Как покупать недвижимость отчужденную за неуплату кредита

Обновлено сентябрь 2019. Торги и аукционы по банкротству: суровая правда покупки недвижимости за 1% от стоимости — Территория инвестирования. Продажа квартиры на торгах: условия ареста, процедура продажи, когда могут продать, если в квартире прописан несовершеннолетний, условия снятия ареста.

Можно ли купить такую недвижимость?

Разумеется, принять участие можно, причем как физическим, так и юридическим лицам.

Для участия в торгах необходимо подать заявку на участие — это можно сделать как с помощью интернета ( так и явившись лично в любое отделение Росимущества (Федеральное агентство по управлению государственным имуществом).

К заявке понадобится приложить следующие документы:

• Для физических лиц — документ, удостоверяющий личность (как правило, принимается только внутренний паспорт РФ); для юридических лиц — паспорт, а также учредительные документы (устав или свидетельство о гос. регистрации).
• Документ, подтверждающий оплату задатка по договору о задатке, заключаемому перед участием на торгах — квитанция, платежное поручение, расписка и так далее.
• Если гражданин, желающий принять участие на торгах, состоит в браке, понадобится нотариально заверенное согласие супруга на приобретение недвижимости.
• Опечатанный конверт с письмом внутри. В письме должна быть указана сумма, которую лицо готово отдать за данную недвижимость.
• Для коммерческих организаций понадобится документ о бухгалтерском балансе предприятия за последний отчетный период.
• Документ, удостоверяющий проведение описи всех предоставленных бумаг.

Могут ли забрать ипотечное жилье за невыплаченный кредит?

Рассмотрим, могут ли ипотечный банк и судебные приставы забирать ипотечное жилье, если есть долги за нее. Да, банк имеет на это право. Оно возникает с момента, как на жилье оформляется обременение — а это происходит сразу же после переоформления прав на недвижимость.

Однако, у заемщика тоже имеются свои права. Так, например, статья 40 Конституции РФ прямо указывает, что у каждого гражданина Российской Федерации имеется право на жилье. Более того, банк имеет право забрать квартиру только при соблюдении статьи 235 ГК РФ. В ней перечислены основания для подобного взыскания:

• использование недвижимости в ненадлежащем порядке;
• принудительное отчуждение для государственных и/или муниципальных нужд — при этом собственнику назначается выплата материальной компенсации;
• обращение взыскания по причине невыполненных обязательств (ч.2 п.1 ст. 235 ГК РФ).

Таким образом, законодательством установлено, что напрямую забрать недвижимость банк не имеет права, но он может подать в суд — и только на основании систематического и грубого нарушения обязательств.

Справка: под обязательствами имеются в виду условия, права и обязанности, прописанные в договоре об ипотеке.

Продажа квартиры по ипотеке невозможна в том случае, если банк обратился в суд, ипотечная квартира является единственной недвижимостью заемщика, и при этом:

• У должника имеется другая ценная собственность, способная снизить размер долга (например, транспортные средства).
• Размер заработной платы должника достаточно высокий для того, чтобы производить выплаты по исполнительному листу — его составляют судебные приставы в процессе разбирательств.

Более того, банки сами не желают доводить дело до суда, поэтому в ситуации, если заемщик обратился в банк, изъявив желание самостоятельно продать квартиру и тем самым погасить ипотеку, он пойдет навстречу — но для этого понадобится предоставить документы, подтверждающие необходимость продажи жилья (например, приказ об увольнении с места работы заемщика, свидетельство о смерти финансового помогавшего родственника и тому подобное).

Подробнее о том, как будет проходить сделка купли-продажи такой ипотечной квартиры, читайте тут.

Таким образом, избежать взыскания квартиры достаточно просто, если у заемщика имеется желание решать проблему, а не «убегать» от нее.

