Как продать ипотечную квартиру втб

Процедура не самая стандартная по этому могут возникнуть ряд сложностей. Первое на что стоит обратить внимание - разрешение банка. Процедура не самая стандартная по этому могут возникнуть ряд сложностей. Первое на что стоит обратить внимание - разрешение банка.

Причины продажи

Содержание

• Причины продажи
• Как правильно продать ипотечную квартиру ВТБ 24
  • Продажа за наличные
  • Продажа в ипотеку
  • Продажа залогового имущества банком
• Перечень необходимых документов
• Основные трудности

Желание продать квартиру которая находится в ипотеке может возникнуть по разным причинам:

• Это может быть потеря работы — в таком случае пропадает возможность платить кредит и заемщик не может продолжать производить выплаты по кредиту, продажа недвижимости покроет долг перед банком, и скорее всего оставит часть средств от продажи на время пока будет производится поиск работы.
• Новый ребёнок в семье, требуется больше квадратных метров — дети это всегда радость, когда они растут им нужна своя комната, что бы родителям никто не мешал, да и ребенок чувствует себя лучше. Квартира которая казалась отличным вариантом, после изменения условий уже будет едва терпимым вариантом, либо вовсе не приемлемым.
• Покупка новой квартиры с целью переезда — взять второй заём и выплачивать одновременно — это зачастую непосильный вариант, а средства вырученные могут пойти на первоначальный взнос на новую квартиру, или на личные нужды.
• Личные обстоятельства.

Ниже подробно рассматривается как правильно продать квартиру в ипотеке ВТБ.

Можно ли осуществить продажу ипотечного жилья?

Да, такая процедура возможна. Но заемщику нужно учесть одно важное обстоятельство: в соответствии со ст. 37 Федерального закона от N 102-ФЗ, продать квартиру, находящуюся в обременении банка в рамках ипотечного кредитования, можно лишь с письменного согласия залогодержателя.

Таким образом, если клиент ВТБ-24 попытается как-либо произвести отчуждение прав на недвижимость, не согласовав это с банком, его действия будут неправомерными — вплоть до инициирования банком судебных тяжб.

Заемщик сможет продать квартиру, не нарушая закон, только предварительно уведомив банк и согласовав с ним процедуру. При этом нужно учесть, что ВТБ-24 обладает достаточно большей капитализацией, чтобы не препятствовать заемщику в данной инициативе.

Руководство банка прекрасно понимает, что срок кредитования в размере 20-30 лет предполагает множество возможных изменений в жизни клиента. В конце концов, даже самые «стабильные и спокойные» заемщики не застрахованы от финансовых форс-мажоров.

Поэтому получить письменное согласие более чем возможно, тем более для крупных банковских организаций вроде ВТБ-24 главное — предотвратить возможные убытки, так как банковские услуги всегда подразумевали высокий риск.

Однако, для получения согласия заемщику понадобится изложить банку уважительные причины для продажи, подкрепив это всевозможной документацией. В случае, если ВТБ-24 посчитает приведенные причины «несерьезными» или недостаточно вескими, в выдаче согласия на продажу может быть отказано.

Более того, по условиям ипотечного договора заемщик станет полностью свободным лишь с того момента, как банку будет выплачена вся задолженность по ипотеке. Только в таком случае с квартиры снимается обременение, и по этой причине банк даже в ситуации форс-мажора все равно практически ничем не рискует.

Обременение снимается в случае внезапной необходимости продать недвижимость только за счет досрочного погашения задолженности, поэтому заемщику еще перед инициированием процедуры необходимо внимательно изучить ипотечный договор: в течение первых шести-восемнадцати месяцев на полное досрочное погашение ипотеки может быть наложен запрет, а за частичное — штрафы и комиссии.

Перечень необходимых документов

ВТБ даст разрешение на продажу, только при условии что продажа полностью закроет задолженность перед банком. Разрешение выдается на основании следующих документов:

1. Заявление, по установленной форме. Бланк заявления;
2. Документ подтверждающий регистрацию права собственности в органах власти;
3. Договор и свидетельство о праве собственности;
4. Паспортов заёмщика, владельца квартиры, покупателя и других собственников;
5. Последний документ — договор ипотеки.
6. Все документы кроме заявления можно предоставить в виде копий.

В связи с частыми изменениями в законодательстве перед визитом в банк рекомендуем позвонить на горячую линию и уточнить список необходимых документов.

