Как проверить законность приватизации квартиры

Как происходит покупка приватизированной квартиры: риски. что следует проверять до подписания договора, а также каких сложных ситуациях может оказаться покупатель. Есть ли необходимость приватизировать купленную квартиру. Как проверить квартиру при покупке. Проверить чистоту квартиры. Продажа квартиры какие документы нужны 2019г. Юридическая проверка квартиры. Особенности проверок

Передача ключей

В цивилизованном обществе принято документировать договоры, сделки, а также сопутствующие им процессы. Квартира передается в собственность после произведения полной оплаты на основании акта приема-передачи. Ключи могут быть переданы после подписания этого акта, в котором факт передачи должен быть указан.

В качестве альтернативы составляется дополнительный акт приема-передачи ключей.

Махинации и схемы обмана

Помимо глобальных рисков, которые несет покупатель квартиры, связанных с оспариванием права собственности в будущем, при покупке жилья возможны некоторые схемы обмана и аферы, которые вроде бы и не существенны, однако, могут осложнить жизнь не только в моральном, но и в финансовом плане. Это касается, в том числе, перепланировки, которая не была задокументирована и оформлена должным образом. Зная о том, как обманывают, не допускайте ошибок при покупке.

Незаконная перепланировка

Наличие незаконной перепланировки не мешает приобретению квартиры. Тем более, что сотрудники БТИ по собственной инициативе не выезжают на каждую продаваемую квартиру для ее инспекции, а выдают стандартные технические планы. Однако, покупателю нужно помнить, что перепланировку, на которую не было получено разрешение, рано или поздно необходимо будет легализовывать. На что потребуется дополнительное время и деньги. Более того, некоторые виды перепланировок могут быть признаны невозможными к узакониванию: суд вправе потребовать вернуть квартиру в прежний вид, что может стоить больших денег.

Квартира с незаконной перепланировкой стоит дешевле. При этом в 100% случаев собственник будет пытаться продать ее даже выше средней стоимости на аналогичное жилье, мотивируя это тем, что его квартира нестандартная, в нее были вложены значительные финансовые средства, собственные силы, применены дизайнерские решения и т.д.

Юридическая проверка квартиры

Покупатель квартиры всегда несет повышенные риски по сравнению с продавцом.
Продавец может спать спокойно если завершена купля-продажа квартиры и получены деньги.
Продавец может спать достаточно спокойно даже в случае возникновения претензий со стороны покупателя.
Продавец заведомо находится в лучшем положении: попробуйте получить у продавца деньги. Даже по суду деньги с продавца будет сложно получить, поскольку деньги уже потрачены: на другую квартиру, на уплату долгов и т.д.

Для покупателя квартиры сюрпризы начинаются после покупки. В лучшем случае, это могут быть недостатки потребительских свойств квартиры:  скрытые дефекты квартиры, отделки, шумные соседи, или соседство с производствами. Приходилось сталкиваться со случаями, когда новых собственников донимал шумный мусоропровод с соседнего подъезда, специфические запахи кухни соседей и т.п.  Большинство  подобных недостатков возможно установить на этапе выбора квартиры при правильном и умелом осмотре дома и квартиры. Квалифицированные специалисты по недвижимости автоматически  считывают эти параметры дома и квартиры и обращают на них внимание покупателей.

Юридические недостатки значительно более опасны. Многие покупатели утратили право собственности на квартиру в результате исков от прежних собственников,  или были существенно ограничены в  возможности пользования квартирой, со стороны внезапно возникших жильцов или наследников.

Существенно снизит возникновение неожиданных претензий юридическая проверка квартиры перед покупкой.

Юридические недостатки квартир можно объединить  в две группы:

1) Пороки в текущей или в предыдущих сделках с квартирой, которые влекут недействительность сделок и приводят к прекращению права собственности последнего покупателя на квартиру.

2) Обременения квартиры правами третьих лиц, которые могут при необходимости быть подтверждены  судебными решениями.

