Почему кадастровая стоимость земли выше рыночной

Чем отличается рыночная и кадастровая стоимость земельного участка, как рассчитывается кадастровая и рыночная стоимость земли. Оценка земли. В Минэкономразвития готовят проект нового закона о кадастровой оценке. О грядущих законодательных изменениях и текущих актуальных проблемах на "горячей линии" в "РГ" рассказал зампред правительства Московской области Александр Чупраков

Влияние на расчет налога на землю

Налог на земельный участок представляет собой кадастровую стоимость, умноженную на налоговую ставку, которая определяется органами муниципальной власти.

Максимальные коэффициенты прописаны в налоговом кодексе и не могут быть превышены. Они составляют 0,3% и 1,5% в зависимости от типа земельного участка. Для получения более полной информации о порядке расчета земельного налога предлагаем прочесть соответствующую статью на нашем сайте.

Всем коллективом

Александр Анатольевич, мы хотим подать коллективную заявку на оспаривание кадастровой стоимости. Много ли таких случаев?

Александр Чупраков: Много. Например, то же СНТ, садовое некоммерческое товарищество. Один собственник выявил у себя на участке ошибку. Зачем ему одному заказывать индивидуальную оценку? Лучше сразу подавать оценку на весь массив земельных участков. Это будет, естественно, гораздо дешевле - стоимость, скажем, размажется на все земельные участки. Это актуально. Этим пользуются. И не только в СНТ. Это может быть коттеджный поселок, земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Сергей Рябов, Ногинский район: Участок в советское время выделяли под огород, можно ли перевести под личное подсобное хозяйство или ИЖС? Что для этого нужно, дорого ли стоит? Можно изменить вид разрешенного использования?

РГ + Россия 24: Изменен порядок подачи документов для регистрации земли

Александр Чупраков: Да, это возможно. Только надо обязательно изучить классификатор минэкономразвития РФ. Он так и называется "Классификатор видов разрешенного использования". Утвержден приказом этого ведомства. В нем все понятно и четко расписано.

Затем обращаться за разрешением на перевод земли в многофункциональный центр (МФЦ). Процедура строго регламентирована. МФЦ запросы посылает в электронном виде в Кадастровую палату, в Росреестр. Получает ответы. И на основе их принимается решение. Эта услуга бесплатна для граждан и довольно оперативна.

Сергей Михайлов: Купил участок 8 соток три года назад - какие меня ждут штрафы, если на участке не буду ничего строить?

Александр Чупраков: Надо смотреть, какой у вашего участка вид разрешенного использования. Если это земля сельхозназначения, то каждый год в рамках муниципального земельного контроля мы проводим проверку таких земель.

Пока, правда, площадью от одного гектара и больше. И привлекаем к ответственности за неиспользование или использование не по назначению. Штрафы серьезные, до 10 процентов от кадастровой стоимости. В этом году впервые в истории мы подали иски в суд об изъятии земельных участков.

Если за год цена на недвижимость упадет на 30%, новую кадастровую оценку должны будут провести досрочно

А если собственник земли сельхозназначения (юридическое лицо) в течение трех лет не обрабатывал землю? Он, напомню, платил налог по льготной ставке - 0,3 процента. После первого года проверки ставка увеличивается в пять раз, до 1,5 процента. Плюс штрафы. Меры не действовали. Мы сейчас готовим иски на земельные участки площадью 900 гектаров.

Стоимость услуг оценки земли

Такая услуга лидирует по востребованности на рынке недвижимости. После заключения соответствующего договора эксперт осуществляет выезд на место,  к объекту оценки, после чего осуществляет расчет стоимости объекта.

Завершается услуга оценки составлением экспертного заключения.

Стоимость такой услуги, конечно, различается в зависимости от региона оценки,  но самое большое влияние на нее оказывает размер оцениваемого объекта: так, оценить объект площадью до 10 кв. метров обойдется примерно в 4 000 рублей.

Сколько стоит оценка земельного участка площадью от и более 10 кв. метров?