Фазы продажи заложенной недвижимости

Лучше всего процесс продажи заложенной недвижимости отрегулирован в США. В этой стране предусмотрены три фазы: «короткая продажа», аукцион и REO. Во всех трех случаях купить недвижимость можно с помощью ипотечного кредита, однако в случае с аукционом заем получить трудно, поскольку нужно совершить сделку за короткий срок.

• «Короткая продажа» (short sale) — продажа без покрытия на срок, когда собственник и кредитор стремятся продать объект как можно быстрее. В таком случае цена продажи недвижимости обязательно ниже общей суммы взятых на себя кредитных обязательств. «Короткая продажа» занимает многие месяцы, а иногда и годы, так как связана с бюрократическими процедурами. По мере ожидания процентные ставки могут меняться, банки не склонны соглашаться на продажу по цене, существенно отличающейся от рыночной, и цены на недвижимость растут быстро, поэтому, получив негативный ответ от банка, покупатель попросту потеряет время. Из-за таких проволочек «короткая продажа» не популярна среди инвесторов. Рассказывает Илья Битков, риелтор Coldwell Banker: «В мае 2014 мы закрыли сделку по «короткой продаже», где сменилось пять потенциальных покупателей, так как два кредитора не могли принять решение более двух лет. Был страшный стресс: вместо получения займа на покупку моей клиентке пришлось одалживать внушительную сумму у семьи. На закрытие сделки нам было отведено только 14 дней, в то время когда стандартным сроком является 30 дней. При этом ждать нам пришлось около 10 месяцев, и квартира была приобретена всего на 20–25 тыс. дешевле, чем похожие варианты, продаваемые стандартно». Если «короткая продажа» не одобрена кредитором либо его совершение невозможно по иным причинам, то в большинстве случаев следующим этапом будет инициирована принудительная продажа (foreclosure) и аукцион.
• Foreclosure и продажа на аукционе. В качестве начальной цены обычно устанавливается неуплаченная сумма плюс другие дополнительные расходы. Объект достается тому, кто заплатит больше. Иногда на аукционе всего один покупатель, иногда — вообще ни одного. Например, в Нью-Джерси аукционы (другое название — sheriff sales) проводятся шерифами в столице каждого округа, и выигравший обязан незамедлительно внести 20 % от заявленной покупной стоимости в день аукциона и совершить сделку в течение 30 календарных дней. «Покупка foreclosure — дело не простое, и на этом поле чаще всего удачно играют лишь опытные инвесторы»,— считает Илья Битков. Если аукцион в нескольких попытках так и не принес результатов, кредитор чаще всего принимает решение поставить проблемную недвижимость на свой баланс и произвести принудительное выселение собственника. При этом объект переходит в собственность банка и превращается в REO (Real Estate Owned). И в таком случае связанные с недвижимостью задолженности по налогам и коммунальным платежам полностью погашаются банком.
• REO (Real Estate Owned). Если недвижимость не получилось продать на аукционе (не было ставок и желающих или цена была слишком высокой), банк отзывает объект и выставляет его на продажу с помощью местного агентства недвижимости через систему MLS (multiple listing service). «REO — наиболее простой и логичный вариант для иностранного инвестора, не желающего сталкиваться со сложностями, сопряженными с покупкой short sale или foreclosure. Цена изначально максимально приближена к реальной рыночной стоимости, однако торговаться здесь можно активней и за этот счет достигнуть чуть лучшего результата, нежели при покупке от частного лица. Во многих случаях банк может предоставить потенциальному покупателю независимую оценку объекта продажи и предварительно подготовленный отчет о его техническом состоянии»,— говорит Илья Битков.

По словам эксперта, успешнее всего проходит такой сценарий: покупка дома, требующего реновации, на аукционе, осуществление ремонта или перестройки и последующая перепродажа. Часто в самых невзрачных и разбитых вариантах кроются хорошие возможности для подобных инвестиций. В данном случае приходится оперировать наличными средствами, поскольку получение займа добавит существенные расходы и потребует дополнительного времени.

