Что такое отчуждение доли

Как происходит отчуждение доли ООО? Какие документы нужны? Уведомление. Преимущественное право покупки. Образец соглашения. Пошаговая инструкция. Стороны и нюансы сделки. Как сделать отчуждение доли в квартире по закону - варианты смены собственника доли в квартире, образцы документов, судебная практика

Процесс заверения сделки у нотариуса

Сделка будет признана недействительной в том случае, если ее не заверить у нотариуса.

Обращение к нотариусу не потребуется, если имел место переход доли уставного капитала от участника к сообществу в результате исключения первого. Так как фактически никакой сделки не было.

То есть нотариально сделка не удостоверяется в следующих случаях:

1. При переходе доли к обществу в порядке, предусмотренном статьей 23 Закона об ООО.
2. В случае распределения доли, которая принадлежит обществу, между участниками общества и продажи доли, которая принадлежит обществу, участнику или третьему лицу. Это регламентирует статья 24 Закона об ООО.
3. Когда используется право преимущественной покупки. При этом направляется оферта о продаже части или всей доли в соответствии со статьей 21 Закона об ООО.
4. Если участник покидает общество, то происходит отчуждение доли вне зависимости от согласия членов общества, по правилам статьи 26 Закона об ООО.

У нотариально заверенной сделки по отчуждению доли ООО есть неоспоримые преимущества:

• Нотариусом гарантируется законность, поскольку все документы проверяются на соответствие закону, личности участников сделки устанавливаются, дееспособность и полномочия также определяются. Также выявляются имеющиеся аресты и обременения в отношении отчуждаемой доли. Если что-либо нарушено, то нотариус не может заверить сделку.
• Смена собственника происходит быстро – сразу после удостоверения сделки нотариусом.
• Изменения в ЕГРЮЛ регистрируются в течение 5 рабочих дней.

В том случае, если передача доли была произведена, а покупатель уходит от обязательства ее оплатить либо нотариально заверить, то продавец доли уставного капитала имеет полное право обратиться в суд с целью признания сделки по отчуждению доли нотариально не заверенной. Если суд иск удовлетворит, то последующие действия по удостоверению сделки не потребуются.

Согласие на отчуждение

С еще большими осложнениями происходит отчуждение в случае, если владельцем доли в недвижимости является несовершеннолетний ребенок

Выше был рассмотрен первый проблемный случай, когда имущество находится в долевой собственности. Но есть еще проблемные ситуации.

К ним также относится продажа или другое отчуждение объектов недвижимости, которые принадлежат несовершеннолетним и малолетним (либо они являются долевыми собственниками).

Вообще, права детей жестко регламентированы, и на их стороне стоят много государственных органов, один из которых опекунский совет.

В его ведении находятся все сделки по отчуждению имущества, которое полностью или частично принадлежит детям, и именно он дает согласие на все такие отчуждения.

Для того, чтобы не возникало никаких вопросов, родители, или опекуны решившие продать квартиру, где ребенку принадлежит часть должны знать следующие тонкости:

Перед продажей недвижимого имущества, родители должны подыскать равнозначное жилье, которое будет не хуже продаваемого, либо иметь лучшие индивидуальные параметры.

Дети, которым исполнилось 14 лет, должны прийти в опекунский совет (ОС) и подтвердить свое согласие на отчуждение, написав письменное заявление. Если они откажутся это сделать по любому мотиву, разрешения на продажу от ОС не будет.

Читайте также: Должны ли пенсионеры платить налог на землю в соответствии с законодательством РФ – подробно отвечаем на вопрос

При подборе недвижимости взамен продаваемой, родители должны учитывать не только благоприятную инфраструктуру (близость общественного транспорта, наличие детских площадок, магазинов) но и удаленность учебных заведений, куда будет ходить ребенок.

Если данные условия будут не удовлетворительными, то опекунский совет также имеет право отказать в отчуждении.

