Как выписать старых хозяев из купленной квартиры

Как быть, если купил квартиру с прописанным человеком: как выписать бывшего собственника, а вместе с ним и остальных жильцов? Вопрос не из легких, но постараемся в нашей статье дать на него исчерпывающий ответ. Вы узнаете, что делать, если прошлый владелец купленного жилья не выписывается. Также у нас вы найдете образец заявления в суд, без которого выписка не получится. Каким образом, согласно, законодательству можно выписать из купленной квартиры бывших собственников и прописанных.

Сроки выписки

Процедура выписки укладывается в 3 рабочих дня (без учета выходных и праздников). Выписка из квартиры прежнего владельца при его отказе предполагает обращение в суд. Это означает, что сроки на выписку дополнятся судебными сроками. Самое простое разбирательство в суде продлится не менее 2 месяцев (месяц на рассмотрение обращения + месяц на обжалование).

Судебная практика

Практика рассмотрения дел о выписке бывших собственников из квартиры опирается на ст. 209 и ст. 292 ГК РФ. Первое, на что обращают внимание судьи – права собственника недвижимости. Если бывший владелец не входит в категорию граждан, которых выписывать нельзя – то исковое заявление будет удовлетворено. Причем новый собственник может попросить суд взыскать задолженности с прежних хозяев за коммунальные услуги.

Пример из практики: Пресненский районный суд г. Москвы рассматривал дело Свиридова Г.П. против Наумова В.А. по факту выписки из проданной квартиры. Основная суть спора – нежелание Наумова, как бывшего собственника квартиры, сниматься с учета в проданной жилплощади. Основание – временные трудности с поиском нового жилья. Свиридов, как новый собственник квартиры, настаивал на скорейшей выписке Наумова. Основание – оформление дарственной на объект в пользу своей дочери. Продав квартиру, Наумов перестал платить коммунальные платежи.

Обратившись в суд, Свиридов указал два требования: выписать бывшего хозяина из купленной квартиры и обязать того погасить долги за жилье. Вместе с иском Свиридов передал квитанции за ЖКХ и нотариальный договор купли-продажи (с пунктом о выписке прежних жильцов).

Районный суд установил, что Свиридов действительно является собственником квартиры (свидетельство о праве собственности), а Наумов утратил все права на жилой объект. Было также установлено, что прежний хозяин не имеет права пользоваться квартирой вплоть до своей смерти. Итоговое решение: удовлетворить исковое заявление Свиридова и обязать Наумова выписаться из квартиры в течение месяца. Кроме того, ответчик должен погасить задолженности за квартиру. Основания – ст. 209, а также ст. 304 ГК РФ.

Как действовать через судебные инстанции?

Если бывший собственник не выписывается из жилья, следует обращаться в суд для дальнейшего рассмотрения дела.

Это бывает в том случае, когда паспортный стол не смог удовлетворить заявление о выписке.

Причины, по которым паспортный стол не сможет выписать бывших жильцов:

1. без согласия зарегистрированных граждан;
2. в квартире прописаны несовершеннолетние дети;
3. отсутствие возможности лишить гражданина места жительства, имеющего право бессрочного пользования (по завещанию, отказавшиеся от приватизации и т.п.).

Важно! В подобных случаях паспортный стол может выписать граждан только с предъявлением судебного распоряжения.

Необходимый пакет документов для обращения в суд:

• договор купли- продажи;
• документы, подтверждающие смену собственника (свидетельство о праве собственности на нового хозяина);
• справка из паспортного стола № 8;
• исковое заявление;
• квитанция с оплаченной госпошлиной.

Составление искового заявления

Единого образца искового заявления о выселении граждан из жилплощади не существует, каждая ситуация индивидуальна. Но составлять его необходимо по определенной форме, опираясь на нормативно-правовые акты.

