Как проверить законность перепланировки квартиры

Перед отчуждением жилого помещения хозяин старается придать ему более роскошный вид. В данной статье мы поговорим о покупка квартиры с перепланировкой. Вы узнаете о том, каковы основные риски, нужно ли узаконить реконструкцию перед продажей и какие документы необходимы для этого. Кроме того, Вы ознакомитесь с порядком приобретения такой недвижимости в ипотеку и пошаговой инструкцией для осуществления сделки в целом. Из статьи вы узнаете: как можно проверить была ли изменена конструкция жилого помещения и как узнать узаконена ли перепланировка квартиры, а также что ждет тех, кто не подтвердил переделку в уполномоченных инстанциях?

Как проверить её законность?

Такую проверку можно осуществить тремя способами:

• спросить у продавца квартиры (или у соседа);
• обратиться в Жилищную инспекцию;
• узнать информацию в Управляющей компании.

Рассмотрим более подробно каждый способ.

Спросить лично у соседа/продавца

Такой вариант имеет свои положительные стороны – это получение информации сразу же. Но не каждый сосед предоставит вам такое разрешение для ознакомления, даже если оно есть у него. Продавец, в свою очередь, наоборот будет заинтересован в том, чтобы данный документ был предоставлен потенциальному покупателю.

Если документов, подтверждающих законность переустройства жилья у продавца нет, то он будет пытаться всячески обходить данный вопрос, приводя различные доводы (например, что переделка в квартире – это дизайнерский ход, который не требует согласования и узаконивания).

Обратиться в Управляющую компанию

Если сосед начал проводить ремонтно-строительные работы, то можно обратиться в Управляющую компанию или ЖКХ, которые должны быть осведомлены о работах, которые проводятся по конкретному адресу.

Узнать информацию в Жилищной инспекции

Этот вариант самый надежный, так как именно Управляющая компания выдает разрешение на проведение ремонтно-строительных работ.

Поэтому, если ваш сосед не желает идти с вами на контакт, отказываясь показывать разрешение на проведение перепланировки, нужно обратиться в Жилинспекцию по месту жительства и написать заявление с просьбой представить вам информацию о предоставлении/непредоставлении разрешающих документов для переустройства жилья по определенному адресу (указать адрес соседа).

Если вы не хотите бумажной волокиты с оформлением заявления, то можно записаться на прием к управляющему Жилищной инспекции, где при личной беседе вы сможете проверить и узнать, как информацию о том была ли перепланировка узаконена, так и остальную интересующую информацию по вопросу переделки жилья соседом.

Важно! Отдел бюро технической инвентаризации имеет всю необходимую информацию о перепланировках (предстоящих, выполняемых и выполненных), но такую информацию они вам не предоставят, только собственнику жилья.

Пошаговая инструкция при заключении сделки

Рассмотрим перечень действий, необходимых для законного совершения сделки.

Выбор способа отчуждения

Продавать квартиру с узаконенной перепланировкой можно двумя способами:

1. самостоятельно;
2. через риэлторов.

Обратите внимание! Обращение в риэлтерскую контору избавляет собственника от множества проблем и забот, но существенно уменьшает прибыль от продажи – специалисты возьмут за свои услуги 2-5% от стоимости квартиры.

Самостоятельное оформление дешевле, но потребует времени и внимательности к документам.

Порядок действий при самостоятельном оформлении

Продавая квартиру с узаконенной перепланировкой, нужно придерживаться следующего плана действий:

1. Выбор площадки для продажи (интернет, газета бесплатных объявлений и т.п.).
2. Определение потенциального покупателя с обсуждением всех деталей сделки.
3. Сбор документов.
4. Составление договора купли-продажи квартиры, обсуждение его пунктов.
5. Подписание договора.
6. Выплата предоплаты, если она предусмотрена договором.
7. Регистрация смены права собственности в Росреестре.
8. Окончательный расчет – передача ключей и денег.

Заключение договора

Какого-либо стандартной формы договора не существует, но он должен в обязательном порядке содержать следующие данные:

• Дата составления договора.
• Паспортные данные продавца и покупателя.
• Описание продаваемой квартиры – адрес, площадь, число комнат, кадастровый номер (если он есть). Чем точнее выполнено описание, тем меньше шансов для совершения мошеннических действий.
• Подробное описание всех действий сторон. Для продавца – когда освободить квартиру, когда ее передать и т.п., для покупателя – процедура оплаты сделки.
• Последствия неисполнения договора для каждой стороны.
• Подписи участников сделки.

ВНИМАНИЕ! Договор составляется в 3-х экземплярах. Один экземпляр останется в Росреестре, один будет у продавца, и один – у покупателя.

