Как оформить дду в новостройке

Когда происходит оформление договора долевого строительства, необходимо быть очень внимательным, и каждое его положение подвергать тщательному анализу и сверять с действующим законодательством. Что такое ДДУ и какие "подводные камни" он скрывает

Особенности регистрации права собственности на квартиру в новостройке

Во взаимоотношениях с застройщиком на этапе вступления дольщиков в права собственности возможны два варианта развития событий:

• строительная компания способствует покупателям в сборе необходимых документов для регистрации их прав собственности на жилье, приобретенное у нее по договорам долевого участия,
• она препятствует им или бездействует в решении данного вопроса.

В первом случае оформление собственности производится в общем порядке, во втором — через суд.

После ввода в эксплуатацию жилого дома застройщик передает квартиры дольщикам. Это происходит в присутствии двух сторон договора путем осмотра жилого помещения, проверки работы всех коммуникаций, подписания акта приема-передачи и вручения ключей от квартиры владельцу, который впоследствии должен получить на нее кадастровый паспорт с план-схемой.

С января 2013 года постановка многоквартирного дома застройщиком на кадастровый учет осуществляется одновременно с каждым имеющемся в нем помещении.

В связи с этим, самим дольщикам более не требуется при оформлении права собственности заказывать кадастровый паспорт.

Но, нередко, застройщик по разным причинам или беспричинно затягивает оформление кадастрового паспорта на готовый объект. В таком случае, владельцы квартир, заинтересованные в том, чтобы как можно быстрее зарегистрировать свои права на собственность, вынуждены сначала заказывать технические планы жилых помещений в БТИ, а потом вместе с заявлениями, передаточными актами и договорами долевого участия обращаться в Росреестр для постановки квартир на учет и выдаче кадастровых паспортов.

Если жилье куплено в кредит, то нужно обязательно подготовить закладной документ или договор займа, а если она приобретена на несовершеннолетнее лицо, то — получить разрешение от органа опеки и попечительства.

Документы для регистрации права собственности на квартиру по ДДУ

Согласно п. 11 ст. 48 ФЗ от №218-ФЗ для регистрации права собственности на квартиру, приобретенную по договору долевого участия, необходимы следующие документы:

• паспорт гражданина, участвующего в долевом строительстве;
• договор долевого участия в строительстве жилого дома;
• акт приема-передачи квартиры или иной документ, подтверждающий ее передачу участнику;
• разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в котором расположена квартира;
• квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины.

В частных случаях могут потребоваться:

• свидетельство о рождении, если жилье оформляется на несовершеннолетнего ребенка;
• закладная на квартиру или кредитный договор (если жилье приобретается в кредит);
• доверенность на полномочия представителя интересов дольщика, удостоверенная у нотариуса;
• нотариально заверенное согласие супруга на заключение вторым договора долевого участия.

Порядок регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия

Право собственности на жилье, приобретенное по договору долевого участия можно оформить двумя способами:

1. поручить регистрацию компании-застройщику;
2. заняться регистрацией лично.

В первом случае данная услуга является возмездной, также необходимо будет оплатить в нотариальной конторе оформление доверенности на имя юриста строительной компании. Вполне возможно, что процедура регистрации займет намного больше времени, чем при самостоятельном обращении в регистрационную службу.

Если дольщик решил заняться государственной регистрацией права собственности самостоятельно, то для этого ему необходимо обратиться напрямую в Росреестр или в МФЦ (многофункциональный центр).

Процедуры регистрации при этом идентичны. Прием документов осуществляется в присутствии всех собственников квартиры и представителя строительной компании — застройщика.

Сначала регистратором заполняется заявление на регистрацию, в которое заносятся данные, идентифицирующие всех собственников объекта недвижимости, адрес его места нахождения и технические характеристики, а также перечень документов, поданных для регистрации прав собственности. После чего заявление подписывается заявителем или заявителями, если их несколько.

Отдельное заявление заполняет и продавец недвижимости, в данном случае, представитель застройщика.

