Что такое самовольная постройка

Незаконное строительство – это незаконно возведенное сооружение, имеющее следующие черты: осуществление строительства на участке, не отведенном для этих целей, отсутствие разрешительной документации, нарушение нормативов возведения.. Что такое самовольная постройка, какие ее основные признаки. Почему нужно узаконить свой же дом, и в каких случаях сосед будет обязан снести пристройку.

Что не нужно легализовывать

Есть ряд построек, которые не требуют легализации, то есть даже если они возведены без разрешений, то они самостроями не являются, среди них:

• Вспомогательные сооружения, которые не имеют фундамента, то есть не являются капитальными.
• Гараж, которые размещается на территории категория, которой с/х земли, если она не предусматривает осуществления предпринимательской деятельности.
• Работы по реконструкции или возведению не капитальных объектов. Таких как киоски, навесы и т.д.
• Ремонтные работы, которые не касаются нарушений целостности несущих стен, в том числе их перенос и перепланировка.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”Самовольная постройка узаконить” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Ответственность за самострой: что говорит закон

Причин самостроя много, начиная от незнания законов, заканчивая попыткой сэкономить время или деньги на оформлении всех необходимых документов. Зачастую владелец земли принимает решение начать незаконное строительство, в надежде потом его легализовать. Ответственность за самострой зависит от его масштабов.

Штрафы

Строительство жилого дома без разрешения грозит штрафами в размере от 2 до 5 тысяч рублей (ст. 9.5 КоАП). Для индивидуальных предпринимателей и юр.лиц штрафы за такое нарушение существенно выше. Небольшой размер штрафа для физ.лиц внушает ложную надежду, что после его уплаты все проблемы завершатся. Это не так. Если самострой был выявлен еще в ходе ведения строительства, вместе со штрафом вы получите предписание о прекращении стройки. Невыполнение этого предписание приведет к новым штрафам. Когда дом уже возведен, будьте готовы к тому, что вам предложат добровольно его снести.

Налоги

Помимо штрафов вам начислят налог на недвижимость, даже в том случае, если самовольно построенный дом не был зарегистрирован. За незарегистрированный объект начисляется налог за три года, а также пеня в размере 20% от этой суммы. В тех случаях, когда с момента приобретения земельного участка прошло 10 лет, а объект так и не был поставлен на учет, за весь этот период начисляется налог в двойном размере (ст. 396 Налогового кодекса).

Снос

О сносе нелегальных построек расскажем подробнее. Понятие самостроя и ответственность за него регулирует ст. 222 ГК РФ. Долгое время существовала практика, что при обнаружении самовольной постройки постановление о сносе выносилось в административном порядке. После вынесения постановления владельцу не оставалось ничего иного, как снести дом и все прилегающие к нему постройки. В 2010 году Президиум Высшего Арбитражного Суда дал свои рекомендации, которых придерживаются суды при выносе решения о самострое.

В соответствие с разъяснениями ВАС по ст. 222 ГК РФ, после выявления самовольного строительства комиссия может предложить владельцу добровольно демонтировать объект. Когда добровольное решение проблемы невозможно, решение должен принимать суд. Законным основанием для сноса является только решение суда.

Подать иск в суд могут:

• Владелец земли
• Прокурор
• Госстройнадзор

Не стоит питать ложных надежд, что снести дом вас никто не заставит. Суды далеко не всегда встают на сторону владельцев незаконных построек, и выносят решение о демонтаже. Подробнее об ответственности за незаконное строительство можно прочитать здесь.

Наказание за незаконную постройку

Отвечать по закону, за возведение на территории строение без разрешений на то или покупка земли с такой постройки, все равно придется. Если муниципалитету станет известно о факте существования самовольной постройки, могут быть предприняты такие меры:

1. Если строительство произошло на территории участка, который не находится в собственности, подобный процесс будет расценен как захват чужого недвижимого имущества. В таком случае накладывается штраф.
2. Если капитальное сооружение возведено на землях, который имеют категорий с запретом такого строительства, тому, кто это сделал или на данный момент владеет землей, будет предписано снести постройку.
3. В отдельных конфликтных ситуациях, в том случае если земля не приватизирована имущество могут конфисковать и наложить при этом штраф.
4. Снести также придется тот объект, который возведен с нарушением строительных и градостроительных норм.