В Испании для продажи проблемной недвижимости чаще всего используются аукционы. Однако не все объекты выставляются на торги, особенно если нет «отрицательного капитала». В Испании распространена процедура «dación en pago» (предоставление встречного удовлетворения, передача имущества кредитору в счет уплаты долга). В ходе этой процедуры собственник в присутствии нотариуса передает право собственности банку, погашая тем самым долг, и больше не считается должником. Такая процедура не применима к объектам с «отрицательным капиталом». «Это опция, которую владелец недвижимости может обсудить с банком, если он не справляется с выплатой ипотеки и хотел бы погасить долг за счет передачи собственности обратно в собственность банка. Если к моменту передачи объекта обратно банку выплаченная сумма не погасила комиссию банка и платежи за оформление ипотеки, то банк, даже приняв объект недвижимости от владельца в счет погашения долга, будет ожидать выполнения обязательств по выплате данных платежей. После того как объект перейдет к банку, он будет снова выставлен на продажу — на аукционе или с помощью сети аккредитованных агентств»,— говорит Мэри Данн, управляющий директор MP Dunne Properties.

Испанские банки, которые имеют на своем балансе долговое жилье, обычно заключают договоры с агентствами недвижимости. Как только в банк поступает запрос на покупку такого объекта, они передают его риелторам, и те занимаются полным сопровождением сделки. Комиссию агентству недвижимости выплачивает банк, а для покупателя помощь риелтора является бесплатной.

По словам Мэри Данн, в случае с аукционом в Испании покупатель должен быть готов оплатить всю сумму полностью без привлечения кредита. При покупке через аккредитованное агентство клиент сможет вступить в переговоры с банком по поводу окончательной цены и ипотеки.

Законы о несостоятельности и банкротстве

Напоследок рекомендуем изучить законодательство, которое регламентирует аукционы по банкротству. Напомним, что с 1 октября 2015 года закон о банкротстве физических лиц вступил в силу.А для юридических лиц процедура продажи имущества с аукционов по банкротству регламентируется законом «О несостоятельности (банкротстве)» в РФ N 127-ФЗ от . Его стоит изучить в первую очередь.

В случае банкротства юридического лица по решению суда его имущество (недвижимость, спец.техника, материалы и оборудование, а также дебиторская задолженность) передается арбитражному управляющему. И тот организует торги по банкротству.

Положительные и отрицательные стороны покупки арестованной квартиры

Покупка арестованной квартиры привлекательна тем, что имеет достаточно низкую стоимость, по сравнению с текущей рыночной, поскольку при продаже самое главное – это погасить все долги, а не нажиться на этой операции. Многие соблазняются ценой, а также «прозрачностью» истории квартиры, если она арестована за долги по ипотеке. Ведь, перед тем, как одобрить ипотечный кредит, банк все тщательно проверил. Но так ли все гладко бывает на самом деле?

К минусам приобретения арестованного недвижимого имущества можно отнести:

1. Просмотр квартиры перед покупкой невозможен. Такую услугу не предоставляют ни банки, ни другие залогодержатели, ни тем более, судебные приставы-исполнители. Можно довольствоваться лишь адресом, этажом, количеством метров и комнат. Оценивать квартиру приходится лишь по внешним признакам – можно посмотреть на дом (из какого материала сделан, какой год постройки и т.д.), состояние подъезда, поговорить с соседями. А вот какова атмосфера внутри, какой там ремонт, состояние канализации и прочее – посмотреть невозможно. С другой стороны, чаще всего, квартиры попадают на торги за неуплату ипотеки, а ипотеку в большинстве случаев дают на новостройки.
2. Неприятности, создаваемые бывшими жильцами, которые могут быть не согласны с решением суда. И поэтому они могут обивать пороги этой квартиры, грозить и т.п. Что и говорить, сама аура в квартире, из которой выселили людей (неважно, по какой причине) – не самая приятная. Хуже всего то, что должник может обратиться в вышестоящие инстанции с обжалованием решения, вынесенного судом, и результат может быть для него положительным. А это значит, будут новые судебные разбирательства.
3. Дополнительные сложности с оформлением квартиры. Как правило, снятием обременения с приобретенного имущества будет заниматься ее покупатель. А это время, неудобства, дополнительные затраты.