Структура искового заявления:

1. вводная часть – общая информация о судебном органе, истце и ответчике.
2. Описательная – краткая характеристика обстоятельств дела и причины обращения в суд.
3. Мотивированная – основания, на которых истец требует разрешения вопроса в его пользу, нормативно-правовые акты, на которых опирается истец для удовлетворения искового заявления.
4. Просительная – требование истца по отношению к ответчику. В данном случае, прошение о выселении гражданина из квартиры, принадлежащей другому собственнику.

Скачать образец искового заявления о выселении бывшего собственника

Справка! После рассмотрения искового заявления, судебные органы в письменной форме назначат определенную дату судебного заседания.

Размер госпошлины

Законом установлена стоимость обращения в суд с исковым заявлением.

В данном случае, для разбирательства дела о выписке из квартиры нежелательных жильцов, сумма фиксированная – 300 рублей.

Квитанцию можно найти на официальном сайте суда, в который направлен иск.

Необходимость выписать человека из квартиры без его присутствия либо без его согласия может возникнуть в различных жизненных ситуациях. О том, как правильно проводить подобную процедуру и в каких случаях она возможна, мы рассказываем в следующих ситуациях:

• Как из квартиры выписать человека без его присутствия или личного согласия и законно ли выселение без ведома жильца?
• Как составить доверенность на выписку из квартиры, чтобы осуществить процедуру без присутствия человека?
• Можно ли из квартиры выписать собственника без его согласия?
• Можно ли и как из квартиры выписать человека, который сидит в тюрьме?
• Можно ли из квартиры выписать инвалида без его согласия?
• Как из квартиры выписать человека, если он там не проживает и не платит за нее?
• Как выписать из квартиры умершего человека?
• Как выписать бывшего мужа из квартиры, если он не является собственников?

Как обезопасить себя при покупке.

Предупредить возможные проблемы с наличие в квартире прописанных граждан можно и даже нужно заблаговременно. Для этого необходимо обратиться в паспортный стол для получения выписок из домовых книг или специальных учетных карт, в которых содержатся данные о лицах, зарегистрированных в жилом помещении. Дополнительной гарантией будет заказ архивных выписок, которые позволят выявить лиц, имеющих пожизненное право проживания в квартире. К сожалению, такую справку делают работники паспортного стола неохотно, чаще всего отказывают в ее выдаче. Помощь в этом может оказать лишь специализированное юридическое агентство, занимающееся вопросами недвижимости.

Вернуться

По закону

Основное преимущество квартир в новостройках перед вторичным рынком жилья – отсутствие прежних собственников. Жилье сдается в эксплуатацию сразу после окончания строительства дома. Однако покупаемые площади на «вторичке» уже обжиты и находятся в удобном районе. Оформляя сделку, продавец и покупатель заключают договор купли-продажи квартиры.

Процесс выписки прежнего собственника возможен как по договоренности, так и без нее. Сейчас часто прописывают в договоре, что бывший хозяин снимется с регистрационного учета сразу после завершения продажи квартиры. Следовательно, если условие не выполняется – новый собственник вправе обратиться в суд. Указывать нужно именно на нарушение пункта договора о выписке из жилого объекта.

Прекращение регистрации бывшего хозяина квартиры возможно на основании положений Гражданского кодекса:

• Собственник обладает преимущественным правом иметь во владении, пользоваться и всячески распоряжаться судьбой недвижимости (ст. 209 ГК РФ).
• Вступивший в права собственник вправе требовать устранения нарушений, посягающих на его жилье (ст. 304 ГК РФ) – одним из таких нарушений вполне может являться прописка продавца, как прежнего распорядителя дома.
• Вместе с продажей квартиры завершаются и права пользования жилплощадью для членов семьи собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ) – законодатель определяет «членами семьи» всех, кто был прописан в квартире до момента совершения сделки купли-продажи жилого объекта.

Таким образом, закон всячески защищает права собственников недвижимости. При ущемлении своих интересов новый владелец квартиры может обратиться за принудительной выпиской.

Когда нельзя выписать прописанных лиц.

