Как отменить договор купли продажи

Причины, по которым договор купли-продажи расторгается, могут быть различны. Но мало кто знает, каковы условия его расторжения и чем это чревато для участников сделки?. Вам необходимо аннулирование договора купли продажи автомобиля из-за серьезных нарушений продавца или покупателя? Но как расторгнуть уже заключенную сделку? Узнайте, как сделать это правильно!

Порядок расторжения договора

Во многих ситуациях можно договориться без суда. Перед обращением в суд нужно направить претензию с предложением изменить или расторгнуть договор.

Аргументированные претензии могут быть рассмотрены другой стороной, которая готова идти на компромисс. Участники могут уменьшить цену, изменить другие условия или расторгнуть договор.

Соглашение о расторжении оформляется таким же образом, как первоначальный договор. Если договор был нотариально заверен или прошел государственную регистрацию, соглашение также заверяется нотариусом и проходит государственную регистрацию.

При расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости полученные средства как аванс должны быть возвращены.

Предварительный договор фиксирует намерения сторон заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных предварительным договором.

Сроки расторжения

Их назвать сложно, поскольку каждый договор имеет индивидуальный срок действия, определенный моментом исполнения взаимных обязательств. После их выполнения соглашение считается исполненным и более не действующим. Чаще всего окончание его действия связывается с моментом государственной регистрации перехода права собственности.

Покупатель или продавец могут обратиться за защитой своих прав в течение трех лет после совершения сделки. Это не означает, что через три года после покупки квартиры допустимо требовать расторжения, но стороны могут заявить иные требования, связанные с предметом сделки, – например, о качестве.

Основания для расторжения договора

Одного желания прекратить сделку недостаточно. Должны быть веские основания (ст.450 ГК):

• условия договора существенно нарушены;
• другие случаи, предусмотренные ГК РФ или положениями договора.

Существенное нарушение положений сделки влечет другой стороне ущерб, лишающий ее того, что причиталось ей при заключении договора:

• не была произведена оплата, или была произведена не полностью;
• в квартире остались прописанные граждане;
• документы подписывал недееспособный человек;
• лицо принуждали подписать документы.

Нет оплаты

Покупатель должен оплачивать покупаемый товар. Оплату недвижимости подтверждают документом, удостоверяющим передачу денег:

• распиской;
• банковской выпиской;
• квитанцией о внесении денег в кассу и так далее.

Если покупатель отказывается приобретать товар, продавец имеет право требовать расторгнуть сделку и оставить имущество у себя.

Если имущество передано, оплаты нет, суд примет решение:

• расторгнуть договор, обязать покупателя вернуть имущество;
• признает сделку незаконной, обяжет покупателя оплатить продавцу необходимую сумму, а также сумму неустойки.

Обременение: есть прописанные граждане

Если недвижимость переходит к другому лицу, обременения остаются: долги выплачивает новый хозяин квартиры.

Если гражданин, который не является владельцем квартиры, но имеет право пользоваться помещением, отправляется в тюрьму или надолго уезжает, владельцы могут продать квартиру.

Но через определенное время покупатель может столкнуться с необходимостью делить недвижимость с вернувшимся человеком.

Если с момента покупки жилья не прошло трех лет, новый собственник может требовать расторгнуть договор и получить полную сумму, уплаченную продавцу.

Недействительные сделки

В судебной практике часто недовольная сторона требует расторжения подписанного договора на основании его незаконности, недействительности.

Если суд подтверждает противоправность оформления документа, подобные договоры не расторгают, а признают недействительными.

Распространенные случаи — сделки, которые были совершены недееспособными лицами, и договоры, заключенные под угрозой, под влиянием заблуждения или обмана.

Расторжение из-за существенного изменения обстоятельств

Появление обстоятельств, существенных для расторжения заключенного договора, — ситуация, при знании о возникновении которой стороны отказались бы от заключения сделки.

В каких случаях можно расторгнуть договор без последствий? Для отмены всех последствий заключенного договор суд должен признать ситуацию:

• возникшей неожиданно;
• непреодолимой;
• влекущей серьезный ущерб для сторон;
• затрагивающей интересы обоих участников.

Если все четыре указанные признака сочетаются, изменения существенны.