Способы продажи

Осуществить реализацию кредитной квартиры можно несколькими способами. Существуют такие методы продажи ипотечного жилья.

Передав долговые обязательства другому лицу

При таком способе продажи реализуется не само жилье, а ипотека на него. Договор по кредиту переоформляется на другое лицо – потенциального покупателя квартиры, который берет на себя долговые обязательства займа, и обязуется погасить задолженность продавца в полной мере. Последний аннулирует свое право на владение жильем, и передает его покупателю.

Нюанс состоит в том, что лицо, приобретающее ипотечное жилье, вероятней всего получит переоформленный кредит на других условиях. Банк может предоставить заем на других условиях: с повышенными процентами, с более высоким залогом. А продавец, согласно сделке, получает некую разницу стоимости жилья и остатком ипотечного займа.

Через финансовое учреждение (банк)

Покупателя заемного имущества находит владелец ипотеки, а посредничеством занимается банк. Сумма сделки становится больше, так как за сопровождение сделки финансовое учреждение берет фиксируемый процент.

Как осуществляется процесс продажи квартиры в ипотеке ВТБ:

1. В финансовом учреждении открываются 2 ячейки, — за их аренду банк отдельно берет комиссию. По решении сторон, ее оплачивает или реализатор, или будущий владелец жилья.
2. Банк передает перечень документов в регистрационную палату с целью снять обременение с квартиры.
3. Далее следует оформление договора о купли-продажи нотариусом.
4. Право собственности покупателя и договор о покупке визируется в регистрационной палате.

Первая ячейка – для суммы остаточного долга по займу. Вторая – для разницы цены жилья и остатку по кредиту. Доступ к банковским ячейкам открывается при предоставлении зарегистрированного договора о сделке купли-продажи и свидетельства о праве покупателя на владение собственностью. Если сделка не совершилась, тогда покупатель забирает свои финансы.

Нотариуса выбирает сам банк.

Продать самостоятельно

Этот способ предусматривает продажу жилья без участия банковского учреждения. Лицо, осуществляющее реализацию, находит покупателя и выполняет все операции самостоятельно.

Алгоритм действия самостоятельной реализации:

1. Составляется обращение в банк с целью получить справку о размере задолженности. Она нужна для установления доверительных отношений между покупателем и реализатором.
2. Заключается предварительное соглашение купли-продажи с будущим владельцем квартиры.
3. Нынешний собственник получает от покупателя часть средств в счет оплаты задолженности.
4. Погашается ипотека. Эту операцию может осуществить как сам продавец, так и покупатель.
5. Участники сделки получают от банка документы для избавления недвижимости от обременения и передачи права собственности имуществом.
6. Полученные бумаги отправляются в регистрационную палату.
7. Снимается ограничения на владение имуществом.
8. Закрепление сделки происходит у нотариуса. Там же оформляется соответствующий договор.

Порядок проведения сделки

Стандартная схема продажи обремененной ипотекой ВТБ 24 недвижимости путем погашения долга средствами, полученными от покупателя:

1. Поиск покупателя, согласного на покупку жилплощади, находящейся на момент заключения сделки в ипотеке ВТБ.
2. Получение от банка справки на фирменном бланке о состоянии ссудной задолженности по ипотеке (предъявление такого документа покупателю вызовет у него больше доверия и лояльности).
3. Заключение ДКП между продавцом и покупателем (в нем подробно прописываются условия продажи, снятия обременения, порядок и сроки расчета между сторонами).
4. Перевод покупателем продавцу аванса, величина которого равна остатку долга по ипотечному кредиту в ВТБ 24.
5. Заемщик (продавец) погашает задолженность перед банком.
6. Стороны выбирают удобный для всех день для снятия обременения с недвижимого имущества. Жилье можно продать.
7. Покупатель вносит оставшуюся часть денег.
8. Недвижимость переоформляется на нового владельца.

Данная схема работает и с привлечением ипотеки. Когда снято обременение по квартире купленной по ипотеке ВТБ, покупатель может приобрести её и за счет заемных средств. Деньги, что были потрачены на гашение задолженности продавца перед ВТБ будут учтены как первый взнос по ипотеке покупателя. Для этого нужно обязательно предоставить в банк расписку.

Как продать квартиру в ипотеке – можно ли, Сбербанк, менее 3 лет, ВТБ 24, по военной, с материнским капиталом

Продать недвижимость под залогом можно, но необходимо понимать, что это достаточно сложная процедура.

