Как движется очередь на жилье в минске

Рассуждаем с экспертом. Времена почти бесплатной раздачи квартир закончились давно. Но многие белорусы, омраченные невозможностью решить жилищный вопрос, все еще надеются на помощь государства. 208 тыс. минских семей числятся в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий. Есть ли смысл ждать? Какие перспекти

Волгоградская: из 40 квартир осталось 20

В прошлом году УКС того же Советского района взялся достраивать печально известный остов «Волыни», где растворились сотни тысяч долларов обманутых дольщиков предыдущего застройщика. Долгие годы затишья на стройплощадке сменились шумом отбойных молотков. Работает кран, в воздухе проплывают элементы опалубки, в колоннах и перекрытиях застывает новый бетон.

На прошлой неделе УКС опубликовал первую проектную декларацию, предложив новым дольщикам 40 квартир (30 двухкомнатных и 10 трехкомнатных). Метр стоит $1080 по курсу, если вносить всю сумму сразу, и $1110, если растянуть платежи до сентября. Тем, кто возьмет квартиру с машино-местом в паркинге, метр посчитают по $910, если брать сразу два места — по $760. Место в паркинге, правда, недешевое — $21 000 по курсу.

Самая дешевая «двушка» площадью 63,52 кв. м без места в паркинге предлагалась за $68 601. Такая же квартира с парковкой — за $78 803 по курсу. Трехкомнатная квартира площадью 92,28 кв. м продавалась за $99 662, с парковкой — за $104 975 по курсу.

— Еще пару дней назад из 40 предложенных по декларации квартир свободными оставались 17, сейчас — уже 20 (три человека забрали заявления). Кто-то передумал, кто-то не смог взять нужную сумму в кредит, — прокомментировали ситуацию в УКСе. — Сегодня в наличии остаются 7 «трешек» и 13 «двушек».

Интерес к дому подогревает шаговая доступность станции метро «Московская» и Севастопольского парка. Но и сомнений — целый ворох. Несколько лет конструкции стояли под дождем, ветром и снегом без какой-либо консервации, затягивался снос коттеджа в пятне застройки, который по-прежнему стоит на своем месте.

— Вопросов по дому люди задают много. Время действительно сказалось на состоянии бетона и газосиликатных блоков, — признают работники УКСа. — После принятия объекта мы провели его обследование, по результатам которого было решено демонтировать часть конструкций — где-то полтора этажа. Вопросы отселения уже решены. Коттедж, оставшийся на территории стройплощадки, снесем в феврале.

Однокомнатные квартиры в доме тоже есть. Их застройщик предложит позже (дата выхода новой декларации не известна даже приблизительно). Правда, свободных «однушек» остается не так много. Дело в том, что обманутые дольщики «Волыни», сильно потерявшие в деньгах из-за махинаций предыдущего застройщика, заключали новые договоры с УКСом на строительство в основном небольших квартир.

Достроить дом УКС планирует в декабре 2019 года.

Льготных кредитов не хватает даже многодетным

Можно ли как-то ускорить свое продвижение в очереди? Самый верный способ — стать многодетной семьей. Приоритетное право на строительство жилья сегодня отдают семьям, где четверо и больше детей.

Сегодня в Минске на учете нуждающихся числятся 5108 многодетных семей. 833 из них уже направлены на строительство, 4225 ожидают приглашения. Как правило, жилищные вопросы таких семей удается решить в течение трех лет.

— В прошлом году без льготных кредитов согласились строиться 57 многодетных семей, — говорит Александр Авраменко. — Они направляются в те дома, где у застройщика есть ограничение по прибыли в 5%. Если метр для обычных дольщиков стоит, скажем, 1700 рублей, то цена для многодетных составляет 1000—1200 рублей. Согласитесь, разница существенная. Кроме того, многодетные, как правило, получают одноразовую субсидию на строительство. Конечно, многие семьи, которые стоят на учете с 2013 года, отказались от таких условий, поскольку все эти годы рассчитывали на льготный кредит. А вот те, кто стал в 2016-м, охотно соглашаются. Они понимают, что это реальный шанс в короткие сроки решить свой жилищный вопрос. Кто-то берет обычный кредит, кто-то продает домик в деревне — при желании найти деньги можно.

