Доходные дома что это

Что такое доходные дома в современной России?: 3 эксперта рассказывают о доходных домах, каждый со своей точки зрения. В последние годы в России получило развитие строительства доступного широким слоям общества жилья. Доходный дом – это многоэтажное здание, в котором сдаются комфортные современные квартиры на условиях длительного проживания и небольшой стоимости.

Доходные дома в России

В 19 в. на российском рынке существовала обширная сеть доходных домов, рассчитанных на широчайшую аудиторию клиентов, достаточно вспомнить влачащего жалкое существование Раскольникова у Достоевского, и булгаковского профессора Преображенского, который жаловался на убранный ковер в парадном после революции.

По логике, рентабельность подобного бизнеса зависит от состоятельности клиента, но из этого правила есть исключение. Это жилье низкого качества: ночлежки, каморки, комнаты для нескольких семей, перегораживаемые мебелью или шторами. Такие «доходные дома» приносили самую высокую рентабельность. На сегодняшний день ситуация мало изменилась — в ряде российских городов один кв. м ветхой «гостинки» может стоить значительно дороже метра приличной трехкомнатной новой квартире.

Параллельно и в позапрошлом веке сформировался рынок социального жилья, дотированного государством или богатыми гражданами, как, например, «Дом бесплатных квартир» на Софиевской набережной в Москве, где сейчас находится головной офис «Роснефти».

Для проживания в доходных домах того времени не требовали ни ордера, ни прописки, ─ только регистрация в отделении полиции. Если арендатор оплачивал жилье своевременно, выгнать его на улицу хозяин не мог. А вот арендатор имел право переехать в другое жилье, если в этом сервис его не устраивал. Из-за за неумелого управления операторами в результате такой конкуренции некоторые доходные дома обанкротились и превратились в трущобы.

Зарубежный опыт

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,
но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,
как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47 — Москва
8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Европейские страны являются родоначальниками доходных домов в смысле их современного понимания. Стандартное обустройство дома аренды – это первый этаж занимают торговые предприятия, а все верхние этажи отводятся под жильё. Жители Германии из всего европейского населения более всего предрасположены к аренде квартир в доходных домах, их даже прозвали «нацией арендаторов». Число жилых зданий для сдачи квартир в аренду среди всей недвижимости Германии достигает тридцати процентов, а более половины жителей отдают предпочтение аренде квартир, а покупают их ближе к сорока годам.

Доходные дома воспринимаются как особого рода гостиницы, обустроенные для продолжительного проживания. В странах Западной Европы прошлого века доходные дома получили широкое распространение, и владельцев собственного жилья там мало. Большая часть населения Европы для постоянного проживания использует арендное жильё и не чувствует себя ущемлённой в каких-то правах.

Отвечает директор ГАУ «Технопарк в сфере высоких технологий «ИТ-парк» Антон Грачев:

Я работаю в ИТ-парке Набережных Челнов (республика Татарстан). Это государственная организация, которая помогает развиваться компаниям в сфере информационных технологий. К нам на работу приезжают из разных регионов России и остаются на довольно продолжительное время. Поэтому возникла необходимость в обеспечении жильем иногородних работников.

В сентябре 2013 года наша компания обратилась к руководству республики Татарстан с предложением о строительстве арендного дома для иногородних сотрудников ИТ-парка. В этом вопросе нас поддержали, и началось строительство двухподъездного десятиэтажного дома, рассчитанного на 118 квартир.

Уже 1 сентября 2014 года в него заехали первые жители.

Дом официально принадлежит Государственному жилищному фонду РТ (далее ГЖФ) и построен специально для нас. Иногородние сотрудники нашей компании снимают там квартиры. Стоимость аренды на 30% ниже рыночных. Так, однокомнатную можно арендовать за 7 тысяч рублей (в нашем городе в среднем можно снять за 10-11 тысяч). Двухкомнатная стоит 9 тысяч рублей (в городе – 15-17 тысяч). При этом все квартиры полностью меблированы: есть вся необходимая бытовая техника, все в новом состоянии. Плата за ЖКУ осуществляется исключительно исходя из потребленных ресурсов: счетчики в автоматическом режиме передают данные в УК.

И одна из особенностей нашего IT-дома (так мы его называем) – доступ в квартиры осуществляется только по отпечаткам пальцев, то есть у жильцов даже нет ключей. Имеется охрана, видеонаблюдение – территория ограждена.