Нотариальное удостоверение сделки

Нужно ли удостоверять договор отчуждения доли в квартире у нотариуса? Фото № 5

С января 2019 года отчуждение долей в квартире без нотариального участия невозможно (ст. 24, ФЗ 122). Первоначально собственников обязали удостоверять договора между сторонними лицами. Однако с января 2019 года любая сделка долевого отчуждения поводится с нотариальным сопровождением.

Специалист осуществляет:

• правовую экспертизу представленных документов;
• составление договора, регистрацию сделки купли-продажи;
• сопутствующую техническую работу по сопровождению сделки (запросы в государственные и другие инстанции, распечатку, копирование документов).

Изменение механизма долевых сделок увеличивает затраты граждан: госпошлина, оплата работы нотариуса. Но и степень правовой безопасности таких сделок выше.

Порядок определения стоимости отчуждаемой доли

Какова стоимость отчуждаемой доли? Этот вопрос задают довольно часто. Порядок, в соответствии с которым происходит определение стоимости отчуждаемой доли в ООО, закреплен пунктом 6.1 статьи 23 ФЗ об ООО.

В соответствии с данным федеральным законом, стоимость определяется в соответствии с бухгалтерской отчетностью организации, учитывая долю человека, который покидает состав общества с ограниченной ответственностью.

При этом во внимание принимаются данные, которые отражены в отчетах за период, предшествующий дате составления заявления об отчуждении. То есть если за отчетный период принять квартал, а заявление было составлено во втором квартале, то отчетным периодом, принимаемым к расчету, будет первый квартал года. Срок, в который необходимая сумма должна быть выплачена, составляет 3 месяца.

Добровольное и принудительное отчуждение

В Законодательстве предусмотрены разные варианты отчуждения недвижимого имущества

Выше было рассказано, что действующее Законодательство предусматривает различные способы законного отчуждения, среди которых есть даже реквизиция (принудительное отчуждение). По сути, эти способы, по своей правовой природе одинаковы, и различаются только способом перехода права собственности.

Под добровольным отчуждением подразумеваются такие действия лица, в том числе юридического, и государственных органов, которые отвечают его внутреннему желанию о наступлении таких последствий, как переход права собственности его объекта другому лицу.

Под принудительным отчуждением подразумевается действия государства в лице его уполномоченных органов, которые проводят реквизицию недвижимости по каким либо законным основаниям.

Это может быть решение суда, либо иных компетентных органов. Реквизиция предусмотрена в Конституции нашего государства.

Вот такие есть особенности отчуждения недвижимого имущества.

Если она происходит под другим предлогом, это незаконные действия за которые предусмотрена уголовная ответственность.

Подготовка и порядок составления оферты

Как уже было оговорено ранее, учредитель должен сначала направить оферту об отчуждении доли в адрес других учредителей. Оферта по существу своему является предложением о приобретении части уставного капитала, содержит основные положения договора продажи, которые могут включать в себя непосредственно сам предмет сделки, его цену, а также другие условия.

Адресатами выступают другие учредители общества либо учредитель, если он единственный, либо само общество.

Форма оферты не установлена законом, но, в соответствии с ним, должна содержать следующие данные:

1. Сведения о продавце, что включают его ФИО, данные паспорта, ИНН и ОГРН (если продавец является юридическим лицом) и прочее.

2. Информация об организации, о доли имущества на отчуждение, в том числе о ее номинальной стоимости и размере.

3. Данные о возможном покупателе. Эта графа должна быть заполнена аналогично графе со сведениями о продавце.

4. Предмет и условия предполагаемой сделки.

5. Порядок, в котором произведен расчет стоимости отчуждаемой доли.

7. Дата и подпись продавца.

Правила оформления отчуждения доли

Чтобы осуществить этот процесс законно и правильно, изучает определенная пошаговая инструкция.