Самой серьезной проблемой при приобретении квартиры с прописанными в ней лицам может стать наличие граждан, выписать которых новый собственник не имеет право. К данной категории относятся:

1. Бывшие члены семьи, проживающие в приватизированной квартире, если они отказались от приватизации, но изначально имели на это право (ст. 19 ФЗ от № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

• Статья 19 Вводного закона к ЖФ РФ:
• «Действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором».

2. Лица, имеющие право пожизненного проживания в результате завещательного отказа. Даже если собственник квартиры другой, воля наследодателя может даровать ему возможность быть прописанным в помещении до конца жизни. Только воля отказополучателя является основанием для выписки из жилого помещения (ч. 4 ст. 1137 ГК РФ).
3. Лицо, имеющее часть пая в жилищном кооперативе. Если владелец большей часть пая на квартиру продал ее иному лицо, последнее не вправе выселить другого пайщика, за исключением полного выкупа паевого взноса.
4. Несовершеннолетние граждане, проживающие в детских домах, но имеющие прописку в квартире, которую были вынуждены покинуть.

Перечисленные категории лиц могут быть выписаны исключительно в добровольном порядке, поскольку фактически жилье закреплено за ними на пожизненной основе. Более того, даже суд не может лишить их прописки.

Вернуться

Как выписать прошлого собственника?

Первое, что необходимо сделать еще перед заключением договора купли-продажи, – это заказать расширенную выписку из домовой книги. Данный документ можно получить в паспортном столе.

Внимание! Расширенная выписка из домовой книги отличается от обыкновенной тем, что в ней указаны не только прописанные граждане на постоянной основе, но и на временной, а также временно выписавшиеся (отбывают срок тюремного заключения, проходят длительное лечение и т.п.).

Куда обратиться для проведения процедуры?

Есть два варианта оформления выписки граждан, вовремя не снявшихся с регистрационного учета при продаже квартиры:

1. в паспортном столе;
2. через суд.

Если получится решить вопрос в паспортном столе, то хорошо. Если же не получится, то придется обращаться в суд.

Вопрос о том, обязательна ли выписка бывшего собственника из квартиры, при ее продаже, мы подробно рассматривали в этом материале, а узнать о том, как выписать гражданина из квартиры, в которой вы стали собственником, можно тут.

Перечень бумаг для подачи в паспортный стол

Если собственник и другие прописанные члены его семьи по каким-либо причинам не снимаются с регистрации, то можно обратиться с пакетом документов в ближайшее отделение паспортного стола. При этом следует соблюдать некоторые нюансы:

• все прописанные граждане совершеннолетние, дееспособные и не страдают психическими расстройствами (в частности, бывший собственник);
• собственник не имеет бессрочного права пользования квартирой.

Необходимый пакет документов:

1. договор купли-продажи;
2. паспорт с указанным в нем местом новой прописки;
3. документы, подтверждающие право собственности на новое жилье (может быть и с обременением, и без такового);
4. выписка из домовой книги, подтверждающая наличие на жилплощади зарегистрированных граждан из числа членов семьи бывшего собственника (или его самого).

После сбора всех обязательных бумаг следует:

• предъявить документы в паспортном столе;
• написать заявление, в котором будет указана просьба выписать бывших жильцов квартиры;
• ожидать результата от 3 до 5 рабочих дней (в зависимости от сложности дела).

Если вы все сделали верно, то с процедурой не должно возникнуть проблем. Однако в зависимости от сложности вопроса процесс может затянуться.

Справка! Паспортный стол не имеет права выписывать граждан на основании правовых актов, так как этот орган не судебный.

Какие документы выдаются после?

После осуществления процедуры снятия с регистрационного учета жильцов, не имеющих права проживать на купленной жилплощади, паспортным столом делается новая запись в домовой книге и выдается обновленная справка о новом собственнике и его членах семьи.

С данным документом следует срочно обратиться в ЖКХ для расчета коммунальных услуг. Ведь зачастую сумма в квитанции по тем или иным коммунальным ресурсам напрямую зависит от количества жильцов в квартире.

В случае отказа о выписке, паспортный стол обязан разъяснить возникшие препятствие и возможные пути решения.