Новинки — $472, Дражня — $600

Где же в прошлом году предлагали строиться очередникам? Весной УКС «Запад» приступил к возведению нового микрорайона Михалово-3. В первой проектной декларации стоимость квадратного метра составляла 1213 рублей ($604) в пределах нормативной площади и почти 1600 рублей ($796) для площади, превышающей нормативную.

Немного дешевле метр оказался в Чижовке — $545 и $693 в эквиваленте. Панельный дом строил УКС Заводского района. Гражданам, не состоящим на учете нуждающихся, квадратные метры в этой же многоэтажке предлагали купить за $802 и $815 в эквиваленте.

В мае «Минскстрой» опубликовал проектную декларацию по последнему дому в квартале «Магистр». Как выяснилось, компания «Табак-Инвест» отказалась от планов по строительству арендных квартир для своих сотрудников, и это жилье решили распределить среди очередников путем долевого строительства. На день публикации декларации квадратный метр стоил $492 по курсу Нацбанка.

Строят жилье для очередников и в Новинках. В ноябре прошлого года УКС Центрального района декларировал следующие цены: 917,54 рубля ($472) в пределах нормативной площади и 1554,95—1652,41 рубля для площади, превышающей нормативную.

Одно из последних предложений — новостройка УКС «Восток» в Дражне. Стоимость «квадрата» — почти $600 в эквиваленте за нормативную площадь и $780 в эквиваленте за метры свыше норматива. Сюда включена отделка квартир: обои, линолеум, керамическая плитка в санузлах.

Если все перечисленные выше дома относятся к разряду панельных, то УКС Советского района в августе прошлого года выделил часть квартир для очередников в монолитно-каркасном доме (пересечение улиц Восточной и Олешева). Цена весьма привлекательная — 1215,14 рубля, что было эквивалентно $628. Причем дата постановки на учет для застройщика значения не имела. Однако был важный нюанс: для дольщиков-очередников обязательным являлось приобретение машино-места в подземном паркинге стоимостью $16 тыс. в эквиваленте.

УКС Миноблисполкома: «Будет ли новая декларация по дому на Калинина, пока неизвестно»

Ажиотаж у дверей УКСа Миноблисполкома, предложившего квартиры в 12-этажном «каркаснике» на улице Калинина, для многих стал неожиданностью. $1200 за «квадрат» — это далеко не даром, к тому же котлован. Тем не менее «стояльцы» объявились и здесь и провели две ночи на крыльце застройщика, чтобы подать заявления в числе первых. «Двушка» площадью 64 кв. м обошлась в $76 800, «трешка» площадью 76 кв. м — в $91 200. Место в паркинге было включено в стоимость квартиры.

В день подачи заявлений на 23 квартиры претендовали около 60 человек. Те, кому ничего не досталось, пытались узнать дату выхода следующей декларации, но ушли домой без особой надежды. Мы позвонили застройщику и поинтересовались, когда же будут продавать оставшиеся квартиры.

— Будет ли новая декларация, пока неизвестно. Определенный процент квартир в доме предназначается для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, — пояснил представитель застройщика. — Сейчас мы ждем от Мингорисполкома уточнения этих данных и списков. Когда получим, будет видно, сможем ли дать еще одну декларацию для обычных дольщиков.

— Будете ли повышать цену?

— Зачем?

— Чтобы продать подороже, конечно.

— Спрос не показатель. То, что люди написали заявления и заключили договоры, еще не гарантирует, что они будут исправно платить. Когда продавали квартиры в Копище по $850 за метр, тоже был ажиотаж, люди стояли в очереди, а потом порядка 40% отказалось.