Она заключается в действиях:

• первоначально изучается уставная документация организации, чтобы убедиться, что в ней отсутствует информация относительно того, что имеется запрет на продажу некоторой доли ООО другим лицам;
• если нет ограничений, то определяются все остальные учредители компании, обладающие преимущественным правом покупки;
• определяется оптимальная стоимость имеющейся части фирмы, которая будет вычленяться;
• в организацию передается заверенная нотариусом оферта;
• если отказываются учредители выкупать эту часть, то надо подождать месяц, после чего можно продавать долю на торгах;
• после нахождения покупателя, составляется договор купли-продажи, который обязательно нотариально заверяется.

Важно! Обычно другие владельцы долей предпочитают выкупать эту часть, чтобы не уменьшить количество учредителей.

Какие подготавливаются документы

Чтобы осуществить отчуждение, непременно подготавливается документация владельцем доли:

• устав организации;
• изменения, которые были зарегистрированы в нем;
• договор о создании компании;
• свидетельство о регистрации;
• свидетельство о постановке на учет;
• справка об оплате отчуждаемой части фирмы;
• выписка из ЕГРЮЛ;
• правильно составленное заявление.

Все документы должны быть нотариально заверенными, так как данная сделка предполагает обязательное участие в ней нотариуса.

Образец договора.

Подготовка и правила составления соглашения

Для передачи доли непременно формируется специальное соглашение.

Оно создается в письменном виде и непременно в нем указывается информация:

• предмет сделки, представленный полноценной долей или некоторой ее частью;
• информация об отсутствии каких-либо ограничений на вычленение доли;
• обязательства новых участников;
• отсутствие преимущественного права;
• стоимость доли и правила перечисления средств;
• залог;
• информация о неразглашении информации, об отсутствии конкуренции, о гарантиях и о составе кадастра организации.

Данный документ непременно проверяется нотариусом, после чего происходит его заверение.

Таким образом, отчуждение доли ООО считается достаточно сложным процессом, который должен осуществляться в правильной последовательности действий.

Важно правильно регистрировать сделку и заверять ее нотариально, чтобы она была законной и отсутствовала возможность для признания ее недействительной.

Как избежать отчуждения?

Когда собственник категорически против отчуждения, а совладельцы подают на него в суд, необходимо попытаться убедить органы в отсутствии причин для принудительного выкупа.

Добиться судебного решения в свою пользу.

Суды принимают во внимание совокупность всех трех факторов – малая часть доли, невозможность выделения в натуре, неиспользование имущества. Если хотя бы один из пунктов не соответствует действительности, принудить продать долю собственника не смогут.

Чтобы гарантировано добиться решения суда в свою пользу можно прибегнуть к услугам профессиональных адвокатов. Хотя в некоторых случаях это ни к чему, так как тщетность затеи истцов очевидна.

Чем апеллировать на суде?

Суд будет учитывать, есть ли в квартире комната, соответствующая метражу равному доле собственника. Если такое помещение есть, добиться принудительного выкупа истцам практически нереально.

Третий нюанс – наличие потребности в использовании квартиры. Если у собственника нет иного жилья, кроме доли в квартире, суд не удовлетворит требований истцов.

Собственник утрачивает право собственности на долю только после перечисления в его пользу компенсации и перерегистрации имущественных прав в Росреестре.

Вернуться

Значение отчуждения доли в квартире

Произвести отчуждение доли — значит осуществить юридически значимое действие, влекущее прекращение права собственности в пользу иного лица (ст. 235 ГК РФ).

Передать долю квартиры может как ее полноправный собственник, так и содольщик. Владелец целого объекта вправе им распорядиться без согласования с остальными жильцами. В отношении содольщиков действуют иные правила.

Что принадлежит содольщику

Наличие в квартире нескольких совладельцев — результат приватизации, приобретения недвижимости на средства материнского капитала, распределения долей между правопреемниками при передаче наследства.

Совладельцам принадлежат «идеальные» доли, которые в документах отражаются как 1/4, 1/16 или иная часть. Решение о порядке эксплуатации имущества принимается путем заключения соглашения. Если квартира принадлежит близким людям, способным к мирному соседству, складывается определенный порядок пользования недвижимостью. Каждый проживает в пространстве, закрепленном за ним условно.

Порядок пользования распространяется только на действующих собственников.

