Как получить договор с управляющей компанией

Что такое типовой договор управляющей компании с собственниками жилья и кто его заключает, образец заполнения и порядок регистрации. Кто платит ОДН, если есть управляющая компания?. После приобретения жилья нужно начать заключение договора с управляющей компанией ЖКХ – так ли это сложно, как об этом говорят? На самом деле это просто, ведь мы подробно расскажем, на какое время подписывается договор собственника с УК, переходит ли он с бывших хозяев и как грамотно его составить и получить свой экземпляр, а также рассмотрим образцы документов.

Кто может подписывать документ с УК кроме владельцев?

Кроме собственников в квартирах проживают арендаторы и наниматели по договору социального найма. Кто заключает соглашение в этих случаях?

По строгой букве закона договор заключают с собственником квартиры, значит, в случае соцнайма договор должен подписывать муниципалитет. На деле это осложняется отказами администрации и вопросом оплаты. Если возникает такая ситуация, договор могут не заключать вовсе, когда таких нанимателей немного. Либо в документе указывают, что стороной соглашения является собственник или наниматель муниципального жилья.

Арендаторы и наниматели, которые снимают жилье у собственника, не могут подписывать документ. То же можно сказать и о родственниках владельца квартиры, проживающих в ней. Исключением для третьих лиц являются случаи, когда собственник предоставил им нотариально заверенную доверенность на подписание договора.

Подробная инструкция

Рассмотрим пошаговую инструкцию заключения договора с управляющей компанией ЖКХ.

1. На общем собрании жильцы должны определиться с выбором компании. Жильцы вправе выбрать любую УК, имеющую лицензию на осуществление деятельности. Для принятия решения инициативная группа жильцов проводит информирование о претендентах и путем голосования определяет лидера. УК выбирается наибольшим количеством голосов.
2. Далее необходимо утвердить текст соглашения.

Договор обязательно должен содержать основные пункты, прописанные в пункте 3 статьи 162 ЖК РФ:

• перечень общего имущества дома (лифт, мусоропровод, домофон, лестницы, крыша и тд.);
• предоставляемые компанией работы и услуги по обеспечению жилья и условия изменения данного перечня;
• порядок установления стоимости договора и суммы оплаты на содержание дома;
• взаимная ответственность сторон;
• контроль выполнения УК условий работы;
• предоставление компанией отчетов о проделанной работе.

В любом случаем мы советуем посмотреть образцы договоров с ЖКХ.

Скачайте образец договора с ЖКХ.

Особое внимание следует обратить на пункт, регламентирующий стоимость предоставляемых услуг. Стоимость услуг, указанная в документе, напрямую зависит от состояния дома и является не фиксированной, а договорной. Необходимо, чтобы договор содержал информацию о том, как в течение года может измениться цена услуг.

Ещё один важный пункт для собственника – отчетность УК. Собственники самостоятельно устанавливают периодичность предоставления отчета о проделанной работе и расходовании денежных средств.
ВАЖНО! При выборе новой УК помните, то она не отвечает за недоделки, оставленные прошлой компанией. Поэтому при передаче полномочий от прошлой УК к новой составляется акт приема-передачи имущества.
3. Далее стороны подписывают документ. Управляющая компания может подписать договор только с председателем совета дома либо с каждым собственником квартиры.

Если иное не установлено дополнительным соглашением, УК начинает свою работу через 30 дней после подписания.

На чем строятся отношения?

Отношения собственника и управляющей компании строятся на трех основах:

1. Договор управления. В нем прописаны все обязанности, права и ответственность сторон, возможность изменения и способы оплаты.
2. Законы Российской Федерации. Если что-то не указано в договоре, а также тарифы энергетических ресурсов определяются законодательными актами, законами. Если какой-либо пункт противоречит законам РФ, то он считается недействительным.
3. Совет многоквартирного дома. Ст. 161.1 установлена такая общественная организация для принятия решений по всем вопросам, касающимся дома. Это, по сути, аналог товарищества собственников жилья. В него входят жильцы дома. На общем собрании они принимают решения голосованием.Если одобрение получено от более 50% собственников, то решение считается принятым для всех. Совет может выступать с претензиями, предложениями и просьбами к УК. По общему решению они могут выбрать УК и заключить с ней договор. А могут расторгнуть его до окончания срока действия.

Все действия между УК и собственником должны быть задокументированы:

• Решение совета в виде протокола.
• Просьбы и требования в виде заявлений (о правилах составления жалоб и заявлений в УК читайте в отдельной статье).
• Претензии по оплате в виде заявления на перерасчет.
• И прочее.

Внимание! Правовые отношения строятся только на бумаге, которая грамотно составлена и подписана.