В очереди — в ожидании чуда

— Еще памятно время, когда государство, выделяя коммерческим застройщикам землю, обязывало их часть квартир построить для очередников по себестоимости с прибылью не больше 5%. И если в доме квадратный метр для обычного дольщика стоил, например, 1300 долларов в эквиваленте, то для очередника — около 1100. Может ли такое повториться?

— Это решит Мингорисполком. Но вы же видите — сейчас практически не начинается строительство долевого жилья. Достраивается то, что было ранее заявлено. Под долевое строительство участки в этом году выделялись только с аукциона. Купили 3−4 надела. Застройщикам уже пришлось вложиться. Дополнительных условий к аукциону — в виде тех же обязательств построить какое-то количество квартир для очередников с минимальной прибылью — не может быть. Долевое строительство притормаживается.

— Предприятиям, которые строят панельные дома, пообещали с этого года давать участки без аукционов. В Минске те же МАПИД и ДСК строят коммерческое жилье тоже. Может, их нагрузят очередниками с ограничением прибыли в 5%?

— Это возможно. Но потребуется время. Пока найдут площадки, пока сделают проекты… Очевидно, что строить начнут не раньше конца 2016-го. А в Минске и площадок-то практически нет. В регионах ДСК зашевелились, уже подбирают себе участки. Но в регионах и раньше особенных проблем с землей не было.

— В Минске есть земля, в колодищанском направлении — Зеленый Бор, «Ноттингем». Там как раз обещали строить бюджетное жилье для минчан.

— Это, как говорится, не сегодня будет. Тенденции сдерживания строительства в Минске общеизвестны.

Сегодня стала известна и еще одна подробность. ОАО «МАПИД», ОАО «Минский домостроительный комбинат» и КУП «Завод эффективных промышленных конструкций» обратились к президенту с проблемой недостаточной загрузки мощностей, нехватки площадок под строительство жилья и внесли свои предложения по улучшению ситуации. Попросили разрешить строить для рядовых очередников, за деньги очередников.

«Что они предлагают? Дайте нам возможность самим строить жилье, недорогое, с рентабельностью 5% для тех людей, которые имеют деньги и стоят на очереди в горисполкоме», — цитирует президента БЕЛТА.

Глава государства поставил задачу до 20 декабря найти возможность для того, чтобы предоставить предприятиям необходимые строительные площадки, обеспечить загрузку на полную мощность. Александр Лукашенко поручил также совместно определять списки желающих строить такое жилье. Способы могут быть различными, но процедура должна быть открытой и прозрачной, потребовал он.

Пока выделено только три площадки. Но если выделят больше, и не свернут программу выделения, есть вероятность, что очередь будет двигаться живее.

год — дождались 626 семей из общей категории

— Либерализация законодательства, миграционный прирост и массовая выдача льготных кредитов привели к стремительному росту очереди в 2000-х годах. Если в 1999 году на учете в Минске стояли чуть больше 100 тыс. семей, то в 2011-м — почти 280 тыс., — говорит Александр Авраменко, начальник управления жилищной политики Мингорисполкома. — Возникла парадоксальная ситуация: несмотря на рекордные объемы строительства жилья, очередь нуждающихся в квадратных метрах продолжала расти в геометрической прогрессии.

Рекордсмен минской очереди на жилье — человек, который числится на учете с 1971 года. Ему много раз предлагали строиться, но финансовое положение не позволяет.

Кризис 2011 года и резкий скачок курса доллара повлекли приостановление многих строек, новые ЖСПК в Минске перестали формироваться. Последовал коренной пересмотр государственной политики в области жилья. В Минске ужесточили критерии постановки на учет. Теперь требовалась официальная регистрация в столице на протяжении 10 лет. Норма нуждаемости была снижена с 15 кв. м общей площади на человека до 10. Кроме того, стали учитывать жилье в Минском районе, находящееся в собственности или в пользовании гражданина и проживающих вместе с ним членов семьи. Постепенно отпали и льготные кредиты для многих категорий граждан, включая молодые семьи без детей или с одним ребенком.

