Что такое встречка при продаже квартиры

BKN.RU объясняет порядок действий при встречной покупке квартиры на вторичном рынке Петербурга. Как участникам цепочки избежать основных рисков. В чем особенности встречной покупки квартиры и что это такое? Порядок действий и актуальные примеры.

Пойти к юристу

Чтобы обезопасить себя от возможных рисков, специалисты рекомендуют после подписания предварительного договора обратиться к юристу для проверки «чистоты» квартиры. Агентства, которые предоставляют подобные услуги, должны иметь сертификат (проверить агентство можно на сайте Ассоциации риэлторов СПб и ЛО). Перед встречной покупкой проверяют недвижимость по самым различным показателям. Например, не была ли она арестована, не наложены ли на нее обременения, соблюдались ли права лиц, которые проживали в квартире до приватизации и т.д.

Основные этапы

Если говорить в целом, то подобные операции проходят в 2 этапа:

• поиск покупателя для старого жилья и подбор другой квартиры;
• осуществление встречной покупки.

Как мы уже говорили ранее, участие риелтора в таких сделках необходимо, поскольку самостоятельно оформить все бумаги и избежать проблем очень сложно.

Итак, в первом этапе можно выделить несколько подпунктов:

• оценка жилья и установление цены;
• поиск квартиры на замену;
• продажа своей недвижимости.

Для начала необходимо заняться реализацией собственного жилья. Крайне важно адекватно оценить квартиру, иначе осуществление сделки может затянуться. Самый лучший вариант – ориентироваться на среднюю стоимость на рынке недвижимости и поиск аналогичных квартир. Допустим, квартиру будет продано за 4 млн. рублей.

Теперь нужно найти квартиру, которая будет приобретена. Как правило, это более дорогостоящее жилье, которое имеет большую площадь или располагается в лучшем районе. Отметим, купленный объект имеет цену выше, а поэтому разница покрывается кредитными средствами или личными сбережениями.

После этого нужно заняться продажей квартиры и подготовить документы. Со второй стороной сделки заключается договор и вносится аванс. Первый этап завершается тогда, когда покупатель для квартиры найден и подобрано жилье для встречной покупки.

Переходим ко второму этапу. Если доплата будет происходить за счет кредитных средств, то нужно будет получить одобрение от банка для конкретной квартиры. На рассмотрение заявки требуется 2 недели, после чего будет проведена сделка.

В момент заключения сделки участники должны оформить определенные документы, среди которых можно выделить:

• договор купли-продажи;
• документ об аренде ячейки в банке;
• кредитный договор;
• закладная на квартиру;
• заявления;
• доверенности (при необходимости).

Полный список документов оговаривается с юристами. После того как заключен кредитный договор, банк положит деньги в ячейку. Отметим, что договор аренды также включает в себя перечень условий, при которых деньги будут отданы продавцу. В договоре купли-продажи должны быть подписи всех участников сделки.

После того как все документы оформлены, необходимо отправиться в Росреестр и завершить операцию регистрацией права собственности на квартиру. После этого осуществляется переезд в новую квартиру, и продавцы получают всю сумму.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”покупка квартиры” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Оценить свою квартиру

Самый важный первый шаг – правильно установить цену на свой объект недвижимости. Важно, чтобы она была рыночной. Лучше всего это поможет сделать профессиональный риэлтор, понимающий текущий спрос и предложение на вторичном рынке, или оценщик. Если поставить цену выше рынка, то искать покупателя на свою квартиру придется долго, поскольку недостатка объектов в предложении нет и никто не станет приобретать жилье по неоправданно завышенной стоимости.

Особенности сделок встречной покупки

Особенности сделок встречной покупки

Фактически, такой вид сделок является своеобразным обменом жилым фондом. Например, вы нашли привлекательное предложение на «вторичке». Но, продавец заявляет, что съедет только тогда, когда приобретет другую недвижимость.

У него попросту нет места для проживания после реализации собственного жилья. Таким образом, вам придется ждать, когда будет найден подходящий вариант для владельцев вашей будущей квартиры. Существенным минусом подобной сделки является длительность ожидания.

Нередко процесс может затянуться на многие месяцы, а вам придется вносить залог для подтверждения серьезности намерений. В каком случае можно идти на такую сделку? Если спешки нет и цена на квадратные метры значительно ниже, хотя бы на 10% от среднерыночной на подобное жилье.

