Что такое купчая на квартиру

Сделки по недвижимости представляют собой важный момент в жизни каждого гражданина. Речь идет о значительных суммах, поэтому крайне важно провести процедуру. Процедуру приобретения старого жилья можно провести самостоятельно или воспользоваться услугами посредника-риэлтора. О том, как правильно купить квартиру на вторичном рынке, каков порядок действий в виде пошаговой инструкции вы узнаете в этой статье.

Как правильно купить жилье: пошаговая инструкция

С чего начинать без посредников?

1. В первую очередь, чтобы начать процесс приобретения квартиры, требуется взвешенное решение, которое принимается с учётом ситуации, сложившейся на рынке и их финансовых возможностей.
2. После принятия решения о покупке жилья, вышедшего на вторичный рынок, следует заняться выбором подходящего объекта. Для этого допустимо обратиться в компанию по работе с недвижимостью или риэлтору, занимающемуся частной практикой.А можно заняться подготовкой и осуществлением сделки самостоятельно. При самостоятельной покупке жилья выбор объекта можно осуществить через специальные сервисы в интернете или через объявления в СМИ.
3. После того как объект подобран, стороны договариваются о просмотре и назначают время визита покупателя. При первичном просмотре помещения требуется задать владельцу несколько вопросов, которые прояснят титул квартиры и сведут к минимуму возможные риски.

   Основные из них следующие:

   • Когда и каким образом была приобретена квартира. Если она приобреталась в ипотеку – не остался ли непогашенный долг. Была ли официально выведена из-под залога квартира после расчёта с банком.
   • Не закладывалась ли квартира в залог для потребительского кредита, все ли расчёты по квартплате и услугам ЖЭУ проведены.
   • Не проводилась ли в помещении реконструкция, если проводилась – все ли документы оформлены надлежащим образом.
   • Нет ли в квартире жильцов, которых владелец не может выписать, есть ли среди членов семьи несовершеннолетние дети. Если недвижимость получена в наследство – не возникли ли имущественные споры с другими наследниками.
   • Семейное положение собственника. Если имущество нажито совместно – дал ли супруг согласие на продажу согласно ст.35 СК РФ.
   • Возрастная правоспособность и дееспособность продавца.

Все перечисленные вопросы относятся к категории базовых. В момент просмотра могут возникнуть и иные, более предметные вопросы, которые следует задать во избежание рисков при покупке.

Более подробно о вопросах, которые рекомендуется задавать продавцу вторички, мы рассказываем здесь.

Порядок обращения в страховую организацию

При оформлении купли-продажи целесообразно воспользоваться услугами по титульному страхованию приобретаемой недвижимости. Эта процедура даёт гарантии:

• дополнительной проверки документации;
• использование специализированных баз данных;
• квалифицированного анализа экспертов;
• возврата средств, потраченных на покупку объекта при наступлении страхового случая.

Под страховым случаем понимается любой недочёт, допущенный при совершении сделки или существовавший в качестве тёмного, заведомо не выявленного пятна на титуле (истории) квартиры, которые могут лишить нового владельца приобретённой им собственности. Поэтому страховщики тщательно выявляют не только актуальные, но и потенциальные риски. Это сужает круг объектов для приобретения за счёт того, что они могли приглянуться покупателю, но не соответствовали критерию страхователей.

СПРАВКА: Обратиться в страховую компанию можно как в случае проведения сделки риэлтерской фирмой, так и при самостоятельной её подготовке.

Алгоритм заключения соглашения о сделке

Сделка проводится в два этапа, на каждом из которых компетентным специалистом или самостоятельно составляется соответствующий договор, ориентированный на нормы статей 153 ГК РФ и 235 ГК РФ. Согласно ст.167 ГК РФ договора допустимо, но не обязательно удостоверить в нотариальной конторе. Обращение к нотариусу придаст процедуре дополнительную правоспособность.

Если стороны пришли к согласию о самостоятельном составлении текста купчей – им потребуется найти соответствующий образец (можно качать у нас) и внести в полученный бланк собственные сведения, подходящие для сложившейся ситуации.

Если же продавец и покупатель не знают, как правильно оформить договор, требуется сопровождение сделки, целесообразно обратиться в юридическую контору или в риэлтерскую компанию. Виды договоров следующие:

1. Непосредственно после достижения согласия сторон по проведению купли-продажи оформляется Предварительный договор купли продажи (ПДКП). Он не регистрируется в Росреестре и имеет ограниченную правоспособность. Его актуальность ограничивается составлением основного договора купли продажи (купчей).
2. Основной договор, на основании которого производится отчуждение объекта, и проводятся регистрационные процедуры.