Виды незаконных построек

Незаконные постройки можно разделить на несколько видов:

1. Объекты, возведенные на землях, имеющих иную категорию использования. Например, у вас есть участок земли сельхозназначения. Строить на них можно с ограничениями. Можно возвести объект, необходимый для ведения сельскохозяйственной деятельности, на землях, предназначенных для садоводства и огородничества можно построить садовый или дачный домик, не предназначенный для постоянного проживания. Существуют и категории земель, на которых закон прямо запрещает возводить дома. Например, это охраняемые территории, земли лесного фонда и т.п.
2. Категория земли подходит для строительства, но дом был возведен без получения разрешения. В этом случае у вас еще есть шанс легализовать самострой, но нужно быть готовому к долгой волоките, а нередко – судебному разбирательству.
3. К самострою относятся и случаи строительства с разрешением, если во время возведения были допущены нарушения. Этот вид самостроя, пожалуй, самый опасный, но не с точки зрения правовых санкций, а с точки зрения безопасности людей. Дом, возведенный с нарушениями, – это всегда источник опасности.
4. Дом есть, построен в точном соответствии с законом и является вполне легальным объектом. Можно ли в этом случае найти признаки самостроя? Можно, если после регистрации объект подвергся реконструкции, на которую не было получено разрешения. Даже фасадные работы будут признаны незаконными, если их проведение требует согласования. Примером может служить фасадная отделка зданий, являющихся исторической ценностью.

Как видим, самострой – понятия обширное, включает в себя много вариантов. Но, он всегда имеет один итог — объект признается нелегальной постройкой и подлежит демонтажу. Либо вам придется пройти долгую и непростую процедуру легализации, которая, к тому же, далеко не всегда может увенчаться успехом.

Понятие и признаки нелегального строительства

Незаконное строительство – это незаконно возведенное сооружение, имеющее следующие параметры:

• Осуществление строительства на участке, не отведенном для этих целей;
• Отсутствие разрешительной документации;
• Нарушение нормативов возведения;
• Нахождение на участке, не переданном в собственность или другое законное владение;
• Строительство вопреки полученному запрещающему постановлению на стройку.

Что такое самовольная постройка

Сегодня самовольные постройки классифицируют как жилые дома, сооружения и другие постройки, у которых есть такие признаки:

1. Они стоят на участке с другим целевым предназначением.
2. Возведение происходило без получения разрешительной документации.
3. Его строительство сопровождалось нарушением норм и правил, в том числе градостроительных.

С 2019 года введено ряд изменений в закон, теперь самовольная постройка – это здание, сооружение или другая постройка. А признаки самовольной постройки пополнились еще одним пунктом и несколько видоизменились. Последние два пункта в силе, а к ним добавились:

• Строительство на территории участка, которые не переданы во владение в соответствие с имеющимся регламентом.
• Также является самовольной постройкой сооружение, возведенное на участке, если его разрешительное использование не допускает такое строительство.

Важно! Построенный дом, гараж и прочее, отвечающие хотя бы одному из признаков считается самовольно возведенным.

Понятие и признаки самовольного строения

Ст. 222 Кодекса определяет некоторые критерии, по которым постройку можно отнести к самовольной, а также регламентирует наступление правовых последствий за ее возведение.

Указанная статья регламентирует особое правило, в силу которого гражданин, создавший самовольное строение, не приобретает имущественных прав на него.

Данная норма кардинальным образом отличается от положения ст. 219, в которой говорится о возникновении прав на заново созданные объекты с даты государственной регистрации в соответствующем регистрирующем органе.

Самовольная постройка может принимать следующие разновидности:

• дом, предназначенный для целей проживания граждан;
• здание;
• строение;
• сооружение;
• другой вид недвижимости.

Неузаконенным строением могут быть не только жилые, но и нежилые помещения, в том числе строения, предназначенные для целей производственного назначения.

Выделим некоторые признаки самовольной постройки:

• отсутствие у лица необходимых прав по владению земельным участком;
• несоблюдение установленной процедуры строительных и монтажных работ;
• несоответствующий закону выбор участка для осуществления строительства.

Сколько будет стоить легализация

В тех ситуациях, когда никаких нарушений выявлено, не будет, то стоимость легализации будет не большой. То за что нужно будет заплатить:

1. Оформление земельного участка, если он не находится в собственности.
2. Госпошлина за оформление права собственности.
3. Если времени самостоятельно заниматься этим процессом нет, то затраты на оформление доверенности.

По сути больше придется потратить времени и нервов, чем средств. В этом-то и специфика отечественного законодательства, которая останавливает многих владельцев самостроев. Но вечно прятаться нельзя, рано или поздно дом понадобиться завещать, возможно, продать. Если он не будет оформлен – это сделать не удастся. И чем дальше отодвигать оформление, тем сложнее это будет сделать.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”Самовольная постройка” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Что делать с самовольной постройкой

Осуществить строительство сооружения, которое является незаконным, по сути, может каждый, но что потом с этим делать? Действия зависят от того на какой человек стороне.

