Что такое предварительный договор

Предварительный договор купли квартиры: на что обращать внимание? Как грамотно оформить, пример договора?. Узнайте, что такое предварительный договор купли-продажи жилья. Рассказываем про риски покупки квартиры у застройщика через ПДКП. Особенности договоров по ипотечным программам.

Основные пункты предварительного договора

Основные пункты предварительного договора

Прежде всего, в документе указывается информация об участниках сделки. Обязательно указываются имена всех, кто в данный момент обладает имущественными правами на объект недвижимости. Каждый из них не имеет права продать вам жилплощадь поодиночке, только с письменным и нотариально заверенным разрешением и доверенностью от остальных. Если будут внесены не все, кто каким-то образом может претендовать на жилье, то вполне может произойти следующее: нового владельца через суд обяжут компенсировать претенденту утраченную выгоду. В свою очередь, покупатель также вносит имена всех будущих владельцев (себя супругу, например);

Информация о жилплощади. После того, как все данные о вступающих в договорные отношения сторонах зафиксированы, обязательно следует указание адреса квартиры, её метраж, количество комнат, кадастровый номер и так далее. Максимально точное описание объекта исключает неверное толкование документа;

Прописывается дата сделки. Участники сделки совместно обсуждают и определяют время, необходимое на разрешение всех вопросов и подготовку требуемых бумаг. Установленный срок полагается отобразить как в виде цифр, так и прописью, дабы исключить возможное ошибочное понимание;

Для продавца убедительным доказательством того, что клиент действительно намерен приобрести именно эту жилплощадь по истечении указанного времени, является денежный залог. Как только он принят, продавец больше не показывает объект недвижимости для продажи. О размере аванса задействованные лица договариваются сами. Принято оставлять задаток в размере не более 10% от договорной стоимости жилья.

Соответственно, необходимо уточнить, как поступать с этими деньгами при невыполнении договорных обязательств, например, если вдруг покупатель найдёт другую квартиру, более подходящую ему по цене или расположению. Чтобы обезопасить себя от ущерба, связанного, например, с отказом более выгодному покупателю, продавец может оставить полученные средства у себя, в качестве неустойки за невыполнение покупателем его обязательств. Если вы не согласны с такой политикой, тогда следует подробно обговорить все условия произведения оплаты, а также возможность возврата в случае, если вы намерены продолжить поиски. Со своей стороны покупатель должен видеть в договоре пункт о том, как возместит ущерб продавец, если откажется выполнять условия договора.

Ещё один важный момент. Владелец (или каждый из владельцев) в письменном виде должен предоставить расписку о получении средств, в которой будет указываться сумма и срок получения.

Участники должны чётко определить цену сделки, после подписания предварительного и основного договора цена остается неизменной. Иные пункты договора могут указывать на то, что цена может измениться (например, если покупатель найдет деньги лишь через год или будут иметь место иные обстоятельства);

Устанавливается порядок, согласно которому будет происходить оплата. При проведении безналичного расчёта, указываются реквизиты всех банковских счетов, которые будут задействованы в проведении данной операции;

Прописывается ответственность за нарушение договорных обязательств. Необходимо оговорить и письменно зафиксировать все условия;

Отдельный пункт определяет обязанности продавца касательно выполнения дополнительных мероприятий. Например, если вы приобретаете жильё на вторичном рынке, обязательно проследите за тем, чтобы из квартиры выписались все ранее прописанные в ней жильцы.

Предварительный договор с Застройщиком

Предварительный договор с Застройщиком

Существует Федеральный Закон о долевом строительстве, в котором прописано, что застройщик должен привлекать деньги дольщика исключительно в рамках ДДУ (договор долевого участия). Закон обеспечивает защиту дольщиков от неправомерных действий застройщиков и от иных рисков, не связанных с деятельностью застройщика. Однако некоторые компании пытаются этот закон обойти, так он ставит застройщика в довольно жесткие рамки в плане выполнения обязательств перед дольщиками. Последним часто предлагается «вексельная схема» в обмен на условия, которые кажутся намного более выгодными относительно тех, которые предлагаются другими застройщиками по ДДУ.