Возможные сложности

Квартиры на вторичном рынке жилья обременяются правами прежних жильцов. Покупая такую квартиру, нужно внимательно изучать условия договора купли-продажи. Сложности возникают с выпиской лиц, отнесенных к категории «не выписываемых» (см. ниже). Если этого не учесть, то можно серьезно осложнить будущую сделку с недвижимостью.

Кого нельзя выписать даже через суд:

1. Несовершеннолетние – выписываются либо с родителями, либо не выписываются вообще. Ситуация может осложняться тем фактом, что ребенок имеет обязательную долю в квартире. Разрешение на его выписку не дадут даже органы опеки, не говоря уже о суде.
2. Граждане, имеющие право пожизненного проживания в квартире – чаще всего это прежние собственники, передавшие объект в дар своим родным или знакомым. Кроме того, право пожизненного проживания в квартире даётся наследникам по завещанию.
3. Супруги – имеют право пользования жилым помещением в рамках доли совместно нажитого имущества. Они также могут получить такое право по условиям брачного контракта.

Указанные категории граждан сохранят прописку даже в проданной квартире. Поэтому, в интересах покупателя жилья самостоятельно узнать о зарегистрированных лицах. Сделать это можно на основе выписки из домовой книги. За справкой обратитесь в УВМ по месту регистрации квартиры или в «паспортный стол» при Управляющей компании.

Нет домовой книги, но нужно срочно выписаться из квартиры? Тогда читайте, как это сделать в нашей статье.

Добровольная выписка.

Идеальное решение проблем с регистрацией в квартире бывших собственников и членов семей – добровольная выписка. Граждане соглашаются на снятие с регистрационного учета и вместе с собственником идут в территориальный орган МВД (бывший УФМС). Самая простая ситуация – самостоятельная выписка продавцом квартиры членов семьи и его самого. Для этого он просто должен написать заявление установленной формы, приложить к нему копии паспорта и свидетельства о госрегистрации права на жилье (выписка из ЕГРН). Присутствовать должны и выписываемые лица, чтобы подтвердить свое согласие.

После продажи выписываться также никто не запрещает. Бывшие собственники проделывают аналогичную процедуру, за исключением ситуаций, когда сами это сделать по объективным причинам не могут. В таком случае они должны написать разрешение на выписку, нотариально заверить его и передать новому собственнику, который несет данный документ в орган МВД вместе с заявлением и копией паспорта. Ему также нужно взять либо выписку из ЕГРН, либо договор купли-продажи, на котором имеется печать Росреестра о госрегистрации права на помещение.

Вернуться

Законодательство о выписке.

Регулируется вопрос о выписке бывших собственников гражданским законодательством. Основным положением является ч. 2 ст. 292 ГК РФ, которая устанавливает отчуждение квартиры как основание прекращения права на проживание в квартире.

• Часть 2 статьи 292 ГК РФ:
• «Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом».

С выпиской бывшего собственника проблемы возникают относительно редко. Согласно ч.1 ст. 235 ГК, право собственности, в которое включается, помимо владения и распоряжения, правомочие пользования, утрачивается после ее отчуждения. Поскольку сделку проводит собственник, возможностей увильнуть от выписки у него крайне мала. В случае же, если члены семьи бывшего собственника продолжают быть прописанными, применяется ст. 304 ГК РФ, которая гарантирует новому обладателю жилого помещения право на устранение разного рода нарушений, даже если они не касаются непосредственного владения собственностью.

Дополнительно, в ряде специальных случаев могут применяться положения ЖК РФ, Вводного закона к ЖК РФ, Постановления Пленума Верховного Суда РФ от № 14. Чаще всего потребность в этом возникает при необходимости выписки граждан, которые имеют право пожизненного проживания. Если подать иск в суд все-таки можно, то используется подраздел II ГПК РФ и ст. НК РФ в части определения размера госпошлины.