Существенные обстоятельства:

• изменение законодательства;
• значительное увеличение рыночной цены;
• финансовый кризис;
• ликвидация предприятия (которая не связана с процессом банкротства).

Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным

Сделка потеряет свою юридическую силу при выполнении следующих условий.

• Она была мнимой или притворной. Правда, потребуется предъявить серьёзные доказательства.
• Гражданина принудили подписать документы, угрозами, введением в заблуждение и другими подобными способами.
• Договор составлен с участием несовершеннолетнего, но официальный представитель отсутствовал.
• Договор подписан с гражданином, которого официально признали недееспособным.
• Тело договора оформлено с нарушениями текущего законодательства. Или конкретных актуальных нормативных актов.

Пример соглашения о расторжении договора купли-продажи.

По обоюдному согласию

Согласие сторон или судебное решение – самые серьёзные основания, по которым может быть расторгнут подобный вид договоров. Именно обоюдное согласие становится наиболее выгодным вариантом для каждой из сторон. Но на практике таких соглашений достичь удаётся редко.

Обратная процедура сделки – оптимальное решение, если согласия удалось-таки достичь. Для этого стороны просто меняются местами. И заключают новый договор. Просто покупатель играет роль продавца, и наоборот. Затем передают друг другу денежные средства вместе с правами на собственность.

Но у процедуры есть тонкости юридического характера. Компенсация расходов, которые уже были понесены, не предполагается. Если продавец уже получил аванс, то у покупателей нет шансов забрать его обратно. Даже в судебном порядке. Лучше заранее прописать данный пункт, составляя первоначальный договор.

Если согласия нет

Если сделка уже состоялась, то без веских оснований расторгнуть её будет практически невозможно. Иски о подобных расторжениях принимаются лишь в двух ситуациях:

1. Возникновение непредвиденных обстоятельств.
2. Одна из сторон нарушает условия договора.

Обременения на объекте недвижимости вместе с отказом от внесения платы – наиболее частые проблемы, с которыми сталкиваются на практике. Во втором случае инициатором расторжения выступает продавец. Он вправе предъявить такое требование, если не получил полную сумму, хотя регистрация сделки прошла успешно.

Доказательной базой станут бумаги, подтверждающие передачу денежной суммы.

Действия продавца зависят от каждой конкретной ситуации. Можно потребовать не только само расторжение, но и принудительное взыскание необходимой суммы. В первом случае сделка получит статус ничтожной.

Покупатели тоже могут обнаружить неожиданные «недостатки». Например, жильцов, которые ещё не выписались. Или собственников, которые пребывали в длительной командировке, отпуске. Или проходили военную службу.

В таких ситуациях суды признают справедливость требований истцов. Утраченные права собственника восстанавливаются полностью. Покупатель может потребовать, чтобы сделку расторгли.

Что делать сторонам, чтобы обезопасить себя

Действия для покупателя должны быть такими.

Как уже говорилось, сроки передачи недвижимости должны быть максимально чётко указаны в договоре. Чем точнее эти сроки – тем лучше. Важно, чтобы правильной была и стоимость квартиры.

Риелторы часто предлагают её занижение, ведь такой шаг позволяет уклониться от уплаты налогов. Но для покупателей подобная экономия может стать невыгодной. Продавец легко вернёт указанную сумму, если дело дойдёт до расторжения.

Что должны делать сами продавцы

Им важен перечень ситуаций, когда появляется само право на расторжение. Основными причинами служат отказы покупателей от перечисления сумм, указанных в договоре. Не меньше внимания рекомендуется уделить времени фактического перечисления средств.

После регистрации в Росреестре

После регистрации перехода права собственности и окончании всех расчетов считается, что стороны выполнили свои обязательства друг перед другом, поэтому договор более не действует. Расторгнуть соглашение, которое утратило силу в связи с исполнением, невозможно.

Когда сторонам необходимо вернуть все в первоначальное положение, они заключают договор купли-продажи, в котором бывший покупатель становится продавцом, а бывший продавец – покупателем. Так стороны возвращают друг другу все приобретенное.