Покупателям (соинвесторам строительства) предлагается заключение предварительного договора купли-продажи жилья, которое находится на этапе возведения. Основной договор купли-продажи может быть заключен только тогда, когда дом будет достроен и приобретет статус объекта собственности. Нельзя заключить договор купли-продажи на несуществующий объект, однако закон не запрещает инвестировать в строительство, и в подобных случаях эксплуатируется именно это обстоятельство.

Строительная компания заключает ПДКП и получает оплату от заинтересованного лица, выступающего соинвестором (такое инвестирование называется обеспечительным платежом), и принимает на себя обязательства по проведению строительства. В перечень обязательств застройщика также входит подписание с соинвестором окончательного договора купли-продажи, на основании которого будет переоформлено право собственности. Для защиты инвестиций соинвестора строительная компания выписывает ему вексель на сумму, равную размеру вложения. Этот вексель не выступает «правами требования» (аналогичное право предполагает подписание ДДУ), но по условиям ПДКП компания или заключает основной договор или обязана вернуть деньги в обмен на предъявленный вексель.

Разновидности ПДКП

Форма и содержание предварительных договоров имеет базовую основу, обязательную во всех случаях. Специфические виды их заключения привносят в текст дополнительные нюансы, которые оформляются соответствующими пунктами и подпунктами. А так же – видоизменяют форму документа.

1. От застройщика. Этот документ должен носить наименование ПДДУ, согласно Федеральному закону №214-ФЗ. Оформление ПДКП является неправоспособным актом и не может повлечь ответственности сторон к завершению сделки. Поэтому часто используется в серых схемах и влечёт двойные продажи.Законодательство допускает оформление ПДКП только в тех случаях, когда здание введено в эксплуатацию и застройщик получил свидетельство о праве собственности. Такие договоры оформляются в стандартном режиме, с учётом, что одна из сторон – юридическое лицо.
2. При ипотеке. В этом случае ПДКП составляется в трёх экземплярах, один из которых предоставляется банку. Однако банк не всегда идёт навстречу, выдавая кредитный продукт без залога, так как приобретаемая квартира не принадлежит заёмщику и предварительный договор не даёт полных гарантий на проведение сделки.Поэтому нужно определить позиции сторон на случай расторжения ПДКП из-за отказа банка в кредитовании.
3. При оформлении в агентстве недвижимости. При обращении в агентство составляется договор об оказании услуг. Если такой договор не составлен – представительство агентства ничтожно. А если составлен – ПДКП должен быть трёхсторонним, то есть включать соответствующие обязательства агентства.Соответственно, если договор заключался в агентстве недвижимости, а залог передавался контрагенту, о чём в ПДКП сделана соответствующая запись – все обязательства по договору могут считаться оспоримыми, или ничтожными.

Предварительный договор при ипотечной сделке

Предварительный договор при ипотечной сделке

 

Такой Предварительный договор заключается, прежде всего, в интересах банка-кредитора, т.к. позволяет ему формально обосновать (для собственной отчетности) выдачу ипотечного кредита Покупателю на приобретение квартиры по конкретному адресу.

При этом, сам банк, обычно, не является стороной Предварительного договора, который заключается непосредственно между Продавцом и Покупателем, но по указке и на условиях банка-кредитора.

 

Цель такого договора для банка заключается в следующем:

 

• зафиксировать намерение Покупателя купить данную квартиру, и обязательство Продавца продать ее именно этому Покупателю (договор выполняет функцию необеспеченного обязательства, аналогично внесению аванса;
• формализовать и зафиксировать условия будущей сделки купли-продажи квартиры, под которую банк будет выделять ипотечный кредит;
• зафиксировать окончательную цену квартиры, и распределить, сколько вкладывает в покупку сам Покупатель, а сколько доплачивает банк, в виде кредита;
• определить способ и порядок расчетов между тремя сторонами – Продавцом, Покупателем и банком (налом или по безналу, до регистрации или после, сразу или частями);
• установить дату заключения основного Договора купли-продажи квартиры;
• зафиксировать условие получения банком права залога (ипотеки) на квартиру сразу после регистрации перехода права на нее.