На оценку участка, не превышающего 70 кв. метров, потребуется уже 9 000 рублей.

Участок площадью до 1 гектара потребует 20 000 рублей, и каждый дополнительный гектар увеличит стоимость оценки на 1 тысячу рублей.

Крупные участки, от 5 гектар, будут стоить порядка 30 000 рублей.

Такая высокая стоимость оценки связанна с повышенными материальными затратами на ее проведение.

Чем отличается кадастровая стоимость недвижимости от рыночной?

Чем отличается кадастровая стоимость недвижимости от рыночной?

Рыночная это такая цена, которая традиционно используется преимущественно на вторичном рынке  недвижимого имущества, выражая  в оценочно-наглядном эквиваленте соотношение спроса и предложения. Это то, что бытовым языком называют «цена земли».

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, какое отношение они имеют друг к другу, в чем существенная разница этих понятий?

Кадастровая стоимость, в отличие от рыночной наделяет земельный участок юридической значимостью, придавая ему определенные полномочия.

К тому же, в отличие от рыночной, способной в зависимости от колебаний соответствующей рыночной конъюнктуры значительно изменяться, кадастровая стоимость земельного участка более статична: ее возможно изменить не чаще чем один раз в три года.

При этом размер рыночной стоимости земель разных целевых назначений естественным образом  зависит от условий рынка, тогда как размер кадастровой определяется, согласно законодательству (ФЗ «О государственной кадастровой оценке») строго в соответствии с установленной процедурой государственной кадастровой оценки земель.

И если величина рыночной стоимости отражается, как правило, в соответствующих объявлениях о купли-продаже, то кадастровая подлежит утверждению органами исполнительной власти субъектов РФ после передачи соответствующих данных территориальными органами, ведущими государственный кадастр недвижимости своего региона.

Не смотря на то, что между этими двумя стоимостями имеется существенная разница, они при этом взаимосвязаны, и более того, — влияют одна на другую: вот почему при учете кадастровой стоимости в обязательном порядке принимают во внимание рыночную.

Также прочтите: что такое кадастровая стоимость земельного участка. 
Без понимания сущности этого термина сложно разобраться в его расчете!

Оспаривание кадастровой стоимости

Статистика говорит о том, что при проведении оценки у 36% многоквартирных домов, расположенных в Москве, кадастровая цена оказалась выше рыночной. Многих людей, владеющих недвижимостью, интересует, что делать, оказавшись в такой ситуации. Разумеется, можно попробовать решить вопрос просто обращением в Росреестр. В его структуре есть специальные комиссии, в компетенции которых – ведение подобных разбирательств. Однако чтобы обратиться туда, нужно предварительно заказать проведение оценки, например, квартиры, независимым экспертом. Он проводит данную процедуру и составляет отчет, в котором указывает стоимость жилья на определенную дату. В Москве на это придется потратить около 40 тысяч рублей.

В комиссию можно обратиться лично, путем отправления заявления и документов по почте в территориальный отдел Росреестра, а также через портал Госуслуг. Кроме того, человек имеет право воспользоваться посредничеством МФЦ. К ходатайству необходимо приложить все имеющие значение документы:

• выписка из реестра об установленной кадастровой цене;
• ксерокопия правоустанавливающего документа, который доказывает полномочия собственника;
• электронный и письменный отчет о результатах экспертизы, проведенной независимым оценщиком.

По ФЗ «О государственной кадастровой оценке» комиссии дается один месяц для принятия решения. Для этого она должна провести голосование. Решение принимается простым большинством, и оно может быть положительным, тогда размер кадастровой стоимости данного объекта приравнивается к рыночной. Если же решение отрицательное, то к нему обязательно должно прилагаться обоснование.