Принимая документы для регистрации права собственности, регистратор выдает расписку об их принятии, в которой указывает дату регистрации соответствующего права. В назначенное время или в любое другое после этой даты собственникам жилья возвращается их экземпляр договора долевого участия с регистрационной надписью и акт приема-передачи квартиры.

С этого момента бывшие дольщики становятся полноправными хозяевами приобретенной недвижимости с правом распоряжаться ею и совершать любые не противозаконные действия.

Оформление права собственности на квартиру по ДДУ с ипотекой

Хоть стоимость квадратных метров на ранних этапах строительства где-то на треть меньше, чем в готовом жилье, сумма для участия в долевом строительстве для большинства граждан неподъемная. Поэтому и растет стремительно спрос на такой банковский продукт как ипотечное кредитование жилья в строящихся домах.

Ипотека предполагает оформление и передачу недвижимости в залог банку-кредитору. В случае с покупкой квартиры по ДДУ заемщик не может оформить еще недостроенное жилье в залог и предоставить его в качестве обеспечения займа, поскольку сам он по факту еще не является собственником. Многие банки охотно выдают ипотечные кредиты под залог договора долевого строительства. Это значит, что под обременением будет находиться не сама квартира, а только право на ее получение после завершения строительства.

Сразу после ввода дома в эксплуатацию заемщик обязан оформить жилье в собственность, то есть зарегистрировать свое право на него в ЕГРН. Далее все отношения с банком-кредитором сводятся к следующему:

1. Заемщик, получив выписку из ЕГРН и свой экземпляр ДДУ с регистрационной надписью, обращается к оценщикам и заказывает оценку квартиры для определения ее рыночной стоимости и ликвидности.
2. Далее необходимо обратиться в БТИ и заказать техническую документацию на жилое помещение.
3. С правоустанавливающими документами, с техпаспортом и заключением экспертов о проведении оценки жилплощади, заемщик идет в банк, где составляет и подписывает закладную.
4. Закладная, как и ДДУ и право собственности на жилище, обязательно должна быть зарегистрирована в Росреестре.
5. В результате государственной регистрации закладной на квартиру в новостройке, заемщик получит выписку из ЕГРН о том, что объект жилой недвижимости, принадлежащий ему, находится под обременением.

Читайте также: Что такое ДДУ при покупке квартиры в новостройке, на что обратить внимание

Снимается обременение с недвижимого имущества только после внесения заемщиком последнего платежа по ипотеке. Для этого также подается заявление в регистрационный орган с подтверждающими погашение задолженности документами. В Росреестре снимут обременение с объекта и выдадут соответствующую выписку, после чего владелец квартиры может распоряжаться ею на свое усмотрение.

Особенности регистрации права собственности по договору долевого участия

Как правило, даже после полной оплаты стоимости жилья по ДДУ, получения ключей и вселения в новую квартиру, право собственности остается до сих пор не оформленным. Гражданин становится полноправным владельцем жилплощади только после прохождения государственной регистрации имущественного права в Росреестре.

Оформление жилья в собственность регламентировано следующими нормативными актами:

• ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года;
• Гражданским кодексом РФ;
• Жилищным кодексом РФ;
• ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве» от 30 декабря 2004 года.

После того, как строительные работы будут завершены, застройщик должен произвести ряд действий для возможности регистрации прав дольщиками, а именно:

1. Составить протокол о распределении помещений на жилые и коммерческие. Это актуально, если в новостройке предусмотрен этаж с магазинами, офисными и иными площадями.
2. Получить в БТИ техническую документацию на построенное здание, в которой будет указана этажность и планировка многоквартирного дома, его площадь в целом и каждого отдельного помещения.
3. Подписать акт приема-передачи здания и получить разрешение на ввод в эксплуатацию.
4. Поставить здание на учет в Росреестре.
5. Присвоить дому почтовый адрес.

При вступлении дольщиков в законные права строительная компания может способствовать скорейшей регистрации собственности или, напротив, бездействовать или даже препятствовать завершению этого заключительного этапа. Если ситуация развивается по первому сценарию, то оформление происходит в общем порядке. Когда застройщик не идет навстречу – вопрос решается в судебном порядке.

