Как апартаменты перевести в жилой фонд

Перевод апартаментов в жилой фонд допускается лишь при соблюдении ряда условий. Разберемся, как переоформить апартаменты в жилой фонд в 2018 и 2019 году, и можно ли в принципе приравнять апартаменты к жилью.

Если параметры жилья соответствуют новому статусу

Необходимо отправиться в орган, который занимается вопросами смены статуса (в столице это - Департамент городского имущества) с заявлением и набором документов. В набор входит выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности), копия паспорта, технический паспорт квартиры из БТИ (подтверждающий соответствие требованиям). Последний документ можно не предоставлять, сотрудники ведомства в этом случае и сами отправят запрос, но из-за этого может уйти больше времени на рассмотрение заявки. Да – еще следует оплатить пошлину, сумма составляет порядка 20 тыс. рублей.

После осмотра жилья сотрудниками комиссии, направленной Департаментом, будет вынесено решение о смене статуса жилья или отказ с четким обоснованием причин. Если среди причин указаны такие несоответствия, которые можно устранить путем перепланировки, стоит заняться именно этим (порядок действий описан ниже).

Вести из Думы

Вести из Думы

Долго апартаменты использовали состоятельные люди – не в формате жилого помещения, но как дополнительный дом для встреч и переговоров за пределами семейного очага. Нередко выступали апартаменты и квартирами-резиденциями в других городах, поэтому требования для постоянного проживания волновали владельцев мало. И даже когда в апартаментах стали селиться на постоянной основе, прописка для их владельцев ничего не значила, поскольку ни на рабочий найм, ни на госуслуги те не претендовали.

Все изменилось после того, как апартаменты упали в цене в сравнении с жилыми квартирами. Приобретать их стали представители среднего класса, для которых СОбес и инфраструктура играли важную роль. Так спустя пару лет возникла необходимость прописываться по адресу проживания, и единственной возможностью для этого является перевод апартаментов в жилой фонд.

Исследования Match Point показали, что треть покупателей апартаментов ожидают перевода помещения в жилой фонд по окончании строительства. Этим не в последнюю очередь обусловлен скачок продаж апартаментов последние несколько лет. Отчасти ажиотаж подогревают и слухи о законопрокте, который введет в обиход понятие апартаментов и приравняет их к жилому фонду недвижимости.

Но, хотя отдельные представители власти еще в 2015 заявляли, что изменения вступят в силу уже через год (в 2016), проект до сих пор даже не был официально зарегистрирован к рассмотрению. Поэтому многие домовладельцы, утратив терпение, решаются переводить апартаменты в жилой формат индивидуально. И сталкиваются с целым букетом трудностей…

Квартира без прописки: что делать жильцам апартаментов?

Квартира без прописки: что делать жильцам апартаментов?

Как перевести апартаменты в жилой фонд – вопрос, волнующий в последние годы все растущее число россиян. Популярность апартаментов стремительно растет, что неудивительно: дома расположены в комфортных местах в центре мегаполиса, а цена их – на 10-15% ниже аналогичной квартиры в том же районе. Но прописаться в апартаментах нельзя, поскольку для этого требуется статус помещения жилого – а к таковому этот тип жилья не относится. Что делать, и как сменить статус квартиры, вам подскажут профессионалы.

Как перевести в жилой фонд?

Вопрос перевода нежилого помещения в жилое решается в индивидуальном порядке. Для его рассмотрения владельцу необходимо предоставить следующий пакет документов:

• заявление о переводе недвижимости в статус жилого помещения, которое подается в компетентные органы – в Москве – это Департамент городского имущества;
• техническую документацию объекта;
• план сооружения по этажам;
• выписку из распоряжения о переводе апартаментов в жилой фонд;
• справку органов технического надзора;
• кадастровый паспорт земельного участка;
• свидетельство, подтверждающее право собственности на недвижимость.

Если гражданин хочет осуществить не только перевод апартаментов из нежилой недвижимости в жилой фонд, но совместно с этой процедурой также сделать модификацию помещения, то совместно с этим пакетом рекомендуется также подготовить соответствующую документацию на разрешение на перепланировку квартиры. Такая процедура по-большому счету даже не связана с желанием владельца жилья. Перепланировка – это обязательное условие для тех граждан, которые хотят перевести апартаменты из нежилого помещения в жилой фонд.