Реже применяется расторжение через дополнительное соглашение. Если ситуация позволяет (не произведен расчет, сохранились неисполненными иные обязательства), соглашение сохраняет силу. Оно может быть расторгнуто путем составления отдельного приложения, которое регистрируется в Росреестре. Право собственности переходит обратно к продавцу: он получает квартиру, а покупатель – деньги.

Расторжение договора до госрегистрации

Отменить договор по продаже квартиру будет намного проще, если государственная регистрация перехода права собственности еще не проводилась. Таким образом, квартира будет считаться владением продавца, который может потребовать расторжения сделки с меньшим риском для себя. Если покупатель или продавец потребует отменить договор, и стороны достигнут обоюдного согласия, то им нужно будет подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи.

Аннулирование в судебном порядке

Мой вам совет: подобные судебные иски лучше всего подавать при помощи профильного юриста, что повышает шансы на успех.

Сам иск обычно подается по адресу регистрации ответчика, но это не особо принципиально. К судебному разбирательству нужно подготовить все касающиеся сделки документы, даже второстепенного значения.

Мнение экспертаЗахарова Ирина АвгустовнаЮридический стаж 33 года. Из них 25 лет в прокуратуре в должностях ст. следователь, ст. помощник прокурора. С 2005 г. представляю интересы граждан в судах по гражданским делам, в арбитражных судах. Место рассмотрения дела о расторжении договора зависит от того, на какую сумму была заключена сделка. Так, гражданские дела по имущественным спорам при цене иска до 50 тыс. руб. рассматриваются мировым судьей, более 50 тыс. руб. — в районном (ст. 23, 24 ГПК).

Порядок действий истца я представлю вам в нижеследующей последовательности.

Составить иск

Сперва вы (желательно с юристом) составляете сам иск. В нём вы указываете:

• Ясно и четко все обстоятельства дела;
• Период эксплуатации вами ТС купленного у ответчика;
• Подробный перечень всех выявленных существенных дефектов и несоответствий – именно существенных, т. к. «плач Ярославны» по поводу плохо действующего стеклоподъемника рассмотрен не будет;
• Прописать нанесенный вам ответчиком, по вашему мнению, ущерб в обоснованном денежном эквиваленте;
• Просить об аннуляции договора купли-продажи, взыскании с ответчика уплаченных ему денег, а также сумм компенсации ущерба (если таковой был нанесен) и судебных издержек. При этом вы должны ссылаться на «Гражданский кодекс» (ст. 450, 469, 470).

Бланк искового заявления можно скачать.

Мнение экспертаЗахарова Ирина АвгустовнаЮридический стаж 33 года. Из них 25 лет в прокуратуре в должностях ст. следователь, ст. помощник прокурора. С 2005 г. представляю интересы граждан в судах по гражданским делам, в арбитражных судах. Если иск подан в рамках ФЗ «О защите прав потребителей», то согласно ст. 15 ФЗ вы вправе требовать компенсации морального вреда, размер которой определяется судом и не зависит от размера имущественного вреда.

Судебная практика по данному вопросу разная. Был случай, когда истец просил взыскать компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., а суд взыскал — 5 000 руб, истец просил взыскать 10 000 руб, суд столько и взыскал.

Выслать копию продавцу

Затем, перед подачей иска, вы должны выслать его копию продавцу (заказное письмо, уведомление, квитанцию сохраняете);

Подать в суд

Перечень документов для подачи следующий:

• Исковое заявление с чеком оплаты судебных сборов;
• ДКП с нотариальной заверенностью;
• Акт приема-передачи ТС, если он составлялся;
• Ксерокопию отосланной ранее продавцу Претензии с квитанцией об отправке;
• Квитанцию об отправке продавцу копии судебного иска.

Мнение экспертаЗахарова Ирина АвгустовнаЮридический стаж 33 года. Из них 25 лет в прокуратуре в должностях ст. следователь, ст. помощник прокурора. С 2005 г. представляю интересы граждан в судах по гражданским делам, в арбитражных судах. Не забудьте оплатить гос пошлину в сумме 300 руб. при подаче иска о расторжении договора купли-продажи ТС в суд. Если вы предъявляете требования о возврате суммы авто по сделке и компенсации вреда, то сумма гос пошлины будет выше, так как в этом случае она зависит от цены иска.