Выявить юридические недостатки  помогают документы: на квартиру, документы продавца, документы покупателя. Сопоставление сведений из разных документов, выданных разными органами в разное время должно дать единую логичную картину возникновения прав на квартиру и их перехода по всей цепочке собственников до последнего. Появлении сомнений в полноте или достоверности сведений в документах на квартиру – повод задуматься, перепроверить, и отказаться от покупки если сомнения не устранены. Во всяком случае, принимать решение без юридической проверки квартиры не стоит.

Как проверить перед покупкой

Внимательность и еще раз внимательность. Жизнь состоит из мелочей: при покупке квартиры каждую из них следует видеть.

Схематично можно выделить два сферы, в которых должна быть проведена проверка квартиры перед покупкой: социальная и документальная. Человек – существо общественное, поэтому начнем со сферы социальной, которая включает в себя следующие действия:

1. Знакомство с продавцом. Обратите внимание, как ведет себя человек. При наличии определенных знаний обманщика или скрывающего легко обнаружить. Говорите с продавцом, но не очень доверяйте его словам – важен не смысл, а то КАК он говорит: задумывается ли, куда смотрит во время разговора, насколько сильно его желание продать эту квартиру именно вам. Спросите себя: вызывает ли доверие этот человек? Помните, что 80% информации человек получает не посредством слов, а с помощью невербальной коммуникации. Если внимательно наблюдать за собеседником, он никогда не сможет обмануть.
2. Если есть возможность, пообщайтесь с соседями или с бабушками, сидящими возле подъезда. Они – реальные участники жизни в этом доме и, как правило, знают о том, кто с кем живет, как долго и какие слухи ходят. Пожилые люди с удовольствием пообщаются и расскажут даже больше, чем требуется.

Обычно на социальном этапе становится понятно, существует ли угроза попасться на мошеннические схемы и стоит ли связываться с этим продавцом.

Если знакомство на социальном уровне прошло успешно, то переходим к тому, как проверить документы. Что должно быть понятно из документов:

1. Как давно продавец владеет квартирой?
2. Есть ли у квартиры иные владельцы?
3. На каком основании продавец владеет квартирой?
4. Кто был предыдущим владельцем квартиры и сколько он ей владел?
5. Где проживает семья продавца?
6. Есть ли у продавца наследники?

Не стесняясь, требуйте представления подтверждающих документов. Если говорить о праве собственности, то это не только Свидетельство о регистрации права собственности, выписка из государственного Реестра, но и основание для приобретения этого права собственности: договор, решение суда, вступление в наследство, договор о приватизации и т.д. Требуется подробнейшее изучение базовых документов, в частности, это касается условий договоров купли-продажи и дарения.

Если говорить о семье продавца, то подтверждающими документам являются: выписка из домой книги (не только приобретаемой квартиры, но и той, в которой семья живет на настоящий момент), справка о составе семьи.

Продавец должен доказать покупателю чистоту продаваемой им квартиры, поэтому предоставление как можно более полной информации о ней находится в интересах самого продавца. Более полная информация включает также правоустанавливающие документы, которые этот продавец получил от своего продавца.

Как выявить жильцов сохраняющих право проживания при продаже

Как выявить жильцов сохраняющих право проживания при продаже

Выявить жильцов сохраняющих право проживания при продаже квартиры и просто и сложно. Просто — если знаешь и умеешь читать документы на квартиры, знаешь что искать и где. Сложно — необходимые документы сложно получить.
Право на приватизацию квартир, жилищные права в связи с приватизацией,  права иных лиц на проживание возникают с вселением и пользованием жилыми помещениями. Проверяем перед покупкой реализацию прав на приватизацию.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры 

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры 

Цель покупателя — выявить юридические недостатки квартир

Не существует единого перечня документов, или пакета документов на недвижимость, по которому нужно проверять квартиру перед покупкой. Состав документов для проверки каждой квартиры индивидуален.
Многолетняя практика сопровождение покупки квартир выработала простую методику: Покупателю нужно выявить все возможные недостатки покупаемой недвижимости всем доступными ему способами.