Вопрос изменения статуса недвижимости касается сразу нескольких законодательств. Лицам, не имеющим юридического образования, как показывает практика, сложно разобраться во всех тонкостях перевода апартаментов в квартиру. Это может спровоцировать отказ в изменении статуса недвижимости или приведет к тому, что процесс займет слишком много времени не только месяцы, но даже годы. Чтобы этого не произошло, и вопрос решился быстро и с положительным решением для владельца жилья, ему рекомендуется обратиться в фирму, оказывающую юридические услуги. Можно также посоветоваться со знакомыми, у которых апартаменты переводились в жилое помещение.

Условия для изменения статуса жилья

Изменить статус апартаментов возможно исключительно при соблюдении следующих условии: жилье находится в собственности, не имеет каких-либо обременений и в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым законодательством к недвижимости, предназначенной для постоянного проживания. Речь идет о площади и конфигурации жилых и бытовых помещений (соблюдение минимального метража комнат, пр.), нормах естественного освещения (так, в жилой комнате должно присутствовать окно), звукоизоляции, о санитарных и противопожарных правилах.

Кроме того, поблизости должны присутствовать элементы социальной инфраструктуры, а на придомовой территории необходимо присутствие детских площадок, парковки, зоны для отдыха – в случае с апартаментами застройщик совершенно не обязан все это обеспечивать.

Собственно, апартаменты потому и дешевле обычных квартир по той причине, что требования к «временному» жилью ниже, чем к жилой недвижимости. Что, соответственно, определяет для застройщика некоторое поле для маневра, позволяющее удешевить стоимость возведения, и тем самым улучшить свои позиции на высоко конкурентном строительном рынке.

Таким образом, часто получается, что апартаменты по многим параметрам не соответствуют требуемому статусу, и в этом случае для его изменения сделать ничего нельзя.

Если параметры жилья возможно «подогнать» под новый статус

Теперь рассмотрим следующий вариант: апартаменты не соответствуют законодательным требованиям, и для смены статуса требуется перепланировка. Для начала, естественно, следует уточнить, возможно ли проведение изменений с технической точки зрения, выдадут ли власти разрешение на перепланировку, и будет ли квартира после окончания работ соответствовать всем положенным нормам. Чтобы это выяснить, необходимо обратиться в государственную или частную проектную организацию.

Если окажется, что перепланировка вполне может быть проведена, следует изготовить проект предполагаемых изменений, а затем отправиться в Департамент и подать заявку на разрешение. К заявке нужно добавить проект перепланировки, техпаспорт на квартиру (с поэтажным планом), эти документы оформляются в БТИ, ДДУ (или другой правоустанавливающий документ), а также паспорт.

После того, как комиссия осмотрит объект недвижимости, собственник получает официальное разрешение и может приступать к выполнению работ. Если будет отказ, его можно обжаловать в суде. По завершению работ нужно ввести квартиру в эксплуатацию, обратившись в тот же орган, где оформлялось разрешение.

Когда перепланировка будет узаконена, можно подавать заявку на изменение статуса недвижимости (в этот же Департамент). Однако сначала нужно изготовить новый технический паспорт на квартиру (заказывается в БТИ), который нужно приложить к заявке вместе с паспортом и правоустанавливающим документом.

С чего начать: юридическая сторона вопроса

Первым делом необходимо привести в порядок юридическую сторону вопроса. А именно:

• Получить право собственности на жилье, если речь идет о квартире в новостройке и это еще не сделано. Для этого новостройка должна быть введена в эксплуатацию (этим занимается застройщик), а квартира – передана дольщику по акту приемки-передачи. Все, что необходимо сделать в этом случае, это подать заявку в Росреестр вместе с некоторыми документами (копия ДДУ, паспорта, акта приемки-передачи) и оплатить пошлину (порядка 300 руб.). Можно отнести пакет лично или отправить через МФЦ.

Собственно, услугу регистрации права собственности предлагают и застройщики, однако просят за ее оказание суммы от 30 тыс. рублей (по загадочным причинам, так и не установленным порталом , это намного выше официальной пошлины в 300 руб.). Это намного дороже самостоятельного оформления, поэтому мы не можем рекомендовать этот способ получения права собственности.