 

Образец Предварительного договора купли-продажи квартиры при ипотечной сделке можно скачать здесь.

 

Предварительный договор по ипотечной программе

Предварительный договор по ипотечной программе

Такая разновидность договора необходима при оформлении ипотеки в банке, причем, в основном, это относится к сделкам на вторичном рынке. Для приобретения жилья от застройщика используется несколько иная схема - банк оценивает платежеспособность претендента и на основании одобрения со стороны кредитной организации (документально оформленного), заемщик идет подписывать договор с застройщиком. Нужно заметить, что ни один банк не даст деньги для «вексельной схемы», так как это слишком рискованная сделка, ипотека сейчас оформляется исключительно в рамках ДДУ.

Предварительный договор нужен, если речь идет о сделке с квартирой, которая уже готова и на данный момент находится в чьей-то собственности. Банк интересует следующее:

• Документальное подтверждение согласия собственника продать недвижимость;
• Договорная стоимость сделки;
• Сроки проведения сделки;
• Порядок расчетов по сделке и порядок передачи собственности.

Группы условий договора

В содержании соглашения распределяют три группы условий. Первая группа условий сформирована существенными условиями настоящего договора.

Существенные условия настоящего договора определены в Статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации. Без координации существенных условий настоящего договора соглашение не считают заключенным. Три типа условий принадлежат основе:

1) Условие о предмете соглашения. Это условие важно в любом соглашении, даже если нет никакого специального указания в законе, например, в договоре дарения.

2) Условия, которые называют как важные или необходимые для соглашений об этом типе в законе и других юридических действиях. Для определения существенности условий настоящего договора законодателя используется специальное принятие юридического оборудования: в законе или другом юридическом действии это указано, что это условие важно, поскольку это сделано в договоре о залоге, или формулировка используется: “в соглашении буду указан”.

3) Условия, на которых сторона настаивает, по крайней мере.

Вторая группа условий сформирована обычными условиями – это – условия, которые сформулированы в положениях закона, включение или невключение таких условий в соглашении не имеют значения включая для признания договора, заключенного или незавершенного. Стороны, подписывая соглашение, согласовывают также эти условия. Например, в договоре аренды “изменение владельца арендуемой собственности не привлекает изменение правового статуса арендатора”. Условия могут быть сформулированы в законе как императивная или диспозитивная норма. Так, если регулирование факультативно, и стороны хотят изменить его контент в соглашении, то такое условие становится важным. Например, в договоре аренды общим правилом обязательство капитального ремонта находится на арендодателе, и текущий – на арендаторе. Это регулирование является установочным. Поэтому, если стороны требовали передать арендатору обязательство и капитала и текущего ремонта, то они должны включать это условие в соглашение, такое условие от постоянного клиента превратилось бы важный. Если положение закона обязательно, то стороны, даже включая его в соглашение, его контенты не могут изменить соглашение. Поэтому, такие императивные нормы, включаемые в соглашение, будут всегда оставаться обычными условиями соглашения.

Что такое предварительный договор.

Что такое предварительный договор.

Предварительный договор – это обязательство сторон заключить сделку по передаче имущества в будущем на впредь оговоренных условиях (п. 1 ст. 429 ГК РФ). То есть, предварительный договор и основной – два разных документа. Первый из которых свидетельствует лишь о намерениях сторон.

Особенности предварительного договора:

• заключается в той же форме, что и основной договор, содержит те же условия;
• не требует регистрации в Росреестре;
• не всегда свидетельствует о том, что обязательства по нему будут исполнены сторонами (если обе стороны не совершают никаких действий в установленный срок, никаких правовых последствий предварительный договор не имеет);
• расторгнуть предварительный договор можно по согласию сторон;
• в некоторых случаях он может послужить основанием для обращения в суд стороной, требующей исполнения обязательства от уклоняющегося от сделки контрагента.