Если в деле присутствует заключение этой экспертизы, то суд, обычно, выносит решение основываясь именно на нем. Оплата за спецэкспертизу ТС взимается только по вынесении судебного решения вместе с судебными издержками с проигравшей стороны.

Возникающие нюансы

Говоря о расторжении договора, стоит различать прекращение сделки по желанию сторон/стороны и признание договора недействительным.

Прежде всего, отличными будут правовые последствия. Суд может признать недействительность сделки, если договор заключен:

• с нарушением законодательных норм;
• с участием недееспособного или ограниченно дееспособного лица;
• при участии лица, неспособного отдавать отчет своим действиям в определенный период;
• с несовершеннолетним лицом без согласия законного представителя;
• под угрозой, с применением насилия или обмана, сговора и иных тяжких обстоятельств;
• без создания правовых последствий (мнимая сделка) или для прикрытия иных правоотношений (притворная сделка).

От расторжения договора признание его недействительным отличают последствия.

Согласно ст.167 ГК РФ недействительный договор аннулируется и значит, стороны обязаны вернуть все исполненное по сделке.

Как расторгнуть соглашение

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры по обоюдному согласию допускается в любое время. Законодательство не запрещает собственникам самостоятельно распоряжаться имуществом.

Значит, стороны могут самостоятельно оговорить порядок прекращения правовых взаимоотношений, закрепив достигнутые договоренности документально.

При этом стороны самостоятельно решают, как, когда и в каком объеме надлежит возвращать исполненное по договору.

Уточнить следует и нюансы расторжения соглашения о покупке-продаже квартиры в будущем.

Условия расторжения предварительного договора купли продажи квартиры сводятся к тому, что стороны при не заключении договора в назначенный срок вправе требовать не только аннулирования соглашения, но и возмещения денежных средств.

Речь идет о задатке или авансе. И здесь нужно понимать различие понятий.

Срок действия кадастрового паспорта на квартиру при продаже смотрите в статье: срок действия кадастрового паспорта на квартиру.

Что это такое переуступка квартиры в новостройке, читайте здесь.

При инициативе продавца задаток возвращается в двойном размере. Если был выплачен аванс, то при расторжении договора он попросту возвращается, безо всяких дополнительных условий.

Если в договоре не указано, что предоплата является задатком, то по умолчанию она признается авансом.

До регистрации

До регистрации перехода права собственности на квартиру по договору, намного проще порядок того, как расторгнуть, госрегистрация ситуацию значительно усложняет.

Юридически квартира по передачи права еще считается собственностью продавца. Для расторжения сделки стороны составляют соглашение о прекращении договора.

Таковое может потребоваться как доказательство аннулирования сделки, если одна из сторон пожелает обратиться в суд.

Если уже поданы документы на регистрацию в Росреестр, то участники должны подать соглашение о расторжении и совместное заявление о прекращении регистрации.

Как образец заявление физлица о прекращении государственной регистрации можно скачать здесь.

После прописки

Сложнее расторгнуть договор после того, как новый собственник зарегистрирует право собственности и пропишется в квартире.

Согласно ГК РФ расторгнуть договор можно только в момент его действия. Если условия договора исполнены, то и сделка признается завершенной.

Фактически договор прекратил свое действие, и расторгать уже нечего. Так можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры после регистрации? В подобной ситуации возможно два варианта.

В случае обоюдного согласия сторон они могут провести обратную сделку. То есть заключается ДКП, но теперь бывший собственник-продавец выступает покупателем.

Другой вариант приемлем при единоличном волеизъявлении участника. Он может обратиться в суд, но лишь с иском о признании договора недействительным.

Причем потребуется предоставить веские аргументы. В противном случае суд не сможет расторгнуть договор, если не нарушены его условия или законодательные нормы.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры

Составляя соглашение о расторжении договора купли-продажи, стороны должны предусмотреть все важные нюансы, прописав их в условиях договора.

В частности, соглашение включает в себя такие пункты, как:

• реквизиты основного договора;
• дата, с которой договор прекращает свое действия;
• условия расторжения;
• порядок возвращения исполненного по обязательствам;
• описание возвращаемого;
• срок возврата;
• выплата неустойки и ее размер.