• Снять обременения. Одним из таковых является ипотечная задолженность перед банком, которую следует погасить.

Отвечает коммерческий директор агентства недвижимости «Рядом» Денис Крючков:

Перевод делается на основании технического заключения, инсоляционного расчета и факторов, не противоречащих нормам СанПин. Для перевода в Москве необходимо обратиться в Департамент жилищной политики и жилищного фонда с базовым пакетом документов: правоустанавливающий пакет, план БТИ, поэтажный план здания и заявление. Далее будет дополнительный запрос, который индивидуален по каждому случаю. Ключевое в данной ситуации – это инсоляция.

В чем разница между квартирой и апартаментами?

В чем подвох низкой цены апартаментов?

Процедура перевода в нежилой фонд

Существующие правовые нормы, в основном, применяются к переводу помещений в многоквартирных домах.  Однако и в изначально нежилом здании эта процедура может быть проведена.  Некоторые застройщики пытаются организовать ее централизовано для всего здания сразу. Другие предоставляют покупателям возможность заняться этим вопросом самостоятельно.

Для переоформления в квартиру потребуются:

 

• заявление собственника и документы, подтверждающие его права (выписка из Единого государственного реестра недвижимости);
• согласие соседей на перевод;
• техническая документация (кадастровый и технический паспорта и поэтажные планы).

Документы подаются в органы местного самоуправления, которые должны принять решение о принципиальной возможности перевода.  Их можно подать через МФЦ или портал государственных услуг.

Для осуществления смены статуса на жилое помещение потребуется провести экспертизу, которая определит, действительно ли она может состояться.

Если получен положительный ответ, необходимо будет:

• разработать и согласовать проектную документацию для перевода апартаментов в жилое помещение;
• получить разрешение на выполнение строительных работ и выполнить их (если это необходимо);
• внести информацию о новом статусе помещения в техническую (кадастровую) документацию и в данные ЕГРН.

Возможность изменения статуса недвижимости в процессе строительства

В ряде случаев застройщик обеспечивает экономию (которая также отражается в цене жилья) на этапе получения разрешительных документов, оформление которых для возведения апартаментов стоит дешевле, чем для недвижимости в статусе «жилой». В процессе возведения здания застройщик инициирует процедуру изменения статуса, и дольщик получает полноценную квартиру по цене, которая несколько ниже средней по рынку.

Конечно, все это оговаривается с дольщиками, однако стоит обратить внимание на тот факт, что недвижимость для перевода ее в статус «жилой» должна изначально возводиться в соответствии с установленными нормами. Это обстоятельство проверить без экспертизы достаточно сложно, и в результате иногда возникает такая ситуация, когда застройщик обещает, что статус недвижимости изменится, однако, впоследствии этого не происходит (так как параметры не соответствуют). Привлечь застройщика к ответственности очень непросто, так как в ДДУ фигурируют именно апартаменты.

Условия перевода

Как перевести апартаменты в жилой фонд? Для этого необходимо соблюдать следующие требования:

• Жилье должно находиться в собственности гражданина. Оно также не должно быть ничем обременено.
• Звукоизоляция. Уровень шума в любое время суток должен соответствовать установленным нормативам. Любое отклонение может послужить отказом для перевода апартаментов в жилье.
• Освещенность. Такой параметр также должен отвечать установленным стандартам. Главное требование – кухни и комнаты должны быть доступны для естественного дневного света. В таких помещениях должно быть светло днем без использования осветительных приборов минимум два часа в сутки.
• Если апартаменты расположены на двух уровнях, то нельзя обустраивать помещение таким образом, чтобы кухня находилась под санузлом. Это противоречит санитарным нормам и является поводом для отказа перевода нежилого помещения в жилую квартиру.
• Метраж жилья и высота потолков должна соответствовать установленным нормам.

При переводе не последнее место занимает инфраструктура здания. Разрешение выдают более охотно, если рядом с объектом находится медицинские и учебные заведения, а также детские сады. Поскольку гражданин не может повлиять на этот параметр, поэтому он не является основным, но все-таки может стать причиной не для отказа, а для отложения решения. Со временем, если ситуация с инфраструктурой изменится, можно сделать повторную попытку перевода. В этом случае есть больше шансов получить положительный ответ.

