Что значит вторичное жилье

Что такое вторичное жилье? Каковы его плюсы и минусы? Вторичное жилье — это недвижимость, которая прошла процедуру государственной регистрации и находится в собственности какого-то человека. Подробности читайте далее в статье. Рынок недвижимости включает первичные и вторичные объекты, которые отличаются по праву собственности, степени износа и другим характеристикам. Чтобы узнать подробно о  том, что такое вторичка в недвижимости, чем такие объекты отличаются от первичных, различия и взаимосвязь между первичным и вторичным рынком недвижимости читайте нашу статью. Что такое вторичное жилье Вторичное жилье — это жилая нед

Что такое первичное жилье

Что такое первичное жилье

Первичная недвижимость — это объекты, право собственности на которые оформляется впервые. Соответственно первичный рынок недвижимости — это жилые и нежилые помещения в строящихся или только что сданных в эксплуатацию новостройках, которые реализуют строительные компании через собственные офисы продаж или посредников.

Интересно! Квартира в новом доме может быть и вторичной недвижимостью. Например, если ее продает не застройщик, а дольщик, который уже получил право собственности. При этом само жилье могло не использоваться по назначению.

В целом, первичный рынок жилья — это совокупность сделок по реализации только что созданных объектов — квартир в новостройках, а также приватизированных объектов, которые ранее не проходили госрегистрацию. Через первичный рынок недвижимость переходит в экономический оборот.

Кроме застройщиков и их представителей продажей первичной недвижимости занимаются федеральные, территориальные, местные органы исполнительной власти.

Преимущества и особенности первичной недвижимости

Преимущества:

Несколько вариантов оплаты покупки — новостройки продают в рассрочку, ипотеку, условия кредитования от застройщиков выгодно отличаются от предложений банков. Кроме того, можно купить готовое жилье после сдачи дома в эксплуатацию, или сэкономить до 30% и вложить деньги на этапе строительства.

 Высокое качество — при строительстве новых домов используют современные материалы, технологии, руководствуются новыми стандартами при разработке проекта. В новостройках выше показатели теплоизоляции, новая проводка, системы вентиляции, для каждой квартиры предусмотрена индивидуальная система теплоснабжения, нет проходных комнат, а все помещения просторнее. Количество парковочных мест зависит от количества квартир, есть возможность выкупить и забронировать собственное место на стоянке.   

Низкие расходы на содержание объекта. Отделка жилья и коммуникации новые, поэтому прослужат без ремонта и замены 10-15 лет. Дома дополнительно утепляют уже на этапе строительства, поэтому потери тепла из помещений и расходы на отопление меньше.

Меньше расходы на оформление сделки. Не нужно платить риэлторам — многие застройщики продают через собственные центры продаж или сами оплачивают услуги посредников.

Чистая продажа — не собственников, которые могут оспорит сделку. Проверки требует только репутация и документы застройщика.

Выгодная инвестиция. Со временем, за счет развития района, стоимость квартиры может вырасти.

Особенности:

По цене — если сравнивать новостройки и вторичку в одном районе и с равным количеством комнат, средняя стоимость квартир в новых домах будет на 20% выше за счет большей площади, стоимости 1 м2 и большего спроса на новую недвижимость.

По расположению — из-за плотной застройки и высокой стоимости земельных участков в центральных и развитых районах города застройщики чаще используют под строительство свободные территории на окраине, где хуже развита инфраструктура и транспорт. Исключением становятся крупные жилые комплексы — кроме многоквартирных домов их проекты включают детские сады, спортивные комплексы, магазины, салоны красоты. Кроме этого, строительные компании заранее утверждают новые маршруты общественного транспорта и остановки в пешей доступности от комплекса.

При долевом участии — если вы вкладываете деньги на этапе строительства первичного жилья, существует риск того, что документы на строительство и земельный участок были оформлены неверно. Из-за таких ошибок объект невозможно сдать в эксплуатацию, подключить к системе центрального водоснабжения и канализации, а значит в доме невозможно жить. Еще одна категория рисков — задержки или заморозка строительства из-за недофинансирования или мошеннических действий застройщика. Чтобы не стать жертвой недобросовестных компаний, эксперты советуют покупать покупать в ипотеку. При разработке кредитной программы банки самостоятельно проверяют документы и репутацию строительной компании.

