Как объединить квартиры в одну

Как правильно сделать перепланировку двух квартир в одну. Какова стоимость процедуры при согласовании и при подаче иска. Как получить разрешение на соединение и объединение двух квартир в одну. Какие нужны документы для перепланировки и куда обращаться. Советы собственнику.

Нормативная база

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 110-56-12 (Москва)

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-69-48 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Основным нормативным актом, регулирующим вопросы объединения нескольких квартир в единый объект недвижимости, выступает Жилищный кодекс. Перепланировка двух квартир в одну может быть проведена исключительно при условии соблюдения п. 2 ст. 26 указанного законодательного акта.

Такие действия могут быть выполнены в том случае, если со стороны собственника жилья будут получены согласовательные документы, выдаваемые уполномоченными органами государства, к чьим полномочиям относятся вопросы перепланировки и переустройства.

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Получить требуемое разрешение можно по факту рассмотрения заявления собственника. Его форма утверждена ФЗ № 160, принятым года и едина для всех субъектов России.

На законодательном уровне определен обязательный перечень документов, который должен быть предоставлен владельцем квартир вместе с заявлением о согласовании перепланировки. Дополнительная документация может быть затребована со стороны органа, принимающего решение о возможности перепланировки.

Возможно ли узаконить объединение квартир в одну, если проведены работы

Априори, все изменения параметров жилища должны производиться только после получения на это разрешения. Тем не менее, люди часто сначала сделают, а потом пытаются результат этого действия оформить.

Само собой разумеется, что после выполнения перепланировки получать на нее разрешение уже будет поздно.

На практике существуют случаи, когда собственникам помещений удавалось получить разрешение на перепланировку и работы уже были начаты, а порой и закончены.

Но это стало для них возможным только потому, что представители компетентного органа не приходили на объект с осмотром перед выдачей разрешения. Если ли осмотр прошел, вскрылась бы истина. И собственник получит штраф и предписание – вернуть все в первоначальное положение.

Тем не менее, если все же работы выполнены, согласования нет, а привести все изменения в соответствии с документами нужно, есть один выход – узаконивание объединения квартир.

Происходит данный процесс в судебном порядке. Прежде чем обратиться и подать в суд исковое заявление о сохранении перепланировки, необходимо получить техническое заключение от проектной организации.

В нем должно быть сказано, что произведенные изменения не затрагивают прав третьих лиц, не влияют на конструктивные свойства здания, не угрожают жизни и здоровью людей.

Способы объединения

На практике существует только пара способов, при помощи которых квартиры могут быть объединены в единый объект жилой недвижимости, это:

Процесс объединения является довольно сложным. Наиболее трудоемким процессом выступает вертикальное объединение, которое проводится в редких случаях. Объединение способом вертикали предусматривает необходимость монтажа лестниц или иных конструктивных элементов, позволяющих осуществлять подъем и спуск в многоярусной квартире.

Потребность в получении разрешительных документов нередко становится причиной проведения перепланировки без прохождения процедуры согласования, но это лишь усугубляет ситуацию.

В тех случаях, когда факт несогласованной перепланировки все-таки раскроется, у собственника может возникнуть ряд негативных последствий, которые выразятся в назначении штрафа, а также во вменении обязанности по возврату квартир в первоначальный вид.

Каждый из способов, в результате которого происходит перепланировка двух квартир в одну, потребует длительного времени. Только лишь согласовательные процедуры могут занять до 6 месяцев. Причиной тому служит обязательность соблюдения безопасных условий проживания и обеспечение такой безопасности всем собственникам, а также третьим лицам.

Объединение квартир по горизонтали

Иными словами, объединяемые квартиры располагаются по соседству на одном этаже. В целом, к такому ремонту применимы все основные правила и нормы, действующие для обычной перепланировки. Однако рассмотрим наиболее часто встречающиеся особенности:

1.1. Не редко собственники хотят объединить квартиры через лестничную клетку (общедомовой коридор):

объединение двух квартир в одну

В соответствии с 36-ой статьей жилищного кодекса РФ этажные коридоры относятся к общедомовому имуществу. Согласно п. Приложения 2 Постановления Правительства Москвы №508 для использования участка общего имущества необходимо организовать собрание собственников помещений дома, на котором они примут решение об аренде или передаче в безвозмездное пользование этого общедомового участка.