После того, как дом вводится в эксплуатацию, строительная компания обязана передать недвижимые объекты дольщикам. Этот процесс оформляется актом приема-передачи при предварительном осмотре жилплощади. Когда акт подписан, дольщики получают ключи от квартир. После этого потребуется обратиться в Росреестр для единовременной постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности.

Однако так гладко происходит далеко не всегда. Довольно часто застройщики под различными предлогами затягивают процесс. В этой ситуации дольщики вынуждены самостоятельно обращаться в БТИ, а, если застройщик препятствует оформлению – в суд.

Как правильно оформить договор

Сколько времени займет оформление долевого строительства, зависит о того, какие документы предстоит подготовить дольщику. Если покупку совершает одинокий гражданин, то для заключения ДДУ, достаточно только предъявить застройщику удостоверение его личности. Когда договор оформляется семейным гражданином, необходимо также предоставить разрешение второго супруга, которое должно быть заверено нотариусом. Если имеется брачный договор, в котором прописана возможность приобретать имущество на свое имя, такое согласие не нужно. Для супружеской пары потребуются паспорта обоих.

Оформление ДДУ может затянуться, если квартира приобретается в ипотеку. В каждом банке требуются свои документы. Поэтому перед тем как совершать сделку, необходимо обратиться в кредитное учреждение, а после одобрения своей заявки, приступать к оформлению ДДУ.

Застройщик должен выдать участнику проект его будущего жилья. Перед подписанием договора, необходимо внимательно прочитать все его условия и сверить с проектом, чтобы не было отличий. Желательно не подписывать его  сразу, а предварительно показать юристу, который сможет обнаружить подводные камни, которые наверняка таит в себе документ.

Стоит учесть, что, даже подписав ДДУ, не следует сразу передавать деньги застройщику, поскольку на этот момент он не является действительным. Договор начинает свое действие только после того, как пройдет регистрацию в Росреестре. Сколько на это потребуется времени, зависит от того, имеются ли на данный момент договора, оформленные другими дольщиками. На регистрацию первого договора законом отводится десять дней, а последующих – пять.

Условия оформления в собственность квартиры по договору долевого участия

После завершения строительных работ компания-застройщик должна выполнить ряд действий, способствующих тому, чтобы покупатели смогли зарегистрировать свои права на квартиры, приобретенные по договору долевого участия:

• составление протокола о распределении жилых помещений и коммерческих площадей (если в доме предусмотрены магазины, офисные или другие нежилые помещения);
• оформление и получение в БТИ технического паспорта на построенное здание, в котором указаны этажность и планировка дома, его общий метраж и метраж каждой отдельно взятой квартиры и других помещений;
• подписание акта приема-передачи объекта недвижимости и получение разрешения на ввод его в эксплуатацию, выданное соответствующим властным органом;
• постановка жилого дома на учет в Росреестре;
• присвоение ему почтового адреса.

Документы для регистрации права собственности

Пакет документов, которые требуются для проведения регистрации права собственности на квартиру, купленную по ДДУ, определяется все тем же законом ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» (пункт 11 статьи 48). В его состав входят:

• гражданские паспорта всех будущих собственников жилой недвижимости (участников долевого строительства);
• договор долевого участия, который является основанием для оформления квартиры в собственность;
• передаточный акт на жилое помещение, выданный застройщиком новому собственнику;
• разрешение уполномоченных органов, выданное компании-застройщику на ввод здания в эксплуатацию;
• техническая документация на квартиру, оформленая в Бюро технической инвентаризации;
• платежный документ (чек или квитанция), подтверждающий факт оплаты госпошлины.

В особых случаях может возникнуть необходимость в предоставлении:

• свидетельства о рождении одного из собственников, если он к моменту регистрации не достиг совершеннолетия;
• разрешение на регистрацию права собственности от органов опеки, если среди собственников имеются и несовершеннолетние лица;
• нотариально заверенная доверенность, если интересы одного из дольщиков представляет третье лицо;
• письменное разрешение супруга(и) дольщика, заверенное у нотариуса, на участие в долевом строительстве, если дольщик состоит в законном браке.