Интересно! В России при покупке новостройки в рассрочку нужно внести всю сумму до завершения строительства или за еще более короткий срок. Во многих европейских странах действует другая схема расчета, которая защищает дольщика от возможных задержек и потери вложенных средств. Например, в Испании чтобы забронировать квартиру в строящемся доме достаточно внести около 5 тысяч евро, еще 30% от стоимости нужно выплатить при подписании договора с застройщиком, а остаток — после сдачи дома в эксплуатацию.

Особенность ценообразования

Стоимость 1 м2 на первичном рынке зависит от расположения дома и класса жилья — эконом, бизнес или стандарт. В цену закладываются расходы на покупку участка, материалы и строительство, а также прибыль компании. Итоговая стоимость квартиры зависит от площади и дополнительных услуг: покупатель может заказать у застройщика чистовую отделку помещений или ремонт под ключ.

Минимальную стоимость нового жилья определяют затраты на строительство: если цена продажи будет ниже затрат, компания будет нести убытки. На первичном рынке реже наблюдаются резкие перепады спроса и предложения по нескольким причинам:

новая недвижимость пользуется большим спросом;

в строительном процессе задействован ряд организаций, которые заинтересованы в реализации своих ресурсов, например, подрядчики, поэтому в один момент прекратить строительный процесс невозможно;

невозможно и быстро увеличить предложение — разработка проекта и возведение недвижимости занимает от одного до нескольких лет.

Минусы покупки квартиры на вторичном рынке недвижимости

Несмотря на внушительное количество преимуществ, которыми обладает вторичное жилье, к сожалению, без минусов также не обошлось. Основным среди них являются незаконные сделки купли/продажи. На рынке развелось много мошенников, осуществляющих незаконные сделки с недвижимостью и перепродажу квартир, в результате чего могут возникать имущественные споры. В конечном итоге покупатель жилой площади может остаться и без денег, и без жилья.

При покупке вторичного жилья двухкомнатные квартиры являются наиболее востребованными на рынке, но вам рекомендуется убедиться в следующем:

• участвует ли квартира в имущественном споре;
• выступает ли жилая площадь в качестве залога;
• имеет ли кто-либо из родственников собственника права на квартиру;
• действительно ли продавец владеет жилой площадью.

Это позволит вам перестраховаться и не стать жертвой мошенников. Если у вас возникнут какие-либо вопросы или сомнения, то будет нелишним проконсультироваться с квалифицированными юристами, специализирующимися в данной области.

Что такое вторичная недвижимость?

Вторичным называется жилье, на которое оформлено право собственности. Первоначально, с момента возведения здания до его полной постройки оно имеет статус «Первичное».

После того, как на квартиру нашелся покупатель, заключил договор купли-продажи, подписал акт приема-передачи объекта и прошел процедуру государственной регистрации прав на нее – она переходит в разряд «вторички».

Недвижимая собственность может быть не только частной, но и государственной, и, несмотря на то, что проживающие в ней не имеют прав – она также относится к разряду вторичной.

На квартиру, купленную в ипотеку, право собственности остается за заемщиком денежных средств. Но на жилье накладывается ряд ограничений : запрет на сдачу в аренду, продажу, обмен и т.д. (требуется разрешение у банка). Обременения снимаются после полного погашения долга.

Требования к вторичной недвижимости, предъявляемые банками при выдаче ипотеки:

• Место нахождения объекта – РФ;
• Наличие отметки о госрегистрации (по закладной);
• Наличие централизованного отопления, водо- газоснабжения, канализации, электричества;
• Целые двери, окна, крыша;
• Износ здания – не больше 70%;
• Запрет на наличие капитального ремонта с последующим отселением;
• Перепланировка – только с соблюдением законодательства;
• Каменный фундамент;
• Каменные перекрытия.

