

Все существующие виды ипотеки можно классифицировать следующим образом:

• социальная— программа для граждан с низким уровнем дохода, не имеющих возможности оформления ипотеки на общих условиях, поддерживаемая со стороны государства;
• долевое участие — предусматривает инвестирование в строительство недвижимости, участие заемщика и строительной организации, обязанностью которой является построить и передать имущество согласно условиям договора;
• с использованием материнского капитала — предполагает использование сумм материнского сертификата для внесения первого взноса по кредиту или в качестве оплаты основной задолженности;
• военная — льготная программа для участников НИС, поддерживаемая государством;
• трехсторонняя — вариант сочетания договора купли-продажи и ипотечного кредита, определяющий условия передачи права собственности и получения займа;

Сегодня большой выбор ипотечных программ позволяет клиенту выбрать наиболее выгодные условия кредитования.

Типовой договор

Закон предусматривает ряд обязательных требований, которые должны присутствовать в договоре ипотеки. Согласно ст.9 Федерального закона «Об ипотеке» от 16 июля 1998 года, в документе должны быть прописаны предмет ипотеки, оценка объекта недвижимости, размер обязательств и срок их исполнения. Кроме этого договор может содержать пункт о возможности обращения во взыскание заложенного имущества, а также условия реализации имущества.

В договоре ипотеки можно выделить следующие разделы:

1. Участники сделки
2. Предмет ипотечного договора и способ обеспечения обязательств
3. Порядок предоставления кредита
4. Порядок пользования денежными средствами и их возврата
5. Права и обязанности кредитора и заемщика
6. Ответственность сторон
7. Иные условия, не противоречащие закону

С типовым ипотечным договором, который содержит все обязательные пункты и структуру, можно ознакомиться здесь.

Кредитный договор содержит общие и индивидуальные условия кредитования.

Общие условия жилищного кредитования содержат параметры ипотечного договора, одинаковые для всех заемщиков. В общих условиях также содержится информация о правилах обслуживания и погашения кредита, порядок расчета суммы ежемесячного платежа и иные условия.

С общими условия кредитования можно ознакомиться на сайте банка, а с индивидуальными – в офисе финансовой организации перед заключением сделки.

Предмет ипотеки

В этом разделе прописывается суть договора: цель займа, сумму и срок, вид платежей, процентная ставка, штрафы, пени. Здесь же указывается способ исполнения обязательств.

Здесь же детально прописываются характеристики, позволяющие однозначно идентифицировать объект залога. К таким сведениям относятся:

• Типа объекта (квартира, комната, дом, т.д.)
• Полный адрес (фактический или строительный, если объект находится в стадии строительства)
• Количество комнат, общая и жилая площадь
• Иная информация, необходимая для идентификации объекта

Разновидности документов

Договор ипотечного кредитования в настоящее время представляется в нескольких ключевых вариациях. Нужный вариант подбирается исходя из ключевых требований и положений.

1. Ипотека социального образца. В интересах правительства – скорейшее обеспечение собственным жильем именно тех категорий, которые не имеют возможности заключения ипотеки на общих основаниях. В рамках этих ситуаций государством выдаются дополнительные гарантийные льготы и дотирования в отношении кредитных ставок, которые могут быть снижены до размера в 9,9%.
2. Военный заем. Сегодня рассматриваемая разновидность предоставления ссуды почти вытеснила с рынка натуральную систему, по которой обеспечиваются жильем военные представители. Когда офицер поступает на работу, он автоматически становится членом накопительной функции и уже через три года может рассчитывать на заключение контракта по льготной ставке.
3. Материнская ипотека. Это набор субсидий, предоставляемых государством на детей. Выдается этот капитал на второго и последующих детей, а также есть вероятность направленности этой суммы на то, чтобы был внесен первоначальный взнос, или погашен кредит.
4. Долевая ссуда. Такая форма заключаемых отношений предполагает принятие участия тремя заинтересованными субъектами. В их роли выступает непосредственно сам кредитор, застройщик и клиент. Дольщики заезжают в построенный дом и живут в нем, постепенно возвращая долговую сумму по аннуитетам или другим установленным величинам.

