Как продать квартиру без посредников

Продажа своей квартиры без участия риэлтора подразумевает самостоятельную организацию всего процесса, начиная со сбора документов и размещения объявления, заканчивая подписанием договора и его регистрацией. Инструкция как продать квартиру по шагам в 2019 году быстро. Как обезопасить себя, какие документы нужны, нужно ли обращаться к риэлторам.

Переговоры и осмотр покупателем

О точной дате и времени показа стороны договариваются заблаговременно. Если жильё хотят посмотреть несколько покупателей, можно устроить просмотр в один день, но учитывая необходимый промежуток времени для переговоров с каждым по отдельности. Все ценные вещи и документы лучше спрятать от посторонних глаз.

Как показывает практика, первичный обзор квартиры длится недолго – покупатель лишь оценивает общее состояние жилья. При этом, вопросов у него может быть довольно много, и подготовиться к ним нужно заранее. Переговоры лучше проводить за чашечкой кофе, давая открытые, честные ответы – это поспособствует удачному завершению процесса.

В процессе разговора станет ясен состав семьи, которая хочет приобрести жилье. Можно осветить лучшие стороны, которые, наверняка покупателя заинтересуют. Например, если есть дети, рассказать о расположенной в двух шагах школе, молодежь порадует близкое размещение развлекательных заведений, парковки, для семей с пожилыми людьми хорошим подспорьем станет наличие в пешей доступности поликлиник, аптек.

Не нужно рассматривать первого, пришедшего на просмотр человека, как потенциального покупателя и идти ему на любые уступки, если нет нужды в быстрой продаже. Возможно, объект заинтересует других лиц, и квартира будет продана с большей выгодой. Если в процессе просмотра и выяснения всех нюансов было достигнуто соглашение о продаже, стороны договариваются о дате заключения предварительного соглашения и оформления задатка.

Как обезопасить себя при продаже квартиру?

Продаем не какую-то безделушку за пару тысяч рублей, которую не страшно потерять даже вместе с деньгами. Продаем квартиру на покупку которой тратится не один год жизни. Поэтому нужно серьезно отнестись к безопасности, как юридической так и личной.

Правила которые нужно соблюдать, полезно знать как продавцу так и покупателю:

1. Хотя бы поверхностно представлять как проходит процесс купли-продажи недвижимости.
2. Если есть какие-то нюансы, сложные моменты, то лучше обратиться к юристам. К примеру, квартира куплена с помощью материнского капитала, несколько собственников, продавалась за короткий период несколько раз и т.п.
3. Если вас торопят заключить сделку, то нужно быть в двойне осторожнее. Лучше упустить возможность, чем потерять деньги/квартиру или все вместе.
4. В договоре должны быть учтены все нюансы, типовой договор – это шаблон, который можно и нужно править, но править со знанием дела.
5. Не экономить на безопасности. Лучше оплатить услуги юриста или банку за аккредитив, чем потом бегать по судам.
6. Личная безопасность также важна. Бегать по городу с сумкой наличных не самый лучший вариант.
7. Не стоит полагаться на юристов, минимальные действия по проверке покупателя/продавца можно сделать самостоятельно. Юристов и риэлторов с которыми планируете работать стоит также проверить, хотя бы по отзывам в интернете.

Мошеннических схем достаточно много, также достаточно много способов лишиться денег и времени на сопутствующих услугах (хотя суммы и будут меньше).

Продажа на контрасте – безобидный вариант обмана.

У вас квартира с плохим ремонтом, долго не можете продать и решаете обратиться к риэлторам. За счет вашей квартиры будут продавать другие, с лучшим ремонтом. Показы конечно будут, но с заведомо известным результатом. Деньги вы заплатите и проконтролировать это никак не сможете. Разумеется в приведенном примере квартиру также будут показывать и тем кто в ней заинтересован.

Продажа с завышением цены.