Немного о вентиляции

Немного о вентиляции

Нередко перевести помещение в жилой фонд не позволяет система вентиляции. Поскольку львиная доля апартаментов – реконструкция некогда действительно не-жилого помещения, вентиляционная система у него сохраняется, как и водовод с канализацией, общая на все здание.

В то же время СНИП допускает объединение жилого помещения с производственными единой вентсистемой, только если последние не являются местом массового скопления людей. Условие для коммерческого помещения в центре города практически невыполнимое, и потому без коренных изменений апартаменты в квартиру так перевести не удастся.

К тому же, общая площадь объединенных помещений не может превышать 200 кв.м., В то же время в большинстве многоэтажек, имеющих статус не жилого а производственного помещения, принудительная вентиляция рассчитана на тысячи «квадратов». Поэтому в некоторых случаях придется перерабатывать вентиляцию апартаментов в жилой индивидуальный формат. При этом важно, чтобы отсоединение от общей системы здания не повлияло на другие элементы воздухообменной цепочки.

Достоинства и недостатки

Предполагалось, что апартаменты будут представлять собой арендную недвижимость, в которой пользователи будут временно проживать. В их число должны были входить деловые люди, которые не проживали постоянно в городе, а приезжали по своим делам и отбывали домой. По этой причине они были причислены к категории нежилого помещения. Однако такой формой собственности жилого помещения заинтересовались и другие пользователи, которые проживают в городе постоянно. Так и произошла переориентация апартаментов в жилые квартиры.

Достоинства этой формы собственности:

• стоимость ниже, чем цена на квартиру этого же класса;
• имеет просторную форму разнообразной планировки, иногда они размещаются сразу на двух уровнях;
• можно сдавать в аренду, что делает недвижимость привлекательной в плане инвестиций.

Недостатки:

• нельзя зарегистрироваться на постоянной основе, оформить прописку здесь можно только временно;
• за коммунальные услуги такого жилья придется платить больше, чем за квартиру, расценки здесь устанавливаются такие же, как на коммерческую недвижимость;
• застройщику можно не обустраивать инфраструктуру и, как показывает практика, организации активно пользуются этим правом;
• налог на имущество больше, чем в случае с квартирой;
• при приобретении недвижимости нет налогового вычета.

По совокупности этих причин такая недвижимость востребована у пользователей, по, приобретая ее, люди сразу задумываются о том, как перевести апартаменты в жилое помещение, и есть ли у них такая возможность.

Условия перевода апарта​ментов в жилой фонд

Поскольку с недавних пор апартаменты стали представлять собой довольно выгодный вариант покупки недвижимости, вопрос перевода помещения в жилой фонд обрел особую актуальность. Что вполне понятно, потому как коммунальные платежи за нежилые объекты коммерческого типа достаточно высоки.

Однако одновременно у будущих и настоящих владельцев возникли сомнения относительно того, а возможна ли вообще подобная процедура. На самом деле, перевод апартаментов в жилое помещение реален, однако только лишь при соблюдении определенных условий. Причем последних не так уж и мало.

В качестве основных требований можно выделить:

• официально закрепленное право собственности;
• отсутствие на помещении обременений любого типа (арест, залог и прочее);
• соответствие нормам безопасности, санитарии, а также наличие удобств либо возможности для выполнения подобных требований.

Важно понимать, что перевести нежилой объект в жилой фонд допустимо только в том случае, если в помещении действительно возможно проживать на постоянной основе. В этом могут крыться определенные трудности, потому как нежилые объекты строятся с соблюдением иных параметров, нежели апартаменты.

При всем сказанном стоит уточнить, что по сей день четких правил процедуры так и не выработано. Хотя летом 2019 года был зарегистрирован законопроект, согласно которому апартаменты будут признаваться жилым помещением без каких-либо дополнительных манипуляций. Однако сейчас доподлинно не известно, будут ли внесены поправки в соответствующие статьи Жилищного Кодекса или же нет.

Преимущества апартаментов

Апартаменты, несмотря на статус, продолжают оставаться популярными, и некоторые покупатели специально выбирают именно этот формат жилья. Главным образом, потому, что апартаменты дешевле квартир (при прочих равных параметрах). Снижение стоимости может достигать 20% и объясняется тем, что на такое жилье не распространяются общие законодательные правила, которые касаются параметров жилья, а также организации придомовой территории.

