Консьерж в подъезде как организовать

Повадки и внешний вид многих консьержей наводит на мысли о том, что польза от их присутствия весьма сомнительна. Во время продажи (или аренды) квартиры наличие в подъезде консьержа воспринимается как дополнительное преимущество, повышает престижность объекта недвижимости. Но при этом многие владельцы квартир вообще не понимают, почему нужно платить человеку, который, казалось бы, ничем полезным не занимается. В данной статье эксперты портала RealtyPress.ru рассматривают смысл работы консьержа, то, как эта идея бывает реализована на практике, а также целесообразность содержания консьержа. Несколько жильцов за свои деньги наняли консьержа. Как заставить платить остальных жителей подъезда?

Неудачная реализация идеи

Перечисленные выше возможности зачастую наталкиваются на неудачную реализацию, что является наглядным примером того, как любая хорошая идея теряет смысл при неправильной организации. Основные причины того, что консьерж часто не выполняет и половины того, что, казалось бы, мог делать для жильцов, весьма банальны. Одной причиной является весьма небольшая заработная плата, которая предлагается по данной вакансии, а следующая причина напрямую зависит от первой – ща небольшую зарплату готовы работать люди с ограниченными возможностями.

Речь не идет о принятии на работу лиц, которые не могут ее выполнять по состоянию здоровья, скорее, дело в возрастных ограничениях, должность консьержа занимают, как правило, пожилые люди. Если же консьержем становится представитель средней возрастной группы, это автоматически означает, что он по различным причинам не способен делать работу, которая принесла бы ему большую прибыль. Как в первом, так и во втором случае, люди обычно не дорожат низкооплачиваемой работой и стараются свести свои действия к минимальным требованиям рабочих инструкций, а иногда с удовольствием игнорируют часть своих обязанностей.

При этом нарушения часто не становятся причиной увольнений или применения различных взысканий, в том числе штрафов, поскольку управляющей компании (а именно в ее функции входит подбор соответствующего персонала) просто неохота брать на себя лишний труд. Конечно, до тех пор, пока количество жалоб, поступающих от жильцов, не заставит сменить консьержа. Кроме того, смена работника вовсе не означает, что ему на смену придет более ответственный и внимательный к нуждам жильцов дома консьерж.

Все это приводит к тому, что жильцы недовольны работой консьержа и ставят под сомнение необходимость его присутствия в подъезде и, следовательно, необходимость оплачивать это присутствие. Кроме того, некоторые жильцы полагают, что им вовсе не нужны услуги консьержа, защитой от злоумышленников вполне может служить хорошая бронированная дверь, а при каких-либо сбоях в работе инженерных систем они и сами в состоянии набрать нужный номер.

А в некоторых случаях вопрос необходимости консьержа решает величина суммы, взымаемой с каждой квартиры в подъезде. Например, если это подъезд пятнадцатиэтажного дома, то размер ежемесячного взноса на оплату консьержа не вызовет вопросов со стороны жильцов, а если речь идет о консьерже в подъезде семиэтажного дома, то требования жильцов к кругу обязанностей консьержа, а также к качеству их выполнения будут весьма серьезными.

Таким образом, чаще всего дело заключается не в самой идее, а в том, как организована работа консьержа. Иногда достаточно просто уволить грубого и ленивого работника, пригласив на его место более консьержа, который будет более ответственно относиться к своим обязанностям. В ряде случаев нужно полностью пересмотреть схемы контроля работы консьержа и круг обязанностей.

Что запрещено консьержу

Помимо набора обязанностей необходимо согласовать и прописать действия, которые недопустимы для сотрудника, осуществляющего дежурство по подъезду.

1. Сообщать любую информацию о проживающих в доме посторонним.
2. Употреблять алкоголь, наркотики и вещества, приравненные к ним на рабочем месте.
3. Приходить на работу в состоянии алкогольного опьянения.
4. Приглашать посторонних лиц в дежурную комнату, дом.
5. Спать (за исключением специально согласованного времени).

Важно! При невыполнении запретов сотруднику можно применять меры дисциплинарного взыскания, штрафы либо увольнение.

Как нанять консьержа

Если большая часть жильцов дома проголосует положительно за подобную услугу, данное решение фиксируется в письменном виде протоколом. Далее нужно обратиться в товарищество собственников жилья или управляющую компанию. Они должны решить вопросы с поиском и подбором кандидата, а также с выделением и оборудованием помещения для нового сотрудника. Договорные отношения с дежурным оформляются документально.