Но для нас, компании, для которой был построен дом, это очень выгодный и удобный вариант. Во-первых, цена. Во-вторых – это новый и современный дом рядом с самой работой. В-третьих, соседи – это твои же коллеги. На сегодняшний день все квартиры в IT-доме заняты нашими сотрудниками (люди, не работающие в ИТ-парке, получить квартиры в этом доме не могут).

5 главных ответов для тех, кто хочет купить апартаменты

Какая инфраструктура должна быть в ЖК?

Доходные дома и конъюнктура рынка

Доходный дом сегодня – что это такое? В 2009 г. спикер Государственной думы Борис Грызлов предложил возродить эту традицию и строить доходные дома для сдачи квартир в аренду как одного из вариантов решения жилищного вопроса и вывода из тени рынка найма жилья.

Идею коммерческих домов поддержали многие регионы, в Нижнем Новгороде, к примеру, планируют построить 5 таких домов. В каждом будет 340 однокомнатных квартир с жилой площадью 22 кв.м с кухней, душем и санузлом. Стоимость аренды определили 15000 руб. в месяц (без учета коммунальных платежей за электроэнергию и телефон). Пилотный проект рассчитан, прежде всего, на молодые семьи – 25 — 35 лет. Для одного молодого человека такие условия дороговаты. Удобны такие дома и для командированных, хотя могут быть рассчитаны и на другие категории населения. В Москве, к примеру, есть такой дом для иностранных специалистов. Трехкомнатная квартира площадью 80 — 90 кв. м в нем стоит около $ 20 000 в месяц.

Доходные дома планируют строить неодинаковые, справедливо полагая, что рынку нужны разные предложения – от простых и доступных общежитий до дорогостоящих апартаментов повышенной комфортности. Аренда квартиры в доходных домах, как считают инвесторы пилотного проекта, должна быть на уровне стоимости аренды частных квартир и намного меньше, чем жилье в гостинице. Оплаты номера среднестатистической гостиницы — €70 в сутки, этой суммы должно хватить для аренды небольшого помещения в доходном доме на 9 — 12 дней (среднее соотношение – 1:10 – 1:15, то есть в пределах 10 000 рублей).

Первые здания арендного жилья бизнес-класса построены уже и в Ростове, но в общей структуре жилфонда их объем символический и существенно влиять на ситуацию они не могут. Популярность доходных домов, особенно с однокомнатными квартирами, в Ростове очень высока. При определении размера арендной платы здесь отталкиваются от таких принципов:

1. Рассчитывают приблизительную стоимость ежемесячных ипотечных выплат (годовые %, погашение задолженности, страховка), которые пришлось бы выплачивать арендатору при стандартном ипотечном кредите.
2. Из рассчитанной суммы вычитают 30-40% и получают разумную цену для потенциального квартиранта.

Доходные дома ─ зарубежный опыт

Доходные дома ─ зарубежный опыт

В странах дальнего зарубежья сеть доходных домов, которые по-прежнему являются основным видом МКД, успешно растет.

По мнению экспертов Института проблем управления РАН, доходный дом во много раз опережает по эффективности управления все другие типы жилой недвижимости. Основываясь на результатах исследования, полученных на основе оценок экспертов и математических моделей, ученые внесли свое заключение в периодически возникающий спор на тему «Что лучше – УК, ТСЖ или доходный дом».

1. По эффективности управления доходный дом получил оценку 8,5 баллов и заслуженное первое место.
2. На втором месте с большим отрывом (2,45 балла) оказалось индивидуальное жилье.
3. На третьем ─ зарубежные кондоминимумы (по нашим меркам – дома типа ЖСК или ТСЖ) ─ 1,9 балла, главный недостаток которых ─ коллективная собственность. Если здание принадлежит десяткам собственников, договориться о чем-то и выбрать оптимально грамотную политику управления сложно.
4. Четвертое место заняло социальное жилье (1,15 балла), которое предназначено для малоимущих граждан. Его недостатками считают государственную собственность, низкую платежеспособность жильцов, значительный процент маргиналов, что влияет на качество управления. Хотя без дотаций из бюджета управлять социальным жильём при рыночной экономике невозможно.
5. Пятое место в рейтинге занимает дом-конгломерат (1 балл), которых после приватизации у нас большинство. Такой дом находится в конкурсном управлении УК, назначенной сверху или незаконно созданным товариществом (как после рейдерского захвата).

