Ип покупает недвижимость как учитывать

Основные способы покупки коммерческой недвижимости ИП – это рассрочка и ипотека. Приобретая объект недвижимости, предприниматель может существенно снизить налоговую нагрузку.

Имеет ли ИП право на налоговый вычет

Уменьшение суммы подоходного налога или вычет, может получить физическое лицо при приобретении недвижимости. Имеет ли смысл подавать налоговые декларации с целью возвращения части налогооблагаемой суммы при покупке коммерческого объекта? Данная ситуация попадает под одну категорию вместе со сделками купли-продажи между родственниками и неработающими гражданами. Иными словами, при покупке коммерческой недвижимости налоговый вычет не производится.

Кому доступна покупка объекта недвижимости

Коммерческую недвижимость может купить физическое или юридическое лицо.

Покупатель зависит от ряда факторов:

• назначение недвижимости;
• наличие кредитов с истекшим сроком оплаты;
• наличие на момент покупки у приобретающего лица в собственности такой недвижимости;
• планы продажи покупаемого имущества в течение 3–5 лет после сделки.

Требования к объекту недвижимости

Основные требования к недвижимости:

• площадь – не менее 150 м2;
• капитальный характер постройки;
• отсутствие права собственности на объект у третьих лиц;
• недвижимость находится в регионе, где оформляется ипотека.

Коммерческую ипотеку могут получить заемщики при покупке недвижимых площадей, на которых планируется разместить:

• торговую точку;
• офис;
• предприятие сферы обслуживания;
• склад;
• производство.

Покупка физическим лицом недвижимости для бизнеса: преимущества и недостатки

Оформлять подобную недвижимость на имя физлица целесообразно, если не планируется скорая продажа объекта. Обязательна уплата налога в размере 13% от стоимости реализованной недвижимости (если объект был в собственности менее 5 лет). Если имущество сдавалось в аренду, то дополнительно придется уплатить налог от прибыли. Соглашение о субаренде с собственной фирмой (ОАО или ООО) позволяет экономить. Налог начисляется на сумму помесячной аренды.

Минусы оформления коммерческого имущества на физлицо:

• обязательная уплата налога;
• для проведения сделки необходимо соглашение супруга;
• при разводе приобретенный объект считается совместно нажитым имуществом, подлежит разделу.

Оформление ипотеки для ИП

Кредит на покупку коммерческой недвижимости доступен ограниченному кругу лиц:

1. ИП.
2. Топ-менеджерам компаний.
3. Владельцам бизнеса.

Дополнительные требования – гражданство РФ и возраст от 21 до 65 лет включительно.

Преимущества кредитования:

• длительный (от 5 до 15 лет) срок. Устанавливается такой период зависимости от платежеспособности лица оформившего займ, а также обеспечения им заявленных обязательств;
• низкие процентные ставки (от 11% в рублях и от 10% для валютного кредита);
• гибкий график платежей;
• первоначальный взнос от 20% до 30% от цены приобретаемой недвижимости;
• если нет дополнительного займа, то максимальная сумма, выдаваемая банком, составляет 200 млн. руб. (не больше 80% от покупки).

Покупка коммерческой недвижимости ИП

Процедура присвоения статуса ИП позволяет значительно снизить сумму налоговых отчислений. Специальные налоговые режимы подразумевают, что произвести налогообложение можно в особом порядке в течение определенного времени при покупке объекта. Налоговые вычеты при покупке ИП коммерческой недвижимости составят всего 6%.

Кроме того, предприниматель может получить кредит при условии, что объект недвижимости будет в залоге. При составлении документов стоит указать, что приобретаемое имущество планируется использовать для коммерческой деятельности – налоги при этом можно обойти. Продажа коммерческой недвижимости ИП на УСН предусматривает освобождение от уплаты НДФЛ (только при условии, что деятельность ИП на приобретаемой недвижимости рассматривается как предпринимательская).

