Почему продают квартиры в домах под реновацию

Можно ли купить квартиру в доме под реновацию?

Согласно федеральному и региональному законодательству, допускается возможность гражданам приобретать квартиры в домах, которые попадают под действие программы реновации.

Несмотря на этого, необходимо знать некоторые немаловажные нюансы.

Условия переселения

Для возможности принять участие в программе и претендовать на переселение в элитные монолитные новостройки, дома столичных граждан должны стать участниками программы.

Одновременно с этим необходимо помнить, переселение возможно только в том случае, если:

• новостройка будет сдана в эксплуатацию;
• район новостроек должен включать в себя хорошо развитую инфраструктуру;
• квартира не должна быть меньшей площади, нежели та, которая попала под снос по программе.

При соблюдении таких критериев, граждане могут быть переселены в новое жилье.

Изменятся ли цены на недвижимость?

За последние несколько месяцев стали видны изменения себестоимости объектов недвижимости из-за программы реновации.

По предварительной оценки экспертов, программа реновации должна была снизить себестоимость на квартиры в Москве, однако этого не произошло.

Рыночная реакция оказалась более чем спокойно и показала только небольшое повышение показателей себестоимости на объекты жилой недвижимости в целом.

Чтобы купить квартиру в пятиэтажке под реновацию в Москве, сейчас нужно быть готовым заплатить на 20 – 25% выше, недели они стояли год назад.

Во многом это связано с повышением спроса на дома, относящиеся к категории хрущевки.

Процедура сделки

Сделка купли-продажи квартиры под реновацию осуществляется по схеме, стандартной для покупки любой другой недвижимости:

1. Стороны обговаривают условия, достигают соглашения по цене, порядку ее передачи и оплаты.
2. Составляется и подписывается договор купли-продажи.
3. Недвижимость передается по передаточному документу.
4. Переход права собственности регистрируется в Росреестре.
5. Объект полностью оплачивается.

Оплата названа последним пунктом, но в зависимости от достигнутого соглашения расчет может быть произведен как до передачи, так и после, а также частями или в рассрочку.

Помните, что договор купли-продажи должен быть заключен в период с момента включения дома в программу и до момента заключения с муниципалитетом договора мены (или соглашения о выплате компенсации). После оформления мены (компенсации) собственник уже не может продать свою квартиру третьему лицу.

После того, как квартира перейдет к покупателю, а дом под снос дождется своей очереди на расселение, уже новый собственник будет подписывать договор мены или соглашение о выплате компенсации.

Как купить квартиру в доме под снос в Москве

Покупка и продажа квартир в домах, даже уже внесенных в список под снос, не запрещена законодательством. Процедура осуществляется по стандартной схеме, собираются такие же документы для регистрации договора купли-продажи и передачи прав собственности. Единственное, в связи с активными нынешними спекуляциями на данном секторе рынка, следует четко помнить о рисках сделки и обезопасить себя от мошенников.

Иногда граждане путают момент: после того как первый жилец дома подписал договор на обмен, согласившись переехать, дом нельзя уже исключить из программы. Но на продажу квартир не налагается никаких запретов.

Этапы покупки квартиры в доме под снос стандартные:

1. Поиск подходящего варианта.
2. Сбор документов.
3. Составление и подписание договора о купле и продаже.
4. Расчет.
5. Регистрация передачи прав собственности.

Для осуществления сделки потребуются следующие документы:

• Паспорта продавца и покупателя.
• Договор ДКП.
• Право собственности на жилье от продавца вместе с бумагами, подтверждающими это право (в зависимости от ситуации – свидетельство о наследстве, договор мены, договор дарения, свидетельство о приватизации и т. п.).
• Документы на квартиру (кадастровый паспорт, технический план, разрешение на перепланировку, если она имела место быть).
• Справки из ЖКХ и выписка из домовой книги о прописанных лицах, количестве собственников, отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
• Дополнительные соглашения и разрешения (нотариальная доверенность, согласие от второго супруга на сделку, разрешение от органов опеки и т. д.).

Сделки с недвижимостью всегда несут в себе риски, поэтому все документы должны быть досконально проверены на подлинность, а справки должны иметь действующий срок. Покупателю следует проявлять внимательность и осторожность в следующих ситуациях:

• При осуществлении сделки по доверенности.
• При наличии несовершеннолетних собственников.
• При продаже объекта, который недавно был получен по наследству или договору дарения.
• При фигурировании материнского капитала во время предыдущей сделки.
• При покупке приватизированного жилья.
• При совершении сделки с людьми преклонного возраста.