Иными словами, организовать такое собрание и согласовать перепланировку крайне трудно, а потому объединять квартиры лучше через внутреннее пространство, а не общую лестничную клетку.

1.2. Во многих домах (а особенно панельных) две соседние квартиры разделяет несущая стена, а потому их объединение невозможно без выполнения проема в капитальной стене. Не стоит забывать, что затрагивание несущих конструкций является ответственным мероприятием.

Во-первых, функциональное назначение таких стен трудно определить визуально, если выполнена отделка, а также затруднительно замерить ее толщину, поэтому для выявления конструктивного предназначения стены лучше вызывать специалистов, чтобы потом не возникло проблем. Во-вторых, проем в несущей стене требует усиления по разработанному проекту и, в соответствии с п. Приложения 3 Постановления Правительства Москвы №508, наличие технического заключения от автора проекта дома о возможности выполнения данного проема. Более подробно о выполнении проема в несущей стене Вы можете прочесть здесь.

Пример соединения квартир с выполнением проема в несущей стене:

проект объединения двух квартир

1.3. Объединение квартир в монолитном доме или старом кирпичном здании может быть осуществлено путём демонтажа не несущей межквартирной перегородки, которые выполняются из двойных гипсобетонных панелей с воздушным зазором, кирпича, пеноблоков и т.д.

Однако, в соответствии с п. Приложения 1 всё того же постановления согласование устройства проема в межквартирной перегородке осуществляется только по проекту перепланировки, выполненном проектным бюро, имеющем допуск саморегулирующей организации на исполнение соответствующих проектных работ.

Пример объединения квартир с демонтажом межквартирной перегородки:

1.4. Часто при объединении двух квартир вторая кухня становится не нужна, и возникает желание сделать из неё жилое помещение. Однако напрямую это делать нельзя: в соответствии с п.22 Постановления Правительства РФ от №47 запрещено размещать жилые помещения под кухнями соседей. Выход прост: назвать в экспликации проекта перепланировки бывшую кухню не “жилой комнатой”, а “кабинетом”.

1.5. Раньше необязательно было объединять две квартиры в одну юридически, можно было просто соединить их общим проемом, а по бумагам они оставались двумя разными квартирами с соединяющим их проемом. Сейчас Жилищная инспекция требует, чтобы квартиры были юридически объединены в одну, хотя может остаться два входа и две кухни.

2. Объединение квартир по вертикали.

В этом случае квартиры располагаются (хотя бы частично) друг над другом. Данный вариант встречается гораздо реже, чем объединение квартир по горизонтали, так как он сопряжен с куда большими трудностями и нюансами:

2.1. Прежде всего такое объединение требует выполнение проема в перекрытии между квартирами:

Зачастую выполнить такой проем невозможно, так как его выполнение даже с усилением приведет к обрушению перекрытий (например, если отверстие идет поперёк раскладки сборных плит). В любом случае вопрос возможности исполнения, усиления и реализации таких проемов должны выполняться на основании как минимум консультации с квалифицированными специалистами, а не на основании сомнительных заключений дизайнеров или прорабов. В противном случае, такие преобразования могут привести к плачевным последствиям.

Комментарии к видео:

Изменился пункт: Общедомовое собрание при затрагивании общедомового имущества необходимо проводить согласно п. Приложения 2 Постановления Правительства Москвы №508 (после выхода ППМ №1104 от и ППМ №1572 от ).

Изменился пункт: Демонтаж перегородки между двумя квартирами необходимо согласовывать по проекту согласно п. Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508 (после выхода ППМ №1104 от и ППМ №1572 от ).

Теперь Жилищная инспекция требует, чтобы две квартиры были и юридически объединены в одну. Иначе она не выдает своего разрешения на перепланировку.