Как определить стоимость ОС

Первое, что вам предстоит сделать, - это определить стоимость имущества (то есть размер учитываемых расходов).
Прежде всего у вас на руках должны быть платежные документы (платежные поручения, чеки ККТ, расписки в получении денег, в том числе записи в договоре о том, что деньги получены продавцом), подтверждающие оплату имущества. Если у вас есть только, например, договор или накладные, где указана стоимость имущества, даже не пытайтесь учесть эту сумму в расходах. Налоговики сочтут их неоплаченными. И будут абсолютно правы, поскольку у предпринимателей и при общем режиме, и при упрощенке расходы учитываются по кассовому методу, то есть только после оплаты (Пункт 2 ст. 54 НК РФ).
Предположим, платежные документы у вас сохранились. Но будет ли указанная в них стоимость имущества первоначальной стоимостью основного средства, которую вы будете списывать в расходы (Пункт 1 ст. 256, п. 1 ст. 257 НК РФ)? Не всегда, и вот почему.
Если имущество (автомобиль или квартира) длительное время (например, 5 лет) сначала использовалось в личных целях, а потом стало использоваться в предпринимательской деятельности, вполне понятно, что в результате износа его стоимость могла уменьшиться. И к началу использования в предпринимательской деятельности это имущество стоит уже не как новое.
Определение стоимости имущества в схожей ситуации регулирует НК в п. 1 ст. 277, в которой говорится о порядке определения стоимости имущества, вносимого физлицом в уставный капитал организации. В такой ситуации стоимость передаваемого физлицом имущества определяется исходя из затрат на его приобретение с учетом износа, но не выше рыночной стоимости имущества.
Поэтому, чтобы определить, какую стоимость имущества вы можете учесть в расходах, вам надо сравнить покупную стоимость этого имущества с его рыночной ценой. Ведь лучше всего "цену износа" определяет рынок, на котором покупатели и продавцы решают, за какую цену они готовы купить или продать бывший в употреблении товар. Определить рыночную цену не так сложно, основываясь на данных из СМИ и Интернета. Ведь недвижимость и автомобили - всегда ходовой товар. Документами, подтверждающими рыночную стоимость имущества, аналогичного вашему имуществу, будут распечатки с сайта или, например, газета "Из рук в руки". Также рыночную стоимость имущества может подтвердить и независимый оценщик, но за его услуги вам придется заплатить.

Внимание! Прежде чем включать стоимость личного имущества в налоговые расходы, сравните покупную стоимость этого имущества с рыночной ценой. Списать в расходы покупную стоимость имущества можно только в том случае, если она не выше рыночной.

Однако надо иметь в виду, что рыночная стоимость недвижимости постоянно растет и, как правило, всегда больше цены приобретения. А рыночная стоимость подержанных автомобилей обычно ниже их покупной стоимости. Поэтому с учетом упомянутой нормы НК РФ стоимость имущества, которую вы можете учесть в расходах, будет равна:
(или) покупной стоимости, если она меньше рыночной цены;
(или) рыночной цене, если она меньше покупной стоимости имущества.
Заметим, что в нашем случае ориентироваться на нормы налоговой амортизации (установленные Классификацией основных средств) нельзя, так как для целей налогообложения срок полезного использования имущества по утвержденным нормам может оказаться как больше, так и меньше реального срока эксплуатации.
А если вы попробуете уменьшить покупную стоимость имущества на сумму амортизации, рассчитанную по этим нормам за время личного использования имущества, то может получиться так, что вам просто нечего будет списывать на расходы. Приведем пример. В 2005 г. вы купили легковой автомобиль. А в 2010 г. зарегистрировались в качестве предпринимателя и стали использовать этот автомобиль в предпринимательской деятельности. Если вы посмотрите срок службы такого автомобиля по Классификации основных средств, то увидите, что он составит максимум 5 лет (код ОКОФ 15 3410010). А это значит, что сумма амортизации за период с 2005 по 2009 г. включительно как раз будет равна покупной стоимости автомобиля. То есть на момент использования автомобиля в предпринимательской деятельности его стоимость будет равна нулю. Что, в общем-то, неправильно, поскольку автомобиль в рабочем состоянии хоть что-то, но стоит.

Предоставляются ли льготы в  году?

Потенциальные покупатели недвижимости – ИП, которые относятся к физическим лицам. Поэтому наряду с покупкой жилой недвижимости, при подобных сделках имеют место и налоговые льготы в  году.

Полностью освобождаются от уплаты налогов такие категории граждан:

• ветераны;
• участники боевых действий;
• инвалиды детства;
• инвалиды I и II групп.

Кроме физлиц, освобождение имеют и ряд объектов:

• религиозные организации;
• метрополитен;
• оборонные предприятия;
• бюджетные и транспортные организации;
• культурные объекты.

Меньше на 75% налоговые отчисления станут, если сфера коммерческой недвижимости относится к образованию, медицине или науке.