Когда комиссия Росреестра отказывает в уменьшении кадастровой стоимости, собственник или заинтересованное лицо может написать исковое заявление в судебные органы. Однако прежде чем переводить ситуацию в юридическую плоскость, необходимо подсчитать все затраты, например, на уплату государственной пошлины, а также остальные потенциальные издержки (оплата юриста, адвоката или представителя). Плюс ко всему стоит узнать, насколько уменьшится сам налог на имущество. Возможно, ведение судебного процесса не принесет никакой выгоды, а наоборот – будет слишком затратным.

Стоит обратить внимание на постановление Конституционного суда, вышедшее в 2019 году. В нем говорится, что если стоимость была существенно завышена, то все издержки должны возмещаться за счет того органа, который утверждает отчет о кадастровой оценке.

Возможность переоценки

Если собственник считает, что кадастровая стоимость является завышенной, он может обратиться с запросом на проведение переоценки.

Основанием должно служить изменение причины, приведшей к неверному расчету.

Лица, которые могут обращаться за перерасчетом КС, должны иметь право собственности, наследуемого владения или бессрочного пользования на данный ЗУ.

Переоценка может быть проведена при:

• изменении категории;
• уменьшении площади;
• наложении обременения;
• порче земли;
• смене схемы использования.

Практика показывает, что пересмотр кадастровой стоимости ведет к существенной экономии для пользователя или владельца участка.

Полная информация о порядке и способах уменьшения кадастровой стоимости изложена в соответствующей статье.

Что делать, когда кадастровая стоимость выше рыночной, или равна ей?

Что больше: величина рыночной, либо же кадастровой стоимости объекта недвижимости?

Как правило, рыночная стоимость любого объекта недвижимости, — земельного участка, квартиры, дома, — выше кадастровой, и между ними всегда присутствует некоторая разница.

Но бывает, что по чисто объективным причинам (зачастую это совпадения  ценовых ориентиров), кадастровая не ниже, а равна рыночной стоимости, т.е. они тождественны по размеру, либо кадастровая стоимость участка, квартиры, даже выше рыночной.

На сколько отличается величина кадастровой стоимости от коммерческой зависит от каждого конкретного объекта оценки.

Зачастую, совпадение либо превышение кадастровой стоимости над рыночной произошло ошибочно (например, неверно выбран метод оценки объекта), и тогда кадастровая стоимость недвижимости естественно будет завышенная.

Что  нужно делать, если кадастровая стоимость квартиры завышена, — она больше рыночной стоимости, либо эти две стоимости равны?

В таких случаях необходимо попытаться оспорить стоимость посредством произведения кадастрового перерасчета.

Некорректно определенная, она неизбежно влечет существенные  убытки при обороте участков и налоговых выплатах.

Такой перерасчет возможен в административном, либо судебном порядке: в первом случае необходимо обратиться в территориальный орган Россреестра и написать установленного образца заявление, с приложением документов, подтверждающих  неправильность произведенных расчетов либо использование в процессе их произведения ошибочных данных.

В судебном порядке потребуется составление соответствующего искового заявления.

Отличия друг от друга

Кадастровая стоимость земельного участка представляет собой эквивалент его ценности, используемый для определения размера налога на собственность, арендной платы, если объект принадлежит государству, и иных платежей.

Высчитывается эта величина на основании земельного кодекса Российской Федерации, а также ФЗ-135. Определяется уполномоченными органами, государственными служащими и лицензированными оценщиками не реже, чем раз в пять лет.

Основными отличиями кадастровой стоимости земельного участка от рыночной являются:

• Служат для разных целей. КС устанавливается для взимания различных платежей, РС для совершения сделки купли-продажи.
• Значение КС может существенно отличается в большую сторону. При чем это не всегда обоснованно.
• Расчет КС производится по усредненным критериям, поэтому полученная величина не всегда адекватно отражает фактическую ценность земельного надела. Также не учитывается спрос на подобные объекты и общее состояние рынка.
• Устанавливается КС на государственном уровне, а не собственником. Как следствие является менее гибким показателем.

Для того чтобы больше узнать о понятии кадастровая стоимость рекомендуем прочитать соответствующую статью.