Видео с рекомендациями о том, на что стоит обратить внимание при составлении и подписании договора купли-продажи:

Предоплата

Практика показывает, что подавляющее большинство договоров купли-продажи недвижимости подразумевают получение продавцом предоплаты. Пишется расписка о получении задатка. При этом можно предусмотреть следующий порядок при отказе от сделки:

1. При отказе покупателя от покупки предоплата остается у продавца.
2. При отказе продавца от продажи предоплата возвращается покупателю в двойном размере.

Регистрация права собственности

Регистрация смены права собственности происходит в органах Росреестра. Сейчас бумажное свидетельство о праве собственности не оформляется, а лишь выдается выписка из реестра, которая и является официальным документом.

ВНИМАНИЕ! При оформлении права собственности потребуется уплата госпошлины в размере 2000 рублей с каждого лица, становящегося собственником квартиры.

Передача недвижимости

Перед фактической передачей квартиры должен быть подписан акт приема-передачи. В нем необходимо указать следующую информацию:

• Название договора, к которому составлен акт, дата подписания.
• Паспортные данные продавца и покупателя.
• Описание состояния передаваемой квартиры, ее стоимость.
• Упоминание, что покупатель принимает квартиру в описанном состоянии.
• Подписи сторон.

Видео о необходимости подписания акта приема-передачи квартиры при совершении сделки:

Взаиморасчеты

Окончательный расчет можно провести двумя способами:

1. Безналичный расчет. Проводится путем перевода денежных средств на карту или счет продавца. Подтверждающим документом проведения операции является квитанция или платежное поручение.
2. Наличный расчет. Проводится путем простой передачи денежных средств из рук в руки. Желательно проводить его при свидетелях и с составлением расписки.

Обратите внимание! Если договором предусмотрена немедленная передача имущества, то после передачи денег продавец отдает покупателю ключи от квартиры. Если же продавец по условиям договора освобождает помещение через некоторое время, необходимое для его переселения, то ключи можно передавать после этого.

На этом процедура купли-продажи завершена.

Как проверить законность реконструкции?

Некоторые перепланировки видны невооруженным глазом. В домах-«хрущевках» никогда не делались квартиры с открытыми кухнями, в них не бывает квартир-студий без несущих стен и т.п. Если возникают сомнения в планировке, можно попробовать осмотреть квартиры выше или ниже этажом. Их планировка должна быть идентичной.

Существующая планировка должна полностью соответствовать техническому паспорту квартиры. Все законно внесенные изменения должны быть отражены в нем черными линиями. Если на плане квартиры есть линии красного цвета, то это означает, что данные изменения не согласованы.

Видео о том, как проверить законность перепланировки и чем опасна покупка квартиры с незаконной перепланировкой:

Когда может быть полезной информация?

Любая перепланировка – это кардинальные изменения жилплощади, требующие согласования и узаконивания, с внесением соответствующих поправок в кадастровые документы в соответствие со статьей 25 Жилищного кодекса РФ.

1. Ремонт соседей. Если ваши соседи затеяли ремонтно-строительные работы, то будет нелишним узнать, имеется ли разрешение на перепланировку или нет. Так как в случае проведения самопроизвольных работ могут быть серьезно повреждены или вообще демонтированы несущие перегородки и конструкции, что повлечет за собой негативные последствия (от трещин в стенах и балках, до частичного или полного обрушения здания).
2. Покупка квартиры. В случае приобретения квартиры, в которой выполнена, но не узаконена перепланировка, это может стать причиной дополнительных финансовых и временных затрат со стороны покупателя, так как перепланировку нужно будет узаконить (если она выполнена в соответствии со всеми требованиями и нормами) или вернуть помещение в исходный вид (если были допущены грубые нарушения).

Поэтому в обоих вышеописанных случаях необходимо знать: имеется (имелось) или нет разрешение уполномоченных органов на проведение подобных ремонтно-строительных работ.

Как и где узнать была ли выполнена переделка и соответствует ли она нормам?

Чтобы понять: есть ли в квартире перепланировка или нет (это информация будет актуальна при приобретении недвижимости), нужно сравнить жилплощадь с техническим паспортом на квартиру. Если все совпадает, то перепланировка в данной квартире не проводилась.

Проверить это легко, необходимо попросту снять замеры всех помещений жилья, после чего сравнить полученные результаты с теми, что указаны в техническом паспорте. При замерах стоит учитывать погрешность, которая должна варьироваться от -3 до +3 сантиметров. Также стоит обратить внимание на наличие/отсутствие межкомнатных перегородок, стен, расположение системы отопления и газовой плиты. Все параметры совпадают – значит, перепланировка не проводилась.

При несовпадении любого элемента или детали с техническим планом на недвижимость, можно считать это перепланировкой, причем сделанной самопроизвольно (незаконно). В данном случае придется ее согласовывать и узаконивать, но прежде необходимо выяснить, что именно было изменено.