Вернуться

Как выписать бывшего собственника из купленной квартиры через суд

Аннулирование прописки прежних собственников происходит в связи с утратой права собственности на проданную жилплощадь. Ранее прописанные в квартире лица (члены семьи) снимаются с регистрационного учета вследствие прекращения права пользования жилым объектом. Судебная выписка всегда инициируется новым распорядителем дома.

Продажа квартиры собственником также требует выписки всех жильцов. О том, как это происходит читайте в нашем материале.

Порядок действий и процедура

Предлагаем пошаговый алгоритм действий:

1. Убедитесь, что прежний хозяин не намерен сниматься с регистрационного учета. Известны случаи, когда человек находился в отъезде или лежал в больнице. Отказ выписываться из квартиры нужно получить лично. Тогда имеются все основания действовать через суд.
2. Посетите Управляющую компанию и возьмите выписку из домовой книги (расширенную). Справка содержит сведения о том, кого прописали в жилплощади.
3. Заявите о своих требованиях в иске. Укажите, что бывший собственник нарушает ваши права по отношению к купленной квартире.
4. Отнести заявление и документы в канцелярию районного суда. Перед тем, как передавать документы нужно оплатить госпошлину за подачу иска. Существует вариант, при котором все расходы будут оплачены проигравшей стороной спора (п. 1 ст. 98 ГПК РФ).
5. Обоснуйте выдвигаемые требования на судебных слушаниях. Не факт, что ответчик явится на заседание. Это не является поводом для отмены слушаний – судебное решение выносится на основе предоставленных данных.
6. Посетите канцелярию районного суда для получения копии исполнительного листа.
7. Передайте копию постановления в УВМ. Регистраторы знают, что нужно делать – вскоре бывшие хозяева квартиры будут выписаны без согласия. Останется выселить его из жилплощади (если он еще не съехал). После этого новый собственник вправе распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

Судебные слушания требуют учета множества факторов. Если вы испытываете сложности с заполнением искового заявления обращайтесь к юристам нашего портала. Бесплатная онлайн консультация позволит вам почувствовать уверенность в своих силах.

Исковое заявление

Основное требование к составлению искового заявления – аргументированность позиции. Истец должен указать свои требования и подкрепить их доказательствами.

Содержание иска:

• вступительная часть – наименование судебного органа;
• ФИО и паспортные данные обеих сторон (истца и ответчика);
• причина обращения за помощью в суд – отказ бывшего собственника выписываться из купленной квартиры;
• обоснование своей позиции, ссылки на законодательные нормы;
• требования к суду – выписать прежнего владельца без согласия;
• перечень прилагаемых к исковому заявлению документов;
• дата и подпись.

Скачать образец искового заявления о прекращении права пользования жилым помещением бывшего собственника

Допускается заполнение искового заявления от руки черной или синей ручкой. Второй вариант – набрать текст иска на компьютере. Желательно после консультации с юристом.

Прилагаемые документы

Исковое заявление сопровождается следующими документами:

• копия паспорта истца (со штампом о регистрации на новом месте);
• заверенный у нотариуса договор купли-продажи квартиры (обратите внимание на пункт «выписка прежних жильцов» – он послужит основным доказательством вашей правоты);
• юридические документы на недвижимость – свидетельство о праве собственности;
• письменная претензия в адрес бывшего собственника (прикладывается либо почтовая квитанция, либо обратный ответ с отказом);
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Исковое заявление и документы отправляются всем участникам судебного дела: одна копия – секретарю канцелярии суда, вторая – ответчику, третья – свидетелям или остальным участникам (при необходимости).

Что говорит закон? На какие статьи опираться?

Хорошо, если в договоре купли-продажи есть пункт, в котором указано, что бывшие собственники и другие прописанные должны выписаться в течении определенного срока. Для судьи это весомый аргумент, т.к. данное условие не было выполнено.