Процедура оценки

Решение о проведении данного мероприятия принимается территориальными органами государственной власти или местного самоуправления. На них же возлагается обязанность подобрать независимого эксперта, обладающего нужным уровнем образования и квалификации: с данным оценщиком заключается договор. Обычно подобная экспертиза проводится не чаще чем один раз в 3 года (в городах федерального значения – раз в два года). Однако период между оценками не может превышать пять лет.

Федеральный закон «О гос. кадастровой оценке» внес дополнение, в соответствии с которым если цены на рынке недвижимости в городе падают на 30%, то можно осуществить внеочередную оценку кадастровой стоимости. Также это допускается, когда результаты определения оспариваются владельцами 30% от общего количества объектов недвижимости, зарегистрированных в реестре.

Алгоритм проведения данной государственной экспертизы таков:

1. Составление списка недвижимых объектов, подлежащих оценке.
2. Вынесение официального решения о необходимости и целесообразности проведения экспертизы.
3. Подбор исполнителя работ, а также заключение с ним соглашения.
4. Непосредственное оценивание недвижимого имущества и написание отчета об этом.
5. Проверка результатов, а также их утверждение.
6. Ввод полученных цен в государственный кадастр.

Документы, подаваемые при пересмотре

Согласно закону в споре каждая сторона должна доказывать те факты, что она представляет на рассмотрение. То же самое происходит и с переопределением кадастровой цены.  Когда основанием выступает необходимость установить данную цену согласно показателям рынка, то есть причина изменения в том, что одна цена превышает другую, то именно данный факт и нужно будет доказать. Причём делать это должен исключительно заявитель.

В случае, когда стоимость дома очевидно завышена в сравнение с показателями рынка, то физическое или юридическое лицо обязательно должно представить ряд документов помимо самого искового заявления или требования, направленного в специальную комиссию:

• справка, отражающая показатели цены по кадастру на конкретный объект, в ней должны быть те сведения, которые и будут подлежать пересмотру;
• ксерокопия документа, который подтверждает право лица, как владельца;
• бумага, которая бы содержала в себе доказательную информацию, то есть подтверждала бы факт недостоверности цены или ее завышения;
• отчет, который отражает рыночную стоимость, определённую на конкретную дату, которая обязательно должна совпадать с датой внесения информации в ГКН;
• заключение специалиста, то есть оценщика, который проводил независимую работу по установлению и фиксации стоимости конкретного объекта;
• если были выявлены ошибки в сведениях, то соответствующая документация, подтверждающая этот факт.

Все документы должны быть на бумажных носителях или в электронной форме при подаче бумаг через онлайн ресурсы. Если используются ксерокопии каких-либо бумаг, то их необходимо заверять у нотариуса.

Дополнительными документами могут выступать нормативные акты. К ним относят Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда № 913/11 и Разъяснения министерства финансов. Они помогут заявителю более подробно аргументировать свою позицию.

В том случае, когда заявитель не соблюдает правила о подаче документов, то есть не делает к заявлению необходимого приложения, судебный орган оставит поданный иск без движения, а специальная комиссия просто откажется от его рассмотрения, так как не будет достаточного обоснования выдвигаемым требованиям.

Рекомендуем ознакомиться:Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка или помещения в здании

Рыночная стоимость: принципы определения

Конечно, рыночная стоимость – это более объективный показатель, который учитывает многие факторы влияния. Если говорить простыми словами, то

рыночная цена земли – это та стоимость, за которую ее готовы купить на рынке недвижимости в настоящий момент.