Характеристика видов жилой недвижимости

Существует два способа покупки жилой площади: участие в долевом строительстве новостройки и приобретение квартиры у собственника посредством заключения договора купли/продажи. При участии в долевом строительстве человек вкладывает деньги в новостройку на ранней стадии ее возведения с целью экономии финансовых средств. В этом случае продавцом выступает застройщик, который передает жилую собственность покупателю после введения объекта в эксплуатацию. Покупая вторичное жилье (что такое это - было рассмотрено ранее), человек приобретает квартиру в домах, находящихся в эксплуатации уже какое-то время.

Цена вопроса

Если вас интересуют недорогие квартиры, вторичное жилье станет для вас идеальным вариантом. Несмотря на то, что участие в долевом строительстве позволяет купить новую квартиру по сниженной цене, тем не менее вторичное жилье стоит еще дешевле. Есть, конечно, и негативная сторона, поскольку если состояние новых квартир будет идеальным, то вторичное жилье не всегда оправдывает ожидания покупателей.

Что касается конкретных сумм, то невозможно дать однозначный ответ на то, во сколько обойдется покупка жилой площади на первичном рынке недвижимости. Стоимость квадратных метров зависит от множества факторов, основными среди которых являются месторасположение дома, транспортная развязка, уровень развития инфраструктуры, а также стадия возведения объекта жилой недвижимости.

Что такое вторичное жилье, уже не вызывает вопросов, оно может стоить дороже, чем первичное, если последнее покупается на стадии закладки фундамента или на самых ранних стадиях строительства. Но уже существующую квартиру можно посмотреть, что предоставляет более широкие возможности для выбора, а также переехать в нее можно сразу после заключения сделки купли/продажи. Помимо этого сопутствующие риски более низкие, чем при покупке первичного жилья. Все дело в том, что многие недобросовестные застройщики не всегда завершают строительство жилых домов или разоряются, в результате чего вернуть свои деньги владельцы жилой площади уже не могут.

Состояние вторичного рынка недвижимости в России

Итак, у вас есть определенные сбережения и вы хотите купить недвижимость. Вторичное жилье — это самый оптимальный вариант для вложения денег. В России большинство квартир продается напрямую собственниками, а не через посредников, как это происходит в западных странах, поэтому в стоимость квадратных метров не закладывается комиссия риэлтора. Но в некоторых случаях собственники слишком завышают стоимость квартир без каких-либо на то оснований. Это обусловлено тем, что для расчета реальной стоимости жилой площади, которая будет соответствовать текущим рыночным условиям, необходимы определенные знания и опыт, отсутствующий у большинства людей.

Общая информация

На сегодняшний день, наверное, нет такого человека, который бы не хотел иметь свое собственное уютное жилье. Вот только купить квартиру в новостройке в элитном районе не каждый сможет себе позволить. Многие люди слышали такой термин, как вторичное жилье. Что такое это, имеют представление лишь немногие. Вторичное жилье — это недвижимость, которая прошла процедуру государственной регистрации и находится в собственности какого-то человека. Оно отличается от первичного жилья по многим критериям, которые следует учитывать перед тем, как приобрести его. Чтобы было понятнее, давайте разберемся в том, что представляет собой вторичное и первичное жилье.

Что влияет на стоимость квартир на вторичном рынке недвижимости

Основным критерием, который влияет на формирование стоимости квадратных метров на вторичном рынке недвижимости, является удобство. Например, одинаковые по характеристикам квартиры в Москве, расположенные в различных районах города, будут стоить совершенно по-разному. Помимо этого подавляющее большинство собственников жилья не слишком спешат с его продажей, поэтому никаких скидок они не предоставляют.

Что такое вторичное жилье

Вторичное жилье — это жилая недвижимость — квартиры, дома, комнаты в общежитиях — которые зарегистрированы как собственность частных лиц или муниципалитета. Продажа таких объектов проходит от собственника, в ходе оформления сделки право собственности переходит от продавца к покупателю.