У покупателя нет денег на первоначальный взнос. Вы ставите цену выше и пишете расписку что получили часть денег. Банк дает недостающую сумму (разумеется там об этом не знают).

Пусть продаете квартиру за 2 млн. рублей, а банк требует первоначальный взнос 15%. Тогда в банк сообщается что квартира стоит 2.4 млн. рублей, а в расписке указывается что вы получили 400 тысяч рублей. Банк выдает продавцу 2 млн. рублей как и предполагалось изначально.

Как составить документ чтобы застраховаться обеим сторонам? Если знаете – пишите в комментариях, я ответа не нашел и поэтому от такого варианта отказался.

Читайте статью какие бывают проблемы при купле-продаже квартиры и на какие моменты обратить внимание чтобы обезопасить себя.

Продажа квартиры: с чего начать

Продажа квартиры – мероприятие, включающее в себя много этапов и действий. Часть из них выполняет посредник, но при личной продаже планировать сделку придется самостоятельно.

Условно продажу можно разделить на два этапа:

• подготовительный:
  • сбор документов;
  • косметический ремонт;
  • освобождение помещения от вещей;
  • реклама;
  • показ квартиры потенциальным покупателям.
• основной:
  • заключение предварительного договора;
  • получение задатка;
  • оформление основного договора, его регистрация;
  • передача квартиры и ключей;
  • получение оставшейся суммы;
  • расчеты с налоговой.

По какой цене продавать квартиру?

Первый шаг – это определиться по какой цене выставить на продажу квартиру.

Цена – это один из ключевых факторов который влияет на скорость продажи квартиры. Чем ниже поставите, тем быстрее продадите.

Важно понимать, чем дольше квартира продается, тем больше вы теряете денег в виде коммунальных платежей, налогов, упущенная прибыль в виде дохода от того же вклада, из-за переплаты по процентам за кредит (если есть).

Пример из личного опыта – квартиру продавал 10 месяцев и потерял много денег:

1. Коммунальные платежи – в среднем 3 500 рублей/месяц = 35 000 рублей потерял.
2. Налог на недвижимость – 4 000 рублей.
3. Упущенная прибыль (грубый расчет) – 2 млн. руб. под 6% годовых = 100 000 рублей.
4. Переплата по процентам (если у вас кредит или ипотека) – в моем случае порядка 250 000 рублей.

Итог: потери составили от 140 000 до 290 000 рублей – это не считая сколько времени и сил было потрачено на общение с людьми которые приходили смотреть квартиру.

Также будет полезно прочитать. Что выгоднее, сначала продать старую квартиру и взять ипотеку или наоборот?

Прежде чем назначать высокую цену, посчитайте в какие потери обойдется простой квартиры хотя бы 6 месяцев.

Способы как оценить стоимость квартиры перед продажей

• Заказать оценку – услуга стоит несколько тысяч рублей. Есть смысл делать, если у вас не типовое жилье.
• Посмотреть самостоятельно по чем продают в вашем районе и доме квартиры, поставить столько же. Важно! Квартиры должны быть похожи по параметрам: состояние, площадь, расположение и т.д.
• Наберите в поиске “домофонд оценка квартиры” – увидите сервис с помощью которого можно посмотреть среднюю цену на квартиру в вашем доме на основе статистики объявлений.

Если в вашем районе квартиры стоят в среднем 2 млн. рублей, то продать дороже можно только при условии что именно ваша квартира чем-то выделяется, имеет какое-то преимущество. Как правило это ее состояние, ремонт и уже потом сторона расположения, этаж.

Пример – плюсы и минусы моей квартиры.