Продать квартиру только по собственному желанию не получится, необходимо:

• придерживаться установленных правил;
• получить согласие банка.

Если обратиться к законодательству, а именно к статье 33 и статье 29 Федерального закона об ипотечном кредитовании в редакции от 2013 года, то там сказано, что права плательщика заключаются в:

• эксплуатации квартиры под залогом;
• содержании ее в пригодном для использования виде.

При этом порча, утрата или передача для продажи третьим лицам не может быть признана законной сделкой.

Однако на практике квартира в залоге может быть продана с согласия банковской компании, но для этого необходимо выполнение определенных условий.

Выделяют несколько причин, по которым заемщик задумывается над вопросом, как продать квартиру в ипотеке:

• снижение его дохода и невозможность оплачивать недвижимость по кредиту;
• желание заработать на ипотеке;
• если лицо хочет приобрести более комфортное и просторное жилье.

Способы

В случае необходимости продажи ипотечной квартиры, плательщик может выбрать наиболее удобный для себя способ.

Самостоятельно

При самостоятельной продаже заемщик сам ищет потенциального покупателя. Не стоит скрывать от него то, что квартира еще находится под залогом у банка.

Если умалчивать данный факт, можно значительно осложнить процедуру, как для себя, так и для покупателя.

Если в предлагаемой квартире покупателя все устраивает, то он обращается в банк с заявлением о выкупе кредитованной квартиры. После чего банковская организация составляет с ним договор купли-продажи и заверяет его у нотариуса.

Новый владелец квартиры добавляет остаток средств для погашения долга по займу с помощью перевода на реквизиты банка.

Затем проходит процедура снятия обременения с жилого помещения и заключается договор.

Финансовая компания и плательщик по кредиту смогут получить свою сумму от продажи только тогда, когда договор нового собственника пройдет регистрацию в Росреестре.

При сопровождении банка

Если клиент банка не имеет средств или желания заниматься поиском покупателя самостоятельно, то он может доверить эту процедуру банковским работникам.

В таком случае все обязательства переходят к банку, передача квартиры проходит без присутствия заемщика.

Когда сделка пройдет регистрацию в государственном порядке, бывший владелец квартиры по ипотечному договору сможет забрать свой остаток в банковской ячейке, если конечно остаток имеется на данный момент.

Путем покупки кредита

Многие граждане сами не против приобрести квартиру под залогом у банка, так как ипотечная недвижимость:

• предлагается по сниженной стоимости;
• передается с помощью переоформления договора.

Для таких покупателей процедура оформления кредита не сильно отличается от традиционного ипотечного договора.

Если принимается положительное решение, то согласно условиям ипотечного закона ФЗ № 102 проводится оценка приобретаемой квартиры, а также осуществляется страхование недвижимости.

Все обязательства по переоформлению сделки ложатся на плечи банковской организации.

Бывшему плательщику необходимо лишь подписать новое соглашение о переуступке права по долговому обязательству.

Оформление нового договора длится около 20 дней.

Как продать квартиру в ипотеке?

Тем, кто собирается продать жилое помещение под залогом банка, необходимо ознакомиться с требованиями различных банков, а также учитывать условия действующих государственных программ.

Сбербанк

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке Сбербанка? Безусловно, да, так как это выгодно и самому банку.

Менее 3 лет

Продажа квартиры, которая находится в собственности менее 3 лет, возможна, однако велика вероятность того, что потребуется заплатить налог с продажи.

Уточнять данную информацию следует в конкретном банке.

ВТБ 24

Плательщики кредита по ипотечному договору в ВТБ 24 также могут продать свою недвижимость под залогом.

Если клиент не имеет возможности оплачивать займ в установленный срок, ему необходимо:

• предупредить банк;
• попросить о продаже недвижимости.

Если компания не предоставляет никакого ответа или отказывает в возможной сделке, то вопрос решается в судебном порядке.

По военной

При оформлении договора по программе военной ипотеки вместе с займовым документом составляется и договор жилищного целевого займа.

Ценная бумага согласуется и передается в фонд военной программы «Росвоенипотека».

Поэтому при продаже квартиры под залогом банка необходимо получить согласие не только у финансовой компании, но и получить одобрение и выяснить все обстоятельства в данном фонде.