Важно! До приватизации жильцы муниципальных квартир не имеют права продажи, поскольку они не являются собственниками.

Распространено сокращенное название вторичной недвижимости — вторичка. Сам термин указывает на то, что значит вторичное жилье — объекты уже находятся в собственности и при продаже будет оформлена повторная передача прав.

Соответственно вторичный рынок жилья — это совокупность всех жилых объектов, которые прошли процедуру государственной регистрации и выставлены собственниками на продажу.

Преимущества и особенности вторички

Плюсы:

Доступная цена — в сравнении со стоимостью 1 м2 на первичном рынке. Обычно вторичная недвижимость ценится меньше, чем современные новостройки. Исключение — жилье, которое признано памятниками архитектуры.

Быстрое оформление сделки — сделку купли-продажи и передачу прав собственности можно оформить за месяц или меньше. Для сравнения, при долевом участии в строительстве новостройки вы получите права собственности через несколько лет после сдачи объекта в эксплуатацию.

Развитая инфраструктура — за время эксплуатации вторичного жилья, в районе развилась инфраструктура: работают магазины, развлекательные заведения, школы, детские сады, сформировалась транспортная сеть. Например, в самых престижных — центральных районах многих городов преобладает именно вторичная недвижимость. В новых районах где расположены новостройки, при заселении первых жильцов инфраструктура обычно находится на стадии развития. Если рассмотреть с этой точки зрения частный сектор, при покупке старого дома можно получить зрелый сад. Для сравнения, если купить новый коттедж и посадить фруктовые деревья, они начнут плодоносить через 3-5 лет.

Дополнительные скидки — с собственником можно поторговаться и снизить заявленную цену. При покупке новостроек такой возможности нет, можно рассчитывать только на плановые акции от застройщиков.

Минусы:

Износ объекта — для любого строения рассчитывается плановый срок эксплуатации, по окончании которого объект требует капитальной реконструкции или сноса. При покупке новостройки вы получаете недвижимость с нулевым износом и 100% сроком плановой эксплуатации — около 100 лет. При приобретении вторички износ может составлять 10-30%, а в некоторых случаях намного больше. Например, по плану строительства панельных хрущевок 1950-60-х годов такие дома были рассчитаны на 50 лет эксплуатации.

Низкое качество — дома старше 90 лет строились в соответствии с устаревшими стандартами и нормами, поэтому в квартирах неудобная планировка, низкие потолки, отсутствует индивидуальное теплоснабжение.

Выше затраты на содержание и ремонт — вторичка отличается низкими показателями экологичности и энергоэффективности, а при проведении ремонта нужно платить за демонтаж старых покрытий и коммуникаций.

Возможные юридические проблемы — перед покупкой необходимо проверить юридическую чистоту объекта, поскольку при последовательной передаче прав собственности могли быть допущены нарушения. Например, если квартира была реализована без согласия совладельцев, они могут оспорить права покупателя.

Интересно! Затраты на ремонт не всегда окупаются при продаже объекта. Как правило, к цене квартиры прибавляют около ⅓ стоимости проведенной модернизации. Сумма зависит от исходного качества недвижимости. Поэтому, чтобы с выгодой продать старое жилье лучше сделать косметический ремонт. Отделка по евростандарту не окупиться, а объекты «под ремонт» продаются по цене ниже рыночной.

Особенность ценообразования

Стоимость вторичных объектов зависит от:

года постройки;

площади и особенностей планировки;

качества отделки и коммуникаций.

Если спрос на вторичное жилье падает, рынок достаточно гибко реагирует на изменения и средняя цена объектов падает. Стоимость продажи будет зависеть от того, насколько срочно собственник хочет реализовать жилье и как планирует потратить полученные средства. Например, если владелец продает квартиру чтобы улучшить свои жилищные условия, он будет удерживать цену в надежде получить более выгодное предложение. Если продажа связана с переездом, собственник заинтересован реализовать недвижимость в короткий срок и может дать скидку. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

Интересно! В регионах, которые утратили свою перспективность для жизни, стоимость жилья может падать в десятки раз — от $50-100 тысяч до $3-5 тысяч. Это может быть связано с отсутствием работы, экологической катастрофой или военными действиями.