• 1-комнатная квартира на 2-м этаже – удобно для пенсионеров и семей с маленькими детьми
• юго-восточная сторона с видом на пригорок с деревьями
• летом не жарко и вдалеке от дороги, не смотришь в окна соседнего дома как в соседних домах
• удобная планировка – комната и кухня большие, сан. узел раздельный и также большой
• новый кирпичный дом
• НО, огромный минус – частично сделан ремонт в комнатах и полностью нужно все менять в ванной

При всех своих достоинствах, отсутствие ремонта в сан. узле перевешивает плюсы. По деньгам ремонт обойдется в 60 000 – 100 000 рублей + несколько месяцев работы.

По данной ссылке стоимость каждого этапа ремонта квартиры 

Важное уточнение – все эти расчеты нужны именно вам, чтобы понимать по какой цене будет выгодно продать квартиру и какую скидку сможете сделать. Если ваша квартира существенно выигрывает по своим параметра (ремонт, расположение) перед другими вариантами, то ставить цену ниже не стоит.

Изначально размещайте объявление о продаже выше той суммы которую насчитали, по мере того как к вам будут ходить на просмотры люди и станет ясно насколько квартира привлекательна – скорректируете объявление.

ТОП – 5 советов как продать квартиру быстрее

Случаются разные ситуации, когда продать недвижимость нужно как можно быстрее: срочно нужны деньги, незамедлительный отъезд за рубеж и пр. Здесь придут на помощь дельные советы специалистов в этой сфере, а именно:

• квартиру нужно представить в лучшем ракурсе, описав все возможные достоинства;
• объявление о продаже публикуется на множестве сайтов, в соцсетях;
• можно привлечь риэлтеров, имеющих обширную базу данных покупателей;
• некоторое снижение цены на недвижимость (даже незначительное) поспособствует ускорению процесса продажи;
• всю документацию необходимо собрать в максимально короткие сроки.

Наибольшие проблемы, с которыми сталкиваются при продаже – согласие опекунского совета (если совладельцами собственности выступают дети или недееспособные граждане) и разрешение супруга-сособственника для пар, состоящих в разводе. Поэтому, чтобы ускорить продажу, нужно, в первую очередь, уделить внимание этим вопросам.

С чего нужно начинать продажу квартиры и любой другой недвижимости

Немногие знают, что начинать продажу недвижимости необходимо с цели. Именно от этого будут зависеть сроки продажи вашей квартиры, приемлемые формы расчета и размер задатка (при составлении предварительного договора купли-продажи).

Имеется в виду, что вы не обязательно продаете единственную квартиру, возможно, она у вас не одна. И даже риэлторы, которые звонят собственникам с вопросом: «Вы продаете квартиру?», иногда слышат в ответ: «Да, продаю, а какую именно?»

Цели продажи квартиры

Рассмотрим некоторые из возможных целей продажи квартиры:

• переезд в более просторную квартиру (с доплатой);
• съезд на меньшую жилплощадь;
• потребность в наличных деньгах на неотложные нужды (образование детей, лечение, свадьба);
• покупка автомобиля или открытие бизнеса;
• переезд в другой город (в другую страну или в пригород);
• смена квартиры на частный дом;
• вложение денег в более доходный финансовый инструмент (о том, куда вложить деньги, я уже писал в одной и из предыдущих статей).

В зависимости от цели устанавливаются и сроки продажи квартиры.

Но бывают и экстренные случаи.

Предположим, что вы случайно нашли более просторную недвижимость по привлекательной цене, которую давно мечтали купить. И так как цена привлекательная, чтобы не упустить эту возможность, вы внесли за нее задаток.

Теперь в течение месяца вы должны реализовать свою квартиру, чтобы не потерять отданные деньги в виде задатка.

Помните!

Чем быстрее вы хотите продать свою недвижимость, тем ниже цену придется ставить!

Именно поэтому, вы должны четко понимать, с какой целью вы продаете квартиру. От этого будет зависеть цена, по которой вы будете ее выставлять, виды необходимых документов и форма предпродажной подготовки.