Если в договоре купли-продажи такого пункта нет, то ничего страшного — на помощь приходит Гражданский Кодекс. Ниже написана логическая цепочка, на основании каких статей ГК можно опираться:

1. П. 1 ст. 209 ГК РФ — собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом (квартирой).
2. П. 1 ст. 235 ГК РФ — право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам. Объяснение — Прежний собственник после продажи не имеет права пользоваться квартирой, проживать в ней.
3. Ст. 304 ГК РФ — собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Объяснение — права собственников квартиры нарушены проживанием (пропиской) прежних хозяев и они имеют права требовать устранить эти нарушения.
4. П. 2 ст. 292 ГК РФ — переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Объяснение — выписать по суду можно и тех, кого прежний собственник прописал.

Подведем итог — выписать бывших хозяев, членов их семей и всех кого они прописали можно, т.к. они мешают нынешним собственникам полностью владеть и распоряжаться квартирой. На основании пункта в договоре купли-продажи (если он есть) и статей ГК суд должен вынести судебное решение в пользу нынешних собственников. Копию этого решения нужно отнести в отдел УМВД и уже сотрудники УМВД выпишут бывших хозяев (снимут с регистрационного учета). Об этом более подробно написано внизу в инструкции.

Что делать, если в купленной квартире значатся бывшие жильцы?

Законодательство не запрещает продавать квартиру с имеющимися в ней прописанными людьми.

Только к договору купли-продажи должно быть приложено официальное обязательство продавца о выписке всех граждан, зарегистрированных на продаваемой жилплощади, в указанный срок.

Данные проблемы могут возникнуть и у покупателя, который может приобрести квартиру по заниженной цене с учетом имеющихся в ней прописанных граждан.

Согласно ст.292 Гражданского кодекса РФ, продажа жилого помещения с прописанными в ней гражданами законна. Покупатель обдуманно может приобрести квартиру с подобным обременением на свой страх и риск.

Важно! В п.2 ст.292 ГК РФ указано, что при смене собственника все бывшие жильцы обязаны прекратить пользование жилплощадью, перешедшей во владение к другому человеку.

Но существует определенная категория граждан, имеющая право пользования квартирой бессрочно или на определенное время. Это:

• лица, которым жилье досталось с условиями по завещанию (п.1 ст.33 ЖК РФ).

  Статья 33 ЖК РФ. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу

  1. Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения.

     По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании.

  2. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности граждане, проживающие в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несут солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданами.
  3. Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.

• Граждане, отказавшиеся от приватизации в пользу других членов семьи (п.18 Постановления Пленума ВС РФ №14).
• Супруг (а), с которой (ым) заключен брачный договор с указанной длительностью проживания в квартире.
• Дети до 14, до 18 лет (в зависимости от разных обстоятельств).
• Члены ТСЖ и других кооперативов, вносивших паи на строительство дома (№189-ФЗст.19).

В подобных случаях практически отсутствует возможность выселения.

Сняться с регистрационного учета лица данной категории могут только по собственному желанию.

Одним из выходов некоторые считают внесение задатка и других денежные компенсаций. Но это не является стопроцентным гарантом, есть риск потерять время и средства.

Выписка через суд.

К сожалению, ситуация может складываться совершенно противоположным образом. Но без согласия гражданина все же можно выписать. Во-первых, для этого необходимо проверить, не относится ли он к одной из категорий, которым предоставлено право пожизненного проживания. Если все в порядке, нужно собрать пакет документов, которые приносятся в суд. К ним следует отнести.

1. Исковое заявление. Заявление составляется в свободной письменной форме, однако его содержание должно строго соответствовать требованиям ч. ч. 2, 4 ст. 131 ГПК РФ. Граждане, которые знакомы с юридическим языком, могут составить его сами, однако при неумении грамотно составлять документы подобного типа следует обратиться к юрисконсультам или просто знакомым юристам.
2. Копия документа, удостоверяющего личность. Паспорт при походе в суд должен быть всегда, поскольку без него в здание просто не пускают. Однако к исковому заявлению также необходимо приложить копии страниц с информацией о личности и о месте жительства.
3. Копия документа, удостоверяющего право собственности на жилое помещение. Согласно ч. ч. 1, 2 ст. 28 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», таковыми являются выписка из ЕГРН (бывшего ЕГРП) либо регистрационная надпись Росреестра на правоустанавливающем договоре.
4. Копия квитанции об оплате госпошлины. Согласно п. 3 ч. 1 ст. НК РФ, размер пошлины в данном случае составляет 300 рублей.
5. Выписка из домовой книги. Она удостоверяет наличие проживающих в квартире граждан.