ПДКП даёт собственнику право взимать с покупателя аванс в установленном размере. Сумма аванса указывается в обоих договорах и выступает способом частичного расчёта. То есть, при окончательном расчёте, выданная по ПДКП сумма вычитается как ранее полученная. После составления этого документа продавец обязан снять объект с торгов и в установленный договором срок составить и подписать купчую.

ВАЖНО: На основании заключения преддоговора недопустимо проводить полный расчёт по покупке продаже вторичного жилья или передавать квартиру в фактическое владение покупателю или посреднику.

Основной договор по совершению сделки опирается на положения, указанные в предварительном. Но тело такого договора уже содержит все нюансы гражданско-правовой процедуры, констатирующей сделку, юридическим последствием которой становится передача имущественных прав и переход права беспрепятственного владения помещением от покупателя к продавцу.

• Скачать бланк типового предварительного договора купли-продажи квартиры
• Скачать бланк типового договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец типового предварительного договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры

Как грамотно зарегистрировать договор купчей?

После подписания основного договора сторонами нужно провести регистрацию. Эта процедура проводится в Росреестре, где сведения о проведении сделки вносятся в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) РФ на основании норм, которые оглашает Федеральный закон за N122-ФЗ от г.

Обратиться для регистрации сделки нужно по месту расположения недвижимости, передав в Кадастровую палату или многофункциональный центр (МФЦ) договора с приложенным пакетом документации.

Обязательно уплатить государственную пошлину, но квитанцию предъявлять не обязательно, так как данные об уплате автоматически считываются в установленной для регистрации программе.

Какие документы представить?

Покупатель прилагает для констатации факта сделки только собственный гражданский паспорт. Если в его интересах действует представитель – документы, допускающие представительство:

1. Собственный гражданский паспорт и нотариально удостоверенную доверенность.
2. Свидетельство о рождении ребёнка и свой паспорт – для несовершеннолетних покупателей.
3. Разрешение на сделку от органов опеки и попечительства – для поверенных (опекунов) несовершеннолетних и недееспособных лиц.

О том, какие документы понадобятся от обеих сторон сделки, мы рассказывали тут.

Для осуществления сделки при передаче договоров на регистрацию в Росреестр продавцу требуется приложить:

1. Гражданский паспорт или документацию, допускающую представительство интересов продавца.
2. Вновь составленные договора купчей – 3 экземпляра.
3. Правоустанавливающий документ, на основании которого у продавца возникло право собственности. Им может быть гражданско-правовой договор, свидетельство о наследовании или о приватизации.
4. Свидетельство о собственности на квартиру.
5. Техническая документация на квартиру из БТИ и справка об оценке.
6. Кадастровый паспорт квартиры и справка об отсутствии залога, ареста и обременений из Кадастровой палаты.
7. Разрешение от супруга, если имущество нажито совместно.
8. Копия лицевого счёта из ЖЭУ – о производстве уплаты за квартиру.
9. Выписка из поквартирной книги.

ВНИМАНИЕ: Во избежание сокрытия продавцом информации о ранее прописанных и не выписанных на настоящий момент жильцах, требуется запросить расширенную (архивную) выписку, где отражены сведения с момента заселения дома.

Способы передачи денег

Рассчитаться за приобретение квартиры нужно в момент подписания договора или согласно условиям, принятым сторонами. Положение о передаче денег за покупку должно содержаться в теле договора. Это можно сделать несколькими способами:

• использовать банковскую ячейку;
• передать перечислением на счёт продавца;
• передать из рук в руки.

После проведения расчёта, у покупателя должны остаться документы, подтверждающие оплату собственности. В зависимости от способа передачи денег, ими могут быть:

• документы из банка;
• квитанция о переводе;
• собственноручно написанная расписка продавца.

Во всех перечисленных случаях лучше всего организовать сопровождение передачи денег, которое может осуществить:

• юрист посредник;
• риэлтор;
• сотрудники банка.