Как продать квартиру без посредников

1. Как оценить недвижимость

Правильная оценка позволит продать квартиру быстро и при этом не потерять в деньгах. По словам Дениса Румянцева, средние цены можно узнать на сайте Федеральной службы государственной статистики. Но этот портал не является истиной в последней инстанции, так как стоимость конкретной квартиры складывается из нескольких факторов. На цену влияет:

1. Количество комнат.
2. Площадь квартиры.
3. Планировка: изолированные комнаты ценятся выше, чем смежные.
4. Прилегающая территория, инфраструктура: парковка и детская площадка во дворе или рядом, продуктовые магазины, школы и детсады в шаговой доступности позволят продать квартиру дороже.
5. Этаж, на котором находится квартира: чем выше, тем лучше.
6. Наличие балкона или лоджии.
7. Район: учитываются близость к центру и остановкам общественного транспорта, наличие рядом парков и зон отдыха и так далее.
8. Размер коммунальных платежей.

Чтобы самостоятельно установить цену квартиры, надо найти на рынке максимально похожие объекты. Используйте все доступные источники: сайты с объявлениями, журналы о продаже недвижимости и так далее.

Средняя цена за аналогичную квартиру и будет той, что вы ищете. Её можно немного повысить, если вы готовы ждать сделки продолжительное время, или чуть уменьшить, если продать недвижимость нужно срочно.

На объект, стоимость которого выше рыночной на 15%, приходится до 10% всех возможных покупателей, на 10% — треть. Правильно оценённая недвижимость привлечёт 60% потенциальных клиентов.

2. Какие документы нужны для продажи квартиры

Для заключения сделки о купле-продаже недвижимости продавец должен иметь на руках:

• паспорт;
• свидетельство о праве собственности;
• кадастровый паспорт на квартиру из БТИ;
• выписку из Единого государственного реестра недвижимости (брать нужно в территориальном отделении Росреестра, или на сайте ведомства, или в МФЦ);
• выписку из домовой книги о числе зарегистрированных в квартире лиц (отправляйтесь в УК, ТСЖ, ЖСК или МФЦ);
• справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам (ТСЖ, ЖСК, УК, ЖЭК или Единый информационно-расчётный центр);
• справку о законности перепланировки, если она была проведена (БТИ);
• нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости, если она была куплена в браке;
• разрешение органов опеки на продажу квартиры, если её собственником является несовершеннолетний.

3. Как рекламировать квартиру

Чтобы привлечь потенциальных покупателей, нужно грамотно составить и разместить объявление о продаже квартиры.

Сделайте качественные фотографии

Недостаточно походя сфотографировать квартиру на телефон. Подготовьте свою жилплощадь к съёмке. Уберите из кадра всё лишнее, ветхое, слишком бытовое, неприятное глазу. Вытрите пыль, отмойте сантехнику, аккуратно поставьте обувь у порога, разберите тюбики и баночки на открытых полках. Добавьте элементы уюта: букет цветов на кухонный стол, декоративные подушки на диван.

10 способов преобразить квартиру, не покупая новых вещей

Съёмку лучше провести в солнечный день.

Напишите привлекающий внимание текст

Составьте подробное объявление с указанием всех достоинств квартиры. Первая часть текста должна содержать технические характеристики: этажность дома, количество комнат, наличие лоджии и так далее.

Подумайте о преимуществах квартиры, которые не имеют значения для вас, но могут быть интересны покупателю. Например, бездетным не важно наличие рядом детских садов и школ, но близость к учреждениям образования — преимущество для большой семьи.

Разместите объявление

Подберите площадки для рекламы своей квартиры. Среди универсальных сайтов для продажи недвижимости в России — Avito, Domofond, «Яндекс.Недвижимость». В вашем городе могут существовать локальные площадки для размещения объявлений.

4. Как показывать квартиру и вести переговоры с покупателем

Подготовьтесь к встрече

Перед демонстрацией объекта недвижимости потенциальным покупателям нужно привести в порядок не только квартиру, но и подъезд. Вкрутите яркие лампочки на лестничной клетке, помойте или хотя бы подметите её.