Как купить арестованную квартиру у банка

Непосредственно у банка залоговую квартиру приобрести можно. Но есть один нюанс – в этом случае она не является арестованной, поскольку арест имущества происходит через суд. Продажа залоговой квартиры значит, что ее собственник не выплачивает ипотечные платежи, и банк пытается урегулировать вопросы задолженности самостоятельно, не прибегая к помощи суда. Приобрести такую квартиру можно тремя способами:

1. Продажей имущества занимается сам должник, по согласованию с банком. В этом случае стоимость квартиры ничем не будет отличаться от других вариантов недвижимости – ведь продать собственнику квартиру надо за максимально возможную сумму, чтобы и с долгами расплатится, и что бы еще что-то осталось. По сниженной цене должник продает ее только уже когда поджимают сроки (а банк на продажу дает всего-то 3 месяца), либо когда покупатель не соглашается, ссылаясь на возможные проблемы, связанные с обременением имущества, которое еще придется снимать.
2. Продажей квартиры занимается банк через риэлтерские агентства, должным образом аккредитованные. Само банковское учреждение не имеет права заниматься реализацией имущества. Цена квартиры зависит от риэлтора, который может продать ее как по заниженной, так и по завышенной стоимости. Поскольку банку, в принципе, все равно – он не получает никаких прибылей, ему важно погасить все имеющиеся задолженности должника. Схема сделки такова: заключается договор банка с должником о переходе прав на квартиру, затем она реализуется, погашаются все долги, а остаток возвращается бывшему собственнику квартиры. Банк может продать залоговое имущество и новому клиенту, который обратился к нему за получением ипотеки, и дать ему сниженную ставку по этому кредиту.
3. Открытые торги. Они проводятся в отношении уже арестованной квартиры, по решению суда. То есть тогда, когда банк обратился за взысканием долгов в судебные инстанции.

Как квартира попадает под арест

Арест имущества происходит за долги собственника тому или иному учреждению, по факту обращения последнего в судебные инстанции. Что касается квартир, то здесь чаще всего задолженность образуется за непогашенный ипотечный кредит банку. Но бывают и другие случаи задолженности. При аресте обязательным условием является то, что квартира находится в залоге. И когда долги систематически не выплачиваются, а только растут и растут, приумножаясь на проценты, неустойки и штрафные санкции, кредитор обращается в судебные инстанции. И уже после судебного решения, приставы описывают имущество должника, а затем это имущество арестовывают, с целью дальнейшей реализации.

Условия наложения ареста на квартиру и выставления ее на торги

Для наложения ареста на квартиру и ее дальнейшего выставления на торги должно соблюдаться ряд условий:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

1. Квартира не должна быть единственным жильем должника. Если у должника есть иное жилье, даже когда речь идет о комнате в коммуналке, квартиру заберут. Но важно понимать, что данное правило не распространяется на квартиру, являющуюся залогом по ипотечному кредиту. В таком случае банк-залоговый кредитор может взыскать жилье, даже если должнику больше негде жить. При этом для продаж ипотечной квартиры требуется, чтобы просрочка по платежам превысила 3 месяца, а задолженность – более 5% от стоимости недвижимости.
2. Имущество должно быть собственностью должника, т.е. нельзя арестовать квартиру, в которой он просто прописан, выступает арендатором, которая является муниципальной собственностью и лицо использует ее по договору социального найма.
3. Приставы должны соблюдать принципы очередности. Квартира арестовывается в самую последнюю очередь. Первоначально арест накладывается на банковские счета, затем на предметы интерьера, транспортные средства, ценности, а только потом, если вырученных от продажи денег оказалось недостаточно, могут арестовать жилье. Приставы вправе не следовать указанной очередности по желанию самого должника.
4. Приставы должны предъявить должнику решение суда, которое разрешает им наложение ареста на недвижимость.
5. Размер задолженности должен быть соразмерным стоимости квартиры. За долг по кредиту в 50000 руб. квартиру стоимостью 3 млн.р. не арестуют.
6. Если гражданин гасил свою задолженность, хоть и частично, то квартиру не арестуют. Например, он ежемесячно платил за коммунальные услуги, хоть и в меньшем размере.
7. Если гражданин владеет долей в недвижимости, то ее также смогут арестовать. При этом приставы будут оценивать, возможно ли продать эту долю без ущерба другим дольщикам. Так, на долю 1/6 в квартире и меньше взыскание накладываться не будет.