В случае с ипотечным жильем, список документов пополнится еще несколькими пунктами:

• закладная на жилище, приобретенное по ДДУ;
• соглашение об ипотечном кредитовании;
• согласие банка, выдавшего ипотеку, в письменном виде, на оформление заемщиком прав на залоговое имущество.

Важно! В зависимости от индивидуальных особенностей каждого конкретного случая в регистрационном органе могут потребовать еще дополнительные документы, о чем заявителю сообщит уполномоченный сотрудник Росреестра.

Что такое ДДУ

Договор долевого участия, в общем-то, призван защитить вас, то есть покупателя, от мошенничества застройщика. Он заключается только между вами и строительной компанией. В договоре обязательно должно быть прописано, какую именно квартиру вы покупаете и через какое время застройщик должен передать ее вам. Другими словами, вы соглашаетесь с тем, что энное количество лет застройщик будет возводить дом и в вашу собственность квартира перейдет только после сдачи дома в эксплуатацию. Кроме того, в договоре стоимость квартиры, которую вы обязуетесь выплатить. В силу этот договор вступает только после того, как вы зарегистрируете его в Росреестре.

Укажем все пункты, которые должны быть в ДДУ:

• Адрес дома.
• Кадастровый номер участка, на котором строится дом.
• Этаж и номер квартиры.
• Высота потолков, планировка, площадь квартиры.
• Дата сдачи дома в эксплуатацию.

Процедура регистрации права собственности на квартиру по ДДУ

Дольщик регистрирует право собственности лично или с помощью застройщика. В первом случае алгоритм будет следующим:

1. Обращение в Росреестр или МФЦ с представителем строительной компании.
2. Заполнение заявления на регистрацию с указанием данных о собственниках, объекте недвижимости и перечня прилагаемых документов.
3. Если все заполнено корректно, заявление подписывается заявителем.
4. Сотрудник Росреестра или МФЦ проверяет документы и выдает расписку, в которой указывается дата принятия бумаг и дата готовности документации.
5. В назначенную дату необходимо явиться в учреждение и получить свой экземпляр ДДУ с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.

Именно с момента получения выписки из ЕГРН, которая заменяет привычное свидетельство о праве собственности с 2019 года, дольщики будут считаться полноправными владельцами жилья.

Если оформлением будет заниматься застройщик, то потребуется предварительно обратиться к нотариусу для подписания доверенности на представителя строительной компании. Услуги нотариуса и застройщика платные. Кроме того, скорее всего, регистрация права собственности через посредника займет больше времени.

Документы

В соответствии со ст. 48 ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года, для регистрации права собственности по ДДУ потребуются следующие документы:

• общегражданский паспорт заявителя;
• договор долевого участия;
• акт приема-передачи жилого помещения;
• разрешение на ввод в эксплуатацию;
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Если собственность оформляется на несовершеннолетнего гражданина, то потребуется свидетельство о рождении и согласие органов опеки и попечительства. Когда стоимость квартиры выплачивается из ипотечных средств, понадобится договор с банком.

При осуществлении действий через посредника обязательно необходимо иметь доверенность, оформленную у нотариуса. Если дольщик находится в браке, то дополнительно нужно предоставить согласие супруга/супруги на заключение ДДУ.

Сроки

Согласно ст. 16 ФЗ № 218, процесс регистрации имущественных прав не может длиться дольше семи дней. В течение этого периода осуществляются следующие действия:

1. Принимается заявление и документы.
2. Проводится правовая экспертиза поданных бумаг.
3. Проверяется подлинность документов и юридическая чистота сделки.
4. Выявляются обстоятельства, которые могут препятствовать регистрации.
5. Вносятся необходимые данные в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
6. Выдаются документы с регистрационным штампом.