2.2. Помимо выполнения самого проема, под него для перехода между этажами необходимо “впихнуть” лестницу. В соответствии с п.8.2 СП “Здания жилые многоквартирные” уклон внутриквартирных лестничных маршей следует принимать не менее 1:1,25, а ширину не менее 0,9м. Иными словами, если у Вас высота этажей 2,7 метра, то длина лестницы для соблюдения безопасности и удобства передвижения должна составить 3,375м. Далеко не всегда удается “втиснуть” в внутриквартирное пространство такую лестницу. Конечно, её можно сделать двухмаршевой с промежуточной площадкой, но возможность устройства такой площадки опять-таки связана с конструктивными особенностями конкретной квартиры.

2.3. В соответствии с п. Приложения 1 постановления Правительства Москвы №508 согласование объединения квартир по вертикали производится только по проекту перепланировки квартир, выполненному компанией, имеющей доступ саморегулирующей организации на исполнение данных проектных работ. При этом к данному проекту согласно п. 4.7 Приложения 3 того же постановления должно прилагаться техническое заключение о возможности такого объединения, выполненное автором проекта дома.

2.4. При объединении квартир по вертикали можно размещать мокрые помещения вышележащей квартиры (ванную, санузел и т.д.) над жилыми помещениями нижележащей квартиры. Об этом прямо сказано в виде исключения в п.3.8. СаНПиН и п. СП . Дела с устройством жилой комнаты на месте кухни обстоят также как и с объединением квартиры по горизонтали (см.выше).

Что говорит закон и Жилищный кодекс об этом, можно ли соединить 2 квартиры

Обширная законодательная база, регулирующая вопросы переустройства помещений, включает множество видов НПА.

Среди актов нормотворчества в данной сфере есть законы, подзаконные акты, ведомственные нормы, административные регламенты. Однако главную роль играет все же кодифицированные законы – Жилищный и Градостроительный кодексы.

Понятие «реконструкция» закреплено сразу в п. 14 ст.1 ГрК РФ. Согласно данной нормы, под указанным термином понимается изменение параметров объекта путем надстройки, переустройства, расширения, замены, восстановления несущих конструкций.

При этом изменены могут быть как часть параметров объекта, так и весь он целиком.

Под параметрами подразумеваются:

• объем;
• этажность;
• высота;
• площадь.

Термин «перепланировка» содержится в ст. 25 ЖК РФ. Исходя из положений данной нормы, к перепланировке относится изменение конфигурации жилого помещения, если оно потребует внесение коррективов в техплан и кадастровый паспорт.

К таким работам относятся:

• снос не несущих стен;
• перенос дверных проемов;
• установка и/или демонтаж перегородок;
• объединение комнат.

С учетом законодательного определения обозначенных понятий, реконструкция жилого помещения имеет место в тех случаях, когда изменения более глобальные. По сути, перепланировка двух квартир в одну будет относиться к реконструкции.

Это обусловлено тем, что из двух помещений будет создано одно, с площадью превышающей каждой из объединенных квартиры.

Варианты объединения квартир

Все идеи объединения квартир ограничиваются рамками конструктива здания и расположения помещений относительно друг друга. Понятно, что речь идет об объединении именно смежных помещений.

Невозможно объединить помещения, расположенные в разных концах этажа либо на разных этажах без смежного межэтажного перекрытия.

Способы объединения квартир по горизонтали и по вертикали

С учетом всех возможных вариантов расположения помещений можно выделить следующие способы объединения квартир.

Обратите внимание, устройство отверстия в плите между этажами не всегда возможно. В целях безопасности стоит воздержаться от выполнения слишком широких отверстий, которые снизят прочность плиты.

Объединение двух квартир в одну в новостройке

В плане согласований, новая квартира и объект со вторичного рынка ничем не отличаются. Единственным моментом может быть сложность согласований с соседями новостройки. Ведь зачастую многие квартиры в таких домах долго пустуют (пока идут ремонты или пока квартиры на продаже).

С другой стороны, если значительная часть квартир оформлена на застройщика, то с ним проще будет вести переговоры, нежели чем с сотней соседей.