Из чего следует ответ на вопрос: «Какие документы нужно проверить при покупке квартиры»: Чем больше документов подвергнется анализу, тем больше вероятность выявить юридические пороки квартиры. Полученная информация позволит покупателю взвешенно принять решение о покупке квартиры.

Пороки в текущей сделке выявляются и устраняются, при возможности их устранить, на этапе ее подготовки. Сделки могут быть недействительными по ряду причин, прямо указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации.
Во первых,  в случае нарушения закона при совершении сделки, Во вторых — в случаях «порока воли» стороны сделки.

Нарушения закона могут быть самыми разными. Например, при совершении текущей сделки с недвижимостью необходимо соблюдать законодательные требования к форме и процедуре совершения сделок. Согласно статье 35 Семейного кодекса РФ для продажи недвижимости приобретенной в браке необходимо нотариальное согласие другого супруга. Продавец может скрыть, что квартира приобретена в браке и является совместной собственностью.

У покупателя возникает реальный риск получить длительные судебные разбирательства по иску  другого супруга. Супруг, чье нотариальное согласие на совершение сделки не было получено, может требовать признать сделку недействительной в течение года (статья 35 Семейного кодекса РФ). Если будет суд, скорее всего покупатель такую квартиру потеряет.
Аналогичные ситуации могли быть в предыдущих сделках с этой квартирой. Причем, истечение года с даты предыдущих сделок не гарантирует от возможного судебного иска.

Вторая составляющая пороков сделок – пороки воли участника сделки. Основания для признания сделок  недействительными перечислены в законе и очень широки. Недействительны сделки:

• совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности ( статья 176 ГК РФ)
• совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 ГК РФ)
• совершенной под влиянием существенного заблуждения (статья 178 ГК РФ)
• совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (статья 179 ГК РФ)
• совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (статья 173.1 ГК РФ)

Последняя норма появилась в ГК РФ в 2013 году и нашла широкое применение.

Особенно часто иски, основанные на пороках воли стороны сделки, заявляют от имени возрастных продавцов  старше 70, 80 лет. При подготовке сделок с такими продавцами нужно быть особенно внимательными и собирать дополнительные документы для покупки квартиры, вплоть до освидетельствования таких участников на сделке (оформляется актом).

Для продавцов квартир более молодого возраста характерны иски мотивированные состоянием не способности понимать значение своих действий или руководить ими.  На руках у них оказываются соответствующие справки медицинских учреждений  и другие доказательства. Такие действия характерны для злоупотребляющих алкоголем и наркотиками.

Предотвратить подобные ситуации возможно только системной подготовкой сделки и получением от продавцов справок из соответствующих месту регистрации продавца квартиры медицинских учреждений – наркологических и психоневрологических.  Не мотивированное уклонение продавца предоставить такие документы, должно насторожить покупателя. Эти справки могут быть использованы в случае возникновения спора.

Реже бываю иски по сделкам, совершенным  под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.

Предупреждение сделок с  недвижимостью с подобными пороками возможно только  в результате комплексной проверки документов перед покупкой квартиры и фактических условий жизни продавца. Как правило, в документальном отношении такая недвижимость не содержит ни каких пороков. Внешне, все соответствует закону.

Необходимо выяснять у продавца причины продажи квартиры, его обеспеченность жильем, планы по смене жилья. Имеет значение окружение продавца при совершении сделки, возможные признаки принуждения продавца к совершению сделки продажи квартиры, не получения денег за квартиру.

Пороки в ранее совершенных сделках с квартирой

Все выше изложенное в полной мере относится и к ранее проведенным сделкам с покупаемой квартирой, в том числе, к договору продавца на приобретение квартиры.

Как правило, у продавца из документов на квартиру в распоряжении только его экземпляр договора купли-продажи. Целесообразно ознакомиться с этим договором и проверить надлежащее его выполнение.

В случае договора купли-продажи, у продавца на руках должны быть:
1) договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра (или Федеральной Регистрационной Службы) о его регистрации и государственной регистрации перехода права собственности (с 2013г. регистрация сделок с недвижимостью отменена),
2) Передаточный акт,
3) Расписка предыдущего продавца о получении полной суммы денег за квартиру.