Виды вторичного жилья

Большинство людей, заинтересованных в покупке жилой площади, выбирают уже находящиеся в собственности квартиры. Вторичное жилье очень разнообразно, поэтому у покупателей есть полная свобода выбора наиболее подходящего варианта. Вы сможете найти как элитную квартиру с евроремонтом, так и жилье с голыми стенами, в котором сможете сделать ремонт на свой вкус. Это же касается и месторасположения жилой площади.

Условно вторичное жилье можно подразделить на следующие подкатегории, которые отличаются между собой качеством жилой площади:

• неблагоустроенное — требует прокладки коммуникаций, отопления и создания прочих удобств, необходимых для комфортного проживания;
• стандартное — среднестатистическое жилье, в которое можно заехать непосредственно после покупки;
• улучшенное — обладает хорошо изолированными комнатами, а также дополнительными помещениями, предназначенными для хранения вещей и различных предметов домашнего обихода;
• элитное — квартиры, расположенные в новостройках, возведенные по заранее разработанному проекту; жилая площадь обладает высокой комфортабельностью, а дом оснащен охраняемой парковкой.

В зависимости от вида, к которому принадлежит вторичное жилье, однокомнатные квартиры, например, могут стоить совершенно по-разному.

Вторичный рынок жилья

Что такое вторичный рынок жилья? Каждая отдельная квартира, имеющая статус «вторички», в совокупности с аналогичными другими образует вторичный рынок недвижимости.

В 2019 году ситуация на рынке мало изменилась в сравнении с предыдущими годами – после кризиса. По-прежнему прослеживается тенденция к снижению интереса покупателей из-за повышения цен на жилье.

Немалую роль сыграло увеличение объема новостроек и заманчивые предложения от большинства застройщиков – квартиры в новых домах по цене от 900 тыс. руб.

Где лучше купить жилье — на первичном или вторичном рынке?

Где лучше купить жилье — на первичном или вторичном рынке?

Первичный и вторичный рынок недвижимости — части единого рынка, который позволяет  разными способами решить проблему жилья. Чтобы сделать выбор в пользу первичной или вторичной недвижимости, сравните основные характеристики:

В целом, чтобы выбрать, какое жилье лучше купить, оцените предложения на рынке и свои возможности. Стоимость первичной недвижимости выше, но можно оформить ипотеку, купить в рассрочку или получить скидку, вложив деньги на стадии строительства. Если у вас есть некоторая сумма, можно купить вторичку разного качества и заселиться сразу.

Вторичное жилье - голосуем "За"

Многие скептически относятся к выбору вторичного жилья. И в принципе, свои недостатки у такой недвижимости есть. Например, изношенность дома, неправильное его строительство несколько десятков лет назад, бабушки-соседки (особенно если покупаем пятиэтажку).

Но самое главное достоинство вторичного жилья - это местоположение. Ведь большинство городов нашей страны уже давно застроены и места в центре для нового микрорайона практически нет. А если и стоят какой-то дом в центре, то он автоматически считается "элитным". Кстати, именно из-за малого количества места в центре любого города и его дороговизны новые дома строят большой этажности по технологии монолитного строения.

А что вторичка? Мы можем выбрать квартиру по любой цене, по любой площади и расположению. Ведь так легче быть ближе к центру города, к работе, магазинам, местам отдыха, университетам. Плюс такие дома расположены в районах, которые имеют всю инфраструктуру.

Какие еще могут быть достоинства? Отмечу, что если вы решили приобрести жилье в ипотеку, то получить займ в банке легче, если ваша покупка - это вторичная квартира. С новостройками у банка больше рисков невозврата кредита. Мало ли, дом не сдадут, и все: ни денег у заемщика, ни залога.