Чаще всего к составлению предварительного договора прибегают в таких случаях:

• жилье приобретается в ипотеку, и банк обязывает стороны договориться о сделке;
• покупатель вносит задаток или аванс, включив положение о нем в предварительный договор;
• не всегда свидетельствует о том, что обязательства по нему будут исполнены сторонами (если обе стороны не совершают никаких действий в установленный срок, никаких правовых последствий предварительный договор не имеет);
• предмет сделки не готов по тем или иным причинам к продаже (например, не выписались квартиранты или готовится альтернативная сделка);
• по требованию застройщика.

Вернуться

На какие пункты следует обратить внимание?

1. В первую очередь должно соблюдаться требование к форме, основные положения и пункты, данные выше, должны обязательно быть включены в текст. Особое внимание следует обратить на существенные условия.Нужно учитывать, что документация контрактного типа составляется и подписывается сторонами с целью предоставления каждому из контрагентов особых преимуществ. Если какое-либо положение таких преимуществ не предоставляет, или лишает их – текст договора следует пересмотреть и составить так, чтобы соблюдались имущественные интересы обеих сторон.
2. Чтобы не попасть на удочку мошенников, нужно обратить внимание на правильно внесённые в договор паспортные данные контрагента, кадастровые и технические характеристики приобретаемой квартиры. Обязательно сверить их с правоустанавливающим документом и свидетельством о праве собственности, которые должны предъявляться в виде оригиналов.
3. Обязательно проверяется возраст собственника. Если он несовершеннолетний – от его имени должен действовать законный представитель, а органы опеки и попечительства представить дополнительное разрешение.Посредник, действующий в интересах лица должен иметь нотариально удостоверенную доверенность. Эти факты так же обязательно указываются в предмете договора при представлении сторон.

Как оформить правильно? В целом договор должен иметь однозначный и непротиворечивый стиль оформления, все положения нужно излагать лаконично, во избежание интерпретаций контрагентом и его представителем. Особенно чётко нужно обозначить:

• стоимость квартиры;
• наличие задатка (аванса);
• условия проведения сделки;
• сроки.

Ни одно из положений не может быть внесено без согласия каждой из сторон.

Кому и когда выгоден предварительный договор?

Кому более выгоден предварительный договор? Агентству недвижимости или клиенту? Тому, кто лучше его умеет использовать. Мы уже рассказывали о ситуации, когда женщина решила продать квартиру, чтобы потом купить себе другую. Она обратилась в агентство, там ей нашли покупателя и предложили заключить предварительный договор с некой суммой. Клиентка договор подписала, наивно думая, что этот документ в самых общих чертах просто закрепляет намерения. Вскоре она нашла другого покупателя, готового заплатить гораздо большую цену за ее квартиру. И уже на заключительном этапе сделки вдруг выяснилось, что бедолага неправильно поняла слово «предварительный» в названии договора. На самом деле его участников закон обязывает выполнять прописанные условия. В результате агентство недвижимости от имени покупателя подало на женщину в суд и принудило продать квартиру по указанной в договоре цене.

Когда предварительный договор выгоден покупателю? Допустим, мужчина решил купить 2-комнатную квартиру. Чтобы продавец «двушки» в последний момент не передумал, заключать сделку или не завысил цену тысяч на 100, как раз и пригодится предварительный договор с договором задатка. Они закрепляют цену и оговаривают сроки.

Когда предварительный договор выгоден продавцу? Когда вы договорились на словах, что покупатель приобретет именно вашу недвижимость и именно за оговоренную цену, чтобы можно было спокойно рассчитывать на эти деньги. И тогда, даже если покупатели найдут более интересный вариант, они десять раз подумают, прежде чем нарушить договор.

Предварительный договор с внесением аванса

Этот документ чаще всего подписывается на рынке вторичного жилья, чтобы документально согласовать условия предстоящей сделки и обосновать частичное внесение денежных средств. Подписание такого документа помогает покупателю зарезервировать за собой право покупки, ведь после этого продавец на определённое время приостанавливает все действия по поиску клиента, пусть и более выгодного. В принципе, этот договор может быть легко заменен договором аванса.