Для примера, образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры.

По инициативе продавца

Инициатором расторжения ДКП может стать любая из сторон. Изначально потребуется проведение досудебного урегулирования.

То есть второй стороне дается время на принятие решения о добровольном расторжении. При невозможности урегулирования мирным путем можно обращаться в суд и подавать иск.

Продавец может потребовать принудительного расторжения договора, если:

Если покупателем

В одностороннем порядке заявить о своем желании расторгнуть договор может и покупатель. В качестве оснований выступают:

По согласию сторон

По взаимному согласию стороны могут расторгнуть сделку в любой момент. Но есть нюанс, связанный с формой оформления договора.

В этом случае нотариус может от имени участников подавать заявление в Росреестр о прекращении госрегистрации.

Если стороны решат расторгнуть договор, то сделать это они могут на любом основании. Процесс выглядит так, что один из участников уведомляет другую сторону о своем желании расторгнуть договор.

При отсутствии возражений составляется соглашение о расторжении.

В какие сроки

Срок исковой давности по сделкам купли-продажи равен трем годам с даты заключения договора.

При добровольном аннулировании сделки составление соглашения возможно до того момента, пока условия договора не будут выполнены в полном объеме.

Видео: расторжение договора купли продажи по инициативе покупателя

Обратная сделка купли-продажи может заключаться в любое время, поскольку является самостоятельным правовым действием.

Упомянуть нужно и срок, который дается сторонам на принятие решения в случае получения уведомления о желаемом расторжении от другого участника.

По умолчанию данный срок составляет тридцать дней, но может оговаривать и в самом уведомлении.

Важно обратить внимание и на такую формулировку, как «разумные сроки», относящуюся ко времени передачи имущества/денег.

Аннулирование покупателем

Для начала давайте разберемся в главных ключевых моментах. Сперва я перечислю основные причины, по которым чаще всего происходит расторжение ДКП:

• Покупка машины с серьезными или неустранимыми повреждениями, имеющей выявленные покупателем скрытые дефекты;
• Покупка машины с характеристиками существенно отличными от заявленных;
• Покупка машины являющейся залоговым имуществом.

Теперь о важном юридическом нюансе. При расторжении ДКП используется следующий основной правовой рычаг:

«Гражданский кодекс РФ» – применяется в случае, если обе стороны являются физическими лицами (продавец и покупатель).

Чаще всего инициатором расторжения такого ДКП бывает покупатель и чаще всего, так или иначе, обманутый продавцом.

К сожалению, и к удивлению многих новичков в тяжбах такого рода, прославленным в судах законом «О защите прав потребителей», при заключенном между физлицами ДКП, воспользоваться не удастся. Этот закон предусматривает «разбор полетов» только если одна из сторон является юридическим лицом.

Согласно пункту 2.1 этой статьи ДКП можно расторгнуть, имея на это существенное основание. Вот на сей момент обратите особенное внимание. В пояснении к этому пункту дается определение, что именно подразумевается под «существенным основанием».

То есть это означает, что вы не вправе требовать полного расторжения ДКП, если обнаруженные после сделки «косяки» не имеют особой значимости ни по отдельности, ни в совокупности.

Мнение экспертаЗахарова Ирина АвгустовнаЮридический стаж 33 года. Из них 25 лет в прокуратуре в должностях ст. следователь, ст. помощник прокурора. С 2005 г. представляю интересы граждан в судах по гражданским делам, в арбитражных судах. 

Установить существенность недостатка вправе только суд на основании собственных убеждений, положений закона и выводов экспертов исключительно по техническим вопросам.

К существенным недостаткам относятся:

• Снижение ресурса (срока службы) изделия, заложенного изготовителем, утрата товарной стоимости изделия.
• Неустранимый дефект базовой детали изделия или дефект базовой детали изделия, возникший вновь после его устранения в соответствии с рекомендованной ремонтной технологией.
• Дефект или совокупность дефектов, стоимость устранения которых с утратой товарной стоимости изделия составляет не менее 10% стоимости нового изделия.
• Если выявлен дефект несущей конструкции (кузова, рамы).
• Выявлены дефекты хотя бы трех основных агрегатов (двигателя, КПП, раздаточной коробки, заднего моста в сборе, переднего моста в сборе и т.п.), удовлетворяющие хотя бы одному из условий, указанных в предыдущем списке.