Свидетельство о проведённом расчёте – одно из главных оснований правоспособности проведённой сделки. Особенно важно принять меры предосторожности при передаче денег из рук в руки. Эту процедуру лучше всего проводить в юридической компании, составляющей гражданско-правовой договор или в риэлтерской фирме. Если купчая составляется нотариусом – в присутствии нотариуса.

Завершающий этап

Регистрация сделки – завершающий этап оформления покупки квартиры. Она длится не более одного месяца. Этот шаг завершается вступлением в юридические права на приобретённую недвижимость. Новому правообладателю требуется подойти на вторичный приём в Росреестр, где ему выдадут свидетельство о собственности на приобретённую квартиру.

Процедура регистрации устанавливает юридические полномочия на вступление в собственность. Фактическое вступление в собственность осуществляется посредством составления акта приёма-передачи помещения новому владельцу. Для этого продавец и покупатель встречаются в квартире, где составляют опись отделимых и неотделимых улучшений, переходящих в распоряжение новым владельцем. Акт подписывается передающей и принимающей стороной. В этот же момент покупатель получает ключи от квартиры.

Прописка нового правообладателя

После завершения регистрации в Росреестре и получения свидетельства о собственности, вселяющиеся в новое жильё лица, могут заняться оформлением прописки.

Для этого собственник с паспортами и свидетельствами о рождении членов семьи подходит в паспортный стол по месту жительства или местное отделение миграционной службы. Он пишет заявление с просьбой о его прописке всех вселяющихся и заполняет требуемые формы, выданные в отделении.

СПРАВКА: Некоторые населённые пункты имеют возможность принять документы для прописки в МФЦ.

По преимуществу эта процедура занимает не более трёх рабочих дней. Иногда паспорта с проставленными в них печатями выдаются на руки сразу же. Этот момент считается завершением в процедуре оформления покупки квартиры.

Регистрация подписанного договора

Составить документ, согласовать и подписать его можно без участия нотариуса. При этом купчая является основанием для регистрации в Росреестре перехода права собственности от одного владельца к другому. Без внесения новых сведений о владельце и технических данных объекта в ЕГРН, человек не будет считаться собственником никогда. Поэтому участники сделки самостоятельно решают, стоит ли оплачивать услуги нотариата или сразу прийти в Росреестр для внесения корректировок.

Имея на руках договор купли-продажи, но не свидетельства о праве собственности, нельзя совершать никаких операций с объектом недвижимости. В случае конфликта или иного судебного спора права человека, купившего имущество, но не зарегистрировавшего объект на свое имя, считаются ничтожными.

Обращение к услугам риэлтора

Если одна из сторон сделки или обе стороны решили, что не смогут самостоятельно купить-продать квартиру, а обратились к риэлтору, то в проведении процедуры возникают специфические отличия, существенно облегчающие её проведение и увеличивающие шансы купить квартиру правильно. Взамен за соразмерную сумму средств, уплаченную за получение услуги, стороны получают помощь специалиста, выражающуюся в нижеследующем:

• поиск объекта (покупателя);
• организация просмотров объектов;
• помощь в подготовке документации;
• проверка правоспособности продавца и объекта;
• составление договоров;
• сопровождение сделки и передачи денег;
• дополнительные услуги – по договорённости.

Расчёт за услугу осуществляется по преимуществу по результату организации сделки, из средств продавца.

Если заинтересованное в сделке лицо дорожит своим временем или сомневается в собственной компетентности, правомерно стремясь избежать рисков – стоит обратиться к риэлтору. Лица, владеющие юридической грамотностью и уверенные в благополучном разрешении вопроса за счёт собственного ресурса, могут обойтись без данных услуг, что позволит им сэкономить определённую денежную сумму.

Выбираем квартиру

Риски, которые могут ожидать в сделках по приобретению квартиры, можно разделить на 2 типа:

1. Умышленные противоправные поступки третьих лиц.
2. Некомпетентные действия участников сделки, на грани с беспечностью.

Доверяя сделку риелторам и юристам, стоит и самому присмотреться к будущему жилью, ведь выбираем мы его не на один год. Соберите информацию, которая поможет оценить техническое состояние здания и квартиры:

• Сколько лет дому, из каких материалов построен, не подлежит ли сносу.
• В каком состоянии находятся перекрытия, проводка, другие конструкции и коммуникации (процент износа).
• Какие коммунальные услуги предусмотрены.
• В каком санитарном состоянии находится подъезд и прилегающая к дому территория.