Кто вправе наложить арест на квартиру?

Арест квартиры – это крайняя мера, которая применяется по отношению к должнику. Согласно действующему законодательству правом наложения ареста обладают только сотрудники ФССП, причем при наличии на руках соответствующего судебного решения.

Сами кредиторы в лице сотрудников банка или коллекторских компаний это сделать не вправе. Если должнику угрожают коллекторы, что они заберут у него квартиру, то он вправе пожаловаться на них в прокуратуру.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Арестовать квартиру приставы могут при наличии задолженности по коммунальным услугам, просрочке по банковским кредитам, налогам и сборам, алиментам, при необходимости выплаты крупной компенсации в виде возмещения ущерба. Т.е. это могут быть долги перед ФНС, бывшей супругой, банком, микрофинансовой организацией, управляющей компанией и пр.

Арест квартиры предшествует этапу непосредственной продаже недвижимости на торгах. Он служит для обеспечения сохранности имущественной массы, чтобы должник не смог продать ее в период исполнительного производства и не возникло сложностей с погашением задолженности.

Отметка об аресте имущества вносится в ЕГРН в течение 3 дней после ареста и данная информация доступна всем желающим. Т.е. собственник не сможет утаить факт ареста от покупателя.

Что грозит за неуплату кредита?

Этот способ возможен уже после ареста квартиры по решению суда.После продажи квартиры вырученные средства поступают в банк в счет уплаты долга, а остаток получает бывший собственник. Вернуться Основные риски при покупке Приобретение такого жилья привлекает людей относительно низкой стоимостью.

Однако есть и определенные риски, которые заставляют задуматься о целесообразности покупки. К примеру, если квартира приобретается с торгов, ее предварительный просмотр невозможен.

Покупателю будет известен только адрес, этаж, метраж и количество комнат. Оценить можно только здание, а вот внутрь квартиры зайти не удастся.

Предыдущий собственник может предпринимать попытки вернуть квартиру в свое владение. Такая позиция может привести к появлению дополнительных сложностей у нового хозяина.

С чего начать обучение торгам по банкротству

Мы регулярно организуем онлайн-семинары с различными проверенными специалистами по обучению торгам. Прежде всего изучите этот бесплатный курс от нашего эксперта. В отличие от многих тренеров-теоретиков он сам постоянно выигрывает очень интересные лоты за счет своей авторской методики поиска недооцененных активов в недвижимости.

Особенности и риски покупки арестованной квартиры с торгов и у банка

Важно Особенности купли-продажи жилья В целом, процесс купли-продажи жилья с долгом происходит по стандартной схеме. Алгоритм будет следующим:

1. Проверка наличия обременений.
2. Проверка выписки с лицевых счетов.
3. При наличии долгов необходимо решить, кто их будет оплачивать и в каком порядке.
4. Оформление договора.
5. Регистрация сделки в Росреестре.

Крайне важно указать точную сумму долга и прочие условия, касающиеся погашения.

Вернуться Как регулируется? В общем порядке купля-продажа регулируется Главой 30 ГК РФ. К ситуации с наличием долга имеют отношение следующие документы:

1. Ст. 196 ГК РФ устанавливает, что срок исковой давности по искам, касающимся долга составляет три года. Это значит, что выплачивать задолженность, образовавшуюся ранее, не нужно.
2. Ст.ст.