Если для продавца скорость проведения сделки не является критичным параметром, он, например, может подождать, пока покупатель соберет нужную сумму. Аванс, в данном случае, позволит возместить убытки, если покупатель не сможет обеспечить выполнения обязательств со своей стороны. Покупатель же может не переживать о том, что «уйдет» хорошее жилье, и спокойно собирать деньги.

Особенности заключения

С задатком или авансом

Задаток – гарантия резервирования объекта и готовности сторон к сделке. После его предоставления покупателем, продавец обязан немедленно прекратить поиск покупателей, а покупатель – поиск объекта на продажу.

ВАЖНО: Если задаток не предоставлялся, то юридическая сила ПДКП будет ничтожной, за несоблюдение его положений недобросовестный контрагент не понесёт никакой ответственности.

Законность получения задатка оглашена в статье 380 ГК РФ. При этом в дальнейшем:

• Сумма, уплаченная по задатку, идёт в зачёт основной суммы при расчёте, аналогично авансовой выплате. То есть она вычитается из полной стоимости квартиры при оформлении купчей.
• При отмене сделки по объективным причинам, задаток возвращается в полном объёме (ст. 381 ГК РФ).
• При отмене сделки по вине продавца, он возвращает задаток в двойном объёме (ст. 381 ГК РФ).
• При отказе покупателя от приобретения квартиры, задаток не возвращается, а остаётся у продавца (ст. 381 ГК РФ).

Перечисленные положения требуется обязательно внести в положение договора, определяющее условия получения задатка. Несмотря на то, что оно полностью правоспособно и законно – наличие такого пункта не позволит оспорить правомочие норм статьи 381 ГК РФ.

Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

При этом обязательно следует указать, что деньги получены в качестве задатка, с вытекающей из норм статьи 381, с обозначенными правовыми последствиями.

Если в положении договора будет применён термин «аванс», это меняет полномочия сторон, так как аванс возвращается при расторжении ПДКП всегда в соразмерном объёме, если сторонами не проводится полный расчёт по сделке. Здесь вина контрагента не учитывается и не предусматривает компенсации.

Несмотря на действие статьи 380, судебная практика богата примерами признания положения о внесении задатка, оспоримым.

Больше информации о том, в чем разница между авансом и задатком, чем отличается от них залог и что из этого выгоднее для каждой стороны сделки, вы найдете здесь.

Ипотека

Ипотечная сделка предусматривает согласие кредитной организации как базового условия для покупки квартиры. Поэтому при заключении ПДКП сторонам требуется определить статус отказа от предоставления кредита банком:

1. как объективной причины, с возвращением задатка покупателю;
2. как вины покупателя, без получения задатка.

В правовом отношении обе позиции представляются законными, так как продавец при срыве сделки несёт материальный ущерб, снимая объект с торгов и теряя покупателей, что может существенно сдвинуть сроки продажи квартиры. В то же время объективность отказа должна быть предусмотрена заранее, как фактор риска, сопутствующий сделке.

Поэтому при покупке квартиры в ипотеку, данное обстоятельство следует оговорить в ПДКП особо, указав – является ли отказ банка поводом для возвращения задатка, или его потребуется вернуть.

Покупка доли

В случае покупки доли квартиры может возникнуть объективная причина в виде права совладельца на преимущественную покупку. Однако следует учесть, что продавцу необходимо согласовать вопрос о преимущественной покупке до момента заключения ПДКП со сторонним лицом.

А покупателю требуется проверить наличие в пакете подготовленной для сделки документации – нотариально удостоверенного согласия от сособственника продавца.

Поэтому в стандартном случае предварительный договор заключают только после отказа лиц, имеющих право преимущественной покупки. Но по усмотрению сторон, если ПДКП заключается до получения нотариально удостоверенного согласия, можно внести подпункт об объективном характере указанной причины, в случае расторжения сделки.

Тогда продавец вернёт при срыве сделки по причине притязаний совладельца, только полученный задаток.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи долей в квартире
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи долей в квартире

Жилье в новостройке

Если объект ещё не сдан, то квартира приобретается по договору долевого участия (ДДУ), а предварительный договор получает наименование ПДДУ. Этот документ опирается на ту же правовую базу, что и ПДКП, за исключением того, что заключается с застройщиком как с юридическим лицом.

