К какой амортизационной группе относится здание нежилое

В статье расскажем, как определить, к какой амортизационной группе относится нежилое помещение или здание, поможем вычислить срок их полезной эксплуатации. А также научим, каким образом отразить изнашивание объектов в бухгалтерском учете. О том, сколько лет составляет срок полезного использования зданий и сооружений разных типов, можно узнать из нашей публикации.

Что такое амортизационные отчисления и для чего они нужны?

Амортизационные отчисления за нежилые объекты представляют собой ежемесячный перенос стоимости основного средства по частям (в данном случае нежилого помещения) в денежном эквиваленте на счет 02 (амортизация).

Согласно федеральному законодательству (статья №259 НК РФ), производится всеми организациями по установленным нормам и с учетом балансовой стоимости основных средств. Исключением могут являться те объекты, которые находятся на консервации.

По мере использования помещения происходит постепенное уменьшение его стоимости за счет физического и морального изнашивания. Исходя из данного факта, амортизация может иметь цель:

• направлять потоки денежных средств на восстановление, ремонт помещения в будущем;
• постепенно распределять крупные расходы (на списание помещения, пришедшего в негодность) по нескольким периодам по принципу начисления;
• создавать видимость отсутствия больших убытков для акционеров (если не амортизировать основное средство, а просто списать его по истечению срока эксплуатации, в отчетном периоде будет отражен большой убыток для организации, что может оттолкнуть потенциальных акционеров либо напугать уже имеющихся);
• уплата меньшего налога на прибыль (сумма амортизации не всегда в точности повторяет реальный износ, если она больше, то налог на прибыль будет значительно меньше).

Общие правила начисления

Общие правила начисления амортизации установлены Инструкцией №157н Министерства Финансов. К ним относится:

1. Начисление в течение финансового года ежемесячно в размере 1/12 от годовой суммы.
2. Амортизация не приостанавливается в течение срока полезного использования.
3. Начисление с первого числа месяца, который следует за месяцем принятия здания / помещения к учету.
4. Начисление прекращается с первого числа месяца, который следует за месяцем погашения стоимости здания / помещения.
5. Начисление происходит в соответствии с рассчитанной нормой амортизации.
6. Начисление не может превышать 100% стоимости здания / помещения.

Как определяется СПИ сооружений как основных средств?

В бухгалтерском и налоговом учете правила установления сроков эксплуатации основных средств отличаются.

В бухгалтерском учете компания вправе самостоятельно определить СПИ, используя положения п.20 ПБУ 6/01.

Для правильного установления срока для амортизации здания, сооружения или помещения любого назначения нужно учитывать следующие параметры:

• период, в течение которого компания планирует эксплуатировать актив с необходимой отдачей;
• планируемый физический износ с учетом совокупности влияющих факторов;
• ограничения, имеющиеся для конкретного актива в зависимости от ситуации, например, таковым может быть периода аренды или лизинга — амортизация при лизинге.

В налоговом следует учитывать положения  п. 1 ст.258 НК РФ, где говорится, что для объектов ОС срок устанавливается в соответствии с амортизационной группой, к которой относится актив.

Группы представлены в Классификации, утвержденной Постановлением Правительства РФ №1 от . Она содержит коды ОКОФ (по классификатору основных фондов), наименования основного средства и примечания по ним с распределением по амортизационным группам.

Для каждой при этом прописывается диапазон лет, в пределах которых может быть выбран срок полезного использования.

В этом случае срок начисления амортизации по сооружению будет одинаков как в налоговом, так и бухгалтерском учете. Это очень удобно и позволяет минимизировать расхождения по амортизационным отчислениям.

Рекомендуется способ установления срока использования прописать в учетной политике, тем более, если для бухучета применяется налоговая Классификация.

Полезный срок эксплуатации, установленный при принятии здания к учету, может меняться в ходе его капитальных улучшений, модернизации, достройки, реконструкции. Учет амортизации после модернизации.

Устанавливается ли СПИ для земли?