В таких жилых комплексах имеется множество полезных сервисов – за бытовыми услугами не придется ходить далеко. Часто в таких домах предлагается клининг, доставка продуктов, есть прачечная, кроме того, такие проекты, как правило, возводятся в удобных районах с качественной и устоявшейся социальной инфраструктурой.

Оформление изменений в Росреестре

Завершающий этап – регистрация всех изменений в Росреестре, одновременно с регистрацией оформляется и решение о новом статусе жилья, которое принято Департаментом. В Росреестр можно подать заявление лично или отправить через МФЦ. Специалисты внесут в существующие записи необходимые изменения, после чего апартаменты официально получат статус жилой недвижимости. Право собственности дополнительно оформлять не нужно, эта процедура выполняется автоматически, соответствующий документ выдается собственнику по завершении всех действий в рамках регистрации нового статуса.

Можно ли перевести апартаменты в жилой фонд

 

Теория

Апартаменты приравнены к гостиницам – нежилым помещениям для временного проживания. Законодательство не запрещает перевод нежилых помещений в жилые.  Основным условием переоформление апартаментов в жилое помещение будет соответствие здания в целом и конкретного помещения в нем:

• санитарно-эпидемиологическим нормам; и
• техническим нормам, принятым для жилых помещений.

Наиболее частое препятствие при переводе – несоблюдение норм инсоляции (освещения помещения солнечным светом в течение определенных периодов времени).  Также проблемой может стать:

• расположение здания,
• отсутствие подъездов и парковок, иной инфраструктуры,
• вид разрешенного использования (назначение) земельного участка, на котором возведен апарт-отель;
• его ближайшее окружение – например, жилье не может располагаться вблизи большинства производств из-за установленных для них санитарно-защитных зон.

Практика

Большинство апарт-отелей изначально строится, как нежилые здания.  Поэтому применимые к жилью нормы для них не соблюдаются – чтобы удешевить проект, либо просто потому, что соблюсти их в данном месте невозможно.  Поэтому на практике обещания о переводе могут оказаться невыполнимыми.

Покупателю будет трудно заранее оценить, действительно ли конкретные апартаменты могут получить  статус квартиры.  Для этого нужно иметь специальные технические познания или нанять специалиста для анализа ситуации.

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Перевести апартаменты в жилое помещение можно, но сложно.

Если помещение нежилое, прежде чем подписать договор долевого участия, нужно узнать, разрешен ли перевод помещения в статус жилого. В большинстве случаев никаких преград для этого нет, особенно если изначально помещение не проектировалось как офис или цех.

Одним из главных аспектов перевода квадратных метров в жилое помещение является инсоляция. В течение двух часов днем солнечный свет должен проникать в квартиру. Поэтому апартаменты с малой инсоляцией вы вряд ли переведете в статус жилого помещения. Требования, которым должны отвечать жилые помещения, оговариваются в ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (об обязательности санитарно-эпидемиологических условий в жилых зданиях).

Для перевода апартаментов в статус жилого помещения необходимы следующие документы:

• заявление на процедуру перевода;
• технические документы на жилплощадь;
• поэтажные планы всего дома;
• проект перепланировки, в случае если Вы хотите изменить план квартиры по собственному желанию;
• оплата государственной пошлины.

Стоит заметить, что на практике чаще встречаются случаи коллективного обращения собственников к застройщику. Здесь шансы сменить статус комплекса апартаментов намного выше.

Жизнь в апартаментах: плюсы и минусы

Перевод нежилого помещения в жилое — 5 шагов

Оценка ситуации: возможно ли изменение статуса?

Что требуется сделать для того, чтобы изменить статус недвижимости на «жилой»? В случае с апартаментами вариантов не так уж много:

• Апартаменты могут уже соответствовать всем требуемым правилам, в этом случае остается лишь собрать необходимые документы, подать заявку в соответствующий орган и оплатить пошлину. Комиссия профильных специалистов проведет осмотр, и если у чиновников не возникнет возражений – статус жилья будет изменен. Однако даже в этой ситуации не все так просто, законодательство, описывающее параметры жилой недвижимости, является достаточно размытым, что дает чиновникам возможность принимать решения чуть ли не по своему усмотрению.