Отчуждение доли будет означать, что новому владельцу переходит обозначенная в документах «идеальная» доля, выраженная десятичной дробью. Иногда недобросовестные риелторы утверждают, что под долей подразумевается определенная часть квартиры (одна или несколько комнат), но это уловка для несведущих граждан. С новыми собственниками будет установлен иной порядок пользования.

В редких случаях доля является «выделенной в натуре», например, в коммунальных квартирах. Действующее законодательство запрещает подобный выдел, если невозможно разделить коммуникации, обустроить отдельный выход для каждого содольщика. Выдел доли остается актуальным в жилых домах.

Отчуждение доли может осуществляться в добровольном или принудительном порядке.

Добровольное отчуждение

Граждане вправе произвести отчуждение доли квартиры одним из наиболее подходящих способов:

• продать;
• подарить;
• обменять.

В каждом случае дольщик обязан учитывать интересы ближайших соседей (ст. 246 ГК РФ).

Право преимущественного выкупа

Решившись на продажу доли, не стоит спешить с поиском покупателя. Согласно ст. 250 ГК РФ, остальные содольщики имеют право на преимущественный выкуп доли, то есть по умолчанию являются первыми в очереди покупателей.

Собственник обязан выслать в адрес всех совладельцев уведомление о продаже доли с установленной ценой. Снизить ее для иных покупателей продавец не имеет права. Если спустя 1 месяц содольщики не изъявят желания совершить покупку, можно продавать жилье третьим лицам. Если совладельцы оформят официальные отказы от приобретения имущества, ждать месяц не нужно.

При несоблюдении закона сделку можно оспорить. Собственник, чьи права окажутся ущемленными, вправе обратиться в суд и подать «Иск о переводе прав и обязанностей покупателя». В итоге договор купли-продажи будет отменен.

Внимание! Действия ст. 250 ГК РФ не распространяются на операции дарения доли, передачи ее в качестве залогового имущества банку, а также при заключении договора ренты с пожизненным содержанием (п. 1.2 Постановления Пленума ВС РСФСР от г. N 4).

Принудительное отчуждение

Принудительное отчуждение возможно при наличии веских на то оснований.

За коммунальные долги

Отчуждение доли возможно при нарушении порядка расчета и внесения платы за коммунальные услуги. Большая задолженность является основанием для обращения в суд организации, предоставляющей услуги. По решению суда уклониста обяжут выплатить долг в установленные сроки. Если долг не будет возмещен, задействуются приставы-исполнители. При росте долга свыше 3 тыс. руб. производится арест имущества (п. 1 пп. 1.1 ст. 80 закона №229-ФЗ от г. «Об исполнительном производстве»)

Отчуждение доли возможно, если ее кадастровая стоимость максимально приближена к сумме долга. В некоторых случаях выселить дольщика не получится. Так, согласно ст. 446 ГПК РФ, на имущество не может быть обращено взыскание, если оно является у должника и его членов семьи единственным пригодным для проживания. Исключение — жилье в ипотеке.

За нарушение условий выплаты кредита

Если доля — залоговое имущество, нарушение порядка выплат может повлечь отчуждение доли в пользу кредитно-финансовой организации. При этом не имеет значения, является ли жилье единственным.

Взыскание на заложенное имущество возможно, если:

• сумма неисполненного обязательства составляет более 5% от стоимости залога;
• период просрочки более 3 месяцев;
• просрочки регулярны — не менее 3 раз в течение 1 года.

Если возник риск отчуждения доли банком, следует незамедлительно обратиться в финансовое учреждение и решить вопрос о реструктуризации долга, о возможности продать квартиру в ипотеке.

Направление оферты

Направить оферту можно в адрес непосредственно самой фирмы. Сделать это можно следующими способами:

• Вручить лично уполномоченному представителю организации, который своей подписью должен заверить факт ее получения.

• Направить через нотариуса.