В этом случае вы вправе просить лишь соответствующей компенсации, что, правда, будет весьма затруднительно осуществить в принудительном порядке. Мое мнение таково, что если вы просмотрели какие-либо мелочи и продавец не согласен вернуть за них соответствующую сумму, то дешевле будет потратиться самому, нежели устраивать из-за этого малоперспективное судебное разбирательство.

Итак, основополагающие моменты мы уяснили, теперь перейдем непосредственно к способам расторжения ДКП между физлицами.

Как расторгнуть договор до регистрации?

До окончания процесса регистрации сделки с недвижимостью считаются незавершенными. На этом этапе отмена покупки/продажи происходит проще всего.

При сделке с квартирой или домом покупатель и продавец, отказывающиеся от своих обязательств, должны успеть подать в ЕГРП соглашение о расторжении до окончания регистрации сделки и смены собственника (на практике два указанных этапа регистрируются, чаще всего, одновременно).

Если для заключения сделки стороны обращались к нотариусу или в агентство недвижимости, туда же обратиться стоит и при расторжении.

Если договор купли продажи квартиры находится на регистрации, но еще не зарегистрирован, обе стороны сделки совместно подают в Росреестр заявление о прекращении регистрации договора.

Несогласие одной стороны на расторжение — повод для обращения второй стороны в суд. Это возможно только после получения письменного отказа в намерении расторгнуть договор.

Предлагаем вам скачать образец заявления физического лица о прекращении, возобновлении государственной регистрации: Скачать бланк.

Расторжение через суд

Если расторгнуть сделку по соглашению сторон не получилось, можно приступать к составлению иска. Очень часто, подавая иск, истец делает серьезную ошибку – требует расторгнуть договор, но при этом упускает из виду, что просить также нужно и возврата имущества. Суд может выносить решение лишь в рамках тех требований, которые заявил истец. Следовательно, судья выносит решение о прекращении действия купли-продажи, но судьба переданного уже имущества не решается. В Гражданском кодексе указано, что если была проведена регистрация смены права на жилье, то само по себе решение суда про расторжение сделки не может послужить причиной для прекращения полномочий у покупателя пользоваться и распоряжаться квартирой.

В такой ситуации, чтобы не остаться у «разбитого корыта», продавцу придется снова подавать в суд с требованием о возврате недвижимости. А это опять потеря времени и нервов. Поэтому очень важно включать в иск одновременно два требования:

• расторжения договора (с указанием оснований для этого);
• возращение всего переданного имущества;
• если нарушения одной из сторон являются существенными, можно требовать также возмещения убытков, морального вреда.

Негативные последствия

Согласно ч. 4 ст. 453 ГК РФ, если договор расторгнут, то стороны не могут требовать, чтобы им вернули то, что уже было передано до момента расторжения договора, если стороны иное не определили договором либо если возврат прямо не предусмотрен законом. Именно поэтому может сложиться парадоксальная ситуация: договор будет расторгнут, но покупателю деньги не вернутся, поскольку он передал их ещё до расторжения.

Следовательно, заключая соглашение, в нём надо прямо оговорить, что стороны обязуются вернуть друг другу переданное по договору. Кроме того, такое условие необходимо включать в содержание договора купли-продажи изначально.

Справка. Это правило не относится к случаям, когда договор был признан в суде недействительным. В этом случае возврат и денег, и квартиры обязателен.

А если регистрация уже произведена?

Более проблематично будет вернуть имущество в случае, когда квартира уже была передана покупателю. Если к покупателю перешло право собственности на жилье, то досрочно отменить сделку можно только при определенных ситуациях, которые прямо предусмотрены договором или законодательством. Гражданский кодекс гласит, что провести государственную регистрацию соглашения по поводу аннулирования договора можно только в период, когда договор еще действует. То есть после полного исполнения обязательств и истечения срока сделки, расторгнуть договор не получится. Данное правило в целом относится ко всем сделкам по поводу недвижимости.