Если построился незаконно, например, сосед

В таком случае любой гражданин, который считает, что подобная постройка нарушает его законные интересы и права, а также создает угрозу для здоровья вправе потребовать сноса за счет того кто это сооружение возводил.

Причем лицо, осуществившее незаконную самовольную постройку, обязано выполнить это требование. Начать можно с мирного решения проблемы, напомнив, что по закону, за его нарушение ему грозит штраф. Если же реакции не последовало, то можно обратиться в муниципалитет или в суд. И первый, и второй орган вправе обязать нарушителя снести самострой.

В большинстве случаев такие ситуации – это явное нарушение всех моральных норм и законных заодно. Если сосед преградил своим гаражом или пристройкой к дому дорогу, то это действительно выходит за все рамки и на это можно и нужно жаловаться в соответствующие инстанции. С такими самостроями можно и нужно бороться.

Если пришлось самому строиться не по закону

Если самовольная постройка – это свое же жилье или гараж или другая постройка, то тут уж нужно стараться всеми силами узаконить и получить ее в законную собственность.

В том, что появилось так много самовольных построек по сути виновато само государство, так как до введение нового земельного законодательства участки раздавали на право и на лево. При этом говорили, стройтесь, потом можно будет стать собственником через суд. Но все оказалось не так просто, теперь лицо, осуществившее самовольную, незаконную постройку имеет головную боль.

Условия, при которых самострой может быть легализован

Далеко не каждый дом, или другая постройка может быть легализирован. Для того чтобы малыми средствами удалось стать владельцем своего же дома нужно:

• Владеть землей, на которой он построен. Причем должно быть документальное подтверждение на то в виде свидетельства о праве собственности. У самого участка должен быть кадастровый номер и план. Если земля приватизирована, то должны быть документы, которые это подтверждают.
• Постройка не должна нарушать чьи-либо законные права и интересы. То есть не должна быть частично захвачена территория соседского участка, должны быть выдержаны санитарные нормы расстояний к соседнему дому, не должна преграждаться дорога, проезд.
• Постройка не должна нести угроз здоровью и жизни окружающих. Это будет проверять специальная комиссия от пожарников, санстанции и других служб.
• Не должно быть грубых нарушений строительных норм. Этот факт также должны подтвердить соответствующие органы.

Что делать с самостроем: как легализовать?

Итак, самовольная постройка возведена, что делать? Попытаться легализовать дом через суд. Здесь стоит предостеречь еще от одной ошибки. Если вам предлагают юридическую помощь в легализации, давая 100%-ную гарантию – это повод задуматься о честности такого предложения. Легализация возможна при соблюдении следующих условий:

• Владелец самостроя должен иметь право на возведение ОКС на земле. Например, если вы построили дом на заброшенном участке, а через какое-то время неожиданно объявился ее владелец, постройка будет считаться не просто самостроем, а самозахватом земли.
• Самовольная постройка должна соответствовать строительным нормам, требованиям документации по планировке территории, правилам землепользования и т.д.
• Сохранение ОКС не создает опасность для жизни и здоровья людей.

Однозначно не получится легализовать постройку, если она возведена на землях, не допускающих строительство.

Для легализации нужно обратиться в суд по месту нахождения земельного участка, на котором возведена нелегальная постройка. К исковому заявлению нужно приложить максимум документов, доказывающих вашу правоту. Это могут быть:

• Документы, подтверждающие, что вы обращались за получением разрешения. Например, нередко частный застройщик ведет строительство одновременно с оформлением документации. Это противоречит закону, но в случае судебного разбирательства наличие таких документов будет плюсом в вашу сторону.
• Документы, подтверждающие наличие самостроя. Это могут быть документы из БТИ, акты обследования, договоры со строителями, чеки на покупку стройматериалов и т.д.
• Документы, подтверждающие, что ваш дом соответствует строительным нормам и не является источником опасности для людей. Прежде чем обращаться в суд, позаботьтесь о получении актов обследования и экспертных заключений уполномоченных органов (архитектурных, МЧС, санитарного надзора).

Обязательно в пакет документов должны быть включены квитанция об оплате госпошлины, свидетельство о праве собственности на землю. Если ваши интересы будет представлять другой человек, он должен иметь нотариальную доверенность. Размер госпошлины определяется в соответствие со ст. Налогового кодекса РФ и зависит от стоимости легализуемой постройки. Рассчитать размер и узнать реквизиты для оплаты можно на сайте суда.