Кроме необходимости коллективного управления (как в ТСЖ) к минусам эксперты относят форму собственности – здание может одновременно принадлежать и собственникам, и муниципалитету. Состав жильцов в таком доме неоднороден – платежеспособные собственники приватизированного жилья и неплатежеспособные (муниципальное жилье), коммерсанты (владельцы нежилых помещений), арендаторы квартир.

Согласно оценке экспертов, управление такими домами, как и дотационным социальным жильем, по законам рынка невозможно, и судьба их ─ постепенно превращаться в трущобы.

Типы доходных домов

Существующие в России доходные дома можно разделить на несколько типов.

Многоквартирный доходный дом

Представляет собой многоквартирный дом, в котором квартиры сдаются в аренду на долгий срок (средняя доходность — 5% годовых).

Гостевой дом

Обычно располагается в 2-3 этажном доме, средняя площадь составляет 300 кв.м. Количество комнат от 5 до 10. Минимальные вложения 1,5 миллиона руб. При загрузке на 60% бизнес должен окупиться в течение 2,5 лет. Стоит отметить, что владельцы бизнеса часто проживают в том же доме.

Мини-отель

Жилье гостиничного типа, где номера сдаются на небольшой срок и предоставляется минимум услуг.

Выгодно делать вложения в новые здания, чтобы не тратить средства на ремонт (60-% дохода приносит сдача номеров, 40%-услуги).

Хостел

Пришедшая из Европы система размещения, при которой несколько жильцов размещаются в одной комнате без дополнительных удобств. Потребует небольших вложений, от 500 тысяч руб. При загрузке 70% окупается в течение 1,5-2 года.

Таунхаус

Представляет собой несколько апартаментов с отдельным входом, как доходный дом стал использоваться сравнительно недавно.

Для получения дохода таунхаус нужно разделить на студии и сдавать их в аренду. Средняя стоимость 10 млн. руб. Первоначальный взнос — 1 млн руб. Срок окупаемости – от 5 лет.

Отвечает вице-президент ООО СИК «Девелопмент-Юг» Михаил Попенко:

Доходный дом – это многоквартирный дом, который строится не с целью продажи в нем квартир, а с целью сдачи их в аренду. Такой бизнес может быть теоретически интересен инвесторам как способ диверсификации вложений. Но в последнее время во многих регионах страны рынок аренды жилья падает. Это связано как с тем, что падают реальные доходы людей, так и с тем, что в регионах с перегретым рынком многие застройщики демпингуют, предлагают длительные рассрочки и, как следствие, арендный платеж становится сравним с платежом по рассрочке или ипотеке. Если эти две цифры сближаются, большинство людей предпочтут выплачивать деньги уже за свое жилье. Такие проекты есть во многих городах России, но они не массовые. В среднем в каждом миллионнике будет не более десятка-полутора таких домов.

Что такое социальное жилье и для кого оно?

Как получить субсидию на покупку жилья?

Преимущество аренды жилья в доходном доме может заключаться в более высоких стандартах обслуживания и в наличии дополнительных «гостиничных» сервисов, например уборки квартир. Все это создает более комфортную среду для проживания. Но здесь все очень индивидуально и, конечно же, зависит от конкретного владельца того или иного доходного дома.

Основные сложности

Время окупаемости доходного дома значительно больше, чем время продажи и получения моментальной прибыли.

Григорий Мазаев, первый заместитель министра строительства и ЖКХ Свердловской области[2]:

Идея, безусловно, хорошая. Однако в областном бюджете 2008 года средств на ее реализацию пока не предусмотрено. Полагаю, в сегодняшних условиях и частных инвесторов найти трудно — слишком долго построенный «доходный дом» будет окупаться.

Преимущества доходного дома

1. Профессиональный оператор недвижимости – юридическое или физическое лицо, являющееся одновременно его единственным владельцем, заинтересованным материально в развитии и процветании доходного дома.
2. Нет необходимости вести малоэффективную борьбу со злостными неплательщиками за аренду и коммунальные услуги.
3. Высокая мобильность позволяет арендатору легко менять жилье на более подходящий для себя вариант ─ без продажи или обмена квартиры.
4. Регулярная ротация жильцов: поднимаются доходы арендатора ─ переселяется в более комфортабельные условия, падают — квартиросъемщик перебирается в социальное жилье. В итоге в доходном доме поддерживается однородный состав жильцов.
5. У жильцов нет необходимости в свободное от работы время решать вопросы управления домом.
6. Нет необходимости защищать свое жилье от преступных посягательств – от разгона наркоманов в подъезде до безопасности проживания (арендатора мошенники убивать не станут с целью завладения его жильем).
7. У жильцов нет нужды бороться за качество коммунальных услуг. Если рынок доходных домов сформирован, арендатор просто поменяет МКД, если условия его не устраивают.