Несмотря на то что законодательство не обязует направлять оферту в адрес других соучредителей, копии оферты вручить им все-таки необходимо. Учредители имеют право акцептовать оферту в течение месяца. В том случае, если продавец доли желает передать ее третьему лицу, а другие учредители при этом не возражают против данной манипуляции, то они могут направить в адрес продавца заявление о своем согласии. В том случае, если оферта не была акцептована в течение месяца или иного срока, предусмотренного уставом ООО, другие учредители теряют право преимущественного получения доли в уставном капитале.

Особенности составления соглашения

Для продажи части фирмы непременно составляется специальное соглашение, которое дополнительно нотариально заверяется. Договор отчуждения доли (части доли) в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью можно скачать ниже бесплатно.

Договор отчуждения доли (части доли) в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью..

Важно! Участие нотариуса при отчуждении доли снижает риск того, что часть фирмы захватывается незаконным способом.

Что такое отчуждение доли?

Отчуждение доли – это передача прав на нее другому лицу. Сособственник имеет право по своему волеизъявлению продать, передать в дар, завещать или по-иному распорядиться своей принадлежащей ему долей.

Законодательно установлен определенный порядок отчуждения доли. Если владелец части общего имущества решит ее продать, он должен учитывать преимущественное право покупки сособственников.

Пункт 1 ст. 250 ГК РФ:
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец обязан оповестить совладельцев о планируемой продаже в письменной форме. Нарушение порядка отчуждения может привести к признанию сделки недействительной.

Вернуться

Принудительная продажа

Совладельцу, не желающему продать свою долю, можно выплатить денежную компенсацию в обмен на приобретение права собственности. Урегулирование вопроса происходит в судебном порядке. Принуждение к продаже доли возможно, если:

• доля незначительна, нет возможности произвести выдел имущества;
• собственник не заинтересован в использовании имущества и имеет иное жилье.

Пример

Гражданин С. является владельцем 1/18 доли в квартире. Кроме него есть 2 совладельца А. и М., доли которых составляют 7/18 и 5/9 соответственно. А. обратился к С. с просьбой продать долю, но С. был против. Тогда А. подал иск в суд «О признании доли незначительной и выплате ее собственнику денежной компенсации вместо выдела доли». Истец заявил, то С. является собственником квартиры в городе N, где и проживает с супругой в течение 6 лет. В спорной квартире С. не появляется. Кроме того, жилая площадь квартиры составляет 42 м2, на долю С. приходится 2,3 м2. Квадратура не позволяет выделить С. жилплощадь без ущемления прав иных собственников. Ответчик в суд не явился, проявив незаинтересованность в исходе дела.

В итоге суд признал долю незначительной и обязал А. выплатить С. компенсацию в размере 167 тыс. руб.

Добровольное или принудительное отчуждение доли квартиры должно осуществляться в рамках закона. Несоблюдение правил влечет признание сделок недействительными, поэтому планируя смену содольщика, задайте вопрос юристу сайта : какой способ отчуждения доли наиболее приемлем в сложившейся ситуации, как правильно оформить сделку, какие документы подготовить, можно ли продать долю, принадлежащую несовершеннолетнему? Консультации на портале предоставляются бесплатно.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 - Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 - Санкт-Петербург и область

Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка... Автор статьиНаталья ФомичёваЭксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Задать вопрос Рейтинг автораНаписано статей419 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Задать вопрос Отправить Спасибо!
Ваша заявка принята

Ожидайте звонка специалиста в течении 5 минут

Задать еще вопрос

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Полезная информация по теме

493 просмотров Как выселить сожителя из своей квартиры

Ни законный, ни гражданский браки не дают гарантий долгой и...

594 просмотров Можно ли выселить квартирантов зимой

Сдача пустующей квартиры в наем – довольно прибыльный бизнес, особенно...

575 просмотров Приватизация земли под многоквартирным домом

Приватизировать можно не только отдельный жилой дом, квартиру или земельный...

167 просмотров Приватизация квартиры с долгами по коммунальным платежам

Долги нередко становятся основной причиной отказа от приватизации, тем самым...