Но, несмотря на то, что такая стоимость определяется рынком и его тенденциями развития, на законодательном уровне определены принципы определения и такой стоимости. Есть специальные Методические рекомендации № 588-р., где прописан алгоритм определения такой цены. И далее представим читателю такие принципы:

• Земля в любом случае должна удовлетворять запросы ее пользователя, то есть быть полезной для него. Если использовать рыночную терминологию, то человек при покупке данного участка должен удовлетворять свои запросы в данном вопросе;
• Рыночная стоимость всегда, как и стоимость любого товара на рынке, зависит от имеющегося на нем предложения и спроса. Если спрос растет, а предложение падает, то цена растет, если ситуация обратная, то стоимость падает. Если мы будем говорить о рынке недвижимости, то при кризисной экономике цена на недвижимость всегда падает, поскольку у людей нет денег на покупку таких товаров. При развитии народного хозяйства, население активно вкладывает свои сбережения в рынок и, самое главное, у них есть, что вкладывать;
• Рыночная стоимость объекта никогда не может и не должна превышать стоимость аналогичного объекта, который может удовлетворить аналогичные запросы покупателя. Другими словами, земельные участки с одними параметрами не могут стоить по-разному, ведь купят всегда тот, который дешевле;
• Рыночная стоимость земельного участка любого назначения всегда будет на разную дату разная, поскольку рынок изменчив и предложение видоизменяет величину цены на него.

Есть еще очень множество принципов определения рыночной стоимости, их суть сводиться к тому, что изменчивость рынка всегда определяет стоимость. Также на величину цены на рынке влияет то, сколько потенциальный покупатель сможет в итоге получить дохода от использования данного земельного участка.

Кстати, не все знают, но кроме рыночной и кадастровой стоимости есть еще такой показатель как нормативная стоимость земли. Это та стоимость, которая формируется исключительно на основании его окупаемости за отчетный период инвестирования. Нормативную стоимость определяют местные органы власти, и применяется она только в том случае, если к конкретным участкам земли невозможно применить кадастровую стоимость.

Когда необходима оценка кадастровой стоимости, в каких случаях рыночная имеет преимущество?

Кадастровая стоимость является основным значимым экономическим элементом оборота земельных участков, она заложена в основу налогообложения.

Без оценки кадастровой стоимости не обойтись в случае раздела имущества (семейные споры и т.д.).

Также она необходима в случае выкупа участка у государства, при зачислении в уставной капитал юридического лица взноса.

Потребуется  оценка кадастровой стоимости и при оформлении ипотеки либо залога.

Рыночная оценка земельного участка, как стоимость реальная объекта недвижимости, преимущественно применяется при:

• Необходимости получения реальных данных об участке и для принятия объективного решения;
• Объект посредством публичной оферты участвует в публичных торгах;
• Цена отчуждения участка является обоснованным гонораров за объект продажи, сделка произведена по свободному волеизъявлению сторон.

На 13 сотках нашли нефть

Кузнецова Елена Николаевна, город Дмитров, Подмосковье: Александр Анатольевич, не иначе как на моем участке нашли нефть. За 13 соток насчитали кадастровую стоимость 6 миллионов рублей. При этом рыночная стоимость, за которую я реально могу продать свою землю, 4 миллиона рублей. А государство готово выкупить у меня мою землю по цене, которую само утвердило?

Александр Чупраков: Я с вами согласен, кадастровая стоимость не может быть выше рыночной. Поэтому есть конструктивное предложение. Давайте начнем с того, что проверим, нет ли системных ошибок при определении кадастровой стоимости вашего участка. Для этого вы, пожалуйста, обратитесь в министерство имущественных отношений Московской области. Можно по электронной почте, на адрес министра имущественных отношений Московской области Аверкиева Андрея Владимировича andreyaverkiev@

В запросе укажите кадастровый номер вашего земельного участка, его кадастровую стоимость.

И просьбу рассмотреть объективность ее определения.

Кузнецова Елена Николаевна: Это и есть упрощенный порядок оспаривания?

Александр Чупраков: Да. Мы, не дожидаясь создания государственных бюджетных учреждений, продумали такой удобный электронный алгоритм, согласовали его с Кадастровой палатой, с Росреестром, с минэкономразвития.

Ответственность за кадастровую оценку будут нести чиновники

И благодаря этому самостоятельно выявили, исправили системные ошибки и уменьшили кадастровую стоимость 83 тысяч подмосковных земельных участков. Многие регионы сегодня перенимают наш опыт, идут по нашему пути. Например, Архангельская область.