Как банковское учреждение продает такое жилье?

1. Банк в первую очередь всегда постарается найти решение до судебных разбирательств, а именно: он предложит заемщику реструктурировать долг, рефинансировать его или оплатить его в досрочном порядке. Однако, чаще всего те заемщики, что довели дело практически до суда своими просроченными платежами, попросту не желают идти на контакт с банком. В связи с этим банк буквально вынужден обратиться в суд.
2. В течение двух-шести месяцев происходят судебные разбирательства, в течение которых должник имеет полное право продолжать жить в квартире.
3. От лица суда к должнику приходят судебные приставы, выясняют, какая у него имеется ценная собственность помимо объекта ипотеки, уточняют размер его заработной платы и так далее; все это необходимо для объективного вынесения судебного решения.
4. Если суд решил продать квартиру, он устанавливает, во-первых, сумму долга на основании тела кредита, процентов, пеня и судебных издержек; во-вторых, устанавливает ее начальную продажную цену с опорой на отчеты о проведенной оценке недвижимости и договора купли-продажи; стоимость жилья также может быть определена в процессе обсуждения между должником и банком. Внимание: в ситуации, когда стороны не смогли договориться между собой о приемлемой цене, суд назначает свою собственную стоимость с опорой на независимых оценщиков, причем в этом случае цена устанавливается в размере 80% от оценочной стоимости.
5. После этого служба судебных приставов-исполнителей начинают торги, которые по регламенту службы должны идти на повышение — тот покупатель, что предложил наивысшую цену за квартиру, и получит ее. Существует также правило: торги могут состояться только при условии, что количество участников в них составляет минимум два человека.В ситуации, когда первые торги не принесли никакого результата, проводится дополнительная сессия, на которой стоимость жилья снижается еще больше — на 15% от старой цены. И только при условии, что даже на повторных торгах жилье не было никем приобретено, суд объявляет торги несостоявшимися, а судебный пристав предлагает банковским уполномоченным лицам оформить недвижимость в собственность банка.В таком случае банк принимает залоговую недвижимость в счет погашения задолженности, а права на недвижимость переоформляются на данную организацию.Если квартира все же была продана, вырученная сумма денег идет на погашение задолженности перед банком. В ситуации, когда от продажи квартиры вырученная сумма денег превышает сумму долга, разница возвращается заемщику.

На нашем сайте есть и другие публикации, посвященные ипотечному кредитованию. Из них вы узнаете:

• Могут ли рассчитывать на одобрение заемщики, находящиеся в декрете, и те, у кого уже есть кредиты в других учреждениях?
• Кто может стать созаемщиком?
• Что будет с ипотекой при банкротстве физического лица либо самого банка?

Полномочия приставов, если в квартире есть несовершеннолетний

В том случае, если в квартире прописан несовершеннолетний, то квартира также может быть продана, но с согласия органов опеки и попечительства.

Для этого на судебное заседание приглашается представитель опеки.

Если он даст свое разрешение на арест и продажу квартиры и посчитает, что имущественные права ребенка не будут ущемлены, то приставы могут приступать к процедуре продажи.

После того как квартира продана, у членов семьи и детей будет 2 недели на то, чтобы покинуть квартиру. Органами опеки должно учитываться, есть ли у родителей другое жилье, где они могли бы прописаться.

Если же ребенок является собственником доли в квартире, то ситуация осложнятся. Органы опеки должны убедиться, что ребенок получит аналогичную долю в другой квартире. А реализовать это на практике проблематично.

Что касается долгов по ипотеке, то никаких препятствий для банка наличие в квартире несовершеннолетних детей не несет. Банк-кредитор также не обязан предоставлять детям иное жилье. Но при принудительном выселении несовершеннолетних должен присутствовать прокурор, который проконтролирует законность действий приставов.