1. Найдите время, чтобы осмотреть дом и окрестности в дневное время. Чтобы оценить состояние всего подъезда, а не только первого этажа, поднимитесь к своей квартире без лифта.
2. Сверьте данные технического паспорта квартиры с фактической планировкой. Любые изменения должны быть согласованы, при самовольной перепланировке предусмотрена административная ответственность.
3. Для проверки коммуникаций пригласите опытного сантехника. О плохом состоянии труб в подвале говорит и присутствие комаров в подъезде.
4. Соберите сведения обо всех жильцах соседних квартир. Уровень комфорта проживания в определенной степени зависит и от этого фактора. При наличии автомобиля соседи помогут выяснить вопрос с парковкой.
5. Уделите внимание земельному вопросу. Можно оформить право собственности на жилье, не оформляя своих прав на землю, но документы на земельный участок под домом проверить стоит.
6. Попросите разрешения сфотографировать квартиру, чтобы дома, в спокойной обстановке, восстановить в памяти все детали планировки.
7. Уделите внимание управляющей компании или ТСЖ (товариществу собственников жилья). Здесь можно проверить все долги.

Рекомендации эксперта о том, на что надо обращать внимание при осмотре квартиры на вторичном рынке, чтобы иметь законные основания для торга.

При покупке жилья в новостройке без внутренней отделки застройщик и покупатель заключает договор долевого участия (ДДУ), позволяющий оформить сделку по привлекательной цене. (В среднем стоимость вторичного и нового жилья почти не отличается, за исключением элитного сегмента).

После сдачи объекта в эксплуатацию ДДУ будет основным документом при регистрации сделки. Стороны еще подписывают передаточный акт к договору купли-продажи, подтверждающий выполнение сторонами взятых обязательств и соответствия имущества предусмотренным нормам.

Подробное видео руководство по осмотру квартиры в новостройке

Проверяем историю квартиры

На следующем этапе надо попросить у владельца жилья выписку из ЕГРН. В этой справке будет вся договорная история жилого помещения с 1998 года, когда создавался единый госреестр недвижимости. Проверяя выписку, изучите, как часто менялись в квартире жильцы. Частая смена собственника повышает вероятность оспаривания прав на жилье.

Выписка расскажет, были ли наложены аресты или другие обеспечительные меры на квартиру, была ли она в споре. Чтобы не рисковать, ознакомьтесь с обстоятельствами дела (сроком давности, результатами). Если полной ясности нет, обращайтесь к специалисту.

Купчая на недвижимость различного вида

Статус владения непременно указывается в купчей. В настоящий период сделки по нежилой недвижимости широко распространены, имеют свои отличительные правила. В договоре кроме назначения, должны быть указаны подробные технические характеристики. К ним относится план, площадь, почтовый адрес и иные имеющиеся регистрационные обозначения.

Жилые помещения должны быть предназначены для постоянного, всесезонного проживания. Ведение предпринимательской и промышленной деятельности в них запрещено. Нежилые помещения, даже оборудованные для нахождения людей, не могут признаваться пригодными для постоянной жизни.

Таким образом:

• налогообложение на нежилые объекты гораздо выше и вычисляется по особой схеме;
• коммерческие направления деятельности могут осуществляться только в недвижимости, имеющей ранг нежилой.

Некоторые особенности процедуры

Современные тенденции вносят некоторые коррективы, связанные с условиями, на которых продаётся или покупается объект. В таких случаях возникают дополнительные прецеденты, которые требуют обращения в соответствующую инстанцию и исполнения установленных условий.

Ипотечное кредитование

В данном случае в дело вступают дополнительные правовые нормы, установленные Федеральным Законом об ипотеке, от г, под №102-ФЗ. Покупателю требуется получить согласие банка, который предоставит ему ипотечный кредит. После получения официального согласия на оформление ипотеки, составляется ПДКП. На получение такого согласия потребуется время от нескольких дней до нескольких недель.

Банк должен провести мониторинг с целью выявления рентабельности такого финансового вливания. Поэтому возникает спорный вопрос о сроках составления предварительного договора. Если таковой заключается до момента одобрения сделки банком, то целесообразно достичь компромисса сторон, вложив установленную сумму не в качестве задатка, а в качестве аванса, что допускает последующего возврата в случае отказа банка от инвестирования покупки.

Или оговорить вопрос о решении банка отдельным пунктом договора в качестве уважительной для отказа причины.