Срок рассчитывается от даты подачи пакета документов. Период оформления может затянуться, если право регистрируется единовременно несколькими заявителями или при наличии ипотечного кредита. Увеличение срока законно (ст.26 ФЗ № 218).

Стоимость

Государственную пошлину за регистрацию права собственности необходимо заплатить до подачи документов. Ее размер устанавливается налоговым законодательством, а именно ст. НК РФ. В 2019 году госпошлина равна 2000 рублей.

Если квартира оформляется в долевую собственность, то сумма госпошлины будет поделена между сособственниками пропорционально их долям. Оплатить требуемую сумму можно в любом отделении банка, банкомате или в кассе регистрирующего органа (если она предусмотрена).

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (499) 110-72-16 (Москва)

+7( 812) 317-67-20 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Готовим документы для покупки

Пакет документов зависит от того, на чье имя вы покупаете квартиру и как будете ее оплачивать.

Квартира на себя

Самый простой случай — вы не женаты или не замужем, оформляете договор только на себя, покупаете квартиру по предоплате или в рассрочку. В этом случае готовьте только паспорт.

Если вы женаты или замужем, но квартиру оформляете только на себя, кроме паспорта понадобится согласие вашего супруга на покупку квартиры. Такой документ оформят в присутствии вашего супруга в любой нотариальной конторе, с собой ему понадобится паспорт и свидетельство о браке. Вам быть у нотариуса не нужно: кто дает согласие, тот и приходит лично.

Имущественный вычет: сколько вам вернут при покупке квартиры?

Здесь укажите застройщика, строительный адрес дома, номер квартиры — чем больше конкретики, тем лучше. По закону это предмет договора, и он должен быть конкретным

Если у вас есть брачный договор, в котором указано, что вы вправе покупать недвижимость без отдельного согласия, берите его с собой на сделку.

На двоих с супругом

Если вы покупаете квартиру на двоих с супругом, для сделки понадобятся ваши паспорта и свидетельство о браке. Если ваш супруг не сможет присутствовать лично на подписании договора, то понадобится нотариально заверенная доверенность — чтобы вы подписали договор за супруга.

Брачный договор

В ипотеку

Если вы покупаете квартиру в ипотеку, придется готовить больше документов, причем у каждого банка свой список. У некоторых застройщиков работают ипотечные брокеры — люди, которые знают всё об ипотеке и помогают подготовить заявку и документы, чтобы вы получили ипотечное решение. Ипотечный брокер расскажет вам, на каких условиях банки дают ипотеку, какие приносить документы, сам оформит заявку и отправит ее в те банки, которые выдают ипотеку на квартиры вашего застройщика.

Если у застройщика ипотечного брокера нет, вам придется самостоятельно обращаться в банки, собирать документы и заполнять заявки. Готовьте такой пакет документов для каждого банка:

1. Анкету-заявление на кредит — у каждого банка своя форма, запрашиваете в банке.
2. Копию паспорта.
3. Копию свидетельства о браке или о расторжении брака.
4. Копию свидетельств о рождении или паспортов детей, если есть.
5. Копию трудовой книжки — попросите заверенную копию у работодателя в отделе кадров.
6. Копию справки о доходах по форме 2-НДФЛ — тоже берете на работе, в бухгалтерии.

Тинькофф Ипотека

бесплатный сервис-помощник по подбору и оформлению ипотеки

Если у вас есть другие источники дохода, а официальной зарплаты не хватит для ипотеки, сообщите об этом банку — вам помогут заполнить анкету, в которой укажете реальные доходы. Ее называют справкой по форме банка.

Перед сделкой соберите пакет документов и созвонитесь с застройщиком: сверьте с ним, всё ли вы взяли.

Как оформляется покупка новостройки?

От обыкновенной покупки квартиры, полностью готовой и уже эксплуатирующейся, приобретение новостройки имеет существенные отличия. Покупатель не заключает договор купли-продажи, так как объекта купли-продажи как такового еще не существует. До тех пор, пока многоквартирный дом не сдан в эксплуатацию, застройщик вправе только заключать с потенциальными покупателями договора долевого участия в строительстве.