На видео: Коммерческая недвижимость

Документы от заемщика ИП

При взятии кредита ИП должен предоставить следующие документы:

• паспорт;
• свидетельство о заключении брака;
• военный билет;
• справку о постановке на учет в ФНС;
• сведения о наличии банковских счетов;
• данные об имуществе, находящемся у заемщика в собственности;
• договор купли-продажи (его проект);
• заключение эксперта по оценке;
• страховка;
• свидетельство о праве собственности.

Вышеизложенные документы должны предоставляться в ксерокопированном виде, однако понадобятся и оригиналы для подтверждения подлинности.

На видео: Где купить коммерческую недвижимость недорого

Оформление рассрочки на покупку коммерческой недвижимости

Рассрочка оформляется при покупке недвижимости у застройщика, срок действия подобного договора не более 3 лет. Покупка осуществляется при уплате первоначального взноса. Его размер составляет 50%. На оставшуюся сумму предоставляется рассрочка.

Рассрочка дается на условиях низкой процентной ставки, если договор заключается на срок от 6 до 12 месяцев с одновременным взносом аванса в большом размере. Таким образом, ИП экономит средства на страховании, оценке имущества, оформлении залога. Право собственности до полной выплаты и погашения долга по рассрочке принадлежит кредитору.

На видео: Коммерческая недвижимость в году

Как учесть в расходах стоимость ОС при общем режиме

При уплате НДФЛ вы можете уменьшить полученные доходы на профессиональные вычеты - фактически произведенные и документально подтвержденные расходы, непосредственно связанные с извлечением доходов (Пункт 3 ст. 210, п. 1 ст. 221, п. 1 ст. 227 НК РФ). К этим расходам относится и амортизация ОС (Пункт 15 Порядка; п. 1 ст. 221, п. 1 ст. 256 НК РФ).
Начисление амортизации по ОС начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в использование (Пункт 41 Порядка). То есть, как только вы начнете использовать объект в предпринимательской деятельности - оформите акт о вводе основного средства в эксплуатацию и начинайте списывать стоимость имущества на расходы через амортизацию.
Как мы уже говорили, такой порядок учета расходов поддерживают и суды.

Пример. Начисление амортизации по имуществу, приобретенному до регистрации в качестве предпринимателя, при расчете НДФЛ

Условие

Иванов П.И. зарегистрировался в качестве предпринимателя 15 сентября 2009 г. С момента регистрации он применяет общую систему налогообложения (уплачивает НДФЛ). С января 2010 г. он начинает вести новый вид деятельности (оптовая торговля) и использует для перевозки товаров грузовой автомобиль, приобретенный им в январе 2009 г. за 600 000 руб. (имеются договор, накладная, кассовый чек).

Решение

База по НДФЛ будет уменьшаться на стоимость автомобиля в следующем порядке.
Шаг 1. Определим рыночную стоимость автомобиля. По распечаткам с сайтов продажи подержанных автомобилей она составляет 500 000 руб. Так как рыночная стоимость меньше покупной стоимости автомобиля, в расходах учитываем его рыночную стоимость.
Шаг 2. Установим срок полезного использования автомобиля. Согласно Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы, срок полезного использования грузового автомобиля составляет от 5 до 7 лет включительно (код по ОКОФ - 15 3410020). Возьмем наименьший срок (чтобы быстрее признать стоимость в расходах) - 5 лет и 1 мес. (61 мес.).
Шаг 3. Составляем акт, в котором указываем, что с января 2010 г. грузовой автомобиль используется в предпринимательской деятельности и амортизация по нему начисляется линейным методом.
Шаг 4. Определим сумму амортизации за месяц и за каждый год использования автомобиля.
Месячная сумма амортизации - 8200 руб. (500 000 руб. / 61 мес.).
Поскольку начисление амортизации начинается с месяца, следующего за месяцем ввода автомобиля в эксплуатацию, и прекращается с месяца, следующего за месяцем, когда произошло полное списание стоимости ОС <10>, то включаем в расходы амортизацию в сумме:
- в 2010 г. - с февраля по декабрь включительно - 90 200 руб. (8200 руб. x 11 мес.);
- в 2011, 2012, 2013, 2014 гг. - с января по декабрь включительно - по 98 400 руб. (8200 руб. x 12 мес.);
- в 2015 г. - за январь и февраль - 16 200 руб. (в январе 8200 руб. и в феврале 8000 руб.).
Таким образом, за 5 лет и 1 мес. стоимость автомобиля будет полностью включена в расходы.