Отсутствие какого-то из документов может свидетельствовать о не полном исполнении вашим продавцом квартиры своих обязательств и наличии спора, или о возможном возникновении спора в будущем. Срок исковой давности по таким искам составляет 3 года. Неполный пакет документов у продавца – повод выяснить эти обстоятельства.

Для прояснения истории квартиры, целесообразно запрашивать через продавца: 1) расширенную выписку из Единого Государственного Реестра Прав (ЕГРП) о составе правоустанавливающих документов на квартиру и 2) выписку о государственной регистрации переходов  права на квартиру.

Пороки воли в сделках начинаем проверять с проверки продавца. В текущей сделке он продавец, в предыдущей он был покупатель или приобретатель по безвозмездной сделке (приватизация, наследование, дарение). Сделкоспособность продавца подтверждаем справками из наркологического и психоневрологического муниципального медучреждения по месту жительства продавца.

В виду ограниченных возможностей покупателя проверить предыдущие договоры по квартире  на предмет пороков воли, необходимо ориентироваться на сроки исковой давности. Для подобных исков он составляет 1 год. Вместе с тем, не всегда есть возможность точно  определить дату  начала течения срока давности. К тому же, в отдельных случаях, суды могут восстановить срок для подачи иска.

Проверка приватизации 

В г.Москве несколько лет существует судебная практика признания недействительными сделок купли-продажи, которые совершены после подложной приватизации. Схема мошенничества была следующей: Муниципальные квартиры принадлежавшие г.Москве в результате махинаций незаконно приватизировались на подставных лиц. Купля-продажа таких квартир производилась спустя несколько лет после приватизации. Некоторые квартиры продавались неоднократно.

Иски о признании недействительными договоров купли-продажи г.Москва вчиняла по истечении 8-10 лет после приватизации.

Проверка приватизации квартир крайне затруднена, особенно когда с даты заключения договора передачи квартиры прошло более 5 лет.  Поиск документов для приватизации квартир затруднен. Многие документы для приватизации квартир переданы в архивы.

Нотариальная форма договора

Нотариальное оформление договора купли-продажи квартиры не дает покупателю никаких гарантий в отношении недействительности предыдущих сделок. К полномочиям нотариусов не отнесено проведение проверки юридической чистоты квартир, в том числе проверка  законности проведения предыдущих сделок.

Учитывая изменения с июля 2019 года, задача нотариусов при совершении сделок с недвижимостью еще упростились: подтверждением права собственности является запись в ЕГРП. При совершении сделки запись в ЕГРП есть, спора нет, дееспособность проверена, все!

При самостоятельной покупке предпочтительно покупать квартиру, не имеющую истории — квартиру из первых рук.

Как правильно оформить покупку квартиры

Когда квартира проверена, можно дать свое согласие на заключение сделки и подготавливаться к ее регистрации. Обычно эта процедура состоит из следующих шагов:

• заключение предварительного договора, выдача аванса или задатка
• подготовка всех документов к регистрации
• сдача документов в рег.управление и расчеты за квартиру
• получение выписки из госреестра и документов на жилье

Заключение предварительного договора, передача аванса, задатка

Не всегда удается в один день оформить документы или собрать требуемую сумму на квартиру. Поэтому, чтобы продавец за это время не получил более выгодное предложение о покупке и не отказался от сделки с Вами, необходимо юридически зафиксировать договоренность. Для этого можно на выбор сторон:

• заключить предварительный договор о покупке квартиры
• внести аванс (с получением расписки)
• передать задаток

Все указанные действия необходимо оформить письменно и желательно при свидетелях. И все же самым эффективным способом привязать к себе продавца является заключение договора о задатке. Так как если хозяин передумает продавать квартиру он должен будет уплатить двойной размер задатка. Но и покупатель тоже может оказаться в невыгодном положении, если откажется от сделки по неуважительным причинам (не успел собрать деньги, нашел квартиру получше и пр.). Последствием этого будет потеря задатка.