Дома подклейте отошедшие от стены обои, вымойте окна, прочистите сливы, чтобы не было неприятного запаха, приберитесь. Можно перед встречей с покупателем испечь пирог: есть его не обязательно, но запах свежей выпечки создаст приятное ощущение у посетителя.

Ваша задача — создать вау-эффект при любом контакте потенциального покупателя с вами и вашим объектом.

Правильно разговаривайте с покупателями

Вы хорошо знаете не только достоинства, но и недостатки квартиры. Посмотрите на неё глазами покупателя и подумайте, какие вопросы он может задать, что вызовет его недовольство. Составьте список аргументов, которые склонят пришедшего на вашу сторону.

Потенциальный покупатель, скорее всего, будет торговаться. Особенно если на встречу пришёл перекупщик, который заинтересован в том, чтобы максимально сбить цену. Определитесь заранее, до какой стоимости вы готовы опуститься. Покупатель может приводить различные (в том числе и несуществующие) аргументы, почему вы должны продать квартиру дешевле. Не поддавайтесь психологическому давлению, смотрите на ситуацию трезво, отстаивайте свою цену.

5. Как заключать договоры задатка и купли-продажи

Договор задатка

Это документ, который подтверждает серьёзность намерений обеих сторон. Покупатель заявляет о желании купить объект недвижимости и передаёт продавцу определённую сумму (обычно 2–5% от итоговой стоимости квартиры). Владелец квартиры, в свою очередь, обязуется продать её именно этому клиенту по оговорённой цене.

Договор предусматривает санкции в случае отказа от сделки для обоих участников. Если покупатель передумает, продавец оставляет деньги себе. Если владелец недвижимости не захочет продавать квартиру, он возмещает задаток в двойном размере.

Договор купли-продажи

Перед сделкой продавец должен подготовить пакет документов на недвижимость и выписать всех зарегистрированных в квартире жильцов.

Договор купли-продажи обычно оформляется у нотариуса. Подписывается он после того, как вы получите деньги за квартиру и напишете расписку, что покупатель рассчитался с вами.

После подписания договора нужно сдать документы на регистрацию перехода права собственности на недвижимость в территориальный орган Росреестра. Госпошлина за фиксацию сделки составит 2 000 рублей.

6. Как передавать деньги

Через банковские ячейки

Покупатель арендует сейф в депозитарии банка и заключает с учреждением договор, в котором прописываются условия доступа к ячейке бывшего владельца квартиры. Например, наличие договора купли-продажи.

Продавец, в свою очередь, арендует сейф, куда кладёт расписку о получении денег. Покупатель сможет забрать её после заключения сделки на условиях, прописанных в договоре аренды ячейки. Например, опять же при наличии договора купли-продажи.

Через депозит нотариуса

Нотариус может провести сделку через свой счёт: забрать деньги у покупателя и передать их продавцу. Но в услугу, скорее всего, будет включена комиссия банка, размер которой зависит исключительно от аппетитов учреждения.

Передача наличными

Можно без фокусов обменять деньги на расписку об их получении. В этом случае стоит пересчитать их, рассмотрев каждую купюру на предмет подлинности. Сделку лучше проводить под камерами или при свидетелях (например, в кабинете нотариуса).

7. Как передать квартиру новому владельцу

В день сдачи документов в Росреестр продавец передаёт покупателю ключи от квартиры. Стороны подписывают акт приёма-передачи объекта недвижимости, который подтверждает, что покупатель оставил квартиру в надлежащем виде.

Заниматься продажей самостоятельно или привлекать специалистов (риелторов)

Ответить однозначно на поставленный вопрос очень сложно, но мы постараемся. Если имущество вам нужно продать срочно, тогда лучше обратиться в агентство недвижимости. В случае если у вас несколько квартир, и вы просто решили продать одну из них, тогда можно попытаться заняться продажей самостоятельно. В случае неудач, вы всегда сможете обратиться к риелторам.