Также вы можете посмотреть видео о том, что нужно знать жильцам многоквартирных домов для составления договора с управляющей компанией:

На какое время подписывается?

Договор управления заключается на срок от одного года до пяти лет (пункт 5 ст.162 ЖК РФ) — это и есть время подписания договора собственника с ЖКХ.

Если жильцы довольны работой УК, документ автоматически продлевается с сохранением первичных условий.

Соглашение может быть расторгнуто досрочно, если УК не выполняла свои обязанности.

Однако в этом случае расторжение будет происходить в судебном порядке, основываясь на выявленных нарушениях. Проще всего дождаться окончания срока сотрудничества и выбрать другую УК.

ВАЖНО: Собрание по назначению новой УК должно пройти не позднее 3-х месяцев с момента расторжения договора.

После собрания УК передает решение совета и всю необходимую документацию выбранной жильцами структуре управления. Далее через 30 дней, если соглашением не предусмотрен другой срок, все полномочия переходят к новой УК.

Договор с УК ЖКХ — как получить свой экземпляр договора?

Согласно ЖК РФ при подписании соглашения между собственниками и управляющей организацией один подписанный экземпляр остается у собственника квартиры.

ВНИМАНИЕ! Если по каким-то причинам, Вам не передали экземпляр либо он был утерян, Вам нужно обратиться в офис управленцев для получения нового или дубликата старого.

В случае, если соглашение было заключено с законным представителем жильцов дома, Вам необходимо запросить у совета собственников жилья копию данного документа.

Договор между собственником и управляющей компанией

Подписать этот документ можно, только если у данного дома нет надзорного органа, и более половины собственников на общем собрании одобрили выбор данной УК (каким образом выбирают УК для обслуживания МКД мы рассказываем в отдельном материале). Когда такое решение принято, все несогласные и не участвовавшие жильцы будут вынуждены в дальнейшем подчиняться условиям этого соглашения. Даже если они откажутся заключать договор индивидуально.

Все вопросы по поводу составления, подписания и содержания договора с управляющей компанией содержатся в ст. 162 ЖК РФ.

Как заключается?

Типовой договор может быть составлен письменно в деловом стиле. В наше время договора распечатывают на специальных бланках, куда вносится дата и подписи сторон. К документу должен прилагаться протокол собрания собственников, на основании которого договор и будет иметь юридическую силу.

Справка! Принятое решение не может быть оспорено на том основании, что не все жильцы подписали договор. Если есть протокол, где подтверждается одобрение более 50% жильцов, то документ будет действовать в отношении всех жильцов.

• Скачать бланк протокола общего собрания собственников
• Скачать образец протокола общего собрания собственников

Договор управляющей компании с собственниками жилья: образец составления

Главное в договоре – это его содержание. Его могут составить сами жильцы совместно с УК, или юриста. В большинстве случаев управляющая компания предлагает свой вариант стандартного договора. Вполне можно подписывать и его, но жильцы должны удостовериться в его верном составлении.

При желании они могут потребовать изменения или добавления каких-то пунктов. Лучше всего доверить эту работу грамотному юристу, который знаком со всеми тонкостями подобных соглашений. В любом случае в нем должны быть указаны следующие положения:

1. Имущество, которое передается в управление. Дом, его адрес, а также приложение в виде технических документов: паспорта и акта состояния (ст.36 главы 6 ЖК).
2. Данные участников сторон.
3. Список работ, которые будут проводиться УК по отношению к данному дому (о том, какие обязательные и дополнительные услуги УК предоставляет МКД и как формируется цена за них, читайте здесь). Это может быть прописано в отдельном акте. Тогда договор указывает на данный акт, который будет являться приложением к нему.
4. Порядок изменения списка работ.
5. Оплата услуг, тарифы, способы расчета. Размер оплаты энергетических ресурсов определяет МСУ в соответствии с Федеральными законами.
6. Важным моментом является договоренность о сборе средств на ремонт дома и общего имущества.
7. Ответственность, закрепленная за сторонами.
8. Форма надзора над деятельностью УК (кто и как может контролировать работу УК читайте тут).
9. Порядок представления отчетности о проделанных работах, в том числе и по начислению платы, управляющей компанией.

Исходя из этих пунктов, определяют обязанности УК, собственник, в свою очередь, обязуется оплачивать коммунальные услуги и вносить средства для ремонта дома.

• Скачать бланк договора с управляющей компанией
• Скачать образец договора управляющей компании с собственниками жилья

Кто подписывает?

В соответствии со ст. 162 ЖК с каждым жильцом подписывается индивидуальный бланк договора, который подписывает уполномоченный сотрудник УК и собственник.