941 просмотров Сколько стоит приватизация квартиры

Приватизация квартиры – процедура бесплатная, однако только в рамках стоимости...

159 просмотров Снос приватизированного жилья

Любое жилье, в том числе и приватизированное, при определенных условиях...

Отчуждение и трудности при продаже доли в праве общей собственности

Сторона, выступающая как участник в общей доле, имеет полное право на часть доли этой собственности.

В Гражданском Кодексе существует положение, которое гласит, что после продажи своей части доли, остальные участники могут без проблем купить ее. Данное положение не относится к продаже с публичных договоров и аукционов. Лицо, продающее долю собственности, обязано сообщить об этом всем остальным участникам в письменной форме. В уведомление обязательно нужно записать цену и условия, на которых осуществляется продажа доли. В ситуациях, когда другие участники всей собственности не купят ту часть доли что продается или же откажутся от её покупки, тогда продавец имеет право продавать её на абсолютно любых условиях и покупателем может выступать любой представитель. Если есть необходимость в помощи нотариуса, следует понимать, что от вас будет ожидается наличие доказательств того, что все участники сделки знают о вашем решении. Далеко не редки ситуации, когда собственники общей доли сами дают нотариусу отказ от своих прав на преимущественное приобретение данной доли.

Порой, появляются ситуации, когда получение данных доказательств выглядит как непреодолимая преграда. Лицо, представляющее собственника отчуждаемой доли, дает отказ нотариусу по факту своего прихода в агентство чтоб подписать необходимые документы. Или же он приходит, но подписывать ничего не собирается, однако дает устное согласие по данному факту. В данном случае нужно составить передачу ему заявления. В документе продавец обязан познакомить собственника общей доли с принятым им решением, таким образом он сможет поставить его в известность. Чаще всего, заявление имеет произвольный характер. Обязательно нужно указать следующую информацию:

• предмет продажи;
• адрес положения объекта недвижимости;
• стоимость, по которой имущество будет продаваться или имущества на которое будет произведен обмен;
• другие условия продажи.

Стоит указать, что продавец имеет полное право абсолютно в любое время изменить условия, по которым будет произведена продажи. Когда такие перемены происходят, будет правильным известить всех участником доли собственности, которые имеют право претендовать на нее покупку. В ситуациях, когда имущество продается по более высокой цене, чем изначальная, установлена первоначально, то доказательств о извещении предоставлять нет необходимости при. Однако в случае понижения цены такое доказательство – обязательно. Совершенно каждый рано или поздно сталкивается лицом к лицу с отчуждением вещей и объектов. Хочется подробнее рассмотреть, в каком порядке происходят данные процессы.

А также стоит внимания вопрос о регулировании. Стоит остановить внимание на определённых моментах, играющих важнейшую роль при факте отчуждении недвижимости. При факте купли-продажи, самое нужное и главное это момент когда имущество находится в собственности по совместительству с другими лицами, сторона имеет право продать свою долю собственности с согласия всех участников сделки, в случае не согласованности дается период в размере 30 дней со времени уведомления о факте продажи. Второе, что заслуживает внимания это факт регистрации детей в объекте недвижимости, которая будет продаваться. Если ситуация касается несовершеннолетнего ребёнка, то это влечет определенные дополнительные осложнения, ведь для продажи нужно иметь позволение органа опекунского совета. Данное разрешение может быть выдано лишь после подачи данных о новом местоположении регистрации и проживания ребёнка, которое по своим условиям не может быть хуже, чем предыдущее.

Доля в квартире – владелец без определенной территории

Как выделить натуральную величину доли недвижимости? Фото № 2

Говоря о квартирных долях, важно понимать, что собственностью выступают юридически выделенные части квартиры. Право подтверждается документально с обозначением имущества дробным числом: 1/2, 2/4, 1/5 и т.д.

Зачастую доли сложно территориально разграничить и определить часть в натуре. К примеру, студийная планировка, однокомнатная квартира, несколько совладельцев многокомнатного жилья. Здесь разыгрываются настоящие баталии между правообладателями, когда только суд в состоянии разрешить ситуацию с выделением собственности каждому участнику.