Не знаете свои права? Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ.
Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю. Подписаться С условиями обработки персональных данных согласен

Если же сделка была выполнена частично и государственная регистрация перехода полномочий на квартиру уже проведена, то само по себе расторжение договора не подразумевает возврата имущества. Чтобы иметь возможность вернуть все, что было передано согласно контракту по купле-продаже, данное условие необходимо прописывать либо первоначально в договоре, либо уже в соглашении о расторжении сделки.

Нормативная база

Расторжение договора купли-продажи квартиры, автотранспортного средства и других товаров — волевой акт, действие которого направлено на прекращение неисполненного надлежащим образом соглашения.

Расторжение договора купли-продажи происходит в случаях:

• по инициативе покупателя или продавца;
• по соглашению сторон;
• условия нарушаются одной из сторон;
• подобное требование выдвигают некоторые государственные органы (такое происходит, к примеру, если условия сделки противоречат антимонопольному законодательству).

Если обнаружены недостатки товара, и устранить эти недостатки нельзя, потребитель имеет право потребовать заменить товар на товар необходимого качества, уменьшить покупную цену или расторгнуть договор, о чем говорит ст.18 Закона о защите прав потребителей.

Глава 29 ГК РФ дает возможность расторгнуть договор купли-продажи. В ней указанной статье есть следующие положения:

• причины расторжения (ст.450);
• расторжение при изменении обстоятельств (ст.451);
• порядок процедуры (ст. 452);
• правовые последствия (ст.453).

Правовая основа для сделок с недвижимостью — ФЗ №122, в котором указано, что сделки с недвижимостью (покупка или расторжение договора) обязательно должны быть зарегистрированы.

Но закон с 1 января 2020 года утрачивает силу. Государственную недвижимость регистрируют в порядке, который установлен 218-ФЗ.

Право собственности и другие права на недвижимость и сделки с ней, ограничения прав, обременения недвижимого имущества должны пройти процедуру государственной регистрации.

Для жилой недвижимости происходит “двойной” процесс регистрации — сделки и перемены владельца.

Рассмотрим подробнее, как расторгнуть договор.

Расторжение договора купли-продажи до регистрации

Если процесс регистрации еще не окончился, сделка с недвижимым имуществом считается незавершенной. На данном этапе расторгнуть договор проще всего.

Покупатель и продавец, которые отказываются от обязательств, должны представить соглашение о расторжении в ЕГРП до истечения срока регистрации сделки и смены владельца (обычно данные этапы регистрируют одновременно).

ЕГРП — Единый госреестр прав на недвижимость и сделок с ним, содержащий необходимые сведения об объекте недвижимости:

• обременениях;
• аресте жилья;
• информация о собственниках;
• кадастровый номер квартиры и ее описание;
• вид установленного права;
• сведения о притязаниях и требованиях в отношении определенной недвижимости;
• другую важную информацию.

Если стороны для заключения договора обращались к помощи нотариусов или агентства недвижимости, сюда же следует вернуться для расторжения.

Если договор купли-продажи находится в процессе регистрации, но регистрацию еще не прошел, продавец и покупатель оформляют в Росреестре заявление о прекращении регистрации договора.

При отказе одной стороны от расторжения второй участник может подать в суд, если отказ будет оформлен письменно.

Процесс расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации проходит несколько иначе.

Расторжение после регистрации

Отменить сделку после того, как договор пройдет процедуру регистрации, продавцу будут переданы деньги, а покупателю объект, можно:

• по желанию одной стороны;
• по соглашению всех сторон.

Если продавец и покупатель достигли соглашения, они могут заключить другой договор: покупатель выступает продавцом, продавец — покупателем.

Стороны повторно обменяются объектом и деньгами, и сделка пройдет еще одну регистрацию, которая вернет все на свои места.

Соглашение о расторжении подписывают при достижении обоюдного согласия. Его регистрируют на основании заявления сторон. В едином госреестре прав появится отметка о прекращении сделки.

Если стороны частично исполнили сделку, и была произведена регистрация перехода прав собственности, соглашение о расторжении договора не станет основанием для возврата квартиры или другого предмета сделки.

Если первая сторона получит письменный отказ или не получит ответ в срок (30 дней), можно подавать судебный иск.