Если обнаружатся неточности и ошибки в документах в любом из случаев, или не были получены соответствующие разрешения, или при появлении третьих заинтересованных лиц, оспаривающих свои права на жилье, сделка легко может быть аннулирована через суд, и квартиры которые продавались, вернутся к хозяевам, а возврат денег в таком случае не гарантирован.

Стоимость квартиры в доме под снос

Если раньше квартиры в старых пятиэтажках были вариантом непривлекательного жилья, то теперь спрос на нее вырос. Это значительно повлияло на цену подобных квартир, потому что владельцы таких жилых помещений пытаются совершить выгодную сделку и «остаться в плюсе».

Сейчас на рынке недвижимости установился следующий порядок цен в московских хрущевках.

Чего опасаться?

Если вы решили купить жильё в доме под реновацию, помните, что программа еще будет корректироваться, а значит, и существенные ее условия могут поменяться как в лучшую, так и в худшую сторону.

В первую очередь покупатель рискует потерять значительное количество времени, которое уйдет на расселение жильцов. Этому способствуют следующие факторы:

• постоянная корректировка, изменение планов градостроительства;
• меняющиеся сроки сноса дома;
• бюрократические особенности оформления документов.

Инвестору, планирующему заработать на выгодной сделке, нужно помнить, что реальная прибыль от реализации жилья в новостройке может не покрыть все понесенные к тому времени издержки. В частности, затраты на ремонт при переселении не компенсируются.

При покупке недвижимости для личных целей, например, для будущего заселения семьи, обязательно учитывайте следующее. Квартира, полученная взамен старой, может оказаться в неудобном районе. В условиях мегаполиса этот момент иногда является решающим. Хоть на словах чиновники и гарантируют предоставление жилья в том же районе, такие гарантии пока не закреплены ни в одном нормативном акте.

Наконец, наиболее существенный риск покупателя – остаться и без жилья, и без денег. Вероятность такого исхода событий минимальная, однако помните, что в настоящее время механизм защиты действующих собственников и потенциальных покупателей такого жилья отсутствует.

Не имеет значения, сколько текущий собственник владел квартирой. Он в любом случае получает право на получение нового жилья по программе реновации.

Выгодно ли покупать жилье в доме под реновацию

При прямолинейном рассмотрении, подобная сделка выгодна: квартира в новом доме в благоустроенном районе будет дороже, чем жилье на вторичке — в старой постройке сталинских и хрущевских времен. Однако при принятии решения нельзя упускать из виду большое количество рисков, из-за которых можно оказаться в весьма невыгодном положении.

Основные риски, которые связаны с покупкой квартиры в домах под снос:

• Сроки реализации программы реновации довольно растянуты. Эксперты дают оценку, что к планируемому времени она может быть и не завершена. Поэтому данное вложение не может гарантировать получение выгоды, а тем более быстрое.
• Нет гарантии, что проект доведут до конца. Москвичи ранее уже сталкивались с такой ситуацией, когда началось обновление жилого фонда столицы, но из-за внешних факторов и прекращения финансирования программа была приостановлена.
• Ситуация на рынке недвижимости нестабильна. Жилье на вторичном рынке всегда ценится выше, чем в новостройках. Повышения цен в новых домах, построенных по реновации, придется ждать определенное время. Таким образом, вырисовывается картина долгого ожидания: дождаться сдачи дома в эксплуатацию, а затем стабилизации рынка недвижимости в рассматриваемом секторе.
• Качество нового жилья не проверено временем. Люди опасаются, что при таких темпах застройки, через несколько лет могут выявиться различные проблемы.
• Нет гарантии, что взамен старой хрущевки дадут то, что ожидалось. Количество квадратов может оказаться равнозначным, а район – отдаленным. А от расположения объекта недвижимости сильно зависит ее цена.
• Дом может быть исключен из программы реновации. Если жители общими усилиями решат добиваться соблюдения собственных интересов, объект могут исключить из списка под снос.
• В программу реновации могут внести изменения. Сегодня властями разрабатывается новый проект по обновлению жилого фонда Московской области. Согласно проекту, переселенцам будут предложены квартиры большей площади, но разницу потребуется оплатить из своего кармана. Такой подход вызвал опасения, что его могут применить в будущем и к программе по реновации Москвы.