Каждый из вариантов имеет свои положительные и отрицательные стороны.

Для того чтобы вам было легче определиться какой выбрать, приводим их сравнительную характеристику:

Если вы все-таки решили обратиться к риелторам в агентство недвижимости, тогда нужно помнить, что выбирать подобную организацию нужно очень тщательно.

Отдавайте предпочтение проверенным риелторам с хорошей репутацией. Не стоит обращаться в несколько агентств. Так вы не ускорите продажу, а только отпугнете потенциальных клиентов. Все из-за того, что все агентства размещают объявления в одних и тех же газетах или интернет-ресурсах, а покупатели когда видят одно и то же предложение от большого количества посредников, обходят их стороной.

Подготовка полного пакета документов на квартиру

Самостоятельное оформление продажи квартиры пошагово следующим этапом предполагает подготовку документального подтверждения прав продавца на совершение сделки. Прежде всего, это касается бумаг, удостоверяющих право владения и распоряжения имуществом. К таковым относятся: договор о приобретении путем купли-продажи, дарения, приватизации, решение суда о передаче жилья в собственность, а также свидетельство о регистрации права на жилое помещение.

Также понадобится технический план, выданный не позднее пяти лет. Если со времени его выдачи проводилась перепланировка квартиры либо документ устарел, делается новый в БТИ. Когда недвижимость присуждалась в дар или по наследству, необходимо подтверждение налоговой службы отсутствия задолженностей. Покупатель вправе потребовать выписку из реестра прав, свидетельствующую, что объект не пребывает в залоге или под арестом. Этот документ не обязателен, предоставляется по требованию.

Как правильно оценить квартиру и что влияет на ее стоимость

Стоимость вашей квартиры может варьироваться в пределах 10-15%, а в денежном выражении эта сумма может составлять сотни тысяч рублей! Если вы не хотите продешевить и при этом потерять 300 — 500 тысяч рублей, вам необходимо правильно оценить вашу недвижимость, а для этого нужно знать, что именно влияет на цену квартиры.

Что влияет на стоимость квартиры?

Ниже рассмотрим главные критерии формирования итоговой цены на продажу квартиры:

1) Количество комнат

Это один из самых главных критериев, от которого отталкивается продавец. По этому параметру также и покупатели квартиры оценивают будущее приобретение. Чем больше комнат, тем как правило, дороже квартира.

Здесь стоит отметить, что есть прямая зависимость между стоимостью квадратного метра и количеством комнат в квартире.

Обычно в пересчете на один квадратный метр самыми дорогими оказываются «однушки», а самыми доступными по цене 4-комнатные квартиры.

Это связано с тем, что однокомнатные квартиры на рынке пользуются наибольшим спросом в силу меньшей цены.

2) Метраж (квадратура)

Еще один важный параметр, на который сразу обратят внимание ваши покупатели. Чем больше метраж квартиры, тем дороже недвижимость.

3) Планировка

При одинаковом количестве комнат и метраже, более удачная планировка может увеличить стоимость вашей квартиры на 10% и более.

Например, изолированные комнаты ценятся выше, чем смежные. Смежными называются комнаты, которые имеют один вход на двоих, то есть в одну комнату можно пройти только через другую. Как вы понимаете, это не очень удобно.

Планировки квартир бывают разными по типу. Например, если вы стоите в коридоре двухкомнатной квартиры и комнаты в ней расположены по разные стороны от вас, то такая планировка называется «бабочка» или «распашонка». Она как раз и относится к изолированному типу комнат.

Еще приведу пример с однокомнатной квартирой, где при входе в коридор вы прямо перед собой видите проход одновременно и в комнату, и в кухню. Следовательно, вы можете наблюдать, что там делается. Это менее удачная планировка по сравнению с «распашонкой» — таким типом однокомнатной квартиры, где кухня и комната находятся по разные стороны от коридора.