Что нужно знать о задатке

Во-первых, следует заключить договор о задатке, в котором обязательно указать:

• дату и место составления договора
• кто является сторонами в договоре (Ф.И.О., место жительства, паспортные данные)
• о какой квартире идет речь
• стоимость этой квартиры
• срок заключения сделки купли-продажи
• о том, что вносится именно задаток, предусмотренный статьями 380, 381 Гражданского кодекса
• указать размер задатка
• предусмотреть ответственность сторон за неисполнение обязательств

Указанный договор должен быть подписан на каждой странице и в конце текста. Договор делается в двух экземплярах для покупателя и продавца.

Во-вторых, о факте передачи задатка составляется расписка, ее пишет продавец, указывая в ней:

• место и дату составления расписки
• кто и от кого (Ф.И.О., дата рождения и паспортные данные) получил деньги
• сведения о заключенном договоре задатка
• размер полученной суммы (цифрами и прописью)
• роспись того, кто получает деньги (продавец)

Расписка составляется от руки в одном экземпляре и передается покупателю. Размер внесенного задатка засчитывается в стоимость квартиры.

Составление документов для регистрации

Подготовкой документов на покупку квартиры должен заниматься продавец, покупатель только уплачивает государственную пошлину. Размер ее составляет 2000 рублей (возможно другие размеры в зависимости от нестандартности ситуации). Однако покупателю следует принимать участие в составление условий договора купли-продажи. Желательно, что бы такой договор перед подписанием отдать на проверку независимому юристу. Такая консультация будет не дорогой, но избавит от проблем при сдаче документов в рег.управление и при дальнейшем пользовании и владении квартирой.

В договоре купли-продажи квартиры обязательно необходимо указать следующие сведения:

• дата и место составления договора
• полные данные о продавце (продавцах) и покупателе (покупателях): Ф.И.О., место жительства, дата рождения, описание паспортных данных, документов законного представителя (если в сделки участвуют дети, недееспособные, ограниченно дееспособные)
• о том, что продавец выражает волю передать в собственность покупателю квартиру, а покупатель оплатить ее стоимость
• полное описание квартиры, как это указывается в кадастровом паспорте (наименование, адрес, площадь, кадастровый номер, этаж, количество жилых комнат и пр.)
• сведения о гос.регистрации права продавца
• стоимость квартиры, срок и порядок ее оплаты
• об отсутствии долгов, обременений и арестов
• о согласии на совершение сделки со стороны законных представителей, супругов
• факт соответствия планировки квартиры ее фактическому состоянию
• об отсутствии прописанных лиц
• о том, что у посторонних лиц нет притязаний и квартира не является предметом судебного спора
• об одобрении сделки органом опеки (если собственник несовершеннолетний/недееспособный)

Обычно в регистрационное управление или МФЦ сдают следующий перечень документы на покупку квартиры:

1. заявления сторон о гос. регистрации перехода собственности на квартиру (такие документы поможет составить риэлтор, либо на сайте Россреестра можно найти образцы заполнения, либо специалист МФЦ заполняет сам)
2. квитанция об уплате государственной пошлины
3. договор купли-продажи с актом приема-передачи (три экземпляра)
4. кадастровый паспорт
5. согласие супруга продавца (нотариальное)
6. согласие родителей (если в сделке участвует ребенок в возрасте от 14 до 18 лет)
7. разрешение опеки (если продавец (один из продавцов) несовершеннолетний)
8. паспорта всех лиц, участвующих в сделке

Может возникнуть необходимость в предоставлении дополнительных документов при покупке квартиры, если это связано с индивидуальность сделки. О таких документах сообщит регистратор принимающий документы.

Сдача документов в регистрационное управление и оплата квартиры

Подписание документов и передачу денег за квартиру лучше все осуществлять в присутствии регистратора в рег.управлении или нотариуса (если договор им удостоверяется).