Видимая часть работы консьержа

Работа консьержа заключается в том, чтобы следить за порядком в подъезде. То есть, человек, непрерывно находящийся в специальном помещении, наблюдает за порядком на этажной площадке первого этажа, и смотрит – кто заходит в подъезд. Если в подъезд пытаются пройти посторонние, консьерж обращается к ним с уточняющим вопросом о том, в какую квартиру направляется посетитель, и если, по его информации в этой квартире никого нет, консьерж просит посетителя зайти в другой раз. Это видимая часть работы консьержа, которой, к сожалению, деятельность данного работника часто и ограничивается.

Должностные обязанности

Дежурный по подъезду должен:

• Знать лично всех проживающих.
• Соблюдать вежливость при коммуникации с жильцами.
• Фиксировать в письменном виде все происшествия и действия, предпринятые по их устранению.
• Реагировать своевременно на сообщения о неисправностях систем отопления, водоотведения. Информировать соответствующие инстанции.
• Следить за работой лифтов, в случае поломки вызывать службы специалистов.
• Контролировать перевозку грузов в лифтах, не допускать перегрузки и действий, которые могут привести к порче оборудования, интерьера, остановке их работы.
• Контролировать и поддерживать порядок, предотвращать аварии и преступления.
• Сообщать в соответствующие инстанции обо всех правонарушениях, подозрительных людях и действиях на территории дома (выносе предметов мебели, техники).
• Не пропускать посторонних лиц без предъявления удостоверения личности, вести список посещений.
• Предотвращать случаи хулиганства.
• Делать предупреждения или сообщать в органы, если зафиксированы случаи: вандализма, драки, употребление алкоголя, наркотических средств, агрессивных нецензурных высказываний.
• Обеспечивать доступ к месту проведения аварийных работ, вызывать ремонтников, отслеживать ход работ, проверять удостоверения.
• Проверять наличие замков на чердаках, в подвалах, электросчетчиках.
• Контролировать состояние оконных и дверных конструкций и полотен, своевременно сообщать о необходимости ремонта или замены.
• Доносить до жильцов информацию, решения управляющего органа.
• Следить за включением/отключением света на придомовой территории, в подъездах.
• Передать дежурство в конце смены, проверив обязательные объекты и зафиксировав их состояние в журнале.

Зарплата консьержа

Заработную плату оплачивает сторона-наниматель.

Это может быть группа частных лиц (жильцы одного подъезда), юридическое лицо (собственник помещения), ТСЖ. В этом случае речь идет о трудовом договоре. Если это договор между физ. лицами, налоги платит тот, кто получает оплату.
В случае, если консьерж является индивидуальным предпринимателем, ТСЖ может заключить договор подряда.

Услуги консьержа в многоквартирном доме

В процессе обслуживания или управления многоквартирным домом его жильцам предоставляется множество услуг. Среди них могут быть и услуги консьержа. Хотя нужен он или нет, решают жильцы. Предложение о введении этой должности может выдвинуть как инициативная группа из собственников многоквартирного дома, так и управляющая компания. Окончательное решение принимается жильцами на очном или заочном собрании путем голосования.Нужны ли услуги консьержа в
многоквартирном доме?

Когда проходишь мимо консьержа, то кажется, что на такой работе и делать-то ничего не надо. Консьержи целыми днями сидят в своем небольшом «офисе», иногда разговаривают по телефону и пристают с расспросами к жильцам и посетителям.

Такая ситуация, конечно, возможна, если работа консьержа организована неграмотно или вообще никак не организована. В минимальный перечень обязанностей консьержа должны входить: поддержание чистоты и порядка, общение с УК, доведение до жильцов всей необходимой информации о «жизни» дома.

Хороший консьерж – это эффективное звено в механизме качественного обслуживания дома. Важным моментом является не сама должность дежурного по подъезду, а тот, кого наняли на эту должность.