Амортизационные группы зданий и сооружений

Согласно Классификации, различные виды недвижимого имущества в виде зданий и сооружений можно отнести сразу к нескольким группам по начислению амортизации – от 4 до 10. В каждую группу входят постройки определенных, строго оговоренных типов, для которых предусмотрены различные временные интервалы СПИ. В таблице 1 приведены различные недвижимые объекты с установленными для них периодами СПИ.

Таблица. Амортизационные группы по зданиям и сооружениям

Срок полезного использования зданий в налоговом учете

Срок амортизации определяется налогоплательщиком самостоятельно с учетом классификации основных средств.

Срок амортизации представляет собой количество лет эксплуатации объекта. Определение этого срока зависит от огромного количества факторов, которые способствуют износу здания или помещения, по этой причине нормативные значения являются приближенными.

Срок эксплуатации зависит от выбора проектировщиков здания, материалов и условий использования и состоит из материального и морального износа.

Для того чтобы примерно рассчитать срок службы объекта нужно знать:

1. Сроки службы конструктивных элементов здания:
   • паркетные полы – 50 лет;
   • кровля из керамики – 80 лет;
   • бетонный фундамент – 125 лет;
   • деревянные перекрытия – 60 лет;
   • кирпичные стены – 125 лет и т.д.
2. Как эксплуатируют объект, поддерживают ли его в приемлемом состоянии, что составляет оценку его технического состояния:
   • хорошее (износ менее 10%);
   • вполне удовлетворительное (11-20%);
   • удовлетворительное (21-30%);
   • не в полнее удовлетворительное (31-40%);
   • неудовлетворительное (41-60%);
   • ветхое (61-80%);
   • негодное (износ более 80%).

Величина такого износа определяется с помощью специальных исследований и таблиц.

Моральный износ отражает не соответствие здания его функциональному назначению, потребительским запросам (например не современные архитектурно-планировочные решения) или снижение стоимости выполнения работ по его постройке.

Таким образом, для подсчета срока полезного использования здания либо помещения нужно:

1. Определить к какой классификационной группе оно относится и по ней узнать диапазон срока использования основного средства (например, 30 и более лет).
2. Рассчитать с помощью экспертных и лабораторный исследований физический износ (например, удовлетворительное).
3. Оценить моральный износ путем исследования рынка нежилой недвижимости, а так же современных архитектурных и инженерных проектов.
4. На основе известных данных приближенно определить срок эксплуатации объекта.

Наши эксперты подготовили для вас ряд других статей о нежилой недвижимости. В частности, читайте о том, что такое нежилое помещение в многоквартирном доме и как его приобрести, а также каковы требования к использованию таких объектов и можно ли там поселиться или прописаться.

Как определить СПИ: алгоритм

Когда у фирмы появляется основное средство – любое, на него нужно начислять амортизацию, для чего необходимо знать срок его планируемого полезного использования. В таблице он приведен в примерных временных рамках, но для каждого объекта его требуется указывать точно. Алгоритм следующий:

1. Определите код ОКОФ вашего объекта недвижимости по классификатору ОК 013-2014, утвержденному приказом Росстандарта №2018-ст.
2. Сравните с левым столбцом таблицы Классификации – определить, к какой амортизационной группе относится ваше здание и сооружение.
3. Установите любой срок из приведенного интервала. Например, если СПИ устанавливается 10-15 лет, можно прописать 10 лет 5 месяцев, 12 лет, 14,5 лет и т.п.
4. Установленный срок укажите в тексте Приказа, подписанного руководителем организации.
5. Для бухгалтерского учета СПИ установите самостоятельно либо также воспользуйтесь Классификацией (это значительно удобнее).