Встречная покупка недвижимости

Теперь стоит перечислить этапы продажи квартиры со встречной покупкой, если вы выступаете в роли продавца.

Чтобы избежать рисков, необходимо обращаться за профильной помощью к квалифицированным юристам, лучше всего — заключить продуманное соглашение с агентством, пользующимся хорошей репутацией.

Итак, перечислим основные этапы:

1. Заключаете договор на оказание услуг с агентством, ваши права на собственность тщательно проверяются.

2. Идет активный поиск потенциальных покупателей вашей недвижимости, организуются просмотры.

3. После того, как найден покупатель, с ним заключается договор, он вносит задаток. Может быть подписан первоначальный договор, свидетельствующий о намерениях. Важный момент — старайтесь обозначить максимальные сроки завершения сделки. За месяц вам навряд ли удастся отыскать наиболее подходящее жилье. Настаивайте на увеличении сроков, если вам придется взамен своей квартиры приобретать несколько объектов недвижимости.

4. На следующем этапе важно уложиться в сроки, отведенные покупателем вашей квартиры для поиска жилья. Вам придется поспешить, чтобы не нарушить сроки, указанные в договоре. После того, как жилье найдено, вам следует внести за него аванс либо задаток.

5. Далее — самый ответственный момент. Происходит оформление всего пакета документов одновременно, заключаются все сделки в цепочке. Согласно оговоренным срокам происходит переезд всех новых собственников в приобретенные квартиры.

Порядок действий при встречной покупки квартиры

Порядок действий при встречной покупке квартир несколько отличается от обычного, хоть и не глобально:

1. Определить стоимость своего жилья.
2. Подобрать подходящего покупателя на квартиру и продавца другой недвижимости, которую хотелось бы приобрести.
3. Договориться со всеми сторонами о том, как будет производиться сделка.
4. Проверить потенциально новое жилье и разрешить это сделать покупателю.
5. Составить договор купли-продажи.
6. Зарегистрировать право собственности и подписать акт приема передачи с одновременным окончательным расчетом.

Рассмотрим каждый из пунктов подробнее.

Оценка недвижимости

Чтобы понимать порядок цен и возможные варианты обмена (встречной покупки), первым делом нужно провести оценку собственного жилья. Самый простой и доступный вариант – обратиться в оценочную компанию. Там выдадут актуальную на данный момент рыночную стоимость, не согласиться с которой у потенциального покупателя не будет никаких оснований.

Как вариант, можно методом рыночных аналогов оценивать жилье самостоятельно. Это не так сложно, на самом деле, однако только при условии, что покупатель согласится на установленную продавцом цену. В противном случае в этом нет никакого смысла – только время терять, если все равно придется заказывать оценку у специализированной компании.

Пример оценки: Предположим, что в том же районе, где находится квартира клиента, продаются и другие подобные же типы жилья. Если действовать совсем упрощенно, достаточно подобрать 3-5 таких предложений, сложить их вместе и разделить на количество использованных предложений. Допустим, продается 3 схожие квартиры, одна за 1 миллион, вторая за 2 миллиона, третья за 800 тысяч. Складываем и получаем 1+2+0,8=3,8 миллиона рублей. Делим на 3, получаем среднюю рыночную стоимость жилья: 1,26 миллиона рублей.

Поиск покупателя/продавца

Самый простой вариант – поискать покупателей и продавцов на открытых площадках типа Avito. Но там далеко не всегда можно подобрать подходящий вариант. Таким образом, может потребоваться обращаться в агентство недвижимости. Там смогут быстро найти нужных людей, однако это услуга платная. Следует ориентироваться на дополнительные расходы в размере около 5% от стоимости квартиры клиента.

Проведение предварительных переговоров

Если покупатель/продавец найдены, с ними нужно сразу же связаться, пока они не начали продавать/покупать другое жилье и обсудить условия возможной сделки. Как правило, на предварительном этапе обсуждаются только базовые особенности. Каждая из сторон определяет свои условия и начинается торг, если кого-то что-то не устраивает. Если разногласия серьезные, придется искать других людей. Если нет – можно пойти на уступки.

Проверка жилья

На следующем этапе необходимо запросить у продавца всю информацию о квартире и проверить ее на предмет наличия прописанных лиц, обременений, долгов по коммунальным платежам и так далее. В данном случае очень пригодится помощь опытных юристов. Далеко не всегда проблемы будут очевидными, а специалист сможет их определить заранее и тем самым значительно снизит уровень возможного риска.