Поэтому здесь кроме подписей сторон ставится печать юридического лица и даются его реквизиты. Если гражданин не заключил основной договор, задаток остаётся у застройщика.
СОВЕТ: Если квартира с указанными в ПДДУ параметрами продана застройщиком другому лицу, претендент на долевое участие вправе взыскать задаток в двойном объёме, если это предусматривалось отдельным положением ПДДУ.

По преимуществу здесь устанавливаются и подробно описываются обязательства и ответственность сторон, которые могут предусматривать и начисление пени, штрафов и т.п. за просрочку платежа или срока заключения основного ДДУ. По ПДДУ недопустимо уплачивать сумму, превышающую размер установленного задатка, так как этот договор не регистрируется и не обеспечивается гарантиями.

• Скачать бланк предварительного договора долевого участия (ПДДУ)
• Скачать образец предварительного договора долевого участия (ПДДУ)

Действителен ли с юридической точки зрения?

Правовая база регулируется статьёй 429 ГК РФ, определяющей основные позиции составления и заключения договора, его юридическую силу.

В отличие от устных договорённостей, которые не обязывают стороны к завершению сделки, заключение ПДКП вменяет им данные обязательства. Поэтому его требуется составить в письменном виде, согласно статье 160 ГК РФ, с применением всех норм, предусмотренных для составления и удостоверения.

При этом допускается как рукописный вариант, так и распечатанный текст, с обязательно проставленными собственноручно подписями покупателя и продавца. По усмотрению сторон допускается нотариальное удостоверение, придающее документу дополнительную силу.

Договор действителен с каких пор? Он вступает в юридическую силу с момента подписания его сторонами, но контрагенты не имеют полномочий на требование исполнения обязательств, допустимых только по завершении сделки. То есть:

1. Покупатель не вправе требовать освобождение жилья и немедленного заселения на приобретаемую жилплощадь.
2. Продавец не может требовать оплаты в полном объёме.

По усмотрению сторон, оплата при заключении ПДКП может быть соразмерна лишь сумме задатка или аванса.

Нужно ли регистрировать в Росреестре?

Согласно нормам статьи 131 ГК РФ и Федерального закона №122-ФЗ от г., дополнительные договора не подлежат регистрации в Росреестре. В кадастровые записи вносится только основной договор купчей, на основании которого происходит переход права собственности от продавца к покупателю (подробнее о порядке регистрации сделки купли-продажи квартиры читайте в нашей статье).

Теперь вы знаете, нужно ли регистрировать ПДКП.

Каким бывает предварительный договор

Каким бывает предварительный договор

Существует несколько разновидностей предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества это:

• Предварительный договор между Застройщиком и Соинвестором;
• Предварительный договор по ипотечной программе;
• Предварительный договор с внесением аванса.

Когда составляется основной документ?

После заключения ПДКП сделка состоится:

1. в срок, указанный в его положениях;
2. после соответствующих обстоятельств (например – получение кредита);
3. не позднее чем через год после заключения.

Стандартная процедура заключается в урегулировании вопросов по сделке на основании согласия сторон или при организации сделки услугами посредника, которым может выступить:

• риэлтерская компания;
• юрист, сопровождающий сделку;
• компания застройщика (при ДДУ).

Сделка происходит следующим образом:

1. Стороны или их представители встречаются в назначенном месте, имея на руках паспорта, пакет документации для сделки и экземпляры ПДКП.
2. Составляют договор купли-продажи, в котором стороны и переходящий в результате сделки объект недвижимости полностью идентичны. Должно быть составлено три экземпляра купчей.
3. Каждый получает свой экземпляр, проверяет его. Стороны подписывают все три экземпляра. Если сделка сопровождается юридическим лицом – оно утверждает экземпляры договоров.
4. Проводится расчёт за квартиру тем способом, который был указан в ПДКП. Если способ передачи денег изменился, стороны составляют дополнительное соглашение о его изменении.
5. Покупатель и продавец совместно отправляются в Росреестр и передают 3 экземпляра договора сделки купли-продажи, с прилагаемым пакетом документации, регистратору.