В последующие годы сформированные ранее кооперативы были достроены, а дальше общая очередь почти перестала двигаться. В 2012 году администрации районов направили на строительство 76 очередников общей категории, в 2013-м — 18, в 2014-м — 4, а в 2015-м — 6. Конечно, строились ведомственные дома, где квартиры получали и нуждающиеся в улучшении жилищных условий граждане, но общая очередь практически стояла.

— Все эти годы господдержка была и остается сосредоточена главным образом на многодетных семьях. Я не хочу сказать, что семьи с двумя или одним ребенком чем-то хуже, но мы же стремимся к тому, чтобы белорусов было больше, — рассуждает Александр Авраменко. — Соизмеряя свои финансовые возможности, а также учитывая имеющееся жилье, многодетные разбирают и «двушки», и даже «однушки». Ведь зачем строить большую квартиру, если семье не хватает 10—15 кв. м?

В 2019 году ситуация изменилась: из общей очереди на строительство квартир направили 626 человек. С чем это связано?

— Стало труднее с выделением льготных кредитов для многодетных, но дома продолжают строиться. Мы предлагали многодетным семьям квартиры без льготных кредитов, но по невысокой цене квадратного метра, почти по себестоимости (рентабельность до 5%). Если все они отказывались, приглашали на их место людей из общей очереди, — поясняет начальник управления жилищной политики Мингорисполкома. — Начали с тех, кто состоит на учете дольше всех (а у нас есть граждане, которые числятся с 1971—1973 годов). Администрациям районов пришлось перебрать более 20 тыс. дел, прежде чем нашли 626 желающих. Дело в том, что подавляющее большинство людей, вставших на учет до 1989 года, сегодня не имеют финансовых средств или желания построиться, однако мы обязаны предложить им такую возможность в первую очередь. Основная же масса очередников, которые реально претендуют на жилье и могут оплатить строительство, числятся в списках с 1989—1992 годов.

Как урезали помощь нуждающимся в жилье

Очередь в Минске выросла в золотое время — когда практически всем очередникам полагались льготные кредиты. Сверхзолотыми можно назвать 2009−2010 гг. — тогда очередники могли построить жилье с 5-процентным льготным кредитом даже в престижных домах коммерческих застройщиков. Но в 2011-м грянул кризис и смысл очереди начали сводить на нет. Первыми исчезли льготные кредиты «для всех». Потом — доступные коммерческие кредиты для нуждающихся по сниженным ставкам. Затем «закончились» застройщики, которые были обязаны строить для очередников с ограниченной прибылью.

Зеленый Луг: готовится площадка, цены неизвестны

В ближайшее время УКС Советского района развернет строительство еще на одной площадке — в Зеленом Луге (квартал в границах улицы Восточной — 3-го и 4-го Полиграфических переулков). Информации пока минимум. В центре двора, в том числе на месте двух снесенных одноэтажек, будут строится два монолитно-каркасных дома высотой в 6—7 этажей. Цены пока неизвестны и будут сформированы после того, как готовность объекта достигнет 15%.

Место, кстати, перспективное: в будущем рядом откроется станция метро «Зеленый Луг».

УКС «Запад»: от $1000 за метр в 25-этажке на Чюрлениса

УКС «Запад», образованный в 2014 году в результате слияния УКСов Московского и Октябрьского районов, сегодня стоит в основном панельные дома в Михалово для многодетных семей. Единственный вариант коммерческой «долевки» — 25-этажка на улице Чюрлениса, что напротив Студенческой деревни, между станциями метро «Петровщина» и «Малиновка».

До октября этого года УКС строил высотку за счет своих ресурсов, впоследствии начал привлекать деньги дольщиков. Метр здесь считают от $1000 до $1200 в зависимости от площади квартиры и условий оплаты.