Фактически покупатель превращается в инвестора строительства (дольщика). Он вкладывает свои деньги, наряду с другими дольщиками, чтобы дом был достроен в проектные сроки. Но возможен и второй вариант, когда квартира была куплена на стадии котлована, а потом еще раз до сдачи дома в эксплуатацию по более выгодной цене продана новому покупателю – тут подписывают не договор долевого участия (он уже подписан с первым покупателем), а договор уступки права требования по договору долевого участия. Оба варианта соответствуют ФЗ №214.

Состав мероприятий по оформлению сделки с новостройкой включает в себя:

1. Подготовка документов покупателя.
2. Формулировка, подписание ДДУ.
3. Регистрация ДДУ в ЕГРП.
4. Оплата покупки.
5. Приемка квартиры дольщиком по приемо-передаточному акту.
6. Регистрация права собственности на недвижимость в ЕГРП.

Настоящим собственником дольщик становится после окончательной регистрации права собственности на квартиру в ЕГРП, а до этого момента он является обладателем документа, дающим право требовать выполнения условий ДДУ. Только после регистрации права собственности в ЕГРП, владелец сможет оформить постоянную регистрацию в своей квартире, продать ее, сдать в аренду, заняться при желании перепланировкой и т.д.

К оформлению ДДУ относятся только два первых пункта – подготовка документов и непосредственно подписание договора. Рассмотрим, как правильно провести оба этапа, чтобы в итоге получить такой ДДУ, в котором каждый пункт устраивает дольщика на 100%.

Какие есть риски

Самый известный риск, конечно же, это срыв сроков сдачи дома в эксплуатацию, заморозка строительства в случае банкротства застройщика. Поэтому при покупке квартиры внимательно изучите историю строительной компании, ее опыт и репутацию на рынке.

Есть и другие риски:

• Иногда застройщики привлекают для строительства дома не только деньги дольщиков, но и кредитные средства. И в этом случае сам дом становится залогом. Если, допустим, застройщик не сможет по каким-то причинам выплачивать долг, дом может быть изъят банком. Однако принятые в этом году поправки в законодательство о долевом строительстве защищают дольщиков от такой опасной схемы.
• Двойная продажа. Чтобы у вашей квартиры не было еще одного хозяина, заключайте договор непосредственно с застройщиком, а не с посредниками.

Этап госрегистрации

В ФЗ №214 есть одно важное и обязательное требование, предъявляемое при оформлении ДДУ. Это необходимость зарегистрировать договор в Росреестре. Это этап покупки квартиры в новостройке происходит следующим образом.

В процедуре регистрации ДДУ участвуют обе стороны – и застройщик, и участник долевого строительства. А потому их одновременное присутствие в органе регистрации обязательно. Со стороны фирмы-застройщика, как правило, приходит представитель по доверенности. Дольщику также позволено принять участие в процедуре госрегистрации договора как самолично, так и через представителя по соответствующей доверенности.

Для прохождения процедуры регистрации договора долевого участия понадобятся следующие документы:

1. Непосредственно сам ДДУ. Как правило, он требуется в трех экземплярах: один остается в регистрирующем органе, два других с соответствующими отметками о том, что документ зарегистрирован должным образом, будут возвращены дольщику и застройщику.
2. Нотариально заверенное согласие супруга о том, что он не возражает против приобретения долевой недвижимости (требуется только для состоящих в браке покупателей).
3. Заявления от сторон.
4. Документы, удостоверяющие личность присутствующих, а также их право участвовать в процедуре регистрации (проще говоря - паспорта и доверенности).
5. Разрешительная документация на возведение объекта недвижимости.
6. Проектная декларация.
7. Квитанции об оплате госпошлины (от всех участников сделки).

По большому счету, от дольщика требуется только в назначенный час явиться в назначенное место с паспортом и квитанцией об оплате госпошлины. Остальной пакет документов собирает и предоставляет компания-застройщик. Но это вовсе не означает, что все эти документы обязательно правильно составлены и стоит безоговорочно им верить и тем более их подписывать. Будет правильнее еще до процедуры госрегистрации договора изучить весь пакет вместе с профессиональным юристом.