Зачем определять СПИ

Сроки полезного использования устанавливаются для целей адекватного учета. Но в бухгалтерии и налоговом учете особенности их установления разные, поскольку отличаются цели:

1. СПИ для бухучета. Нужен для того, чтобы правильно определять уменьшение стоимости основного средства и правильно начислять амортизацию по нему. ПБУ 6/01 в п. 20 говорит о том, что организация может устанавливать этот срок на свое усмотрение, учитывая следующие ключевые параметры:
   • как долго планируется активно использовать здание или сооружение;
   • какие факторы влияют на физический износ именно в данном случае;
   • какая степень износа допустима;
   • есть ли специальные ограничения для конкретного объекта (например, пребывание в аренде, лизинге и т.п.).
2. СПИ для налогового учета. Устанавливается для классификации основных средств по времени их полезной эксплуатации (п. 1 ст. 258 Налогового кодекса РФ). С этой целью все основные средства делятся на группы, состав которых закреплен в классификационной таблице. Данный документ утвержден Правительством России в Постановлении №1 от 1 января 2002 года. В таблице приведены коды по принятому для основных фондов классификатору (ОКОФ) и распределение ОС по группам. Для каждой группы установлен временной диапазон, внутри которого можно закреплять СПИ для каждого актива (в том числе и «долгоиграющего», как здания и сооружения).

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! При ведении бухгалтерского учета удобно пользоваться налоговой Классификацией для определения СПИ недвижимого имущества: в этом случае расчеты будут одинаковыми, то есть амортизационные отчисления будут рассчитываться по минимуму. Но допускается и установка меньшего СПИ в бухгалтерском учете.

Способ определения СПИ необходимо зафиксировать в учетной политике организации.

СПИ для частей и целого

Как быть, если помещение, для которого нужно определить СПИ, является частью здания? Существуют принятые правила, регламентирующие довольно частые ситуации в определении СПИ зданий и сооружений:

• каждое отдельное жилое помещение в общем жилом сооружении (например, многоквартирном доме) получает тот же СПИ, что и все здание в целом – как правило, не меньше 30 лет;
• если в жилом здании находится нежилое помещение (зал, офис и пр.), то оно приобретает тот же СПИ, что и весь дом (тоже, как правило, от 30 лет).

Как определить, к какой амортизационной группе относится недвижимость?

Все основные фонды имеют классификацию по амортизационной группе, которая определена в Классификаторе ОС и ОКОФ последнего года издания.

Для того, чтобы определить, к какой амортизационной группе относится объект, необходимо знать его срок полезного использования (СПИ). Организация сама определяет СПИ и подтверждает его отдельным актом с датой ввода помещения в работу.

Согласно Классификатору ОС (постановление правительства РФ от №526) нежилые здания и помещения относятся к:

1. Седьмой группе группе (от 15 до 20 лет включительно):
   • деревянные;
   • контейнерные;
   • деревометаллические;
   • панельные;
   • каркасные;
   • глинобитные;
   • саманные;
   • другие нежилые здания.
2. Восьмой группе (от 20 до 25 лет включительно). Здания с:
   • облегченной каменной кладкой;
   • с брусчатыми, рубленными или бревенчатыми стенами;
   • с железобетонными, кирпичными и деревянными столбами.
3. Девятой группе (от 25 до 30 лет включительно). Хранилища для овощей и фруктов:
   • со стенами из камня;
   • кирпичными и железобетонными колоннами;
   • и железобетонными покрытиями.
4. Десятой группе (от 30 лет и выше). Здания, которые не вошли в предыдущие группы, с долговечными каркасами и покрытиями.

Хотите знать больше о нежилой недвижимости, в том числе о промышленной и коммерческой? Читайте наши статьи об особенностях сделок с такими объектами и нюансах налогообложения, об их перепланировке, переустройстве и реконструкции, а также о праве собственности на нежилые здания и помещения.

Амортизационные группы недвижимого имущества – таблица

В таблицу собраны объекты недвижимости в разрезе их отнесения к различным амортизационным группам для целей налогового учета.

Таблица:

Объекты из кирпича

Кирпичные здания являются основными средствами с наиболее длительным сроком эксплуатации с точки зрения как бухгалтерского, так и налогового учета.

Это наиболее прочные и крепкие сооружения, предназначенные для длительного использования без потери первоначальных характеристик.

Согласно Классификации, такие объекты, как жилого, так и нежилого назначения имеют самый длительный срок полезного использования от 30 лет и отнесены к 10 амортизационной группе.