4) Размер кухни

Размер кухни особенно важный параметр для женщин и покупателей с детьми. Ведь если у вас большая семья, то очень важно, чтобы члены семьи могли все вместе собираться на кухне за обеденным столом.

Кухни, размер которых составляет менее 7  кв. метров считаются на сегодня морально устаревшими и существенно понижают спрос на такое жилье.

Нормальной считается кухня от 10 кв. метров и более.

5) Этаж и этажность дома

Как правило, первый и последний этажи снижают стоимость квартиры на 10%, а также делают ее продажу более затруднительной, так как большинство покупателей предпочитает «средние этажи».

Часто сам наблюдал, что высокие этажи у некоторых застройщиков стоят дешевле, например, в здании из 15-17 этажей последние 2 этажа продаются со скидкой. И это немного странно, ведь во всем мире более высокие этажи пропорционально дорожают. Считается что на высоте интереснее вид, не так шумно и более экологично (нет выхлопных газов от транспорта и пыли, которая поднимается с земли).

6) Тип здания и год его постройки

Каменные и малоэтажные дома без лифта, построенные в 40-х, 50-х, 60-х годах уверенно теряют свою стоимость. Особенно если в них не проводился капитальный ремонт, в таких зданиях часто метраж и планировка оставляет желать лучшего.

Также кирпичные дома ценятся выше, чем панельные.

7) Прилегающая территория

Закрытая территория, ухоженный двор, наличие детской площадки, спортивных сооружений, удобная парковка во дворе — все это существенно ускорит продажу вашей квартиры. Ведь всем хочется жить по-человечески: гулять с детьми, заниматься спортом и чувствовать себя в безопасности.

8) Наличие балкона или лоджии

Очень редко на первом этаже можно встретить балкон или лоджию. На остальных этажах они как правило присутствуют.

Если балкон застекляется по желанию, являясь внешним выступом здания, то лоджия застекляется по определению, являясь внутренней «нишей» в доме.

Тип остекления также важен. Если это старые и давно сгнившие доски с еле держащимися в них стеклами, то такое остекление никак не скажется на стоимости недвижимости.

Напротив, если остекление сделано недавно, добротно, рамы изготовлены из качественно пластика или нового дерева, то такой балкон (лоджия) вполне способны добавить 5% к общей стоимости квартиры.

9) Состояние объекта (ремонт)

Конечно же с ремонтом, особенно свежим, квартиры продаются намного быстрее. Здесь стоит отметить, что хороший ремонт способен прибавить к стоимости квартиры 10% и более, если он сделан в новом доме или по крайне мере, в таком доме, который имеет статус современного в данном населенном пункте.

Обычно современными считаются дома, которые построены не более 15-20 лет назад. То есть, если вы сделали ремонт в квартире за 500 000 рублей, которая расположена в хорошем новом доме, то на него вполне можно «накинуть» еще 100 — 200 тысяч рублей. Эта квартира будет высоко цениться и продастся дороже.

В «убитых» домах и в квартирах с морально устаревшей планировкой ремонт способен только ускорить продажу, но никак не увеличить стоимость объекта. То есть в лучшем случае, вы вернете деньги, вложенные в отделку недвижимости.

Представьте, что вы продаете автомобиль. Это старые и ржавые жигули, но вы поставили в это авто спортивный руль, дорогие диски и модную панель.

Предположим, что на этот тюнинг у вас ушло 100 000 рублей. Как вы понимаете, ваш потенциальный покупатель скажет, что он купит эту машину максимум за 70 000 рублей со всеми вашими наворотами, мол ему нужно на ней на дачу ездить и картошку возить, а все ваши примочки для него не важны.

Другое дело, если вы продаете новый Мерседес или Порш Каен за несколько миллионов рублей с такими же наворотами! Наверняка ценители этих автомобилей без проблем переплатят за них «пару сотен», так как их «игрушка» будет намного круче своих аналогов.