Да, бывают случаи, когда место занимает человек безответственный, ленивый и желающий лишь смотреть телевизор и болтать по телефону. Отсюда понятен и отказ некоторых жильцов от данной услуги управляющей компании. Далеко не всем хочется платить ленивому и недобросовестному сотруднику, который должен, ни много ни мало, следить за тем, чтобы в подъезд не заходили подозрительные лица.
Должность консьержа подразумевает наличие
таких качеств, как:

• ответственность;
• дисциплинированность;
• внимательность

У дежурного по подъезду непростой, но четкий и заранее установленный график работы (обычно посменно).Что входит в обязанности консьержа?
Эта должность предполагает многое, например:

• своевременное оповещение жильцов дома о любой информации, исходящей от ТСН или УК;
• своевременное и оперативное оповещение жильцов и управляющей организации о нарушениях порядка или устава дома;
• ведение регистрационной книги, куда заносятся наблюдения и замечания консьержа о событиях смены;

Консьерж также:

• обязан быть бдительным, поскольку он стоит на страже безопасности и спокойствия жильцов.
• обязан присутствовать при проведении ремонтных или других работ. При этом он имеет право требовать у служб и предприятий, оказывающих услуги дому, документы и удостоверения личности у работников.

• может и должен уведомить правоохранительные органы, если заметил на территории дома или в подъезде подозрительных лиц.
• отвечает за сохранность общего имущества, поэтому может взять под контроль любые действия, например, въезд нового жильца.

У консьержа много обязанностей, и все они направлены на то, чтобы обеспечивать комфорт и безопасность жильцов дома.

Что нужно консьержу для выполнения своих обязанностей?

• Хорошо организованное место работы, комфортное и имеющее все необходимое: телефон, «тревожная кнопка», санузел, мебель, бытовая техника и т.д.

Обязанности консьержа в многоквартирном доме

У жильцов должен быть телефон консьержа, чтобы при необходимости оповестить дежурного о том, что, например, ожидается праздник и большое количество гостей.

Взаимодействие консьержа с жильцами

Однако консьерж не может функционировать автономно и незаметно нести свою службу на благо жильцов. Естественно, присутствует необходимость в коммуникации данного работника с жильцами. Так, если владелец квартиры приглашает определенное количество гостей по случаю какого-либо события, ему нужно оповестить консьержа, в противном случае продолжительные расспросы могут быть неприятными для гостей. В случае, например, необходимости выноса замены мебели консьерж также должен об этом знать, иначе незнакомые люди, выносящие из подъезда вещи, могут вызвать подозрения (и, соответственно, оперативный приезд сотрудников службы охраны).

Кроме того, консьерж должен знать, если квартира сдается в аренду. С одной стороны, это упростит его общение с новыми жильцами, а с другой стороны, владелец квартиры сможет получать информацию относительно того, кто является посетителями сданной квартиры, в каком количестве (и в каком виде) приходят эти посетители. Кроме того, если на время аренды жильцам предоставляется один или два ключа от квартиры, в то время, как количество жильцов больше, чем ключей, то ключи при уходе квартирантов могут быть оставлены у консьержа.

Впрочем, коммуникации с консьержем могут дать жильцу определенные преимущества. Например, консьержу можно сообщить о своем отъезде на время отпуска, что является дополнительной мерой безопасности – консьерж до приезда владельца квартиры не будет пускать никого, кроме того, он может забирать почту из почтового ящика и сообщать хозяину в том случае, если его квартирой начинают активно интересоваться. Если в отсутствие хозяина должен появиться гость, а при этом хозяин знает, что может задержаться на определенное время, оставленный у консьержа ключ поможет избежать не очень приятной для гостя (и хозяина) ситуации. Не говоря уже о том, что в отсутствии хозяина у консьержа можно оставить принесенное курьером письмо, посылку, пр.

Ответственность дежурного

Консьерж не несет ответственность за сохранность личного имущества, квартир, автомобилей.

Нести ответственность он может только за неполное выполнение своих обязанностей. Если в случае обнаружения противоправных действий в отношении собственности жильцов, не сообщил своевременно правоохранительным органам.

Идея работы консьержа

Кроме перечисленного, смысл присутствия консьержа на рабочем месте также заключается в оперативном взаимодействии с сотрудниками управляющей компании по целому ряду вопросов. Так, если по каким-то причинам не работает лифт, площадь требует уборки, вышел из строя механизм открывания входных дверей, консьерж сообщает об этом сотрудникам УК. При возникновении проблем с инженерными системами (пропало электричество, горячая или холодная вода) жильцам достаточно известить консьержа, который располагает контактными телефонами ответственных лиц, которые максимально оперативно предпримут действия для устранения возникшей проблемы.