С материнским капиталом

Если у плательщика по кредиту или в его семье имеется материнский капитал, которого еще не было на момент составления ипотечного договора, то он имеет право погасить часть задолженности с помощью сертификата.

Таким образом можно отменить вопрос продажи квартиры.

Снятие обременения

Согласно закону о регистрации права на недвижимость в государственном порядке и проведении с ним сделок, определяются запреты и ограничения для собственника по определенному объекту недвижимости.

В случае ипотечного кредитования лицо не имеет право передавать квартиру под залогом третьим лицам (статья 6 ФЗ № 102).

Однако если получено одобрение банка и проведены все необходимые процедуры по продаже квартиры, то с плательщика снимается обременение в отношении залогового помещения, а также снимаются все обязательства по квартире.

Кто платит налог?

Если продается собственность, которая находится у плательщика по кредиту более трех лет, то оплачивается налог с продажи. Обязательства по оплате возлагаются на заемщика.

Необходимые документы

Для проведения процедуры продажи ипотечной недвижимости потребуется оформить следующий список документов:

1. Документальное подтверждение платежеспособности.
2. Договор купли-продажи с новым покупателем.
3. Подтверждение отсутствия задолженности по кредиту, а также закладная по займу.
4. Платежка на зачисление покупателем средств на недвижимость, которыми необходимо погасить остаток по кредиту.
5. Подтверждение снятия обременения.

На видео о способах продажи

Источник:

Документы для продажи

Чтобы осуществить покупку продаваемой в ипотеку квартиры, нужно иметь на руках множество документов. Среди них:

• выписка о снятии обременения;
• кредитный договор с банком ВТБ;
• свидетельство регистрации кредитного договора.

Эти документы необходимы для снятия обременения по ипотеке. Также обязательными документами являются паспорта двух сторон, заключающих сделку.

Основные трудности

Приняв решение продать недвижимость, находящуюся в залоге у банка, заёмщик должен понимать, что такая сделка сопряжена со многими сложностями. Назовём лишь основные из них:

1. В распоряжении финансовых организаций есть много способов, ограничивающих действия заёмщика. В частности, одним из условий осуществления подобной сделки может быть полное досрочное погашение долга по кредитному соглашению.
2. Бытует мнение, что банки заинтересованы в скорейшем погашении займов. Но ведь чем дольше действует договор ипотеки, тем большую прибыль они получат. Поэтому заёмщик должен максимально обосновать необходимость в досрочном погашении ссуды, желательно документально.
3. Трудности, связанные с поиском покупателя. Желающий приобрести недвижимость, находящуюся под обременением, должен быть готов к внесению аванса, равного остатку задолженности по подписанному продавцом ипотечному кредиту.
4. Немаловажен вопрос, как долго будет продаваться квартира по ипотеке в ВТБ24. Обычно процедура купли-продажи залоговой недвижимости занимает больше времени, чем проведение такой операции с «чистой» квартирой. Поэтому покупатель, зная это, может потребовать уменьшить цену за жилье.
5. Многие кредитные организации практикуют выдачу разрешения на продажу ипотечной квартиры только после внесения 1 процента от объёма займа на проведение, как они сами называют, операции подготовки к совершению крупной сделки.
6. Чисто технический момент: после получения согласия банка на продажу залогового жилья для ускорения этой процедуры необходимо будет выписать из квартиры всех членов семьи.

Трудности при продаже

Продажа квартиры, находящейся в ипотечном кредите ВТБ, не будет простой. Связанно это с тем, что ее владелец не является таковым полностью, поскольку она обременена залогом. Основные проблемы, с которыми может столкнуться продавец следующие:

• Поиск покупателя. На рынке недвижимости квартиры, которые находятся в ипотеке, не пользуются большим спросом. Поэтому на то, чтобы найти покупателя, уйдет много времени. Многих потенциальных покупателей смущает тот факт, что необходимо внести аванс, который равен остаточной сумме займа.
• Незаинтересованность банка. Финансовым организациям, в том числе и ВТБ, абсолютно не выгодно то, что заемщики досрочно погашают ипотеку. Так они теряют большую прибыль в виде процентов. Поэтому заемщику нужно убедительно обосновать целесообразность своих действий.
• Длительность процедуры. Чтобы провести продажу ипотечной недвижимости понадобиться сравнительно больше времени, чем той, которая находится в полной собственности. В связи с этим многие покупатели настаивают на существенной скидке. Чтобы конкурировать на рынке с другой недвижимостью, продавцам действительно приходится идти на уступки и снижать стоимость.
• Погашение 1% от займа. В ряде случаев ВТБ требует от своих клиентов погасить 1% от общей суммы ипотеки, чтобы получить уступку. К слову, это сумма достаточно внушительная. К примеру, если недвижимость стоит 4 миллиона, то отдать банку придется не меньше 40 тысяч.