Совершенно по-другому обстоят дела, если вопрос об объединении квартир возник еще на стадии проектирования. Здесь можно вести речь не о согласовании перепланировки, а о создании квартиры с индивидуальной планировкой.

Чем раньше обратиться к застройщику с этим вопросом, тем проще будет получить положительный ответ. Лучше делать это до прохождения проектом государственной экспертизы, чтобы не пришлось проходить процедуру внесения изменений в согласованный проект.

Плюсы и минусы объединения квартир

Прежде чем приступить к выполнению согласований необходимо взвесить все за и против. Безусловным аргументом в пользу объединения служит удобство использования будущего единого объекта одним хозяином.

В то же время, если вдруг возникнет желание сдать внаем одну из частей такого объединенного помещения, сделать это будет сложнее, чем если бы квартиры были отдельными.

Кроме того, большим минусом является сложность и затратность как согласований, так и самих работ. Порой их стоимость может стать сопоставимой цене одной квартиры. Поэтому стоит составить подробную смету расходов, прежде чем приступать к реализации идеи.

С другой стороны, материальная выгода от объединения тоже есть, хоть она и невелика. Так, есть ряд коммунальных услуг, которые платятся «с квартиры». К примеру – антенна, домофон. При объединении помещений, платить придется только за одну квартиру, а не за две.

Условия и порядок перепланировки двух квартир в одну

Любое конструктивное изменение построек требует соблюдения ряда условий. Нарушение правил может привести к поломкам элементов помещения. При грубых нарушениях не исключено обрушение здания.

Соблюдение условий и требований объективно необходимо. Это сохранит в целостности имущество и обеспечит безопасность людей.

К основным условиям объединения квартир относится запрет на полный снос несущих стен. Ее разбор может быть произведен только с сохранением требуемой по нормативу прочности конструкции.

Как правило, без сложностей можно получить согласование устройства проемов. Если несущую стену требуется разобрать в большем объеме, то потребуется ее усиление, в частности – армирование проема.

Как ни странно, но разбирать несущие стены между двумя квартирами не запрещено. А вот согласование проема в перекрытиях вызовет серьезные сложности. Исход дела будет определять материал стен и технология строительства дома.

Проще всего переустраивать квартиры в монолитных домах, так как в них все перекрытия не имеют несущей ценности.

Главным требованием к любой перепланировке и реконструкции заключается в недопущении в результате их проведения неблагоприятных последствий.

К ним относятся:

• разрушение дома;
• снижение прочности конструкций;
• иное ухудшение, ставшее причиной вреда имуществу, жизни и здоровью людей.

Перечень необходимых документов

Список документов, требуемых для получения согласований, довольно обширен:

• заявление – образец можно скачать здесь;
• подтверждающие собственность документы в отношении обеих квартир;
• кадастровые паспорта на жилые помещения;
• проект перепланировки (реконструкции).

Если в ходе объединения квартир произойдет уменьшение общего имущества многоквартирного дома, то потребуется согласие собрания всех собственников.

Куда нужно обращаться

Вопросами согласований перепланировок в каждом городе ведает муниципалитет. Возможно также обращение за данной государственной услугой в МФЦ. Этим способом пользуется большинство граждан.

Если не провести согласований, существует риск получить предписание о приведении помещений в первоначальный вид. Выявлена несогласованная перепланировка может быть в ходе контрольных мероприятий.

В Москве контролем за переустройствами и перепланировками занимается Государственная жилищная инспекция города Москвы.

Согласие соседей

Любые ремонтные работы сопряжены с шумом. Соответственно, сложно обойтись без внимания соседей к производимым мероприятиям. Тем более, если производятся штробильные работы при демонтаже стен. Недовольство соседей чревато жалобами в контрольные органы.

Если все согласования получены, жалоб опасаться не стоит (за исключением случаев шумных работ в неположенное время). Однако существуют ситуации, когда от владельцев смежных квартир также требуется получить согласие.