Но главная особенность «долевки» — в ограничениях единоличного распоряжения частью имущества.  

Как сделать отчуждение доли в квартире

Наиболее распространенными являются операции по добровольному отчуждению доли в квартире, одна из которых — продажа.

Реализация доли

Отчуждение оформляется договором купли-продажи. Он является основанием для перехода права собственности от прежнего владельца – новому. Во избежание ошибок при заключении сделки, следует действовать согласно алгоритму:

• Шаг 1. Определить, имеются ли основания для отчуждения недвижимости. Распорядиться долей может только человек, имеющий документы о праве собственности.
• Шаг 2. Осуществить оценку стоимости доли.
• Шаг 3. Уведомить содольщиков о продаже.
• Шаг 4. Собрать необходимые документы.
• Шаг 5. Оформить проект договора купли-продажи совместно с нотариусом (юристом), проработать каждый пункт. По согласованию сторон в документ можно вносить коррективы. При необходимости договор предоставляется сотрудникам финучреждения для оформления кредита, в органы опеки и попечительства.
• Шаг 6. Подготовить договор купли-продажи, подписать в присутствии нотариуса, получить нотариальное удостоверение. Оплатить нотариальный тариф за оформление договора.
• Шаг 7. Оплатить госпошлину и зарегистрировать переход права собственности на объект.
• Шаг 8. Рассчитать и уплатить налог.

Некоторые из этапов вызывают затруднения, например, подготовка договора, сбор документов, поэтому рекомендуется привлечь к процессу опытного юриста.

Оценка стоимости

Можно взять за основу кадастровою стоимость или пригласить эксперта-оценщика для установления цены на недвижимости.

Наиболее простой способ определить цену — помножить общую стоимость жилья на долю в имуществе.

Например, если квартира стоит 3 млн. руб., а доля в общем праве собственности равна 1/5, ее цена равна 3 млн.Х1/5 = 600 тыс. руб.

В реальности доли на рынке недвижимости дешевле расчетной величины. Продавец теряет около 1/3 цены, поскольку такое имущество неликвидно, спрос на него невелик. Выгоднее договориться с содольщиками о выкупе доли или продать объект по общему согласию сторон с последующим разделом вырученной суммы.

Уведомление о продаже

Документ составляется в произвольной форме. Из его содержания должно быть понятно:

• что предлагает к продаже собственник и на каком основании;
• кому адресовано предложение;
• какова стоимость имущества;
• в какие сроки необходимо реализовать право преимущественной покупки;
• последующие действия после отказа от приобретения доли.

Образец:

Скачать образец уведомления о продаже доли Если в процессе переговоров выяснится, что один из владельцев готов купить долю, уведомлять остальных собственников не обязательно.

Составление договора

Документ оформляется согласно требованиям ст. 549, ст. 550 ГК РФ. Форма договора должна быть письменной. В нем содержится информация:

• о сторонах договора;
• об объекте с подробным описанием технических характеристик доли;
• основания для отчуждения собственности;
• о сумме продажи, порядке расчета;
• о правах и обязанностях сторон, ответственности за нарушение условий соглашения.

Образец договора:

Скачать образец договора о продаже доли

Документы

При заключении договора понадобятся документы:

• паспорта покупателя, продавца; при продаже доли несовершеннолетнего — его свидетельство о рождении или паспорт;
• правоустанавливающие документы на предмет договора: свидетельство о госрегистрации, выписка из ЕГРН;
• техпаспорт.

Дополнительный перечень:

• При покупке доли третьими лицами необходимо иметь письменные отказы совладельцев от приобретения доли.
• Находясь в законном супружестве, нужно предоставить нотариально заверенное согласие супруга на продажу доли.
• При реализации имущества несовершеннолетнего потребуется одобрение органов опеки и попечительства, согласие обоих родителей на совершение сделки (даже если отец и мать в официальном разводе). Если ребенок достиг 14 лет, потребуется его письменное согласие.