Естественно, отказ в изменении статуса оформляется соответствующим образом, например, комиссия может посчитать, что расположение дверного проема не может обеспечить безопасность передвижения по квартире. Впрочем, отказ чиновников можно обжаловать в судебном порядке, и если их решение оказалось неправомерным, будет проведена независимая экспертиза, на основании которой суд с большой вероятностью вынесет решения в пользу собственника. Однако, перед тем, как инициировать судебное разбирательство, стоит помнить, что все расходы несет собственник.

• Апартаменты не соответствуют требованиям. В этом случае необходимо привести жилье в соответствие всем нормативам, выполнив перепланировку (изменение конфигурации помещений, возможно, инженерную инфраструктуру). Однако необходимо понимать, что в ряде случаев это сделать невозможно, учитывая технические характеристики здания, планируемые изменения могут оказаться небезопасными для конструкции дома.

Соответственно, такой проект городские власти не одобрят, и не выдадут разрешения на перепланировку, а если работы будут проведены без разрешения и будут противоречить нормам безопасности, изменения нельзя будет зарегистрировать. Мало того, собственника обяжут оплатить штраф, и «вернуть все как было», если, конечно, самостоятельные работы, выполняемые без разрешения, не приведут к более серьезным последствиям.

К числу таковых можно отнести обрушение части здания по причине нарушения целостности конструкционных элементов (например, при попытках продолбить оконный проем в несущей внешней стене).

Современная практика перевода недвижимости в статус жилой говорит о том, что эта процедура обычно применяется к целому корпусу, для этого собирается собрание жильцов, проводится экспертиза и готовятся соответствующие документы. Случаи смены статуса для одной квартиры являются достаточно редкими, поскольку, если жилье соответствует нормам, то это относится и ко всем остальным квартирам, это правило распространяется и в обратную сторону. Хотя в законе и не указано, что нельзя сменить статус лишь одной квартиры.

Отвечает юрисконсульт офиса «Октябрьское поле» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Левина Екатерина:

Да, перевести апартаменты в жилое помещение можно. Такой перевод возможен при соблюдении нескольких условий:

1. Вы должны являться собственником, и помещение ничем не должно быть обременено;
2. Помещение должно соответствовать требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям многоквартирных домов.

Для перевода необходимо подготовить пакет документов:

• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• правоустанавливающие документы на помещение;
• проект переустройства или перепланировки помещения;
• протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. К нему следует приложить: уведомления о проведении собрания; документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику; лист регистрации участников собрания; решения собственников по вопросам, поставленным на голосование; списки собственников;
• заключения уполномоченных организаций о соответствии переводимого нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Вам будет нужно подготовить заявление на предоставление государственной услуги о переводе нежилого помещения в жилое и подать его в Департамент городского имущества через МФЦ или отправить заявление через Портал государственных и муниципальных услуг. Если Ваше заявление будет одобрено, Вы получите решение о получении нежилым помещением статуса жилого. В противном случае Вам пришлют решение об отказе. Тогда Вы можете обратиться в суд для его обжалования. Не забудьте еще подать заявление в Росреестр через МФЦ о внесении соответствующих изменений в ЕГРН. Только после этого статус помещения будет изменен.

Документально это выглядит несложно, однако на практике процесс может затянуться, поскольку на сегодняшний день большое количество апартаментов расположено в многофункциональных зданиях и не отвечает требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. Все же они проектировались и строились как нежилые.

5 главных ответов для тех, кто хочет купить апартаменты

Какая квартплата в апартаментах, есть ли нюансы при сдаче и проживании?

Отвечает председатель совета НП «ЖКХ Контроль Московской области», заместитель председателя Общественного совета при Министерстве жилищно-коммунального хозяйства Московской области Олег Иванов:

Жилищное законотворчество не успевает за конъюнктурными изменениями, происходящими на рынке недвижимости. То, что де-факто является квартирой, де-юре не относится к жилым помещениям, поскольку в жилищном законодательстве такого понятия, как «апартаменты», не существует. В связи с этим граждане сталкиваются с непреодолимыми сложностями при переводе такого помещения в категорию жилищного фонда. Теоретически такая возможность существует: она зависит прежде всего от соблюдения застройщиком норм и требований, предъявляемых к жилым помещениям. Также важен и вид разрешенного использования земельного участка, на котором построены апартаменты. Следует отметить, что процедура перевода довольно затратна и требует проведения различных экспертиз и согласований. И даже если вы их получите, это не гарантирует, что апартаменты будут переведены в категорию жилых помещений.