Это отработанный механизм, по которому и будут работать государственные бюджетные учреждения - сами делать оценку, отвечать за ее точность и при необходимости ее исправлять. В странах Европы, в Канаде, США существует такой институт "Государственный кадастровый оценщик". И там госучреждение проводит кадастровую оценку недвижимости. Специалисты работают над качеством сведений, которые содержатся об объектах недвижимости. Мы тоже сегодня переходим на аналогичную систему.

При массовой кадастровой оценке земель в 2013 году частные оценщики оценили в Подмосковье 3,3 миллиона земельных участков. В 3 процентах мы нашли и безвозмездно исправили ошибки. Это примерно 83 тысячи земельных участков. Мы внесли новые сведения о них в Кадастровую палату, Кадастровая палата - в налоговую инспекцию, которая обязана пересчитать гражданам излишне уплаченные налоги. Следовательно, и ваш земельный налог будет пересчитан, если найдем ошибку.

Кузнецова Елена Николаевна: А если кадастровая стоимость все-таки соответствует рыночной?

Александр Чупраков: В случае, если кадастровая стоимость на 1 января 2013 года, когда проводилась кадастровая оценка, была определена верно и не превышала рыночную стоимость, вы вправе обратиться в Межведомственную комиссию по спорам при Росреестре.

Если вы и с этим не будете согласны, то в суд. Но не забывайте, что вам для этого нужно будет сделать индивидуальный отчет о рыночной оценке вашего земельного участка, при которой учтены десятки ценообразующих факторов - вид на водоемы, влияние охранных зон, конфигурация участка, его площадь, плодородие земли, наличие рядом дорог и магазинов, удобной инфраструктуры и т.д. Такой отчет, естественно, точнее, чем когда оцениваются 3,3 миллиона земельных участков методом массовой оценки.

Кадастровая стоимость не должна быть выше рыночной. Эсли это так, надо добиваться пересмотра оценки

Ангелина Смакотина: Собираюсь приобрести участок. А если в данных кадастра явная ошибка? Указано, что участок 312 кв. метров, но на глаз видно - это четыре сотки. Что нужно предпринимать? И кто должен исправлять эту ошибку?

Александр Чупраков: Нужно обязательно, чтобы собственник, продавец участка, добился отражения фактических сведений о границах земельного участка с документальными.

Возможно, ошибка в другом. Фактически участок занимает площадь, как вы говорите, четыре сотки, а на самом деле право у него оформлено только на три с лишним сотки. Поэтому будьте бдительны! На вашем месте я попросил бы собственника предоставить подтверждающие документы, а именно свидетельство о праве собственности на четыре сотки. Потому что это может быть и самозахват. Кусочек дороги, канавы, а может быть, и кусочек государственной земли. Мы как раз для подобных случаев добились внесения изменений в Земельный кодекс, в котором предусмотрена возможность выкупа вот таких кусочков. Когда собственник земельного участка обращается в муниципальное образование и в конечном итоге за пятьдесят процентов от кадастровой стоимости может приобрести так называемую прирезку, которая примыкает к границе его участка.

Путин призвал защитить интересы граждан при оценке жилья

Это, кстати, один из вариантов, как добиться того, чтобы оформить документы на эту часть, которую, я так понял, фактически он занимает, а по документам ее нет. К сожалению, в нашей суровой действительности надо верить только документам, а не красивым словам и не красивому забору, который стоит на участке.

Превышение рыночной стоимости

Возможны ситуации, когда кадастровая стоимость квартиры превышает стоимость рыночную. На данный факт также влияют критерии оценки. Речь будет идти не об отделке квартиры, а именно о качестве дома. Насколько новые материалы, лифты и прочее оснащение, само строение. Чем оно новее, тем оно дороже, причем в этом случае подниматься могут именно кадастровые показатели. Кроме того такое правило относится и к земле. Нередко наблюдается завышенная кадастровая стоимость земельного участка.