Составление документов

Когда все что можно обговорено и проверено, следует начать составлять договора купли-продажи. В одном из них человек будет являться покупателем, а в другом, соответственно, продавцом. Лучше подгадать всю сделку так, чтобы окончательный прием квартиры и расчет производился одновременно.

Завершение сделки

После того как договора подписаны, необходимо обратиться в Росреестр и переоформить право собственности на новое жилье. Только после этого можно подписывать акт приема-передачи, и завершить расчет (рекомендуется еще раз проверить квартиру, чтобы она выглядела так, как на первичном осмотре).

В некоторых регионах акт приема-передачи требуется уже на этапе оформления права собственности. Как следствие, подписать этот документ придется заранее. Так как в данном случае одновременно производится как покупка, так и продажа жилья, возможные риски повышаются соразмерно. На бесплатной консультации опытные специалисты прояснят все наиболее актуальные потенциальные проблемы. Они же могут сопровождать сделку, тем самым сводя уровень возможного риска к минимуму.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 - Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 - Санкт-Петербург и область

Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка... Автор статьиНаталья ФомичёваЭксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Задать вопрос Рейтинг автораНаписано статей419 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Задать вопрос Отправить Спасибо!
Ваша заявка принята

Ожидайте звонка специалиста в течении 5 минут

Задать еще вопрос

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Полезная информация по теме

1 102 просмотров Как обманывают при покупке квартиры

Обман при покупке квартиры возникает если не постоянно, то очень...

2 799 просмотров Как проходит сделка купли-продажи квартиры через банковскую ячейку

Сделка купли-продажи квартиры сопряжена со многими рисками, один из которых...

4 569 просмотров Какие расходы несет покупатель и продавец при покупке, продаже квартиры

Приобретение квартиры связано с большими затратами. «Львиная доля» расходов покупателя...

903 просмотров Покупка квартиры с обременением по ипотеке

При оформлении ипотечного кредита банк запрашивает обеспечение. Им может выступать...

1 446 просмотров Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

При возмездном отчуждении квартиры Продавец и Покупатель могут составить не...

472 просмотров Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости

Агентства недвижимости активно рекламируют свои услуги, обещая найти жилье намного...

Оцениваем возможности

Первый шаг, который делает любой желающий сменить жилплощадь, – это собственное маркетинговое исследование. Оно сводится к изучению объявлений о продаже квартир и комнат: владелец недвижимости прикидывает, сколько может стоить его объект, и примеряет на себя встречные варианты. Если это типовое жилье, в каталогах найдется немало аналогов. Еще год назад такой способ оценки возможностей работал исправно. Сегодня же в листингах представлено множество переоцененных объектов, при этом редкая сделка обходится без торга. При этом продавцы квартир самых востребованных габаритов и в популярных районах неохотно идут на уступки, в то же время спрос на другие варианты, выставленные по «заряженным» ценам, – близок к нулю. Как в нынешних условиях оценивать свои возможности? Стоит обратиться в агентство недвижимости. Вы ничего не потеряете: первичные консультации в риэлторских компаниях всегда бесплатны.

Пуститься в поиски

Следующий шаг – начать поиск подходящих вариантов. Для этого можно обратиться в агентство недвижимости либо воспользоваться помощью интернет-порталов и каталогов (например, ресурсом ). Поиск квартиры – это процесс довольно понятный и простой, если подходить к нему грамотно. Самое сложное, а именно – сама процедура встречной покупки, будет впереди.

Что такое встречная покупка квартиры

Встречная покупка квартиры – это одновременная или практически одновременная продажа одного жилья и покупка другого. Самые частые и распространенные варианты:

• Продажа квартиры с одновременной покупкой новой.
• Продажа квартиры с одновременным приобретением жилья в новостройке.
• Обмен одной квартиры на другую с доплатой.

Главная особенность таких сделок в том, что операции по купле-продаже разных объектов недвижимости, не связанных друг с другом ничем, кроме как покупателем/продавцом, производятся с минимальной разницей по времени, а то и вообще без нее.

Некоторые застройщики даже предлагают прямой выкуп недвижимости с одновременным предоставлением жилья в новостройке. Это не столь выгодно, как обычная продажа и последующая покупка, зато гарантированно и очень быстро.