Доходные дома в России – сегодняшние реалии

Эксперты недвижимости и чиновники обозначили несколько причин дефицита доходных домов сегодня. В оценках не указываются основные факторы:

• Уровень коррупции среди чиновников и стройкомплекса в целом (родственно-дружеские связи руководителей строительных компаний и муниципальной власти), когда все нацелены на быстрое получение сверхприбыли путем строительства кондоминимумов. А инвестирование в доходные дома ─ не такой быстрый и рентабельный бизнес (средний срок окупаемости ─ 10 лет).
• Стимуляция властями строительства жилья на продажу с помощью искусственного завышения спроса. Строительство социального жилья также снижает спрос на недвижимость, в итоге жилищный фонд становится ущербным.
• Нарушение логики в социально-экономической политике. По факту основная часть россиян относится к категории малоимущих, которым ипотека недоступна, хотя теоретически малоимущими считают только явных нищих. Вместо строительства социального жилья для этой категории (как в других странах) или компенсацию аренды (хотя бы частичной) в тех же доходных домах государство выделяет несостоятельным гражданам материальную помощь на приобретение жилья или ипотеки. Политика денежных подачек стимулирует рост цен, субсидии для покупателей жилья приводят к снижению покупательских способностей у других категорий граждан, одновременно загоняя в кабалу соблазнившихся государственной поддержкой граждан, и без того испытывающих финансовые трудности.
• Дефицит недвижимости. На среднестатистического жителя России приходится намного меньше жилплощади, чем на жителя за рубежом. Искусственное взвинчивание спроса на недвижимость не способствует росту доходных домов, как менее прибыльной «ниши».

Социальное жилье от государства или доходный дом

Следует отличать доходные дома от квартир, предоставляемых по договору о соцнайме. Последний вариант представляет собой государственное жилье, которым обеспечивается узкий круг россиян. Оплата за квартиры, полученные по соцнайму, довольно низкая, однако качество предоставляемого государством жилья оставляет желать лучшего: либо это уже изношенный устаревший фонд, либо новые объекты недвижимости, возведенные из низкокачественных материалов. Нередки случаи использования социального жилья в аварийном состоянии.

Доходный дом, относясь к категории недвижимости для коммерческого найма, предоставляет современные комфортные квартиры, оплата за которые подразумевает решение владельцем практически всех вопросов, связанных с обслуживанием и содержанием жилья. В данном случае, речь идет о достойных условиях проживания в течение длительного периода с более высокой оплатой.

В настоящее время оплата проживания в доходном доме соотносится по своим размерам с выплатами по ипотекам. Однако далеко не все граждане могут себе позволить отложить сколько-нибудь существенную сумму на первоначальный взнос, либо не имеет достаточного уровня дохода, чтобы взять в банке ссуду, которой хватило бы на покупку жилья. У многих бюджетников с низкой оплатой труда жилищный вопрос невозможно решить с помощью ипотеки ввиду недостаточной платежеспособности. Получить помощь от государства у врачей и учителей также нет возможности, т.к. заработная плата, чаще всего, выше прожиточного минимума.

Таким образом, клиенты доходных домов на текущий момент – это лица с недостаточно высоким официальным заработком, чтобы оформить ипотеку, либо нуждающиеся в большей мобильности в связи с частыми разъездами по стране. Для многих современных семей проживание в доходном доме позволяет без особых затрат перемещаться из города в город, сохраняя при этом, достаточный уровень комфорта, и освобождаясь от необходимости утомительных переездов и перевозки мебели и вещей.

Недвижимое имущество, относимое к доходным домам (строения и земли), не может быть переоформлено в другой статус, а сами арендаторы не могут выкупить помещения в таких домах.