Сроки действия

Договор между управляющей компанией и собственником жилья может быть заключен на срок от одного до 5 лет. Выбор срока, как и прочие параметры, определяется совместно собранием собственников и УК.

Регистрация

Обратите внимание! Информация о факте заключения договора передается для размещения в ГИС ЖКХ.

Изменения в лицензии управляющей компании регистрируются в государственном реестре лицензий.

Стоимость и госпошлина

Платить за соглашение с УК не потребуется. Это совершенно бесплатно.

Из наших специальных публикаций вы узнаете что такое предписание собственнику от УК, в каких случаях компания может подать в суд на хозяина квартиры, а также может ли собственник отказаться от услуг управленцев в одностороннем порядке.

Какие документы нужны для оформления?

Для того чтобы документ имел юридическую силу, стороны должны предоставить документальные основания.

Собственник:

• Паспорт.
• Правоустанавливающий документ на собственность. Свидетельство или выписка из ЕГРП.
• Технические документы на помещение.
• Кадастровый паспорт.
• Справка о зарегистрированных в квартире из БТИ.
• Все документы должны иметь копии.

Управляющая компания:

• Лицензия на право заниматься деятельностью по управлению и содержанию многоквартирных домов.
• Регистрация юридического лица в налоговых органах.

Что такое заключение договора с управляющей компанией ЖКХ? Цели и предназначения

Договор между владельцем квартиры и УК – это документ, регламентирующий взаимные обязательства сторон.

Согласно российскому законодательству владельцы квартир в многоквартирных домах имеют право выбрать управляющую компанию, которая имеет соответствующую лицензию на осуществление деятельности.

Понятие «управляющая компания» в ЖК РФ определено как организация, которую владельцы квартир назначают ответственной за содержание многоквартирного дома.

Правоотношения между заинтересованными сторонами начинаются после заключения соглашения, порядок составления которого регламентирован в ст.162 ЖК РФ. Возможно два варианта подписания документа:

1. Оформление соглашения с каждым собственником. В этом случае каждая из сторон получает оригинал соглашения.
2. Оформление документа с уполномоченным представителем совета дома. В этом случае составляется два экземпляра соглашения, один из которых остается у представителя жильцов. Владельцам квартир предоставляется копия документа.

ВАЖНО! Согласно Гражданскому кодексу РФ выполнение условий соглашения обязательно как со стороны УК, так и со стороны владельцев квартир.

Договор управления обязывает УК в течение конкретного периода (от 1 года до 5 лет) обеспечивать эффективное и своевременное исполнение обязательств перед собственниками квартир.

В свою очередь главной обязанностью владельца является своевременная оплата услуг, предоставляемых управляющей компанией.

УК не имеет права отказаться от заключения соглашения, если она была выбрана законным путем собственниками квартир. Однако собственники могут досрочно прекратить действие заключенного соглашения, если они недовольны работой управленцев.

Кто платит ОДН, если есть управляющая компания?

ОДН или общедомовые нужды – это расход энергетических ресурсов в помещениях общего пользования. Свет в подъезде, отопление, уборка, работа лифта и прочее. Раньше такие расходы рассчитывала сама управляющая компания, что порождало огромные счета в строке общедомовых нужд. УК попросту учитывали туда все, что им было удобно. Данные никем не контролировались и недобросовестные работники УК могли обогащаться за счет жильцов, не особо заботясь о содержании того самого имущества.

Минстрой исключил эту строку из платежной квитанции с 1 января 2019 года. Кто же и как должен их оплачивать?

В каждом регионе установлены нормативы на расходы ОДН. Оплату делят на жильцов, вписывая сумму по той или иной услуге, электричество плюсом к электричеству в квартире и т.д.

Тут есть 2 важных условия:

1. Если расходы превышают нормативы, то жильцы платят по нормативам, а остальное доплачивает УК.
2. Если расходы ниже, то оплата высчитывается по счетчикам и оплачивается по фактическому расходованию.

Таким образом, УК потеряла возможность мошенничать и получила стимул к экономии ресурсов путем утепления подъезда и грамотного его содержания.

Переходит ли он с бывших владельцев?

Давайте ответим на частый вопрос, а переходит ли договор ЖКХ с бывших хозяев?

При покупке квартиры новые владельцы должны переоформить множество документов. Договор с управляющей компанией не является исключением.

В случае, если УК заключила соглашение не с представителем общего собрания, а с каждым из жильцов, новому собственнику нужно обратиться в офис компании для переоформления договора на своё имя.

Если владельцы не согласны с условиями договора и не желают оплачивать счета, то решение этого вопроса будет рассматриваться в судебном порядке.