Если деньги передаются до сдачи документов в регистрационку, то продавец может не явиться в рег.управление для регистрации купли-продажи квартиры или иным образом затянуть или вообще отказаться от совершения сделки. И даже при наличии расписки о передаче денег их вернуть будет проблематично и, возможно, только через суд.

В случае, когда передача осуществляется после сдачи документов на регистрацию, то в силу закона квартира будет в ипотеке у продавца. После возникнут дополнительные сложности в ее погашении. Правда, в договоре можно указать, что ипотека в силу закона не применяется (но на такое условие не идут продавцы).

Поэтому придерживаетесь золотой середины – передавайте деньги во время сдачи документов.

Когда квартира покупается за кредитные деньги, то расчеты с продавцом чаще всего производит банк. Квартира будет в залоге у банка. Банк предварительно выдвинет свои требования о составлении и о перечне документов на покупку квартиры и в последующем их одобряет. Банковские представители будут участвовать в регистрации. Сделку будет контролировать юрист банка, так что проблем с оформлением документов на покупку квартиры и их регистрацией не возникнет.

К указанному числу нужно явиться в рег.управление и забрать свидетельство и документы-основания на квартиру. С этого момента Вы становитесь полноправным собственником жилья.

Выбор квартиры

Правильный выбор квартиры – залог успешной покупки. Вначале следует определиться с характеристикой жилья:

• сколько комнат в квартире
• какой этаж
• место нахождения дома, в котором расположено жилье (центр города, ближе к транспортным узлам, к парковой зоне и пр.)
• характеристика самого многоквартирного дома (этажность, из чего сделаны стены и пр.)
• наличие (отсутствие) ремонта, обстановка и т.п.

В дальнейшем необходимо исследовать рынок цен, дабы отмести подозрительные квартиры (если цены слишком низкие) и не позволить разжиться на себе неуступчивому продавцу (если цены чрезмерно завышены). Для того, что бы быть в курсе актуальных цен можно посмотреть местную газету с объявлениями или региональные сайты по продаже недвижимости.

После приценки следует рассматривать конкретные варианты. Желательно квартиру подбирать воочию. Обзвон по объявлениям не даст того нужного результата. Так же не следует слепо доверять риэлтору, который будет предлагать варианты. Лучшей случай – если Вы найдете нужную квартиру через знакомых. Это упразднит множество забот. При осмотре квартиры обращайте внимание на:

• того, кто Вам ее показывает (лучше, чтобы это был хозяин)
• какие соседи в подъезде
• в каком состоянии двор дома и подъезд

Если Ваш выбор решен, то следует перейти к проверке квартиры на юридическую чистоту.

Покупка квартиры какие документы нужны 2016

Покупка квартиры какие документы нужны 2016

Для продавца квартиры вопрос документов прост, продавец обязан подтвердить перед покупателем свой статус собственника и предоставить:

1. Правоустановку — документы о праве собственности продавца на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, договор передачи (при приватизации), свидетельство о праве на наследство и т.д. В необходимых случаях к договору должен быть передаточный акт.
2. Если в квартире проведена перепланировка, то технический паспорт и разрешение на перепланировку, выданное уполномоченной организацией.
3. Если квартира в долевой или совместной собственности нескольких лиц, должны быть так же предоставлены документы от остальных собственников.
4. До июля 2019 года продавец должен был предоставить свидетельство о собственности на квартиру — подтверждающий право собственности документ. Теперь каждый раз продавец подтверждает свой статус собственника выпиской из ЕГРП. Фактически выписка предоставляет актуальные сведения ЕГРП на момент ее выдачи.
5. Документы удостоверяющие личность продавца-собственника (паспорт). При продаже квартиры не собственником, должна быть доверенность.

Перечисленные документы позволяют достоверно идентифицировать продавца, как собственника или полномочного представителя собственника, а так же получить сведения о наличии арестов, запретов, споров по недвижимости.

Как мы сказали выше риски покупателя при купле-продаже квартир всегда выше.  Во вторых, у покупателя могут быть какие-то обстоятельства, которые требуют предоставить дополнительные документы, например банк для ипотечного кредита.