Пример: Собственник однокомнатной квартиры решил улучшить свои жилищные условия и приобрести двухкомнатную квартиру в новостройке от застройщика. Застройщик соглашается приобрести старое жилье за 1,5 миллиона рублей, в результате чего клиент должен будет доплатить еще 1 миллион, чтобы стать владельцем двухкомнатной квартиры. Все это происходит одновременно и, фактически, можно стать собственником нового жилья всего за 1 день. Если бы человек продавал свою однокомнатную квартиру самостоятельно он мог бы выручить и 2 миллиона рублей, что на 500 тысяч больше, чем в случае с предложением застройщика, но на это могли уйти месяцы или даже годы.

Подобрать и застолбить вариант

Если вам понравилась квартира, нужно заключить предварительный договор и внести задаток, факт оплаты и размер которого отражаются в подписываемом документе.

Перед тем как подписывать предварительный договор, не забудьте проверить документы продавца. Среди обязательных документов – паспорт собственника; технический паспорт объекта; данные обо всех лицах, которые зарегистрированы в квартире (форма 9); правоустанавливающие документы на объект (договор дарения, купли-продажи и так далее). Подробнее о «бумажной» стороне дела расскажет риэлтор.

Продавец, со своей стороны, заранее должен позаботиться о наличии этих документов, чтобы не тормозить процедуру встречной покупки.

Ищем покупателя

Покупательская активность сейчас сконцентрирована в сегменте самого доступного по ценам жилья. Стало быть, имеет смысл вначале найти покупателя на свою квартиру и только потом – встречный объект. Если вы уже выставили квартиру на продажу, то, скорее всего, первыми и основными вашими визитерами будут «экскурсанты» – так риэлторы называют покупателей, которые только прицениваются. Как оценивать серьезность намерений визитеров? Узнайте, какой объект он продает. Если комнату или недорогую однушку, ваши шансы получить контрагента намного выше, чем если просторную трешку в доме повышенной комфортности.

Особенности договора

Встречная купля квартиры отличается от обычной сделки, а составление договора по этой операции также имеет свои особенности. Если сравнивать его с куплей-продажей, то здесь есть один нюанс, который обязательно должен быть указан в документе. Продажа квартиры возможна исключительно при покупке другого жилья. В случае если новая квартира уже найдена, то это также указывается в договоре. Это крайне важно, ведь если приобретение нового жилья по такой схеме не получиться, то можно будет вернуть предыдущую квартиру.

Еще один важный момент, который должен быть включен в договор встречной покупки – срок освобождения помещения. Наиболее подходящим является следующая схема: человек получает встречную жилплощадь и перевозит туда все свои вещи. На это дается определенное количество времени. Далее происходит передача жилья покупателю.

При организации встречной покупки квартиры крайне важно правильно выполнить все расчеты. Дело в том, что когда в сделке участвует около 10 сторон, то каждый продавец должен быть компенсирован и получить полагающуюся сумму.

Отличие таких операций от других сделок с недвижимостью заключается в том, что средства не передаются на руки никому. Они учитываются в стоимость квартир, что предусмотрено подписанными договорами. Поскольку за некоторые квартиры требуется доплата, то она может передаваться фактически продавцам. Суммы доплаты, как правило, указываются в расписках, которые дополнительно составляются участниками.

Отметим, что осуществление платежей также осуществляется в особенном порядке. Все средства кладутся в одну ячейку, причем каждый участник должен использовать пакет, подписав его. Помимо этого, в ячейку нужно добавить расписки. Когда завершается регистрация, продавцам выдаются средства, а покупателям вручаются расписки.

Учитывая вышесказанное, отметим, что встречная покупка – это довольно сложный вид операций, который требует затрат сил и времени. Для того чтобы сделка прошла успешно, нужно привлекать профессионалов, которые разбираются во всех нюансах.

Виды встречных сделок

Встречки составляют около 80% операций на вторичном рынке жилья, а больше половины из них – операции, связанные с улучшением жилищных условий. Таков обмен комнаты на квартиру, однушки на двушку. Разумеется, с доплатой. В большинстве случаев планируемые продавцами-покупателями бюджеты доплат составляют от 500 тыс. до 1 млн руб.

Второе место в рейтинге обменных операций занимают продажи вторичного жилья с одновременной покупкой квартиры в строящемся доме. Если оставить за скобками риски недостроя, за те же деньги на первичном рынке можно приобрести больше квадратов, чем на вторичном.