Варианты продажи

Как продать ипотечную квартиру? Существует несколько способов продать свое жилье, которое находится в ипотеке. Наиболее приемлемый и простой – продажа за наличные. Осуществляется сделка следующим образом:

• Две стороны – покупатель и продавец, подписывают соглашение, которое в обязательном порядке заверяется нотариально.
• Далее покупатель должен внести аванс, который полностью перекрывает долг по кредиту. То есть, получается, что квартира полностью выкуплена у банка и никаких обязательств продавец больше не имеет.
• Следующий этап – подписание договора купли-продажи. Здесь сделка осуществляется в самом обычном режиме.

Как уже писалось выше, мало кто из покупателей готов рассмотреть такой вариант покупки жилья. Поэтому, скорее всего, вы очень долго будете продавать свою квартиру, если не рассмотрите другие варианты.

Если покупатель согласен, то ему можно передать долговые обязательства. Однако и тут есть некоторые нюансы. Переоформление договора производится только в том случае, если желающий купить квартиру имеет стабильный доход (и может подтвердить его документально, что немаловажно), а также у него хорошая кредитная история. Стоит отметить, что далеко не каждый покупатель соответствует данным требованиям.

Осуществить сделку можно через финансовую организацию. Это очень удобно, если вы не хотите заниматься этим самостоятельно или вы вообще находитесь в другом городе. Вам не придется тратить свое время и силы, что для многих окажется очень важным моментом. В таком случае всеми этапами сделки будут заниматься сотрудники банка. Если будет иметься какой-то остаток денежных средств – то есть, разница между погашенной ипотекой и суммой продажи, то деньги поместят в специальную банковскую ячейку. Средства можно будет забрать в любое удобное время.

Риски продавца и покупателя

Реализация ипотечной квартиры с обременением в пользу банка ВТБ 24 характеризуется выгодной ценой для покупателя и чистотой с юридической точки зрения. Однако на практике обе стороны могут столкнуться с вполне реальными рисками. Среди них:

• затягивание сроков регистрации сделки во времени, в результате которого заемщик вполне может найти деньги для погашения остатка задолженности ВТБ 24, а затем с помощью грамотного юриста остановить процесс реализации недвижимости и присвоить аванс покупателя (поэтому лучше проводить подобные сделки с помощью банковских ячеек/сейфов);
• риски в сделке без составления предварительного договора купли-продажи – внесение аванса может стать основанием признания ипотечного договора исполненным, и в результате владелец может отказаться от дальнейшего заключения основного договора о покупке ипотечной квартиры ВТБ 24.

Основные причины реализации

Существуют разные причины, по которым возникает потребность в продаже ипотечной квартиры. Однако главной из них является потеря платежеспособности. Сталкиваясь с такой проблемой, многие клиенты ВТБ 24 начинают существенно экономить, чтобы продолжать выполнять долговые обязательства перед ВТБ 24. Со временем многие приходят к выводу, что хороший способ выйти из затруднительного финансового положения – это продать ипотечную недвижимость. Довольно распространенными причинами также являются следующие:

• Желание улучшить свои жилищные условия. Многие состоятельные люди, например, получившие более высокооплачиваемую должность, интересуются вопросом, как продать квартиру в ипотеке ВТБ 24, чтобы приобрести вместо нее  более комфортную или габаритную. Они могут продать ипотечное жилье и новое купить.
• Личные обстоятельства. Переезд в другой город подразумевает под собой продажу квартиры. Также этот вопрос возникает, если супруги приняли решение развестись, при этом никто из них не нуждается в жилплощади. Нередки случаи, когда продажа необходима с рождением ребенка.
• Желание получить прибыль. Если квартира приобреталась в ипотеку ВТБ, находясь в стадии строительства, то к его окончанию ее стоимость возрастет в несколько раз. Продав такую жилплощадь, можно получить внушительную прибыль.

Как правильно продать ипотечную квартиру ВТБ 24

Причины могут быть разными, а алгоритм действий одинаков. Существуют несколько вариантов:

• продажа за наличные;
• продажа в ипотеку;
• продажа залогового имущества банком.