Если ремонтно-строительные работы проводились по всем нормам и требованиям безопасности, то такое переустройство жилья можно будет узаконить в уполномоченных на это инстанциях. Если при переустройстве были допущены нарушения (затронуты/демонтированы несущие конструкции и элементы), то такую перепланировку согласовать нельзя по закону, придется возвращать жилье в исходный вид, а также уплатить штраф тем, кто будет проверять изменения жилплощади.

Справка! Ответить на вопрос: возможно или нет узаконить уже выполненную перепланировку могут только специалисты, компетентные в данных вопросах.

Чтобы узнать, соответствует выполненная перепланировка законодательству, необходимо обратиться в одну из проектных организаций, предъявив при этом техпаспорт на квартиру, план квартиры с выполненным переустройством (можно начертить от руки), а также фото и видео материалы тех конструкций, которые подверглись переделке. Также можно обратиться в Жилищную инспекцию, предварительно записавшись на прием к начальнику.

Таким образом вы сможете получить исчерпывающую информацию о законности/незаконности выполненной переделки жилья.

Имеются ли отметки в техпаспорте, если она была проведена?

В некоторых случаях, в техническом паспорте на квартиру уже имеются отметки о выполненной перепланировке, а также стоит штамп «Разрешение на выполненное переустройство в БТИ не предъявлено» (на поэтажном плате помещения). Именно этот штамп указывает, что выполненные работы по переустройству незаконны и не согласованы.

На экспликации к поэтажному плату также будет указано «Квартира переоборудована без разрешения», а также какие именно комнаты подверглись переустройству. В данном случае все предельно ясно – перепланировка произведена, но без разрешения.

Еще один вариант – это произведенная и узаконенная перепланировка. В этом случае на экспликации к поэтажному плану (третий лист техпаспорта) указывается акт о завершенном переустройстве помещения с соответствующим номером, который присваивается приемной комиссией, составляющей и подписывающей документ. Это свидетельствует о том, что перепланировка была проведена по всем правилам и узаконена в установленном порядке.

Обратите внимание! Если переделка жилья была произведена до 2005 года, то на листе экспликации к поэтажному плану вместо акта о приемы выполненных работ будет указан документ разрешающий данное переустройство и выданный уполномоченным на тот момент органом государственной власти (комиссия МВК, управление или префектура).

Нужно ли узаконить перепланировку квартиры при продаже?

Любая проводимая перепланировка должна быть предварительно согласована с различными контролирующими органами. За перепланировку квартиры в многоквартирном доме, проведенную без соответствующего согласования, на ее собственника налагается штраф в размере от 2-2,5 тысячи рублей по статье КоАП РФ. Кроме того, он будет обязан пройти путь легализации перепланировки самостоятельно.

КоАП РФ, Статья . Нарушение правил пользования жилыми помещениями

1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению — влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.
2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Видео о том, как можно самостоятельно узаконить перепланировку в квартире:

Практика показывает, что из-за таких рисков стоимость квартир с неузаконенной планировкой на 10-15% ниже цены квартир с полностью оформленными документами, да и покупателя на них найти сложнее. Так что выгоднее узаконивать перепланировки квартиры перед ее продажей, потратив на это относительно небольшие средства.

Необходимые документы

Для правильного проведения сделки необходимо подготовить требуемые документы:

• подтверждающие право собственности продавца;
• технический и кадастровый паспорт квартиры с отметками о законно проведенной перепланировке;
• если один из собственников квартиры – несовершеннолетний, то необходимо разрешение на сделку от органов опеки;
• если квартира находится в совместной собственности – нотариально заверенное согласие супруги на отчуждение имущества;
• справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, о собственниках квартиры, о прописанных в ней гражданах;
• паспорта всех лиц, участвующих в сделке.

Видео о том, какие документы необходимы при купле-продаже квартиры:

Риски покупки такой недвижимости

Помимо обычных рисков попасть на мошенников и фальшивые документы, при приобретении квартиры в ипотеку или путем простой сделки купли-продажи с проведенной перепланировкой появляются дополнительные нюансы.

Несмотря на то, что проведение перепланировки должно быть предварительно согласовано с множеством государственных органов, не все собственники проводят такую работу и не отражают ее в технической документации на квартиру.

В результате у покупателя есть риск приобрести квартиру с неузаконенной перепланировкой. При этом последствия могут быть следующими:

• Если жилищная инспекция установит факт проведения несогласованной перепланировки, то обяжет ее нового собственника провести процедуру узаконивания.
• Если узаконивание провести невозможно, то новый собственник будет обязан возвратить квартиру в первоначальное состояние за свой счет. В том случае, если у него нет средств для проведения такого восстановительного ремонта, то суд может продать квартиру на торгах и выплатить ему разницу между полученными средствами и расходами на проведение аукциона.
• Новый собственник уплатит штраф до 2,5 тысяч рублей в любом случае.