Кроме того, консьерж в определенной мере способствует повышению уровня безопасности подъезда. Если посторонние лица пытаются пройти в квартиру, где сейчас никого нет или пытаются вынести из подъезда какие-либо предметы, консьерж запоминает приметы и звонит в правоохранительные органы (или в частную службу охраны, с которой сотрудничает управляющая компаний). Другими словами, консьерж представляет потенциальную опасность для злоумышленников, поскольку может вызвать полицию или впоследствии их опознать во время следствия. Соответственно, подъезд, где сидит консьерж, не станет местом распития спиртных напитков неустановленными лицами, драк, актов вандализма и прочих безобразий.

В случае возгорания в квартире (в консьержке иногда размещают пульты противопожарной сигнализации) или иной ситуации, которая может привести к серьезным последствиям, консьерж оперативно оповещает соответствующие службы, звонит в управляющую компанию. Также консьерж выполняет функции информационного источника, доводя до сведения жильцов решения или намерения управляющей компании, сообщает о месте и времени проведения собраний жильцов, а также вопросов, которые будут рассматриваться.

Вообще, на любые случаи у консьержа должны быть контактные телефоны владельцев всех квартир, а если они находятся в отъезде, то людей, которые могут выступать представителями хозяев при наступления нештатных ситуаций (например, возникновение пожара, затопления соседей, пр.). Все перечисленное, естественно, способно существенно повысить комфорт проживания жителей подъезда, поэтому и престиж домов, где организована служба консьержей, значительно выше.

Исходя из представленной информации, сообщаю следующее:

Согласно ч. 1 ст. 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Поэтому собственники помещений одного подъезда могут на общем собрании решить нанять в подъезд консьержа, установить размер платы и установить ответственного за сбор денег. Также можно принять правила использования подъезда.

Однако такое решение собрания будет действовать только для тех, кто голосовал на собрании «за».

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения включает в себя плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Это то, что называется «жилищные услуги». Внесение платы за жилищные услуги обязательно для всех собственников и нанимателей помещений.

В случае управления многоквартирным домом управляющей организацией перечень работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества (то есть жилищные услуги) в соответствии с п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ указывается в договоре управления.

Таким образом, то, о чем друг с другом договорятся собственники помещений одного подъезда, не будет жилищной услугой, а будет договоренностью о заключении договора с консьержами и порядке его финансирования. Распространяться эта договоренность будет только на лиц, добровольно принявших на себя эти обязательства. Причем любое из этих лиц сможет в одностороннем порядке отказаться от услуг консьержа в будущем на основании ст. 782 ГК РФ.

Также не будет жилищной услугой, если будет проведено общее собрание собственников помещений дома, где будет принято решение о том, что наем консьержей жители организуют самостоятельно и плату вносят напрямую, минуя управляющую компанию. Непосредственное заключение договоров между собственниками и исполнителями, подрядчиками - признак непосредственного управления – одной из трех форм управления МКД (ст. 164 ЖК РФ.)

В связи с тем, что согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники не могут выбрать два и более способа управления многоквартирным домом, возможность использовать одновременно два способа управления – управление домом управляющей организацией и непосредственное управление домом собственниками – исключена.

Плату за службу консьержей именно как за жилищную услугу общее собрание собственников помещений в доме может установить, поручив своей управляющей компании взять в свой штат консьержей, установив размер платы за эту дополнительную услугу. Так поступили собственники помещений многоквартирного дома в случае, описанном в апелляционном определении Мосгорсуда от по делу № 33-2865/2015. Целесообразно также разрешить УК включить строчку об оплате консьержей в единый платежный документ, предусмотреть порядок индексации платы и установить срок, с которого УК должна приступить к оказанию услуги. Денежные средства за жилищные услуги вносятся управляющей компании на основании ч. 7 ст. 155 ЖК РФ.

Можно принять решение о включении будки для консьержа в состав общедомового имущества. В этом случае за его состояние будет отвечать управляющая организация. Можно обязать УК провести работы по обустройству рабочего места консьержа (естественно, за дополнительные деньги).

Объем работ и услуг, которые выполняет и оказывает управляющая организация, определен договором управления и не может быть меньше минимального перечня работ и услуг, определенного постановлением Правительства РФ от № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения». Следовательно, управляющая организация не обязана оказывать услуги, не указанные в договоре управления или в минимальном перечне.