По этому,  какие документы для покупки квартиры нужны в 2019 году будет определять не только продавец, но и покупатель.

Проверяем чистоту сделки

После знакомства с продавцом, его соседями и представленными документами следует заняться проверкой чистоты сделки.

Во-первых, просим продавца предоставить все копии правоустанавливающих документов для более детального изучения, потому что, конечно, всего сразу не заметишь, и их нужно внимательно прочесть и проанализировать. Во-вторых, обязательно заказываем свежую выписку из Реестра недвижимости: сведения в нем меняются постоянно, возможно предоставленная продавцом выписка уже устарела. В Выписке будут указаны все обременения квартиры, ограничения прав и другая нужная информация. В-третьих, будет нелишним произвести внимательный осмотр помещения и составить акт об осмотре.

Акт осмотра

Акт осмотра составляется в свободной форме и служит для документального подтверждения состояния квартиры, ее соответствия заявленным характеристикам и условиям сделки.

Следующие пункты должны быть указаны в акте осмотра:

1. Дата составления акта.
2. Адрес осматриваемой квартиры.
3. Общее состояние квартиры.
4. Особенности помещений.
5. Проживающие в квартире.

Наличие чего-то необычного (большое количество вещей или наоборот – их полное отсутствие, явно не жилой характер помещений, замки на межкомнатных дверях и много другое).

Акт осмотра перед покупкой подписывается владельцем квартиры и потенциальным покупателем и служит документальным описание предмета сделки. Он может послужить доказательством, например, того, что перепланировка была произведена до вашей покупки квартиры, или любого другого факта, который может приобрести решающее значение в будущем.

Какие вопросы стоит задать?

Итак, что нужно узнавать и учесть:

1. Сколько человек имеют право собственности в квартире?
2. Когда проходила приватизация?
3. Были ли члены семьи, которые отказались от участия в приватизации?
4. Как давно продавец владеет квартирой?
5. Кто проживает в квартире в настоящее время?
6. Кто был предыдущим владельцем квартиры?
7. Где проживают родители продавца и где будет жить он сам после продажи?
8. Есть ли лица, которые могут претендовать на право собственности или право пожизненного проживания в квартире?
9. Проводились ли в квартире перепланировки?

Куда обращаться?

Не стоит далеко ходить, если вы не знаете, как узнать приватизирована ли квартира или нет еще до вашего появления. Сразу несколько государственных органов могут с радостью выдать вам интересующую информацию.

Сегодня настолько развита система обмена информации, что уточнить такой, казалось бы, деликатный вопрос можно даже через интернет.

Именно поэтому данную статью мы решили посвятить способам выяснения информации о том, было ли жилье когда-то приватизировано или же нет.

Кто имеет право знать?

Как узнать, когда была приватизация квартиры и кто имеет право получить информацию о приватизации того или иного жилья.

Существуют правила, которые прописаны в законе приватизации, которые регламентируют порядок лиц, которым дают на ознакомление подобную информацию.

1. Вы, как непосредственный наниматель социального жилья, имеете право на установления факта произведенной или же непроизведенной приватизации в жилье, которое вы занимаете.
2. Члены семьи нанимателя, проживающие непосредственно с ним, также имеют право знать, производилась ли подобная процедура.
3. Также администрация, которая выделила вам данное жилье, может поднимать подобные сведенья и уточнять факт приватизации.
4. В отдельных случаях, когда речь идет о нарушении закона с документами о приватизации могут знакомиться правоохранительные органы.

Больше никто не имеет права узнавать статус приватизации квартиры.

Что и как необходимо проверить до оформления сделки, чтобы исключить риски?