Срок проверки всего пакета документов в органе госрегистрации составляет 5 рабочих дней. После этого участнику долевого строительства можно прийти и забрать свой экземпляр договора. На нем будет стоять отметка о том, что ДДУ прошел процедуру занесения в Росеестр, указан соответствующий номер и дата. Для получения зарегистрированного договора одновременного присутствия и дольщика и застройщика уже не требуется, а потому можно подойти в любое удобное время.

Возможные риски покупки квартиры по договору долевого участия

Решаясь на такой ответственный шаг как подписание ДДУ, дольщик должен трезво оценить все возможные риски. Они заключаются в следующем:

1. Соглашение составляют юристы строительной компании, поэтому в договоре могут быть прописаны неоднозначные пункты, которые повышают риски дольщиков и позволят в случае чего застройщику избежать ответственности. Необходимо, чтобы текст документа был внимательно изучен юридически подкованным человеком.
2. Если договор содержит пункты, противоречащие нормам российского законодательства, он может быть признан ничтожным и недействительным. Это тоже важно учесть и обязательно проверить перед подписанием. Если суд признает договор ничтожным, дольщику будет весьма трудно вернуть свои вложения в строительство и доказать вину застройщика.
3. В ДДУ может содержаться информация об автоматическом подорожании стоимости квадратных метров в случае инфляции. Обычно этот пункт прописывают маленьким шрифтом, чтобы он не привлекал лишнего внимания и у дольщиков не возникало вопросов на этот счет.
4. Строительная компания может использовать привлеченные средства не по назначению, что является грубым нарушением не только условий ДДУ, но и законодательства РФ. Обманутые участники долевого строительства, имея неопровержимые доказательства данного факта, могут смело обращаться в суд для возмещения ущерба недобросовестным застройщиком. Суд будет на их стороне.
5. После подписания передаточного акта и передачи жилья дольщику, он уже не вправе предъявлять какие-то претензии к строительной фирме по поводу качества выполненных работ. Его подпись под актом приема-передачи объекта свидетельствует о том, что участник долевого строительства внимательно осмотрел жилище, проверил функционирование всех коммуникаций, инженерных систем, и результаты его вполне удовлетворили.
6. Компания-застройщик может обанкротиться, тем самым потерять возможность выполнить свои обязательства перед дольщиками. В таком случае участникам долевого строительства предстоит мучительный и затяжной судебный процесс.

Читайте также: Что такое переуступка квартиры в новостройке

При заключении сделки об участии в долевом строительстве рискует не только дольщик, но и застройщик. Подписание ДДУ предполагает возложение ряда обязательств не только на строительную компанию, но и на участника долевого строительства. Невыполнение условий соглашения дольщиком также ведет к применению штрафных санкций. Риски фирмы заключаются в том, что дольщик может потерять платежеспособность и не рассчитаться с застройщиком полностью.

Мнение экспертаЮрист КонсультантБесплатно помогу и отвечу на ваши вопросыЗадать вопросДанная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

Нарушение сроков строительства

Это наиболее распространенное нарушение застройщиком условий ДДУ. Российское законодательство не дает четкого представления о санкциях, применяемых к застройщику при сдвиге ним сроков введения дома в эксплуатацию. Наказанием в данном случае является:

1. Испорченная репутация строительной фирмы – застройщик в будущем не сможет делать ударение на своей пунктуальности и исполнительности, рекламируя свои услуги на рынке недвижимости. За ним будет числиться нарушение, которое впредь будет негативным образом отражаться на доверии клиентов.
2. Право дольщика на обращение в судебные инстанции для взыскания неустойки с нарушителя условий соглашения. Основанием для возмещения ущерба является даже незначительная просрочка. Застройщики, желая себя подстраховать, часто указывают в соглашении не конкретную дату сдачи дома, а квартал или полугодие. Но даже если компания заблаговременно сообщит своим дольщикам о сдвиге оговоренных в договоре сроков, право на взыскание неустойки участники долевого строительства не утрачивают.
3. Право обманутых дольщиков при наличии просрочки сдачи дома более чем 60 календарных дней на расторжение ДДУ и возврат вложенных в строительство средств. Расторжение соглашения в одностороннем порядке через суд можно совместить с взысканием неустойки.