— Если платите все сразу, однокомнатная квартира площадью 45,56 кв. м стоит $50 116, если в рассрочку до конца года — $54 672. Квадратный метр, соответственно, будет стоить $1100 и $1200, — считают на калькуляторе в УКСе. — Двухкомнатная квартира площадью 68,61 кв. м обойдется в $72 041 при стопроцентной оплате и в $78 902 при рассрочке платежей. «Трешка» площадью 93,5 кв. м в зависимости от условий оплаты будет стоить $93 500 и $102 850. Все расчеты, само собой, в белорусских рублях с привязкой к курсу доллара.

«Уксовская» 25-этажка станет последним жилым домом в новом квартале, возведенном на месте деревни Дружба. Пока здесь нет ни своей школы, ни детского сада. Проектом развития района эти объекты предусмотрены, но когда они появятся, сказать трудно.

— В ближайшее время других строек для коммерческой продажи жилья у нас не предвидится, — с сожалением отмечают в УКСе. — В перспективе будет Питерский квартал вдоль улицы Семашко, но там еще даже не все снесено, пока только стадия проектирования.

Олешева: $960 за «квадрат» плюс машино-место

УКС Советского района собрал очередь, когда это еще не было мейнстримом. В августе 2019 года вышла первая проектная декларация по каркасному дому в районе Севастопольского парка (пересечение улиц Олешева и Восточной) с ценой метра в районе $760. «Однушку» можно было взять за $31 тыс., а «двушку» — за $52 тыс. Квартир было 98, а желающих — почти 400! Что интересно, в тот раз обошлось без унизительных ночных бдений и спекуляций с местами в очереди: за несколько дней до приема заявлений на долевое строительство УКС начал вести список предварительного бронирования.

В доме 6 подъездов и 198 квартир (часть строят очередники из общегородской очереди). По последней декларации, вышедшей в январе этого года, застройщик предложил 24 квартиры. На этот раз «хапун» не случился.

— Есть свободные «однушки», «двушки» и «трешки», но выбор ограничен. Например, двухкомнатные остались только на втором этаже. Цена за квадратный метр при единовременной стопроцентной оплате — $960 по курсу. Можем предоставить рассрочку до августа 2019 года с первым взносом 30% от общей стоимости. Тогда метр будет стоить $990, — рассказали нам в УКСе.

Цена весьма привлекательная, учитывая, что дом — «каркасник», а сдать его обещают в декабре этого года. Но есть нюанс: купить квартиру можно только вместе с местом для машины в подземном паркинге. Стоимость места зафиксирована в белорусских рублях — 31 353 ($15 832 по курсу на 1 февраля).

— Сейчас никто не горит желанием покупать места в паркингах. Поэтому мы опускаем стоимость метра ниже рыночной, но включаем в состав объекта долевого строительства не только жилое помещение, но и парковочное место, — объясняют схему в юридическом отделе застройщика.

Однокомнатную квартиру площадью 41 кв. м сегодня можно купить ориентировочно за $55 тыс., двухкомнатную площадью 70 кв. м — за $83,5 тыс., трехкомнатную площадью 90 кв. м — за $102 тыс. по курсу. В эти суммы уже включена стоимость машино-места.

Пока дом готов примерно на 63%, стройка движется без заминок. В УКСе уверяют, что идут с опережением графика.

УКС Центрального района: остались только таунхаусы и коттеджи

«Реалити-шоу» на пороге УКСа Центрального района закончилось 10 января, когда последние дешевые квартиры в панельке на Выготского достались людям из очереди (некоторым — по три-пять в одни руки). Будет ли продолжение?

— Дом на Выготского распродан. Сегодня можем предложить вам только таунхаусы и коттеджи в Зацени, — разочаровывает девушка из отдела жилищного строительства.