Спор разрешается в районных судах. Подавать иск можно только после перехода права собственности и подтверждения его государственной регистрацией в ЕГРН. Рассмотрение дела осуществляется в течение 2 месяцев со дня подачи заявления (ч. 1 ст. 154 ГПК РФ), на протяжении которых бывший собственник или члены его семьи имеют право проживать спорном помещении. Только после получения копии судебного решения можно идти в территориальный орган МВД и подавать заявление о выписке соответствующего гражданина.

Вернуться

Что говорит закон?

Конечно, покупая квартиру на вторичном рынке, вы покупаете недвижимость, в которой до вас кто-то жил и был приписан. В данном случае преимущество первичного жилья не вызывает сомнения. Но вне зависимости от того, какой объект куплен, правила регистрации в нем определяет новый собственник, а не старый владелец.

Лучше всего прописать особенности снятия с учета владельца жилья в самом договоре купли-продажи.

Как правило, такие действия должны быть произведены сразу после подписания сделки. Правда, допустимо, чтобы владельцу были определены сроки выписки: в течение недели, двух и т.д.

Существует, таким образом, два способы выписки:

1. По обоюдному согласию, то есть по договоренности;
2. Без согласия старого владельца.

Получается, что если возникла проблема с выпиской старого хозяина, то решить проблему может только суд.

В частности, так говорит и Жилищный Кодекс: выписать любого субъекта без его согласия можно только в судебном порядке. Вывод: необходимо подавать исковое заявление в районный суд.

Какие весомые доказательства есть у нового обладателя недвижимости? Их несколько, все зависит от сущности договора купли-продажи. Если такой документ содержит информацию о том, что продавец обязуется в определенный период прекратить регистрацию своего места жительства по данному адресу, то в случае его невыполнения, он по умолчанию виновен.

Другой вопрос: если такой нормы нет в соглашении между сторонами, неужели старый владелец может и дальше быть там прописанным?

Абсолютно нет, и здесь в помощь нормы уже не ЖК, а Гражданского Кодекса.

Что говорит ГК:

• Каждый собственник полностью владеет своим имуществом и имеет право им распоряжаться;
• Право собственности на объект недвижимости прекращается в то время, когда имущество отчуждается в пользу другого. Другими словами: когда продавец продает недвижимость, получает деньги и передает право собственности, он автоматически теряет право и пользоваться, и распоряжаться такой недвижимостью;
• Регистрация старого владельца нарушает права нового собственника, который имеет полное право требовать исправить все нарушения, которые осуществляются по отношению к нему;
• При переходе права собственности, новый владелец имеет право выписать через суд не только продавца, но и всех тех, кто был прописан старым хозяином.

Таким образом, вне зависимости, какие основания предоставляют право новому владельцу выписать всех субъектов, прописанных в квартире, осуществлять это нужно в судебном порядке (если собственник не соблюдает сроки или вообще отказывается снимать свою личность с учета).

Недостатки покупки квартиры с прописанными в ней лицами.

Приобретать в собственность жилое помещение с прописанными в нем лицами – довольно опрометчивый поступок. Конечно, в жизни складываются разные ситуации, однако нужно всегда детально изучать ситуацию. Если имеются основания доверять бывшему собственнику, то можно на время оставить его прописанным, поскольку ему это может быть необходимо для избежания штрафа за проживания без регистрации, предусмотренным ст. КоАП РФ.

Могут попадаться и не самые добросовестные лица, которые могут создать серьезные проблемы. Например, они могут отказываться выселяться или просто выписываться из квартиры. В таком случае придется прибегать к судебным разбирательствам. Кроме того, существуют граждане, выписать которых без их согласия не может даже суд.

Вернуться