После передачи документации на регистрацию, ПДКП утрачивает свою силу.

Когда и какую роль играет в сделке?

Если у покупателя достаточно средств для немедленного приобретения квартиры, предварительный договор можно не заключать. Он требуется тогда, когда сделка по объективным причинам откладывается, но покупатель принял незыблемое решение о приобретении данного объекта.

По преимуществу такие ситуации связаны с отсутствием нужной суммы денег у покупателя, в момент нахождения подходящей для покупки квартиры. Продавец вправе не соглашаться на заключение такого договора, если планирует найти наиболее подходящего покупателя.

СОВЕТ: Заключение предварительного договора купли продажи – право сторон, но не их обязанность. Купчая, составленная при сделке без ПДКП полностью правоспособна.

Роль ПДКП для обеих сторон заключается в обязательстве проведения сделки купли продажи квартиры, с указанными в договоре параметрами.

Что должно быть отражено в договоре?

Что должно быть отражено в договоре?

Стороны должны относится к заключению договора со всей серьезностью. Ведь основная сделка оформляется на тех же условиях.

Предмет договора.

Описание предмета договора – существенное условие соглашения о купле-продаже недвижимости (ст. 554 ГК РФ).

Индивидуализация недвижимости осуществляется путем указания ее:

• местонахождения и конкретного адреса;
• кадастрового номера;
• общей и жилой площади;
• количества комнат;
• состояния;
• других свойств, определенных проектной документацией.

Эти сведения сверяются со справкой из БТИ или выпиской из Росреестра.

Цена договора.

Цена договора – второе существенное его условие (ст. 555 ГК РФ).

Чтобы избежать неприятных сюрпризов в будущем, желательно зафиксировать в договоре положение о том, что цена изменению не подлежит.

Третьи лица, имеющие регистрацию на территории жилья.

Права третьих лиц на жилплощадь отражаются в договоре на основании ст. 558 ГК РФ. Предупреждать о них покупателя обязательно, так как он может оспорить сделку, узнав о том, что в квартире кто-то проживает или зарегистрирован.

Если жильцы временные, в предварительном договоре желательно указать сроки снятия их с регистрации.

Права и обязанности сторон.

Так как предварительный договор свидетельствует лишь о намерениях, в нем должна быть прописана обоюдная обязанность сторон заключить сделку в установленный срок.

Правами сторон могут быть:

• возможность расторгнуть предварительный договор по взаимному согласию;
• возможность требовать исполнения обязанностей по договору;
• возможность истребовать штрафные санкции за просрочку исполнения обязательства.

Документы.

Обязательно следует проверить правоустанавливающую документацию продавца на квартиру.

Также следует потребовать от владельца Выписку из ЕГРН или Свидетельство о госрегистрации собственности. Данные об этих документах (их номера, орган, место и дата выдачи) заносятся в предварительный договор.

Если документы на данный момент отсутствуют (такое бывает, например, когда продавец еще не оформил право собственности на себя окончательно), необходимо зафиксировать правовой статус квартиры на текущий момент, указать ее владельца и причины полагать, что имущество перейдет к продавцу.

Также желательно в договор включить положение о том, что квартира свободна от всякого рода обременений.

Дополнительные расходы и срок.

В предварительном договоре не лишним будет указать порядок распределения расходов между сторонами. Дополнительные траты могут быть связаны с арендой банковских ячеек, оплатой нотариальных услуг, госрегистрацией прав в Росреестре и т.д.

Срок предварительного договора может быть указан как временной период, после истечения которого необходимо будет заключить основное соглашение, или в виде конкретной даты.

Если стороны по каким-либо причинам не указали срок, предполагается, что основной документ должен быть заключен на протяжении года (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Вернуться

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

• https://novostroev.ru/articles/predvaritelnyy-dogovor-kupli-prodazhi/
• https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/chto-takoe-predvaritelnyj-dogovor.html
• https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-pdkp/
• https://biznes-prost.ru/dogovor-predvaritelnyj.html
• https://topurist.ru/article/54046-predvaritelnyj-dogovor-kupli-kvartiry.html