Проверка квартиры перед покупкой очень важна! Рекомендуем вам отнестись к этому максимально ответственно.

Узнайте какой размер налога при сдаче квартиры в аренду в нашей подробной статье.

На что можно рассчитывать при вселении в жилье маневренного фонда, вы будете знать, если перейдете по ссылке.

У торгов по банкротству есть подводные камни и опасность нарваться на мошенников

Леонид Васильев занимается составлением базы ликвидных объектов с аукционов по банкротству и знает, какие могут скрываться подводные камни при поиске недвижимости. Он также умеет определять мошеннические схемы и бороться с ними. Узнать больше об опыте этого специалиста вы можете в рамках нашего курса.

Сервисы поиска лотов аукционов по банкротству

Третья категория площадок – сервисы поиска лотов аукционов по банкротству. По сути, они являются агрегатами, которые собирают информацию о торгах с других площадок и предоставляют ее в удобном виде.

Список сервисов-агрегаторов для подбора лотов:

• ;
• .

Реальный случай из моей практики: интересная квартира в Подмосковье, квартиры в этом же доме стоят 5 000 000 рублей, а на публичных торгах выставлена квартира за 1 000 000. Глаза загорелись, и я начал звонить.

В условиях было прописано, просмотр объекта и документов(!) осуществляется в среду с 10:00 до 11:00. На запросы по электронной почте приходили готовые отписки, что, мол, приезжайте и смотрите, порядок ознакомления описан в публичном предложении.

Далее я поискал в истории торгов в «Коммерсанте» по номеру объекта информацию о том, как проходили торги ранее. Оказалось, что это уже не первое публичное предложение по данному объекту, и за последний год минимум 3 победителя торгов отказались от его приобретения. Стало очевидно, что там есть подводные камни.

Где можно купить имущество, отчужденное у кредитных должников?

Поскольку квартира находится в залоге у банка, по другим причинам выселение невозможно, но, как только ипотека будет выплачена, имущество могут отобрать за другие долги, размер которых сопоставим с рыночной стоимостью квартиры. Что делать при выселении из ипотечной квартиры Банк не получает никакой выгоды от выселения заемщика и продажи квартиры на торгах по заниженной стоимости.


Кредитор идет на уступки и предлагает клиенту один из нескольких вариантов разрешения сложной ситуации:

1. Самый распространенный вариант – реструктуризация, применяется, когда человеку уменьшить размер платежей. За счет такого уменьшения вырастает общий срок погашения кредита.
2. Отсрочка платежей – кредитные каникулы. На определенный срок клиент освобождается от уплаты ипотеки, после чего выплаты продолжаются в полном объеме. Максимальный срок каникул – полгода.

Как купить недвижимость, перешедшую в собственность банка

Раздолжнитель» – миф или спасение? В любом случае, арест квартиры — штука неприятная и должник готов пойти на любые шаги для того, чтобы остаться при своих квадратных метрах. И рынок услуг отзывается на пожелания возможных клиентов.

Новинка месяца — услуга «Раздолжнитель». Система простая: клиент обращается за юридической помощью в некую организацию. Та берет на себя обязательство освободить клиента от незаконных действий коллекторов и банковских служб безопасности, спровоцировать кредитора на судебное разбирательство.

А что происходит с самим долгом? И как «Раздолжнитель» может «отвадить» пристава арестовывать квартиру? Просто и здесь – фирма выдает должнику вексельный заем. Вексель — это ценная бумага, гарантированная выплата, в данном случае на сумму от 100 до 600 тыс.

руб. Бумагу должник должен предоставить приставам и таким образом как будто бы погасить долг.

Где искать информацию о предстоящих торгах и аукционах по банкротству

Найти интересующую информацию легче, чем может показаться. Итак, условно поиск объектов (лотов) можно разбить на три группы:

1. Официальные источники, в которых публикуется информация обо всех торгах.
2. Конкретные площадки, на которых организуются торги по банкротству (см. ниже).
3. Сервисы-агрегаторы, которые собирают информацию из первых двух и выдают ее в более удобном и систематизированном виде.