Квартал в Зацени возле кольцевой автодороги УКС застраивает с конца 2019 года. Здесь два типа таунхаусов: двухквартирные и восьмиквартирные. В первом случае дома примыкают друг к другу только гаражами. Стоит такая двухэтажная квартира площадью 137,25 кв. м чуть больше $122 тыс. (по $890 за метр). В восьмиквартирном таунхаусе квартира площадью 127 кв. м обойдется в $127 тыс. Есть еще отдельно стоящие коттеджи площадью 140 кв. м по цене $138 тыс.

— Многие дома уже стоят готовые, но квартал будет сдаваться целиком в конце года вместе с сетями, — добавили в УКСе.

На одну арендную квартиру — до 500 заявлений

Несколько лет назад государство предложило альтернативу ЖСПК и долевому строительству — арендное жилье. Это более реальный способ улучшить свои жилищные условия: с 2012 года минским очередникам предложили порядка 6 тыс. жилых помещений коммерческого использования, из них более 2400 — в новостройках. Предоставление арендной квартиры считается одним из видов улучшения жилищных условий и влечет за собой снятие с учета (если на каждого проживающего приходится более 10 кв. м общей площади и если гражданин получает жилье не в связи с трудовыми отношениями).

60% арендного жилья распределяют среди нуждающихся из общей очереди, 30% отдают так называемым первоочередникам (молодые специалисты, судьи, прокурорские работники и так далее), еще 10% — военнослужащим.

— Конкурс на получение такого жилья высокий. Бывает, на одну квартиру поступает 300, 400, даже 500 заявлений. По закону претендовать может каждый, но приоритетное право на заселение отдается нуждающимся, а из них — тем, кто дольше стоит на учете. Другими словами, чем раньше дата постановки на учет, тем больше шансов, — поясняет Александр Авраменко. — Наиболее востребованы однокомнатные квартиры. Зачастую они достаются очередникам 1985—1987 годов постановки на учет. «Двушки» распределяются в основном среди очередников 1988—1992 годов, а трехкомнатные квартиры вполне реально получить гражданам, которые стали на очередь в 2000-х. Самый невысокий спрос — на комнаты в коммунальных квартирах. Были случаи, когда на комнаты не поступало ни одного заявления от очередников, и тогда эти помещения предоставляли не нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам.

Кому нужна очередь?

— В регионах очередь движется значительно быстрее, — отмечает начальник управления жилищной политики Минстройархитектуры Александр Горваль. — Чем сейчас очередь полезна? Тем, что у человека по очереди есть вариант доступа к строительству жилья по регулируемым государством ценам. Если в Минске долевое строительство стоит больше тысячи долларов за квадратный метр, то государство строит, как говорят в народе, «по пятьсот».

— Очередь актуальна для многодетных. И потенциальных многодетных?

— Актуальна для всех, кто имеет первоочередное право на жилье. Это главное требование — чтобы они состояли на очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий. В Минске сейчас строятся в основном как раз первоочередники. И уже что сверх — то достается тем, кто в общей очереди. Отсюда и те 70 лет, которые вы насчитали.

К первоочередникам у нас относятся многодетные, семьи с детьми-инвалидами, участники войны с заболеваниями из перечня Минздрава, военнослужащие, судьи, и т. д.

— Сейчас категорий первоочередников не так много и осталось, — говорит Александр Горваль. — Например, последние нормативные акты исключили из этой категории тех граждан, которые более 10 лет прожили в общежитиях.

И хочу напомнить, очередь важна при получении арендного жилья — государство ведь предоставляет арендные квартиры также прежде всего тем, кто стоит в очереди нуждающихся.

— В общем, нужна ли общая очередь — уже спорный вопрос...

— Что-то нужно менять в этой очередности, — рассуждает Александр Витальевич. — Но в силу невысоких доходов немалому количеству граждан трудно решить свой жилищный вопрос без поддержки государства. Есть и другие объективные обстоятельства, которые требуют, чтобы очередность сохранялась. Поэтому она не исчезнет. Но жизнь показывает, что многие люди, молодежь, рассчитывают на себя, не готовы просто ждать в очереди.