Порядок признания нежилых помещений жилыми устанавливает Постановление Правительства РФ. Однако такой акт применяется к нежилым помещениям, которые находятся в многоквартирных домах, тогда как подавляющее большинство апартаментов располагается в деловых центрах.

Для того чтобы признать апартаменты жилым помещением, необходимо обратиться в администрацию муниципального образования с соответствующим заявлением с приложением правоустанавливающих документов. Перед этим необходимо получить ряд экспертных заключений. К ним, в частности, относится техническая экспертиза, санитарно-эпидемиологическая и ряд других, которые будут подтверждать, что помещение соответствует требованиям, предъявляемым к жилью. Заявление рассматривает специальная муниципальная комиссия, куда могут входить представители надзорных ведомств. Срок оказания государственной услуги регламентируется муниципальными правовыми актами. В Москве это 48 дней.

Инсоляция – камень преткновения

Инсоляция – камень преткновения

Основная проблема перевода заключается в уровне инсоляции. По нормативам, установленным СанПиН , жилым может считаться только помещение, которое не менее двух часов в сутки освещается прямым солнечным светом. В этом контексте апартаменты перевести иногда попросту невозможно из-за высокой плотности окружающей застройки.

Если окна здания закрыты от Солнца тенями небоскребов, светлой квартире не быть. Пусть ее дома бывает только поздней ночью – закон непоколебим. Нормы инсоляции зависят от широты. К примеру, Москва находится на северных границах центральной зоны, для которой установлен норматив 2 часа/сутки. В застройке высокой плотности солнце часто не попадает в окна и этого мизерного времени.

Апартаменты не перевести в квартиру, если солнце не попадает внутрь, но есть «лазейки», позволяющие обойти систему. Так, не имеет значения, как апартаменты наполняются светом, и в какое время суток это происходит. Таким образом, жилой фонд допускает дробление норматива – т.е., освещение может прерываться и состоять, по сути, из нескольких «подходов».

Дробная инсоляция должна быть на 30 минут протяженнее, при этом хотя бы один из периодов освещения должен длиться непрерывно не меньше часа, но и этого достаточно, чтобы существенно расширить возможности жильцов.

Недостатки статуса «нежилой недвижимости»

Но в ряде случаев дольщики и не догадываются, что их жилье будет иметь статус «нежилого». Застройщик при продаже публикует вполне корректную информацию – продается действительно жилье, то есть, в помещениях можно жить, и они изначально для этого предназначены. Однако в рекламных материалах отсутствует упоминание о статусе, и некоторые покупатели, не знакомые с тонкостями жилищного законодательства, просто не догадываются о том, что их ждет. А именно:

• Тарифы по коммунальным услугам выше, чем в жилой недвижимости (применяются тарифы для коммерческих помещений), то есть – собственнику придется платить больше. Текущие переплаты по коммунальным платежам с течением времени перекрывают экономию, которая образовалась в результате более низкой стоимости жилья;
• Нет возможности зарегистрироваться на жилплощади на постоянной основе, есть возможность оформить временную регистрацию, однако, максимальный срок действия составляет 5 лет, затем приходится все оформлять заново. Отсутствие регистрации осложняет возможность устроить ребенка в детский сад, школу, поставить на учет в поликлинику, пр.;
• Налог на недвижимость рассчитывается по максимальным ставкам, используемым для налогообложения жилья. Если для квартиры ставка составляет 0,1%, то апартаменты облагаются налогом по ставке от 0,5% до 2% ;
• Покупатель не может рассчитывать на налоговый вычет, как в случае с обычными квартирами.
• При возведении апартаментов застройщики не обязаны строить объекты социальной инфраструктуры. А это означает, что с высокой вероятностью жильцам придется мириться с их отсутствием.

Собственно, апартаменты – отличный вариант для тех, кто собирается использовать жилье этого формата непосредственно по прямому назначению, для периодического проживания. В этом случае собственник вряд ли будет обеспокоен невозможностью постановки на учет, да и не обеднеет при оплате коммунальных платежей, так как многие позиции рассчитываются по показаниям счетчиков.