Давайте разберемся подробнее с каждым из этих пунктов. На самом деле тут все довольно просто.

Официальные источники информации о торгах по банкротству:

• «КоммерсантЪ» (очень неудобный поиск). Есть все данные о банкротстве, по закону именно там обязаны публиковать;
• Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (Федресурс). 

Если вы боитесь что-то пропустить, можно проверять данные и там, и там. Но вообще смысла в этом нет.

TOP-10 самых крупных площадок, на которых проходят торги с аукционов по банкротству:

• Российский аукционный дом (lot-online);
• Центр реализации;
• Сбербанк АСТ;
• Межрегиональная электронная торговая система;
• «Фабрикант»;
• ;
• B2B-центр;
• электронная площадка «Аукционы Сибири»;
• Аукционный тендерный центр;
• RUSSIA Online.

Вы сами видите, как распределяется поток имущества. Исходя из этого, можете выбирать, каким площадкам больше всего уделять внимания.

Пассивная стратегия инвестирования в имущество банкротов

Возможно, для вас более интересной будет именно пассивная стратегия инвестирования в аукционы по банкротству. Если у вас, также как и у меня, от чтения юридической макулатуры слипаются глаза и тянет в сон, рекомендую рассмотреть работу через посредников. Они берут комиссию за то, что участвуют в торгах по банкротству за других.

Да, вы получаете меньше. Но зато экономите кучу времени и можете сосредоточится на том, чтобы привлечь дополнительные инвестиции для приобретения имущества банкротов.

Схема работы с посредниками на аукционах по банкротству

Существует много профессиональных (и не очень профессиональных) команд, которые не только обучают, как купить недвижимость на аукционе по банкротству, но и могут приобрести объект за вас. В этом случае вы выплачиваете комиссию около 20%.

Мы бы рекомендовали продумать схему работы, в которой посреднику будет выгодно выкупить объект дешевле. К примеру, платить фикс плюс % от разницы в оптимальной цене лота и достигнутой. Правда, тут стоит помнить, что в торгах на понижение цены не всегда будет выигрывать тот, кто первым сделал ставку на очередном этапе.

Информация обновлена!

Поскольку мы практически ежедневно получаем просьбы кого-то порекомендовать, мы договорились с компанией, которая давно на рынке аукционов. Она не только обучает, но еще и активно участвует в торгах с профессиональной командой юристов и других специалистов, знает все уловки и хитрости арбитражных управляющих.

Если Вы рассматриваете инвестиции в аукционы по банкротству под ключ и готовы инвестировать от 1 млн. рублей, напишите нам на vip@ по пунктам:

1. Что бы вы хотели купить (коммерческую недвижимость, жилую или другие активы).
2. Регион(ы), в которых рассматриваете покупку. Можно несколько.
3. Сумму, которой располагаете для инвестирования в аукционы по банкротству на данный момент.
4. Свои контактные данные, куда вам позвонить. Другие способы связи тоже пригодятся.
5. Если есть понимание, какая доходность от сделки для вас является минимальной, тоже укажите (срок сделки от 2-3 месяцев и больше в зависимости от вида имущества).

Если вы не хотите переписываться, а желаете поговорить с живым человеком, звоните в офис. Вашу информацию запишут и вместе с пожеланиями передадут тому, кто работает по этому направлению.

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

• https://urexpert.online/nedvizhimost/ipoteka/prodazha-kvartir-iz-za-dolgov.html
• https://tranio.ru/articles/buying_foreclosure_property/
• https://tinvest.org/pokupka-nedvizhimosti-s-aukcionov
• https://law03.ru/finance/article/pokupka-arestovannoj-kvartiry
• https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/s-torgov.html
• http://02zakon.ru/kak-pokupat-nedvizhimost-otchuzhdennuyu-za-neuplatu-kredita-v-rossii-otzyvy/