10) Тип отопления

Различают центральное и индивидуальное отопление. Обычно людям больше нравится индивидуальное, ведь так можно поддерживать нужную температуру в помещении и не переплачивать лишнего.

Это очень удобно, если вы находитесь в отъезде или на дворе стоит теплая погода. А если вдобавок у вас еще и теплые полы есть в квартире, то это еще один большой плюс.

11) Размер коммунальных платежей

Этот параметр также играет важную роль при продаже вашей квартиры. Ведь при одинаковой квадратуре помещения и количестве комнат, размер коммунальных платежей может отличаться в 2-3 раза!

Это я вам говорю на собственном опыте. В старой квартире «хрущевке», где я жил раньше, платил от 4 до 5 тысяч рублей. Когда переехал в новую с такой же площадью и индивидуальным отоплением, то начал платить от 1 800 до 2 500 рублей в месяц!

Вроде разница небольшая, но если сложить эти деньги за год, то получится сумма, на которую летом можно неплохо отдохнуть недельку или приобрести новую бытовую технику.

12) Тип санузла (смежный/раздельный)

Для проживания нескольких человек в квартире или встречи гостей раздельный санузел будет более предпочтителен, именно поэтому квартиры с раздельным санузлом ценятся выше.

13) Район расположения

Железное правило — квартиры в центре при всех прочих равных характеристиках будут стоить дороже. На окраинах города или в неблагополучных (криминальных) районах стоимость недвижимости снижается.

Если дом, в котором расположена ваша недвижимость, стоит рядом с шумной дорогой или «вредным» предприятием, то он будет стоить дешевле.

14) Инфраструктура

Остановки, магазины, детские сады, поликлиники и другие подобные объекты инфраструктуры, расположенные рядом, также положительно повлияют на цену.

15) Застройщик

Если ваша квартира довольно новая и компания-застройщик пользуется хорошей репутацией, это также будет плюсом.

Известность застройщика на рынке и высокий спрос на его жилье могут существенно ускорить продажу вашей квартиры по выгодной для вас цене.

16) Готовность объекта к эксплуатации

Этот пункт относится к первичному жилью. Если вы купили квартиру на этапе котлована, то по мере готовности дома ее цена будет увеличиваться.

Как оценить квартиру?

После того, как вы объективно оценили преимущества и недостатки своей квартиры, пора перейти к ее денежной оценке.

Лучше всего при этом работает сравнительный метод ценообразования.

Таким образом, проанализировав аналоги, вы поймете и то, какую цену стоит устанавливать на вашу недвижимость.

Важные нюансы продажи квартир в новостройках

Здесь я хочу поделиться с вами важными фактами в цифрах, они относятся к покупке и дальнейшей продаже квартир в строящихся домах.

Предположим, что у вас есть квартира, которую вы купили от застройщика или от подрядчика, но суть в том, что дом еще не сдан.

Тогда при сдаче дома, когда вы получаете ключи, квартира сразу прибавляет в стоимости в среднем на 10%, но она по-прежнему числиться как «не ваша», то есть у вас еще нет на нее полноценного правоустанавливающего документа.

Если вы приобрели квартиру как дольщик, то в данный момент у вас на руках находится либо договор долевого участия, либо договор переуступки права требования недвижимости от застройщика.

После получения права собственности на квартиру (свидетельства), ее стоимость вырастает еще примерно на 10%.

Это нужно знать

«Прописаться» вы можете только на основании документа, подтверждающего ваше право на эту недвижимость как собственника.

Вы можете получать до 40% годовых, покупая квартиру в строящемся доме. Когда дом построился и у вас на руках имеются ключи и право собственности, продать эту квартиру можно гораздо дороже.

В следующей статье, посвященной тому, «как купить квартиру», я расскажу об этой схеме подробнее.