В любом из случаев нужно согласовывать продажу вместе с ВТБ. При продаже за наличные, необходимо посетить офис банка, в котором оформлена ипотека, при невозможности посетить любой офис банка, для согласования продажи. Банк заинтересован в прозрачности сделки, так как задолженность будет погашена.

Продажа за наличные

При продаже за наличные, после установления договоренности с покупателем, необходимо положить деньги на банковский счет, а затем ими погасить задолженность перед банком, после снять обременение, либо предоставив соответствующие данные, вместе с сотрудником банка, в управление росреестра, либо предоставив справку с банка о том что ипотечный залог снят. После снятия обременения можно будет зарегистрировать заключение договора купли-продажи в регистрационной палате. Покупатель может использовать привлечение потребительского кредита в другом банке без ограничений.

Можно так же уточнить, что при соглашении продавца и покупателя сделка может пройти без участия банка, единственное что будет требоваться оплата аванса, в размере задолженности перед банком, для погашения долга и снятия обременения. Передача прав по закону возможно только после снятия обременения, так как банк – залогодержатель, это лишает возможности передавать право собственности. В данном случае рекомендуется оформление нотариального соглашения между заемщиком и покупателем, для гарантирования сделки. После визита в нотариальную контору можно осуществлять получение и передачу денежных средств. После снятия обременения можно подать документы в росреестр и в МФЦ.

Продажа в ипотеку

При продаже в ипотеку, нужно будет обратиться в офис банка ВТБ. Присутствовать должен продавец – залогодатель, вместе с покупателем , новому заемщику для рассмотрения его кандидатуры требуется собрать обычный пакет документов для ипотеки:

• паспорт;
• справка по форме 2-НДФЛ за последние 6 месяцев.

Обязательным условием является первоначальная доля платежа – от 20%.

Дополнительные документы могут потребоваться в процессе рассмотрения заявки. Далее вместе с сотрудником банка оформить документы на передачу долговых обязательств покупателю квартиры. Если коротко и по сути — оформляется ипотека на покупателя, с продавца естественно все задолженности снимаются, и при стоимости объекта недвижимости больше чем сумма задолженности продавец получает разницу на свой счет, или наличными в банковской ячейке.

Так же покупатель может предоставить соглашение о предоставлении кредита с другого банка, тут процедура будет ближе к рефинансированию (прим. обязательства остаются, но меняется банк, и могут изменяться условия кредитования), с перекредитования новым лицом при заключении договора купли продажи.

Продажа залогового имущества банком

Могут возникнуть сложности на этапе поиска покупателя, по-этому самый простой способ для заемщика — это обращение к помощи банка при поиске покупателя. В таком случае заемщик может потерять часть прибыли от продажи квартиры, но сэкономит время и нервы на поиск покупателя, и оформление документов при продаже. Все этапы сделки проходят практически без участия владельца квартиры. Поиск покупателя и варианта продажи, подготовка документов, снятие с объекта обременения — этим занимается банк и покупатель. Следующий этап – подписание договора купли-продажи тут уже присутствие продавца обязательно. После проведения сделки банк в течение трех рабочих дней направит оставшиеся после погашения займа средства на счёт продавца, или положит в депозитную ячейку.

Как продать квартиру в залоге ВТБ 24 и купить новую большей площади

В ситуации, когда заемщик с действующей ипотекой в ВТБ 24 хочет купить новую, более просторную квартиру, но полной суммы в наличии у него нет, застройщик или риелтор, который продает такую квартиру, может пойти ему навстречу и выкупить его ипотечный долг в счет оплаты части стоимости приобретаемой недвижимости. Схема, как продать ипотечную квартиру, выглядит следующим образом:

1. Стороны (заемщик ВТБ 24 и продавец квартиры большей площади) и подробно обсуждают условия предстоящей сделки, оговаривают максимальные сроки и заключают договор купли-продажи или ДДУ.
2. Риелтор/девелопер выкупает квартиру продавца у банка с целью дальнейшей её реализации самостоятельно.
3. Оформляется новая ипотека на объект застройщика или риелтора большей площади.
4. Происходит регистрация сделки.

В итоге заемщик ВТБ получает квартиру большей площади и новую ипотеку, а застройщик или риелтор получают продажу квартиры и старую квартиру заемщика с дисконтом для последующей перепродажи.