Покупателю следует учитывать, что оформление ипотеки не даёт ему права беспрепятственно владеть объектом.

Квартира будет находиться в собственности инвестора как залоговое имущество вплоть до полного погашения долга, давая право лишь использовать жилплощадь для проживания и прописки.

Использование материнского капитала

Если в качестве вложений за покупку используются средства от материнского капитала или иных жилищных сертификатов, то здесь также потребуется дополнительное время и ряд дополнительных действий.

Вначале покупателю с копиями документов, отражающих право собственности продавца и характеристики выставленного на торги жилья, требуется обратиться в Пенсионный фонд (ПФ) РФ. Сотрудник ПФ рассмотрит соответствие параметров квартиры требуемым нормативам и даст согласие или мотивированно откажет от заключения сделки. В случае согласия можно оформить ПДКП и подготавливать сделку.

Ту часть денег, которая обеспечивается сертификатом, продавец получит перечислением на банковский счёт через соответствующее время, после проведения и регистрации сделки.

Для этого после проведения регистрационной процедуры и получения свидетельства о собственности, покупатель подходит к уполномоченному лицу в ПФ РФ и передаёт пакет документации, подтверждающий сделку и сертификат на материнский капитал (иной жилищный сертификат). Здесь производится начисление по оплате приобретённой недвижимости в установленном размере. Деньги перечисляются на лицевой счёт, указанный продавцом.

О том, как правильно составить договор купли-продажи квартиры, если она приобретается на материнский капитал, мы рассказываем здесь, а из этой статьи вы узнаете, кто станет собственником квартиры, купленной таким способом.

Отличия при работе с:

Подаренным жильем

Когда правоустанавливающим документом выступает дарственная – нужно внимательно ознакомиться со всеми имеющимися пунктами. Дарственная – документ, который наиболее часто признаётся оспоримым или ничтожным. В этом случае целесообразно заручиться поддержкой эксперта для дополнительного анализа правоспособности сделки.

Если дарственная составлена в нотариальной конторе по форме типового договора – сомнения можно снять. В иных случаях целесообразно вступать в сделку только после того, как прошло более 3 лет с момента получения квартиры в дар. Это обусловлено тем, что согласно нормам ст. 196 ГК РФ этот период определяет срок исковой давности, и посягательства со стороны третьих лиц на приобретаемый объект утрачивают свою актуальность.

Статья 196 ГК РФ. Общий срок исковой давности

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N35-ФЗ «О противодействии терроризму».

Также следует обратить внимание на отдельные положения дарственной, которые в качестве условий могут нести право дарителя на пожизненное проживание в квартире. Если такое условие предусмотрено, но даритель умер – следует запросить свидетельство о его смерти и проверить внесение данных сведений в Росреестр предъявлением справки об отсутствии обременений.

Унаследованным

Наследуемое имущество распределяется солидарно. Поэтому выставленная на торги недвижимость должна принадлежать одному правообладателю путём отказа от притязаний на владение квартирой со стороны других владельцев. Такие документы оформляются официально в нотариальной конторе, с удостоверением нотариусом. Для этого следует:

• внимательно ознакомиться с содержанием свидетельства о наследовании;
• выявить число наследников;
• сопоставить их с числом лиц, отказавшихся от права на квартиру.

Если такое право приобреталось через суд, который признал единоличным собственником продавца – сделку можно совершать. Во всех спорных случаях целесообразно выдержать трёхлетний срок исковой давности.

Если квартира оформлена наследниками в долевую собственность – продажа таковой допускается только тогда, когда продающей стороной выступят все совладельцы из числа наследников. Если наследник принял недвижимость единолично – все вопросы по сделке снимаются.

СПРАВКА: Для лиц, состоящих в браке, не требуется согласие супруга на продажу, если недвижимость получена в дар или унаследована.

Проверяем документы и юридическую чистоту квартиры

Следующий шаг – проверка правоустанавливающих документов собственника на квартиру. Право собственности на жилплощадь устанавливают:

• после приватизации жилого фонда,
• при инвестировании ресурсов в возведение новостройки,
• в результате обмена или покупки жилья,
• на основании договора дарения или вступления в права наследования.

Любой из этих документов дает возможность распоряжаться своей жилплощадью на усмотрение хозяина. Чтобы не приобрести «кота в мешке», важно установить их подлинность. Любые дописки, подчистки и подделки делают приобретение рискованным и ненадежным, и распоряжаться купленной жилплощадью будете лишь до появления законного собственника или совладельца.