Согласно ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, то есть в соответствии со ст. 450 ГК РФ – по соглашению сторон. Это значит, что собственники вправе принять решение о предоставлении дополнительных услуг, но управляющая компания может отказаться оказывать услуги, не предусмотренные договором управления. В этом случае собственники могут по истечении срока действия договора отказаться от его продления и выбрать другую управляющую организацию или убедить существующую УК заключить новый договор на новых условиях.

Но если договором управления предусмотрено оказание дополнительных услуг по решению собственников и тарифы не являются для управляющей организации кабальными, то можно заставить УК обеспечить наличие консьержей и не дожидаясь окончания существующего договора.

В случае принятия общим собранием о решения о дополнительной жилищной услуги «консьерж» только в одном подъезде расходы на их оплату должны нести собственники помещений всего дома пропорционально своей доле в праве общей собственности. Иное нарушило бы ст. 249 ГК РФ.

Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование общей собственностью осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Решение вопроса об использовании общего имущества относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений. Порядок проведения такого собрания регламентирован ст.ст. 44-48 ЖК РФ.

Организация работы

Чтобы функции по контролю за порядком выполнялись в полном объеме, есть смысл в должностной инструкции или отдельном документе прописать алгоритм действий в случае того или иного нарушения.

На его основании будет проще давать оценку работы, выявлять несоответствия согласованным обязанностям.

Можно зафиксировать наиболее распространенные случаи.

Действия консьержа при нарушении правил парковки на придомовой территории

Нужно указать, что при обнаружении неправильно припаркованного автомобиля, он обязан предпринять все возможные действия, чтобы установить, найти владельца и сообщить о необходимости переставить автомобиль в другое место.

Следует также прописать, как действовать, если окажется, что авто не принадлежит жильцу, и найти водителя нет возможности.

Действия консьержа при хулиганском поведении

Описать, какие действия нужно расценивать, как нарушения и как должен на них отреагировать. При оставлении строительных отходов в неположенном месте и нежелании их убрать, нанесении вреда оборудованию детской площадки, смотритель должен вызвать полицию.

Описанные таким образом возможные варианты развития событий помогут реагировать быстро и правильно.

Общие положения

1.1. Консьерж относится к категории рабочих и непосредственно подчиняется .

1.2. На должность консьержа принимается лицо без предъявления требований к образованию и стажу работы.

1.3. Консьерж принимается и увольняется с работы приказом .

1.4. Консьерж должен знать:

— положения и инструкции о пропускном режиме;

— жильцов дома/подъезда;

— план дома/подъезда, в том числе точное расположение в нем квартир;

— номера телефонов жильцов дома/подъезда.

Как заставить жильцов оплачивать услуги консьержа?

требовать от посетителей предъявления документов, удостоверяющих личность;

3.4. требовать от жильцов дома предоставления информации о лицах, имеющих право беспрепятственно их посещать;

3.5. вносить на рассмотрение жильцов дома предложения по улучшению организации и совершенствованию методов выполняемой им работы.

3.6. требовать от жильцов дома оказания содействия в исполнении своих должностных обязанностей;

3.7. требовать создания необходимых условий для выполнения должностных обязанностей, в том числе предоставления необходимого оборудования, инвентаря, рабочего места, соответствующего санитарно-гигиеническим правилам и нормам, и т.д.;

3.8. на все права, предусмотренные трудовым законодательством.

Для ответа на вопрос были использованы следующие документы и нормативно-правовые акты:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации;
2. Гражданский кодекс Российской Федерации;
3. Постановление Правительства РФ от № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»;
4. Апелляционное определение Мосгорсуда от по делу № 33-2865/2015.

Электронный консьерж

Помимо обычного варианта, можно рассмотреть пропускную систему, при которой достаточно оборудовать одно рабочее место на весь дом. Контроль пропуска в подъездах будет осуществляться одним человеком с помощью видеокамер. Чтобы оценить, насколько этот способ выгоднее, можно сравнить, затраты на содержание нескольких человек на долгосрочный период и просчитать, через сколько окупиться оборудование.

Права консьержа

• Требовать получение нужных данных о жильцах, списков лиц, которым разрешено посещение дома.
• Проверять удостоверения личности
• Не впускать подозрительных лиц.
• Не разрешать выносить имущество жильцов незнакомыми лицами без предъявления разрешения.
• Требовать от проживающих оказывать содействие в рамках выполнения рабочих обязанностей.
• Требовать от руководства организации рабочего места надлежащим образом.
• Также консьерж имеет право на все условия, указанные в трудовом законодательстве.