Следующее очевидное преимущество вторички - это ремонт. Чаще всего, если ваши средства ограничены, в такой квартире будет достаточно сделать косметический ремонт "под себя". При этом не нужно переживать, что дом даст усадку и ваши полы или стены деформируются.

Вторичка - это не только старые пятиэтажки. Фото:

Первичное жилье: преимущества и недостатки

Одно из главных преимуществ до недавнего времени – приобретение жилья дешевле его рыночной стоимости. Достигается путем заключения сделки на этапе возведения объекта.

После 1 июля 2019 года такая схема утратила актуальность для тех компаний, которые получили разрешение на строительство после – и далее.

Застройщики, получившие 2 и более разрешений на возведение домов до наступления этой даты, могут по-прежнему привлекать деньги граждан по договору участия в долевом строительстве.

Если есть соблазн обзавестись недвижимостью по старой схеме – нужно найти такие компании и заключить с ними договор.

Чтобы не пополнить список обманутых дольщиков, насчитывающий тысячи имен, досконально проверьте информацию о компании. Выбирайте застройщиков, работающих на рынке долгие годы и подпадающих под новые требования законодательства.

Новые же изменения законодательства в сфере строительства постепенно повлекут рост цен на первичное жилье. Застройщики должны будут брать деньги в кредит у банков, те в свою очередь – заключать вместо них договор с гражданами. Компании же, осуществляющие строительство, смогут получить деньги от покупателя только после ввода дома в эксплуатацию.

Такое решение правительства направлено на защиту интересов граждан и очищение рынка от недобросовестных застройщиков.

Преимущество №2 – возможность покупки квартиры без отделки. Те, кто любит ко всему индивидуальный подход, желают создать в своей квартире уникальную атмосферу. Чистовая отделка от компании часто не оправдывает ожиданий и выполняется не лучшим образом.

Преимущество №3 – отсутствие обременений/ограничений на квартиру. Она может быть в залоге, аресте, под доверительным управлением, с несогласованной перепланировкой. Много случаев с сокрытыми родственниками, поддельными документами и т.д. Часть обременений, например, коммерческий найм, сроком менее года, – вовсе не регистрируются в Росреестре, проверить чистоту сделки сложнее.

Преимущество №5 – усовершенствованные технологии строительства. Ответственные застройщики используют передовые строительные, тепло- и звукоизоляционные материалы, надежные инженерные коммуникации.

Недостатки первичного жилья малозначительны:

1. Дополнительные траты на ремонт (стоимость квартиры возрастает в разы);
2. Заселение не сразу, а спустя некоторое время (после ввода дома в эксплуатацию – до 3 месяцев в среднем);
3. Наличие временных проблем – с инфраструктурой, постоянными ремонтными работами и т.д.;
4. Право собственности появляется не сразу;
5. Использование некачественных материалов для строительства и отделки.

Какие преимущества предоставляет вторичный рынок недвижимости для покупателей

Большинство граждан нашей страны предпочитает покупать квартиры именно на вторичном рынке жилья.

Это обусловлено тем большим количеством преимуществ, среди которых можно выделить следующее:

• полная свобода выбора типа жилья, этажности здания и месторасположения;
• минимальные временные затраты на оформление сделки купли/продажи и переезд;
• возможность посмотреть квартиру до ее покупки;
• отсутствие необходимости выполнения ремонта, что позволяет сэкономить приличную сумму денег;
• ипотека на вторичное жилье обходится намного дешевле, чем оформление кредита на участие в долевом строительстве.

Как считает большинство покупателей, вторичное жилье, по сравнению с первичным, обладает значительно большим количеством преимуществ.

Первичное или вторичное жилье: что покупать?

Поскольку вторичное жилье может свободно существовать с первичным в одном доме, говорить о том, что «вторичка» всегда хуже – не совсем правильно.

Есть случаи когда люди, приобретя небольшие квартиры на этапе устройства котлована, впоследствии продавали их, чтобы купить более просторное помещение в этом же ЖК.

Далее рассмотрим плюсы и минусы жилья обоих типов для тех, кто находится на стадии размышления о покупке.