Требуйте, чтобы все правки были закреплены подписями обеих сторон и заверены нотариально. Следует проверить и правильность госрегистрации правоустанавливающих документов.

Если продавец жилья предоставил купчую, договор наследства, дарения или другой, подтверждающий право собственности, документ, выданный нотариусом, надо проверить полномочия нотариуса на момент оформления документа. Если их нет, он недействителен и сделку признают ничтожной.

Если жилплощадь досталась наследнику, уточните список родственников бывшего хозяина. Теоретически они имеют право обращения в суд для восстановления срока принятия наследства, так как не знали о смерти и не могли заявить о своих правах вовремя.

Аферистами могут оказаться как владельцы жилья, так и совсем посторонние люди, действующие по поддельным документам. Если продавец предлагает сделку по доверенности или без нее, представляя в частном порядке интересы хозяина, который очень занят и проживает за границей, от такой сделки лучше отказаться или хотя бы потребовать личной встречи с собственником жилья.

Подозрение должны вызвать и требования очень большого задатка (более 2-5% от стоимости объекта недвижимости). Если продавец приобрел жилье совсем недавно и уже продает его, стоит изучить все детали предыдущей сделки, так как оспорить такой вариант в суде довольно сложно.

Если продавец не проверял предыдущего хозяина с особой тщательностью и объявились родственники, претендующие на квартиру, или он сам оказался мошенником, обманувшим предыдущего владельца. Когда суд постановит вернуть квартиру пострадавшему, теоретически можно попытаться вернуть потраченные деньги. Главное – найти и привлечь мошенника.

Если пакет документов уже готов, и сделку надо оформить срочно, возможно, при низкой, привлекательной цене, стоит перепроверить все бумаги еще раз, проконсультироваться у опытного юриста. Спешка создается предумышленно, чтобы покупатель не успел сориентироваться.

Иногда, даже после задатка документы не выдают, отказываются оформлять договор через агентство недвижимости, ссылаясь на завышенные расценки посредников. В действительности – просто опасаются компетентной проверки объекта продажи.

При поиске вариантов жилья не стоит предъявлять паспорт представителям продавца и прочим незнакомым лицам. Не подписывайте бумаг без детального ознакомления, тем более, если настаивают, что это – формальность. Если от имени продавца действует агент, проверьте удостоверение и его срок годности. Не лишним будет изучить веб-сайт агентства.

Любые важные детали договоренности: цену помещения, сроки сделки, освобождения жилплощади, оплаты коммунальных долгов надо оформлять в письменном виде, прописывая штрафы за нарушения. Детально поясните в договоре процедуру передачи владельцу задатка и ответственность сторон за нарушение договоренностей. При отсутствии юридического образования воспользуйтесь услугами нотариуса.

Особое внимание – правильности расчетов между сторонами. Документы, которые должны появиться у нового собственника, – это свидетельство о регистрации права купли-продажи и документ, подтверждающий оплату квартиры (обычно – это расписка). Чтобы покупатель был уверен в ее получении, расписку лучше заложить в банковскую зеркальную ячейку с расчетными денежными средствами.

Передавать любые суммы после пересчета денег надо только владельцу, а не третьим лицам, в отведенном для этой цели помещении. Не помешает пригласить своих свидетелей. Если сначала надо вернуть долг продавца банку по ипотеке, то передачу денег лучше оформить договором займа.

Ликвидацию задолженности и сделку надо провести в один день. При расчете с продавцом продумайте финансовое обеспечение невыполненных им обязательств: не доплатите продавцу 1-2 тысячи долларов и оформите обязательства выплатить остаток после выполнения владельцем всех формальностей, связанных с передачей прав собственности (снятие с учета всех жильцов, оплата долгов по коммунальным платежам и т.п.).

Возвращайте остаток после тщательной проверки коммунальных служб, паспортного стола, приема имущества и получения ключей на него. Если вместе с жилплощадью продается мебель, бытовая техника и т.п., то продажу надо оформить отдельным договором с описью имущества, фотоснимками и подписями сторон. После сделки сразу же зарегистрируйте договор.