Однако при высоких показателях цены по кадастру рыночные показатели могут не измениться. Они даже способны существенно отставать, поскольку зависят не от строительных материалов, которые использовались, а от того, насколько модный район, где размещается постройка, пользуется ли она спросом и так далее. Причем расположение играет особую роль. Нераскрученный район, имеющий плохую инфраструктуру, негативно влияет на рыночную стоимость, понижая цену сделки, но повышает кадастровые показатели только за счет использования дорогих и инновационных материалов при строительстве.

Нормально ли то, что кадастровая стоимость квартиры существенно превышает установленную рыночную цену? Нет. Такое положение дел не может устраивать ни одного собственника. Подобное различие, особенно если оно существенно и доходит до  показателя в пятьдесят процентов, может серьезно сказаться на налогах, а именно — их размерах.

В случае, когда был обнаружен факт того, что кадастровая цена выше рыночной, необходимо сразу же принимать меры. Нужно запросить документ, который фиксирует действующую и актуальную цену рынка с учётом показателей в ГКН.

Подобное решение проблемы помогает установить конкретную цену потому, что только одновременная оценка по показателям цены кадастра и рынка может дать представление об актуальной стоимости недвижимости. Кроме того, когда оценка рынка совпадает с той датой, которая зафиксирована в реестре ГКН, это будет выступать отличным удостоверением фактов, как при досудебном, так и судебном порядке разрешения возникающих споров.

При этом выделяют два типа действий, осуществляемых для определения соответствия цен, как рынка, так и кадастра:

1. С момента, когда в реестр были внесены данные о цене, период времени должен быть равен шести месяцем. В этом случае можно направить заявление в Реестр и получить соответствующие сведения.
2. Если срок в полгода прошел, то единственным выходом из ситуации является обращение с заявлением в суд.

Не следует оставлять несоответствие цен без внимания. Заниженная рыночная цена, которая может повлиять на проводимую сделку с недвижимостью, также способна  отразиться и на системе налогообложения.

Рекомендуем ознакомиться:Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости

Как рассчитывается кадастровая стоимость?

Любой земельный участок подлежит государственной кадастровой оценке, и такая оценка устанавливается не реже одного раза в пять лет.

Кадастровая стоимость – это некая средняя стоимость, оценка земли, этакая стандартная ее форма.

Размер этой стоимости зависит от коэффициента полезности использования участка, вида разрешенного использования и категории земель, величины объекта оценки.

Также на стоимость влияют рыночные цены соответствующего региона местоположения земельного участка на день произведения такого расчета и развитие его инфраструктуры.

Итак, как рассчитать кадастровую стоимость?

Порядок расчета установлен законодательством, состоит в следующей строгой логической последовательности действий, выполняя которые можно оценить любой объект:

1. Принятие органом власти РФ или муниципальным органом местного самоуправления решения о проведении кадастровой оценки;
2. Формируется перечень земель, подлежащих кадастровой оценке;
3. Определяется исполнитель кадастровых работ с назначением кадастрового инженера;
4. Составляется отчёт о проведенной государством оценке земель;
5. По результатам оценки устанавливается кадастровая стоимость.
6. На сайте Росреестра размещаются сведения о кадастровой стоимости земель;
7. Данные вносятся в государственный кадастр.

Нет денег на налог

Ирина Николаевна: Александр Анатольевич, у меня нет денег оплатить налог на наследство дачи, кадастровая оценка земельного участка которой в разы завышена. Что в таких случаях делать? Отказываться от наследства?

Александр Чупраков: Что такое объект недвижимости? Не только правообладание им. А еще и обязанность собственника нести затраты. Поэтому рекомендации две.

Добиться того, чтобы кадастровая оценка была пересмотрена, чтобы она точно не была выше рыночной, которая действовала на момент проведения оценки. Если нет, тогда продавать или сдавать в аренду дом и землю таким образом, чтобы компенсировать свои затраты.