Несмотря на то что покупка квартиры в доме под снос имеет очевидные выгоды, подобная сделка несет большие риски в плане перспективы. Поэтому решение должен принять каждый сам, исходя из ситуации и возможностей. Можно по этому вопросу проконсультироваться со специалистами.

Что такое «реновация»

В последнее время термин «реновация» набирает популярность. Программа реновации – это программа расселения граждан из ветхого малоэтажного жилья. Старые жилые помещения, из которых переселяют жителей, подлежат реконструкции или сносу. Вся программа направлена на улучшение жилищных условий граждан и изменение внешнего облика городов, стремящихся к модернизации.

Плюсы покупки

Все преимущества связаны с возможным попаданием под программу реновации в Москве, то есть переселения из ветхого жилья в новые помещения, пригодные для проживания. Специалисты выделяют следующие преимущества покупки жилья в старых пятиэтажных хрущевках:

1. Возможность сэкономить деньги. Стоимость хрущевки в доме под снос ниже стоимости нового, только что отремонтированного жилья. Это значит, что купив жилое помещение в старом доме и попав под программу реновации, покупатель сможет значительно сэкономить денежные средства и остаться «в плюсе», потому что будет переселен в новое жилье, которое стоит значительно дороже. Сумма вложений в данном случае окажется значительно меньше реальной стоимости новой квартиры, в которую гражданин может быть переселен.
2. Возможность в будущем получить просторную квартиру. Владельцев тесных комнат в ветхом жилье переселяют в новые, просторные жилые помещения. Таким образом, покупка жилья в старых хрущевках дает возможность не только сэкономить, но и получить просторное жилье без серьезных вложений.
3. Возможность получить квартиру с полной отделкой. В большинстве случаев жилье в новостройках сдается без отделки. Это значит, что после приобретения нового жилья, гражданину еще придется потратить большую сумму на ремонт. Как показывает статистика, на ремонт такой однокомнатной квартиры в столице уходит примерно 1 млн. рублей. А вот переселение по программе реновации должно происходить в жилые помещения с полной отделкой.
4. Возможность переселения в благоустроенный район. С программой реновации связано возведение рядом с новыми домами объектов социального назначения. К ним относятся школы, детские сады, больницы, поликлиники, спортивные площадки и т.д. Также предполагается благоустройство парков, пешеходной зоны, мест для отдыха. Все это значит, что при переселении из хрущевки гражданин не только станет владельцем новых квадратных метров, но и получит доступ к новым социально-значимым объектам.

Риски для покупателя

Нельзя забывать, что у любой сделки есть свои риски. Такие риски есть и у покупки квартиры в доме под реновацию в Москве. Рассмотрим основные из них:

1. Отсутствие четко закрепленных правил переселения. Гражданин, покупающий жилое помещение, не может знать точно, куда именно его переселят. Переселение может происходить как в тихие и спокойные районы, так и в районы, расположенные рядом с промышленной зоной, что будет не очень приятным сюрпризом для переселяемого гражданина. Также возможно переселение на окраину города, где строятся новые дома. Больше всех в таком случае рискуют те жители, которые хотят переселиться в конкретные районы. Застраховаться от неприятной смены локации в таком случае не получится.
2. Потеря денежных средств. Несмотря на те преимущества, которые были рассмотрены ранее, покупатель все равно может потерять часть своих денежных средств. Вероятность «потерять в цене» есть в тех случаях, когда купленная хрущевка находится в более ликвидном районе, чем новое жилье, предоставляемое по программе реновации. Однако это происходит не так часто, поэтому вероятность «прогадать» минимальна. Даже если окажется, что стоимость квадратного метра в новой квартире меньше, чем в купленной хрущевке, убытки окажутся незначительными.
3. Сроки переселения. Все жители домов, попавшие под программу реновации, должны быть переселены, однако сразу переселить всех граждан из старого жилья не получится. Это значит, что кто-то переедет на новую квартиру раньше, а кто-то – позже. Человек, приобретающий хрущевку, не может точно знать, в какие сроки их дом будет расселен. Переселение может затянуться на несколько лет или даже на целое десятилетие (особенно в столице). Поэтому приобретая такую квартиру, нужно четко знать сроки переселения. В противном случае приобретатель может оказаться в невыгодной для себя ситуации.
4. Возможность отказа от программы реновации. На программу реновации выделяется большое количество государственных и муниципальных денежных средств. Из-за нестабильной экономической ситуации часть средств может понадобиться на другие нужды города или государства, поэтому реновация частично может быть отменена. Важно помнить, что никто не застрахован от попадания в такую ситуацию.