Внимание! Размер неустойки определяется частью 2 статьи 6 ФЗ №214. Она составляет 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, действующей на день выполнения застройщиком обязательств, от цены ДДУ за каждый просроченный день. При определенных обстоятельствах неустойка выплачивается в двойном размере.

Изменения в проектной декларации

Закон не обязывает застройщика заключать дополнительное соглашение к договору долевого участия в случае внесения изменений в проектную документацию, если эти изменения не повлекли изменения определенных в индивидуальном порядке и четко прописанных в ДДУ характеристик конкретной квартиры. Строительная компания обязана согласовать только такие изменения, в связи с которыми изменилось:

• расположение ее относительно дома (застройщик предлагает дольщику аналогичное жилье, но в другом доме);
• расположение относительно подъезда, этажа, лестничной площадки и т.д.;
• общая и жилая площадь помещения;
• количество комнат;
• планировка и другие серьезные изменения.

Если застройщик внес некоторые коррективы в проект дома, которые не привели к серьезным изменениям характеристик квартиры, то привлечь его к ответственности за это не удастся. При передаче жилого помещения дольщику, он вправе осмотреть жилье и сверить фактическое состояние с проектом. В случае несоответствия участник долевого строительства может требовать от строительной компании предоставление ему квартиры с теми характеристиками, которые были четко прописаны в ДДУ.

Двойная продажа квартиры

Среди недобросовестных застройщиков часто случаются ситуации с двойной, а иногда и тройной продажей квартир. Предотвратить это может только государственная регистрация ДДУ в ЕГРН. Неопытные и юридически неграмотные граждане мало придают этому значение, что влечет за собой большие неприятности. Двойная продажа квартир по ДДУ возможна в следующих случаях:

1. Застройщик заключил соглашение с несколькими дольщиками на одну и ту же квартиру, взял деньги, но договора не зарегистрировал. В данном случае он может заключать сколько угодно таких соглашений и ни одно из них не будет иметь юридической силы.
2. Многие строительные компании практикуют заключение не ДДУ, а ПДДУ (предварительный договор долевого участия), который не дает право дольщику на получение квартиры после завершения строительства, а только гарантирует, что в будущем дольщик сможет заключить ДДУ с застройщиком. ПДДУ не регистрируется в ЕГРН. Это позволяет компаниям осуществлять различные махинации с недвижимостью, в том числе и продавать ее несколько раз.

Для снижения рисков участнику долевого строительства необходимо:

1. Проанализировать сведения нескольких ведущих строительных компаний, чья репутация безупречна и зарабатывалась годами.
2. Собрать информацию об уже сданных застройщиками в эксплуатацию объектах.
3. Ознакомиться с отзывами бывших клиентов этих компаний, неплохо если одним из них является близкий или знакомый человек.
4. Разведать информацию о соблюдении заявленных сроков – были ли задержки с вводом дома в эксплуатацию, с подготовкой документации, «замораживалась» ли стройка и т.д.
5. Изучить проектную документацию (она должна быть в свободном доступе на официальном сайте строительной компании).
6. Поинтересоваться и ознакомиться с разрешением на строительство дома, на использование участка, лицензией и другими документами.
7. Изучить внимательно текст соглашения и если какие-то пункты договора вызывают хоть малейшее сомнение или не до конца понятны, необходимо обсудить этот вопрос и внести поправки в содержимое документа (юридически неграмотным лицам стоит заручиться поддержкой опытного юриста, который будет их сопровождать при заключении сделки).
8. Подать ДДУ в Росреестр на регистрацию.

Читайте также: Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ - как рассчитать пени за просрочку