Проанализируйте нюансы договора. Возможно, нынешний владелец с предыдущим закрепили в нем обязательство, которое должно быть выполнено. В противном случае одна из сторон будет иметь право на отказ или расторжение договоренностей. Это может быть выплата части денег с отсрочкой. Если подобные факты установлены, продавец должен представить документы, подтверждающие его выполнение.

План действий

По преимуществу покупатели, не имеющие опыта беглой ориентации среди объектов недвижимости на вторичном рынке, выбираются понравившееся жильё по техническим характеристикам, месту расположения и ценовому диапазону. Все эти качества в комплексе, несомненно, важны – от них зависит последующий комфорт от использования приобретённой площади. Но не менее существенны и такие характеристики как:

• правоспособность продавца;
• пакет документации на объект, подтверждающий его правоспособность;
• права третьих лиц, которые могут нарушиться в результате сделки;
• наличие обременений и задолженностей по счетам.

Информацию по данным вопросам можно узнать при проверке документации собственника и объекта.

ВНИМАНИЕ: Во избежание мошенничества со стороны продавца перед тем, как решиться покупать квартиру, требуется проверить наличие оригиналов, предъявленные при просмотре объекта копии должны быть удостоверены нотариально.

О том, как самостоятельно проверить чистоту сделки и на что следует обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке, мы рассказываем в этом материале.

Приобретение дома и земельного участка

Договор купли-продажи квартиры и домовладения разнятся между собой. Дом располагается на земельном наделе, который в свою очередь также должен иметь документы на право собственности. Переход производится одновременно для участка, домовладения и надворных построек. Случаи, когда земля и строение имеют различных собственников, встречаются на практике редко. Чаще всего проблемные ситуации бывают, когда дом построен без получения разрешения на землю. Подобный вариант особенно тяжело бывает приватизировать и легализовать, если владелец умер и встает вопрос о наследовании.

Спорные вопросы, отсутствие устанавливающих документов на землю или наличие обременений усложняют оформление. Обращение в Росреестр будет иметь положительное решение, если наличествует полный пакет документов на объект недвижимости. В противном случае, только суд может принять решение о возможности получения свидетельства о праве собственности на землю и строение.

Приобретая или продавая надел, следует понимать, что постройки, привязанные к земле, отходят новому владельцу вместе с ней. Речь идет о подсобных, не пригодных для проживания объектах. Земля, находящаяся под домом, автоматически включается в собственность нового владельца.

Выясняем личность продавца квартиры

Проверка владельца квартиры начинается с установления личности продавца и подлинности его паспорта. Для этого надо обратиться в паспортный стол по месту жительства или хотя бы проверить наличие всех фотографий, соответствующих возрасту. Дополнительные фото вклеиваются в документ по достижении 20-ти и 45-ти лет.

С просроченным паспортом нотариус процедуру оформления купчей перенесет, так как такой документ считается недействительным и при передаче документов в регистрационную палату стороны получат отказ. Подлинность паспорта можно проверить и при помощи специального сервиса на портале Федеральной миграционной службы. Информация носит сугубо справочный характер.

Стоит проверить продавца и на наличие возбужденных производств у пристава. Есть риск приобрести недвижимость и быть втянутым в судебные разбирательства по признанию договора ничтожным, так как у продавца есть кредиторы и кредиторская задолженность. Если владелец жилья – предприниматель и проходит в арбитражном суде процедуру банкротства, на все его имущество также накладывается арест. Даже если продавец просто был ответчиком в суде, а исполнение решения суда задерживается, можно попасть с квартирой в судебные тяжбы.

Если договор оформляется по доверенности, ее надо заверить у нотариуса. Не забывайте, что уполномоченные представители увеличивают шансы на неблагоприятный исход сделки. Проверьте, не была ли отозвана доверенность, жив ли, здоров ли хозяин квартиры, какие у представителя полномочия (есть ли право подписи в документах, право получения денег).

Дееспособность продавца – обязательное условие сделки. Если есть подозрения на это счет (возраст, вредные привычки, психические расстройства), лучше перестраховаться. Справки из наркологического и психиатрического диспансера по месту его регистрации о том, что продавец не состоит на диспансерном учете, лучше получать в вашем присутствии, чтобы убедиться, что освидетельствование проходило по всем правилам. Хотя не каждый собственник согласится на такую процедуру, поэтому непосредственно перед подписанием договора можно обратиться за помощью к независимому эксперту-психиатру на предмет обследования психического состояния продавца.