А также желательно получить согласие соседей снизу и сверху при демонтаже стен, даже если не затрагивается общее имущество. Данная необходимость обусловлена изменение нагрузок на межэтажные перекрытия.

Согласование объединения квартир и получение разрешения на перепланировку

При соединении площадей двух квартир необходимо соблюсти значительно больше норм и выполнить больше согласований, чем при получении разрешения на перепланировку одной квартиры.

Помимо требований, касающихся каждого из жилых помещений, нужно проверить правомерность устройства прохода между ними. При этом обращаем внимание на наличие конструктивной возможности из изоляции от других квартир без ущемления интересов соседей.

Многое определяет расположение объединяемых квартир. Вход в объединенное помещение должен быть через одну из дверей. Вторую необходимо заложить. В общей стене придется выполнить устройство проема с усилением, между бывшими отдельными квартирами.

Согласование происходит в общем порядке с тем нюансом, что замечаний к проекту может быть значительно больше, чем при перепланировке одного помещения.

Сдача и подписания акта

После получения согласования перепланировки нужно выполнить сами работы. Все изменения должны быть произведены в строгом соответствии с проектом. Любое отклонение от согласованного чертежа может повлечь требование об устранении несоответствий.

По окончании работ необходимо обратиться в орган, согласующий перепланировку, за составлением акта.

Такой акт формируется по итогам визуального осмотра и инструментального обмера, выполняемых принимающим лицом муниципалитета. Если все изменения помещений выполнены согласно проекту, то орган выдаст Акт о вводе в эксплуатацию.

Регистрация изменений

Разрешение на перепланировку и Акт приемочной комиссии будут являться основанием для регистрации изменений. Кроме того, потребуется составить техплан вновь образованного в результате объединения квартир помещения.

Термин «бывший собственник» применяется постольку, поскольку объединенные квартиры юридически перестают существовать как самостоятельные объекты прав. Взамен них возникнет новый самостоятельный объект.

Таким образом, право собственности регистрируется заново, в отличие от перепланировки одного помещения, при которой просто вносятся изменения в сведения об объекте.

Когда могут отказать, можно ли что-то сделать с отказом

Основание отказа в выдаче разрешения на перепланировку может являться по сути два обстоятельства:

1. Несоответствие проекта существующим нормам.
2. Неполучение необходимых согласований при затрагивании общего имущества МКД.

В первом случае конкретных поводов отказа может быть значительное количество. Все потому, что ограничений на демонтажные работы довольно много. Однако если проектировщик грамотно подойдет к делу, то отказа по этому основанию быть не должно.

Компетентный проектировщик еще на стадии проектирования озвучит все «слабые» места задумки и либо предложит пути решения проблемы, либо посоветует отказаться от идеи.

Что касается второго основания – отсутствие согласований от жильцов, то здесь все решает сплоченность сообщества собственников. Редко удается получить 100% согласования от всех.

По этой причине, лучше воздержаться от планов расширения за счет общего имущества, а равно каких-либо иных работ, уменьшающих таковое.

Если отказ все же будет получен, то не стоит его оспаривать. Как правило, такие попытки не увенчиваются успехом. Оптимальным выходом из ситуации будет устранение замечаний компетентного органа и повторное обращение за согласованием.

Особенности такой перепланировки, если два собственника

Казалось бы, процесс объединения двух квартир самый сложный в сфере перепланировок. Однако же есть еще более краеугольный случай. Речь идет об объединении помещений с разными собственниками.

Ситуации довольно редкая, но теоретически возможная. В данном случае, целесообразно сначала произвести «заведение» второго собственника в каждую из квартир. Проще, если доли будут у обоих лиц одинаковыми по 50%.

В таком случае, дальнейшее согласование объединения помещений оба собственника будут осуществлять на равных права в отношении общей долевой собственности, подавая заявления от обоих ее участников.

Вариант подачи заявлений на согласование перепланировки отдельно от каждого собственника по своей квартире без установления общей долевой собственности на квартиры неприменим на практике.

В этой ситуации возможно согласовывать лишь изменения по каждому помещению в отдельности. Объединение квартир в таком случае не пройдет.