Для кирпичного жилого или нежилого здания можно установить любой срок свыше 30 лет, организация сама определяет, какой именно СПИ будет определен.

Если здание не полностью построено из кирпича, а имеет только кирпичные перекрытия, столбы, колонны, то оно относится к 8 амортизационной группе и имеет срок использования от 20 до 25 лет.

В бухгалтерском учете можно определить аналогичный срок. Не запрещено устанавливать меньший СПИ в бухучете, так как ориентироваться организация должна на критерии из п.20 ПБУ 6/01, конкретных сроков бухгалтерский учет не определяет.

Нежилое помещение в жилом доме

Если нежилое помещение находится в жилом многоквартирном доме, например, офис на первом этаже, то для него определяется тот же СПИ, что и для самого недвижимого объекта.

Жилой дом относится к 10 амортизационной группе, поэтому для нежилых помещений, в нем расположенных, можно установить полезный срок использования не менее 30 лет.

В бухгалтерском учете можно взять полезный период эксплуатации, равный установленному по Классификации в налоговом учете.

Квартира

Все жилые квартиры, находящиеся в многоквартирном доме, имеют тот же СПИ, что и все здание в целом.

Жилые дома относятся 10 группе, поэтому для находящихся в них квартир нужно устанавливать срок для амортизации от 30 лет.

Гараж

По Классификации металлический гараж можно отнести к 4 амортизационной группе, для него возможно установление срока эксплуатации от 5 до 7 лет включительно.

Кирпичный гараж можно отнести к 8 группе, как бескаркасное здание со стенами облегченной кладки. Для него СПИ можно принять от 20 до 25 лет.

Школы

Школьное помещение является нежилым, так как не предназначено для проживания и используется в учебных целях.

Школу можно отнести к 10 группе и установить для него срок от 30 лет.

Бывшие в эксплуатации

Помещение может быть получено не в новом состоянии, в этом случае задача очередного собственника – правильно определить для сооружения период, на протяжении которого будут проводиться амортизационные отчисления.

При этом для налогового и бухгалтерского учета правила отличаются.

Для налогового учета

Если организация получает здание, которое ранее эксплуатировалось, то в налоговом учете существует возможность уменьшиться срок его использования на период эксплуатации прежним владельцем.

Подтверждением такой возможности является положения п.7 ст.258 НК РФ.

Время использования помещения предыдущим хозяином можно узнать из сопроводительной документации.

Данный срок обозначается в акте приема-передачи ОС-1а.

Если время эксплуатации сооружения известно и в документах прописано, то новый хозяин вправе уменьшить СПИ.

Если такой информации и документального обоснования нет, то уменьшить СПИ нельзя. В этом случае для налогового учета необходимо определять срок для здания, бывшего в эксплуатации, как для нового в соответствии с Классификацией и амортизационной группой.

В этом случае лицо, получившее такое старое здание, вправе самостоятельно установить срок использования с учетом его состояния, исходя из требований техники безопасности.

Согласно, п.12 ст.258 НК РФ  новый хозяин сооружения или здания, бывшего в эксплуатации менее или более 30 лет, должен устанавливать для объекта ту же амортизационную группу, что и предыдущий собственник.

Уменьшение периода полезного использования помещения, бывшего в использовании, на время эксплуатации не является обязательным.

Новый собственник вправе сам решать, будет ли он уменьшать СПИ, поэтому для него есть два пути установления срока для амортизации:

Учесть время эксплуатации бывшим хозяином и начислять амортизацию из остаточного СПИ – если есть документальное подтверждение.

Выбранный способ компании нужно прописать в налоговой учетной политике.

Бухгалтерский учет

В бухгалтерском учете СПИ можно установить также по Классификации либо самостоятельно, исходя из факторов, прописанных в п.20 ПБУ 6/01.

Не обязательно использовать какие-либо нормы и Классификацию.

Организация вправе самостоятельно выбрать удобный способ определения СПИ.

Как рассчитать первоначальную стоимость объекта и сумму изнашивания?