Для вашего сведения, Ирина Николаевна, мы проводили сравнительный анализ. Доля налогов на имущество среди всех затрат физлиц по сравнению с коммунальными платежами, транспортным налогом очень незначительная. Например, годовой налог на небольшой жилой дом (150 кв. м) с земельным участком 10 соток не превышает 6 - 7 процентов от годовых затрат на коммунальные платежи и транспортный налог.

При проведении кадастровой оценки в 2013 году в среднем кадастровая стоимость земли в Московской области выросла на 42 процента. Вроде бы вполовину. Но не потому, что мы так ее завысили, а потому, что она была недооценена, стоила буквально копейки. Да и ставки налога, которые у нас установлены, 0,3 процента, на наш взгляд, необременительные.

За два года - 2014 - 2015 - недовольные оценкой владельцы земельных участков обращались в Комиссию по спорам при Росреестре, в суды. За это время из 46 тысяч земельных споров мы исправили 23 тысячи ошибок. Собственники заказывали индивидуальные отчеты о рыночной стоимости, обращались с ними в комиссию, в суд. Но только в 50 процентах обращений комиссия или суд признали обоснованность их требований. Если перевести отказы в налоговые платежи, это 4 миллиарда рублей. Таким образом, комиссии и суды предотвратили необоснованное уменьшение кадастровой стоимости в пересчете на земельный налог на 4 миллиарда рублей.

Оценку кадастровой стоимости передадут бюджетным организациям

Что такое по большому счету кадастровая стоимость и что такое налог на землю? Это в первую очередь местный налог. Это то, что получают поселения. В доходах многих поселений имущественные налоги достигают 70 процентов. Это те деньги, на которые поселение живет, а его администрация ремонтирует ямы на дорогах, организует общественный транспорт, в том числе льготный для пенсионеров, благоустраивает дворы, детские площадки, то есть делает жизнь местных жителей комфортней и удобней за их же счет.

Лаврова Ольга Григорьевна: Я пенсионерка. Проживаю в Московской области, в Коломенском районе. По последней кадастровой оценке принадлежащий нам с 90-летней матерью участок (земли бывшего совхоза без коммуникаций, в чистом поле) был оценен в астрономическую сумму. В один миллион рублей. И налог каждый год нам придется платить от кадастровой стоимости астрономический - 3187 рублей. Мы рассматривали варианты переоценки участка с помощью индивидуального подхода. Эта процедура сложная, дорогостоящая - 30 тысяч рублей. В агентстве недвижимости, куда мы обращались, чтобы реализовать участок, нас предупредили, что вряд ли сможем его продать, так как участок находится около МКАД, коммуникаций нет, под жилое строительство он не пойдет. А нам затратно его содержать, риелторы говорят, что даже за 300 тысяч рублей мы его не продадим.

Александр Чупраков: Ольга Григорьевна, не забывайте один момент. Когда вам риелторы оценивают этот земельный участок, то они оценивают его исходя из сегодняшней ситуации на рынке. Мы это делали на 1 января 2013 года. Сейчас 2016 год. Поэтому если мы сравним ее с сегодняшними ценами, то, конечно, они отличаются. Именно поэтому в законопроекте, который мы сейчас обсуждаем, заложен механизм проведения внеплановой кадастровой оценки. С применением понижающих коэффициентов.

Сейчас, напомню, каждый регион обязан проводить кадастровую оценку не реже, чем раз в пять лет, не чаще, чем раз в три года. За исключением Москвы и Санкт-Петербурга - раз в два года. Но если рынок катится вниз больше, чем на тридцать процентов, то по новому законопроекту "О государственной кадастровой оценке" регион будет обязан провести внеплановую кадастровую оценку.

Давайте немного подождем, а затем проанализируем кадастровую стоимость вашего участка. Даже если он стоит в голом поле, у него все равно есть потенциал. И оценщик всегда учитывает это с точки зрения максимально эффективного использования. Участок может находиться в престижной подмосковной Барвихе, но, условно говоря, если по нему идет канава или ров, то он ничего не стоит.

Инфографика РГ/Мария Пахмутова/Юлия Кривошапко