Рекомендуем: Ознакомится с кредитом на улучшение жилищных условий

В рамках коммерческой практики создан целый арсенал типовых разновидностей, которые может иметь договор ипотечного кредитования. Чаще всего используется военная ипотека, капитал материнского типа, ссуда на долевое строительство.

Что такое ипотечный кредит

Термин «ипотека» вошел в обиход российских граждан относительно недавно. Специалисты под этим понятием понимают особое обеспечение обязанностей заемщика по заключенному договору, в качестве которого выступает залог недвижимости. Для обычных граждан термин тесно связан со способом приобретения недвижимости с привлечением кредитных средств. Противоречий при этом не возникает, так как ипотечный договор всегда предполагает выдачу банком займа для приобретения жилья под залог.

Заложенная недвижимость является гарантией для кредитной организации, что взятые заемщиком обязательства будут погашены в любом случае и долг будет возвращен. Залог представляет собой обременение. Для должника это означает, что он не вправе свободно распоряжаться жильем до тех пор, пока кредит не будет выплачен полностью. Осуществить продажу, подарить, разделить квартиру заемщик не может без получения одобрения банка.

Непогашение обязательств по кредиту чревато для заемщика потерей недвижимости. Даже если для заемщика заложенная квартира является единственным жильем, банк вправе предъявить на нее права. При появлении просроченных платежей кредитная организация может продать недвижимость и полученными в результате реализации средствами погасить задолженность заемщика по кредиту. Общая сумма долга складывается из суммы непогашенных обязательств и начисленных процентов. Основания для проведения таких действий прописываются в условиях ипотечного договора, поэтому на такие пункты рекомендуется обращать особое внимание.

Какие сведения включает ипотечный договор

Список сведений, которые должны быть указаны в ипотечном договоре, зафиксированы в ст. 9 федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке». Согласно этому нормативно-правовому акту, документ включает следующие данные про:

кредитора и заемщика;

общей сумме займа, размере ежемесячного платежа, процентной ставке и сроках погашения ипотечного кредита;

предмет ипотеки — наименование, расположение и описание объекта, которое необходимо для его идентификации (например, ипотечный договор при покупке квартиры должен включать полный адрес объекта, общую площадь жилья и количество комнат);

право залогодателя распоряжаться имуществом в качестве залога — выписка из документов на право собственности;

стоимость залогового имущества — взятая из заключения об оценке недвижимости, выраженная в денежном эквиваленте;

срок исполнения обязательств заемщика.

Если обязательство подлежит исполнению по частям, то в ипотечном договоре прописывают периодичность и размер платежей, которые идут на погашение задолженности.

Что может являться предметом залога

Большинство ипотечных договоров сегодня заключается для покупки жилого имущества или для целей строительства. Недвижимость может приобретаться на первичном или вторичных рынках. Именно купленная на кредитные ипотечные средства жилье чаще всего становится предметом залога.

Передаче в залог подлежит только недвижимость, подлежащая процессу приватизации. В связи с таким требованием нельзя передавать в залог служебное жилье, государственную и муниципальную собственность.

В качестве залога может выступать не только недвижимость. Если ипотечный договор заключается с целью строительства, то закладываемым имуществом могут стать инструменты или материалы, используемые для строительства. Такие особые нюансы прописываются в особых пунктах договора и подлежат оценке перед заключением соглашения.

Часто предметом залога становится частный дом с земельным участком. В этом случае, при получении дома банком в качестве залога, земля автоматически становится залогом. При этом в договоре четко прописывается не только территориальная расположенность, площадь участка и дома. Дополнительно указывается:

• кадастровый номер земельного участка;
• категория земли;
• цель возможного использования.

В договоре должна быть указана точная стоимость оценки имущества, в противном случае он будет считаться ничтожным. Если предметом залога выступает земельный участок, то указанная оценочная стоимость не может быть ниже его нормативной цены.