Первоначальная стоимость здания или помещения составляется из суммы расходов на приобретение, доведение до пригодного для использования состояния либо сооружение. При этом в стоимости не учитываются НДС и акцизы (кроме отдельных случаев, описанных в НК РФ).

В случае безвозмездного получения объекта его стоимость определяется посредством независимой оценки.

Первоначальная стоимость может поменяться только в случаях:

• модернизации и достройки;
• реконструкции;
• частичной ликвидации объекта.

Для начисления амортизации организация может выбрать наиболее удобный для себя метод:

• уменьшаемого остатка;
• линейный;
• по физическому объему продукции;
• на основании суммы лет СПИ.

По методу уменьшаемого остатка необходимо знать:

1. остаточную стоимость здания на первое число;
2. норма амортизации;
3. ускоряющий коэффициент.

При расчете амортизации остаточную стоимость необходимо делить на число месяцев до окончания СПИ, когда остаточная стоимость здания достигает 20% от первоначального.

А = (Р0 – Р1)*N, где

• Р0 –стоимость объекта;
• Р1 – амортизация за предыдущий год;
• А – амортизация на текущий год;
• N – норма амортизации (рассчитывается как соотношение 100% к количеству лет СПИ).

Пример: Если годовая норма амортизации равна 3,3%, СПИ равен 30 годам, а стоимость составляет 2500000 рублей, то в первый год амортизация будет равна 2500000 : 30 = 83333,3 рублей.

Во второй год: (2500000-83333.3) *0,033=79750,0011

И так далее, пока стоимость полностью не спишется на амортизационные отчисления.

При линейном методе амортизация за предыдущий год не учитывается:

А = Р0 *N

То есть каждый год начисляется одна и та же сумма.

При методе, учитывающем СПИ, за основу берется первоначальная стоимость зданий и суммирование количества лет его службы.

N = (СПИ – (Т-1) / сумма чисел СПИ)*100%, где

Т – год начисления амортизации (первый, второй и т.д.)

Пример: если брать уже имеющиеся данные, то сумма чисел СПИ = 1+2+3+4+5+…+30=465

N= 30/465*100%=%

А=2500000 * 0,0645=161250 рублей

При расчете исходя из информации о физическом объеме продукции, производящимся в отчетном периоде нужно знать:

• запланированный объем продукции;
• первоначальная стоимость здания.

А = Р0 / Пк, где

Пк –количество продукции.

Пример: если к имеющийся информации добавить, что планируется выпуск продукции в количестве 893500 штук, то:

N = 2500000 / 893500 = 2,8 руб/шт.

Если в первый месяц фактический объем составил 65214, то:

А = 65214 * 2,8 =182599 рублей

Организация при выборе наиболее удобного способа должна отметить его в учетной политике.

СПИ при смене собственника

Объект недвижимости может сменить хозяина и попасть в руки нового собственника уже неновым. Как устанавливать срок полезного использования в этом случае?

Нужно правильно установить износ, а отсюда и вычислить период отчисления амортизации. Это нужно делать отдельно для налогового и бухгалтерского учета.

СПИ объектов б/у для налогового учета

Налоговое законодательство РФ предусматривает возможность снизить СПИ ненового объекта недвижимости на тот срок, в течение которого оно использовалось бывшим владельцем (п. 7 ст. 258 НК РФ). Это время легко определить по сопроводительной документации (акту приема-передачи ОС-1а) при приобретении основного средства.

Если документального подтверждения эксплуатации здания не имеется, оно с точки зрения налогового учета будет считаться новым. Для определения его СПИ следует применять вышеприведенный алгоритм.

Если приобретено здание и сооружение, бывшее в эксплуатации уже более 30 лет, оно волне может оказаться самортизированным полностью. В этом случае новый владелец оценивает состояние объекта по правилам техники безопасности и устанавливает для него разумный СПИ по своему усмотрению.

СПИ неновых объектов для бухучета

Здесь не существует законодательных регламентов, кроме прописанных в учетной политике самой организации. Устанавливая СПИ для бухучета, собственник может:

• следовать требованиям Классификации (дублировать налоговый учет);
• всесторонне оценив объект, установить иной целесообразный срок.