ВАЖНО! Такие сделки встречаются нечасто и актуальны в случае возникновения трудностей при продаже ипотечной квартиры и заинтересованности застройщика или риелтора продать выбранную квартиру. То есть стороны просто идут друг другу навстречу.

Как осуществить сделку?

Всего существует три основных способа:

1. самостоятельный поиск покупателя с наличными;
2. передача долговых обязательств;
3. продажа с активным участием банка.

Разберем каждый по отдельности.

При наличии покупателя с наличными денежными средствами

1. Заемщик оповещает сотрудников ВТБ-24 о намерении продать квартиру. В течение 3-5 рабочих дней банковское руководство принимает решение, выдавать или не выдавать согласие заемщику.
2. Как только согласие было выдано, начинается процесс самостоятельного поиска покупателя.
3. Если таковой был найден, с ним подписывается предварительный договор купли-продажи (допускается также составление договора задатка).Важно! Из-за высоких рисков покупателю рекомендуется внимательно вычитывать данный документ перед подписанием, все финансовые операции совершать под расписку, договор нужно нотариально заверить — все это обезопасит покупателя от возможных мошеннических действий.Копию предварительного договора нужно отдать сотрудникам ВТБ-24 в отделении.
4. Покупатель передает продавцу деньги посредством банковской ячейки. Продавец составляет заявление о досрочном погашении ипотеки.
5. В дату, указанную в заявлении, заемщик несет наличную сумму вместе с чеком об аренде ячейки в банк для полного погашения задолженности.
6. Как только задолженность оказывается погашенной, продавцу нужно взять справку об отсутствии долга и претензий, а также иные документы, необходимые для снятия с квартиры обременения.
7. Продавец самостоятельно, на основе справки об отсутствии задолженности, снимает в Росреестре обременение с квартиры. Сразу после этого между ним и покупателем составляется окончательный договор купли-продажи, права переоформляются в Росреестре на имя покупателя, между сторонами подписывается акт о приеме-передаче.

При передаче долговых обязательств

1. Заемщик направляется в банк с документами, подтверждающими необходимость передачи долговых обязательств. В отделении ВТБ-24 заемщик обязан по закону получить согласие на передачу долга третьим лицам (п. 1,2 ст. 391 ГК РФ).
2. Между банком-кредитором, заемщиком и получателем долга подписывается Соглашение о переводе долга на третье лицо. Получатель долга должен предоставить банку пакет документов, удостоверяющий личность, платежеспособность и благонадежность заемщика — так, как это обычно делают новые заемщики.
3. Если банк удовлетворен личностью покупателя, подписывается договор купли-продажи. Покупатель переводит продавцу деньги в тех суммах, порядках и сроках, которые были указаны в договоре.
4. В Росреестре покупатель и продавец переоформляют права, при этом обременение не снимается, а лишь прикрепляется к другому человеку. Подписывается акт о приеме-передаче.

При активном участии банка

1. Заемщик обращается в банк с пакетом бумаг, подтверждающих наличие уважительных причин для продажи. В большинстве случаев банк выдает ему согласие на продажу.
2. Банковские сотрудники самостоятельно ищут заемщику подходящего покупателя. Как только он был найден, банковские сотрудники помогают делать осмотры ипотечной квартиры, обсуждают с потенциальными покупателями условия сделки, дают предварительно ознакомиться с документами и так далее.
3. Между заемщиком и покупателем подписывается предварительный договор купли-продажи, в котором указано, на сколько выплат делится общая сумма денег, передаваемая покупателем. Там же указывается порядок и сроки переводов.
4. Если в договоре указано, что деньги передаются безналичным способом, ВТБ-24 дает свои реквизиты покупателю; если указана передача денег наличными, он предоставляет банковскую ячейку. Первый транш сразу направляется на погашение задолженности продавца.
5. Банк выдает заемщику справку о погашении задолженности. С этим и другими необходимыми документами продавец и покупатель снимают с квартиры обременение в Росреестре, после чего подписывается основной договор купли-продажи. Его заключение регистрируется в Росреестре.
6. Как только права на недвижимость оказываются переоформлены на покупателя, он совершает второй транш, если он был предусмотрен договором купли-продажи. Вторая часть, как правило, переводится уже продавцу лично, а не банку. Составляется акт о приеме-передаче.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи ипотечной квартиры
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи ипотечной квартиры