При желании приобрести приватизированную квартиру, покупателю следует обратить внимание на следующее:

1. Готов ли каждый владелец недвижимости дать согласие на продажу в письменной форме. Список владельцев можно увидеть в справке из БТИ.
2. Есть ли у продавца дети, не достигшие совершеннолетия. Желательно также получить информацию о наличии внебрачных детей, которые могут впоследствии заявить о своём праве на часть площади.
3. Нет ли лиц, имеющих долю жилплощади и отбывающих наказание в виде лишения свободы.
4. Состоит ли продавец в браке. Возникают ситуации, когда в свидетельстве стоит один собственник, но по закону недвижимость признаётся совместно нажитым имуществом. При этом собственник может продать квартиру, но его супруг вправе направить иск в суд, что грозит покупателю потерей доли.
5. Состояние паспорта собственника и срок его действия. Не допускается наличие помарок и затирок.
6. Состояние документов на жильё (особенно подтверждающих право собственности). Если имеются затирки и помарки, то рядом с ними должны стоять подпись, а также печать нотариуса).
7. Не является ли данная квартира предметом залога либо не продана ли она уже. Случается, что одну недвижимость продают по нескольку раз.
8. Не участвовали ли в приватизации дети. При этом нужно учесть, что на момент перехода квадратных метров из муниципальной в частную собственность несовершеннолетние автоматически получают право на долю площади, тогда как взрослые могут отказаться от приватизации.
9. Не нарушались ли нормы ФЗ-1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. в процессе перехода прав от государства к частному лицу.

Как проверить, участвовал ли ребёнок в приватизации, и кто имеет право пользования квадратными метрами?

Для того, чтобы узнать, принимал ли ребёнок участие в приватизации, следует обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы (УФРС) по месту нахождения недвижимости и получить выписку из ЕГРП. В данной выписке перечислены все лица, обладающие правом собственности на жильё. Если требуется информация за период до 1 февраля 1998 года, обращаться нужно в БТИ.

Также имеет смысл обратиться в паспортный стол (для москвичей и жителей некоторых других городов – в ЕИРЦ) с целью получения выписки из домовой книги. В данном документе отображаются сведения обо всех лицах, которые были прописаны в квартире на дату, когда производилась её приватизация.

Каковы риски при покупке приватизированного жилья?

Основным риском является возможность лишиться прав на недвижимость, так как могут возникнуть обстоятельства, когда сделка будет признана судом недействительной. Для того, чтобы не оказаться в подобной ситуации, следует до подписания договора проверить, кто осуществлял приватизацию, и за кем сохранилось право пользования помещением.

Приобретение квартиры с лицом, отказавшимся участвовать в приватизации

Если кто-либо из членов семьи в своё время подписал отказ от приватизации, приобретать недвижимость имеет смысл только после подписания им письменного отказа, заверенного нотариально. Иначе лицо, которое не было включено в приватизацию, может в судебном порядке потребовать признать факт приватизации и последующие сделки с недвижимостью недействительными.

На покупателя, приобретающего квартиру с отказником, накладывается обязанность выплатить ему компенсацию, которая должна быть эквивалентна его «приватизационной» доле. Выплата компенсации фиксируется отдельным договором.

В случае, когда отказник живёт в другой квартире, продавец обязан предоставить договор, согласно которому отказник вселяется в другое жильё и не претендует на пользование продаваемой квартирой. В договор купли-продажи вносится, что отказник обязуется выписаться с данной жилплощади и прописаться в другой.

Нужно учитывать, что нередко суды восстанавливали право отказника на пользование жильём, из которого он выписался, даже при наличии у него другого места жительства.

Покупка недвижимости с детьми

В случае если по недосмотру органов опеки дети из квартиры были выписаны «в никуда», либо у продавца есть внебрачный ребёнок, покупатель может стать владельцем недвижимости с обременением в виде детей. Можно ли выписать несовершеннолетнего ребёнка из квартиры в никуда — ответ прямо здесь.

Чтобы избежать подобной ситуации, следует ознакомиться с содержимым выписки из домовой книги. Если есть запись о прописанном или выписанном ребёнке, то необходимо потребовать предоставления документа, подтверждающего согласие на данные действия органов опеки.

Чтобы обезопасить себя при покупке приватизированной квартиры, рекомендуется прописать в договоре, что любого рода проблемы, которые в будущем могут возникнуть с приобретаемой квартирой, продавец обязуется решить самостоятельно и за счёт собственных средств.