После заключения договора необходимо обратиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности, предоставив документы:

• заявление о необходимости госрегистрации от продавца и покупателя;
• 3 экземпляра договора (или более — по числу заинтересованных лиц);
• копии паспортов, если собственник несовершеннолетний — свидетельство о рождении;
• согласие ООП, остальных совладельцев на реализацию доли;
• квитанцию об оплате госпошлины.

По итогу проверки документов в 3-дневный срок производится регистрация перехода права собственности на долю. Если документы подавались через МФЦ, срок увеличивается на 2-4 дня.

Затраты

В договоре необходимо прописать, кто понесет расходы, вязанные с оформлением договора — продавец или покупатель.

Расходы суммируются из составляющих:

1. Плата за удостоверение договора. Нотариус взимает тариф, равный 0,5% от стоимости доли, причем сумма не может быть ниже 300 руб. или выше 20 тыс. руб. (п. 1 пп. 5 ст. НК РФ). В плату включается проверка подлинности документов и чистоты сделки. Сумму за предоставление прочих услуг правового и технического характера необходимо оговорить заранее.
2. Госпошлина за перерегистрацию права собственности. Сумма составляет 2000 тыс. руб.
3. Сумма налога. Получатель дохода от продажи должен внести НДФЛ. Для резидентов сумма составляет 13%, для нерезидентов — 30% от стоимости доли. Каждый из налогоплательщиков имеет право на предоставление налогового вычета. Подробнее: Налог с продажи доли в квартире

От НДФЛ освобождены лица, владеющие квартирой более 5 лет. Указанный срок сокращается до 3 лет, если имущество было получено в дар, в результате приватизации, по договору ренты с пожизненным содержанием или приобретено до 1 января 2019 года.

Мена

Собственник доли может произвести отчуждение имущества путем мены. Сделка схожа с осуществлением купли-продажи, только владелец получит не стоимость имущества в денежном эквиваленте, а иное недвижимое имущество.

Как и при отчуждении доли путем продажи, собственник доли должен получить письменное согласие остальных собственников на мену, кроме случаев, когда совладелец является стороной договора.

Стороны-участники сделки заключают между собой договор мены на основании ст. 567 ГК РФ.

Сделка не относится к безвозмездным, поскольку обмениваемые объекты имеют определенную стоимость.

При мене подразумевается, что каждая из сторон — продавец недвижимости. Товар может быть равноценным или неравноценным. Если один из объектов дороже, владелец менее дорогостоящей доли компенсирует разницу.

Каждая из сторон, как получатель дохода в натуральном выражении, обязана уплатить НДФЛ. Если продавец (покупатель) получает не только недвижимость, но и разницу стоимостей в денежном эквиваленте, его доходом будет и полученная сумма денег, и стоимость реализованной квартиры.

Одновременно с получением дохода происходит покупка иного объекта, то есть стороны получают не только доход, но и несут расходы. Сумма затрат равна стоимости приобретенного жилья, впоследствии ее можно вычесть из дохода при расчете НДФЛ (ст. 220 НК РФ).

Дарение

Под дарением понимают безвозмездную передачу имущества в пользу иного лица. Положительные аспекты такого способа отчуждения:

• не требуется письменное разрешение содольщиков;
• не нужно платить НДФЛ, если сделка дарение происходит в пользу супругов, детей, братьев и сестер, дедушек, бабушек, внуков (ст. 217 НК РФ).

Договор дарения оформляется в письменной форме (ст. 574 ГК РФ) и требует нотариального заверения (ст. 42 закона №218-ФЗ от г. «О государственной регистрации недвижимости»).

Зачастую дарение используют для осуществления продажи без предварительного получения согласия остальных содольщиков на сделку. Владелец дарит незначительную долю третьему лицу, и последний становится одним из совладельцев, имеющим право приобрести долю вне очереди без соблюдения положений ст. 250 ГК РФ.

Образец договора дарения:

Скачать образец договора дарения доли