Минимальный срок рассмотрения иска – месяц, если дело поступает мировому судье, и два месяца при обращении в суд общей юрисдикции. Помните, это минимальный срок, так как на практике суды перегружены работой и разбирательства затягиваются, иногда на очень продолжительный срок.

Последствия, определенные для лица, создавшего незаконную постройку

В ч. 2 ст. 222 Кодекса закрепляются правовые последствия, которые несет гражданин, осуществивший строительство объекта недвижимого имущества, нарушив при этом нормы действующего законодательства.

Лицо, построившее внезаконный объект, несет следующие правовые последствия:

• не приобретает имущественных прав на заново созданный объект имущества;
• обязан осуществить снос неузаконенного строения.

Первое последствие определяет, что у лица не возникает соответствующих прав, предусмотренных законом и возникающих с даты регистрации имущественного права, а именно – владения, пользования и распоряжения. Это означает, что гражданин, построивший незаконный объект, не имеет права его дарить, продавать, осуществлять сдачу в аренду или совершать прочие разновидности сделок.

Второе последствие устанавливает обязанность гражданина произвести снос недвижимости, имеющей признаки самовольной постройки, одним из двух способов:

• либо собственными силами;
• либо при помощи подрядных организаций за свой счет.

Что не относится к самовольному возведению?

К ряду построек, не требующих согласования, относят:

• Вспомогательные сооружения без фундамента;
• Гараж на территории сельхозугодий, если он не является объектом коммерческой деятельности;
• Надстройки и иные сооружения вокруг реконструируемого здания (навесы, киоски);
• Постройка, не затрагивающая фундамент или несущие стены основного здания.

Как бороться с самостроем?

Право на жалобу о незаконной стройке есть:

• лица, осуществившего возведение;
• у других лиц, по мнению которых здание нарушает их имущественные права, несет угрозу здоровью или жизни.

Согласно статье 222 ГК РФ, гражданин, осуществивший строительство, должен узаконить дом внесением в Росреестр, т.е. получить право собственности на объект. Можно воспользоваться при этом «дачной амнистией», которая позволяет в упрощенном порядке поставить на учет все объекты, построенные собственных участках.

Ситуации, при которых нарушаются права соседей, также подлежат рассмотрению в суде:

• построенный дом находится вблизи от соседнего жилья;
• мешает проезду по общей дороге;
• располагается на участке, часть которого принадлежит соседу по межевому плану;
• мешает пользоваться коммуникациями.

Не обязательно обращаться в судебные инстанции для решения вопроса, достаточно заявить в органы местного самоуправления. Если стройка нелегальна, администрация направит в 7-дневный срок уведомление о сносе хозяину, который уже будет оспаривать это в суде.

Варианты, как легализовать

Есть несколько способов, как сделать постройку законной, среди них:

• Судебное решение – в этом случае потребуется найти доказательства, которые подтверждают, что инициатор такой постройки имеет имущественные права на земнадел. Причем придется доказывать, что постройка не несет вреда окружающим и не является опасной для здоровья и жизни окружающих людей.
• Административный способ – это вариант получиться реализовать только для построек, которые могут возводиться без разрешений на строительство. Зачастую это – небольшие деревянные домики, которые строятся на территориях для ведения садоводства.

Основания для признания прав на имущество судебным органом за гражданином, создавшим незаконное строение

Ч. 3 ст. 222 Кодекса гласит, что признание права собственности на самовольную постройку не исключается. При этом определен следующий список существующих порядков:

• общий – соответствующее узаконивание осуществляется судебным органом;
• внесудебный – если закон предусматривает иное положение.

Суд реализует признание права собственности на самовольную постройку за физлицом, реализовавшим внезаконное возведение объекта, на основании конкретных обстоятельств дела и по своему усмотрению. Тем не менее, при вынесении окончательного решения суд может основываться на нижеследующем списке принципов:

• наличие прочной связи между земельным участком и построенным на нем объекте;
• отсутствие возможности безвозмездного изъятия собственности;
• соблюдение прав лиц, которых сохранение или снос внезаконной постройки могут прямо или косвенно затронуть.

Почему лучше узаконить

Для того, чтобы не страдать от последствий возведения дома, бани, гаража на которые нет разрешения стоит недвижимость все же узаконить. С правом собственности удастся осуществлять такие действия:

• Распоряжаться имуществом, которое построено своими же руками.
• Продавать, дарить, передавать в наследство.
• Не переживать о своем будущем, ведь если постройку признают самостроем, то ее придется снести.

Признаваться собственностью могут только те постройки, которые возводятся на земле, которая является частной собственностью.