Преимущества доходных домов

В качестве варианта пользования доступным жильем, доходный дом имеет ряд несомненных преимуществ по сравнению с прочими вариантами проживания:

1. Обслуживание дома выполняется на высоком уровне.
2. Предусмотрены дополнительные виды сервиса жильцов (например, во многих доходных домах предлагается услуга уборки квартир).
3. Различный уровень комфорта и соответствующая оплата предусматривает возможность выбора жилья, исходя из платежеспособности жильцов.
4. Длительный период проживания позволяет гражданам обустраиваться и рассматривать такое жилье в качестве постоянного на ближайшие десятки лет.
5. Высокая эффективность управления доходным домом подтверждена успешным зарубежным опытом.
6. За небольшую оплату квартирант получает готовое к проживанию жилье со всем необходимым оборудованием и мебелью, избавляясь от необходимости приобретать в личную собственность предметы обихода, крупные покупки, затрудняющие переезд, если в этом возникнет необходимость.
7. В отличие от съемного жилья, все взаимоотношения с собственником доходного дома оговорены документально, а квартирант обеспечивается стабильными и неизменными условиями, при которых он может проживать в квартире.
8. Жилец сохраняет свое право на получение различных компенсаций и участие в региональных жилищных программах.
9. Гражданин, заселившийся в доходный дом с низкой оплатой за проживание, в любой момент может сменить место проживания, переехав в более комфортную квартиру, если его платежеспособность изменится, обеспечивая поддержание однородного состава жильцов.

В то же время, домовладелец также пользуется преимуществами – в случае появления задолженностей или ненадлежащего поведения, арендатор освобождает квартиру, избавляя от утомительного взыскивания неплатежей и борьбы за порядок в доме.

Доходные дома в дореволюционной России

Понятие «доходных домов» получило распространение в нашей стране в 19-ом веке, в то время, как первые европейские доходные дома успешно доказали коммерческую выгоду столетием ранее. Столичные доходные дома в Англии и Франции стали одним из самых популярных видов жилья, а спустя некоторое время и в России большинство горожан стало использовать его для проживания. На рубеже 19-20 веков восемь из десяти жителей больших городов самых различных сословий и достатка пользовались услугами доходных домов.

В дореволюционном доходном доме жильцы не беспокоились о каких-либо проблемах, связанных с обслуживанием жилья, его содержанием, оплатой предоставляемого сервиса. Владелец доходного дома самостоятельно решал все насущные вопросы, касающиеся исправности оборудования, ремонта и т.д. В обязанности жильцов входила лишь оплата проживания.

С помощью данного жилья в царской России решалось множество вопросов, касающихся проживания целых сословий.

Чрезвычайная распространенность домов позволила чиновникам и военным обрести больше мобильности при смене места работы. Должностное лицо получало назначение в другой город и подъемные, которых хватало на переезд и съем жилья в любой части России, избавляя себя от забот, связанных с распоряжениями относительно недвижимости, оставшейся в прежнем регионе проживания. События 1917 года поставили точку в развитии дореволюционных доходных домов.

Современное значение

Со времен царской России произошли серьезные изменения в политике и экономике, появились новые тенденции и потребности современного жителя мегаполиса, однако тема обеспечения граждан жильем остается самой актуальной. Инвестиции в недвижимость традиционно остаются экономически привлекательными, с минимальным уровнем риска.

Строительство жилья, несмотря на экономическую нестабильность, по-прежнему не теряет своей востребованности и привлекательности для инвесторов.

Многие граждане прибегали к вложениям в строительство новостроек как к способу извлечения неплохого дохода от перепродажи. Однако, в последнее время наблюдается насыщение рынка, а, следовательно, и снижение уровня доходов инвесторов.

Тема вложения в доходные дома привлекла крупных строительных инвесторов.

В настоящее время доходный дом – это многоэтажный жилой дом, используемый для сдачи в аренду площадей для проживания.

Источником дохода в данном предприятии является арендная плата, взимаемая с жильцов. За доступную цену квартиранты получают право длительного проживания в удобных современных помещениях в условиях, приближенных к гостиничным.

Своим арендаторам доходный дом предоставляет современные оборудованные квартиры со всей необходимой обстановкой. В отличие от гостиницы, где номера сдаются посуточно, доходный дом рассчитан на аренду в течение многих лет.

В качестве бизнеса, доходный дом представляет интерес не в плане реализации квартир, а при сдаче внаем жилого пространства. Текущая нестабильность в экономике послужила причиной снижения уровня доходов от инвестиций как в строительство обычного жилья, так и доходных домов.

Многие граждане предпочитают оформить ипотеку и выплачивать проценты за заемные средства, в надежде спустя определенный срок стать хозяевами личной недвижимости. Даже в таких условиях тема доходных домов остается интересной для инвестиций, а во всех крупных российских городах построено и функционирует не менее десятка подобных многоэтажек.